下城区文晖单元商业项目定位报告

1500000 1000000
500000
近5年供销量价
30000
21218
19898
16652
15427
19009百度文库
2149820000 10000
0 2013
2014
2015
2016
2017
0 2018
供应面积
成交面积
交易均价
存量与存销比
300
80.0
200
56.9
66.2
60.0
39.9
100
22.2
杭锅杭氧旅游综合体
东方时代中心
艮山综合体
世纪联华购物城
大润城综合体
城东新城商圈
汇和购物中心
火车东站西广场
状态 在建
区域内项目
项目名称
类型
体量 （万方）
杭锅杭氧综合体
市级旅游购物中 心
15估
东方时代中心 邻里生活中心 3
招商 大润城综合体
邻里中心
3.2
西湖文化广场
艮山门铁路上盖 综合体
天城国际
杭州大厦
下沙 核心
钱江世 纪城 滨江核 心
萧山老 城区
大 江 东
萧山外 围
成交均价 3.5万/㎡
2017年至2018年3月成交项目
项目名
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
越秀·维多利中心
80 20245 66868 33029
杭州高德置地广场
34
7516 21629 28778
凯德·来福士
21
7199 25193 34993
市中心 成交均价3.2万/㎡
钱江新城
余杭 北部
余杭西 部
未来科 技城
闲林小 和山
城市核心区(3万/㎡ 以 区上 域） 中心区（2-3万/ ㎡ 渐成）熟区（1-2万/ ㎡ 城郊）(<1.2万/ ㎡）
大 城 北
申
花
、
西 溪
桥 西 、市
紫中
金心
港
之江转 塘
新 天 地
滨江其 他
丁桥 华丰
大乔 司
七堡 九堡
临平 核心
国大购物 城
世纪联华 购物城 合计
天城国际
衣之家
汇和购物 中心 合计
4 5.1 10 10 15 1.5
3.4 1.8 5
2012 2000 2017
90% 100% 90%
低端、折扣 零售居多
中端
特色餐饮、 潮牌
2018
目前试营业 潮品、小吃
2017
95%
2011
100%
45.6万方
2016
80%
武林商圈
嘉里中心
武林地下商场
建国北路（平凡公寓底商） 租金：7.0-8.2 业态：快餐店、零售 出租率：85%
朝晖 路朝晖路（金都华庭）
租金：9.2-14.5 业态：中介、生活服务、零售 出租率：100%
衣之家
泛远巷（现代家园底商） 租金：6.0-7.5 业态：小吃餐饮为主 出租率：100%
置业街（现代家园底商） 租金：7.5-8.0 业态：便利店、零售 出租率：100%
商业市场——区域市场（现状）
项目位于武林商圈边缘，周边底商繁荣，无集中式商业；武林商圈以传统零售为主，新型主题商业空白
• 目前武林商圈为城市成熟核心商圈，武林广场附近城市级商业体高度集中，以传统百货零售为主，新型主题商业体空白； • 城东商圈目前以邻里型商业为主，定位偏低端，且缺乏目的型消费特色商业；
谨呈：下城区国投集团
下城区文晖单元商业项目初步定位及测算报告
2018年3月
1
项目理解
——项目价值解析
项目基本信息 项目价值属性解析
——核心问题
项目四至及指标
项目地块体量中等，昭示性好，适合开发多业态商业商务中心
本项目形状方正，朝向好，规模中等，视野开阔 本项目地块为两个较规整的矩形，南北走向，土地平整，容积率3.38，占地面积54亩，总建面约12万方 地块南北两侧为绿化带，地块西侧北侧均临路面
未来科技城
圈层 老城区圈层 区域中心圈层 外延圈层
大城北
远洋 商圈
文教
黄
龙
武林
庆春/凤起
城站
成熟度 基本饱和 正加速形成，近期主战场 中长期持续供应
租金（元/天·㎡） 4-9 2-5 0.8-2
大九堡
下沙
老城区圈层
市中心
区域中心圈层
大城北、西溪、三墩申花、滨 江、钱江新城、城东新城
外延圈层
大城西、大九堡、大城北 下沙、钱江世纪城
区域特征 商务配套成熟，国际高端商务区，以金融、贸易、服务业为主
未来CBD，近期主战场，以信息、金融产业为主 区域尚未成熟，制造业为主，院校、产业驱动发展
12
办公市场——整体供销量价
成交增长，价格上行，存销比低至历史低位，高品质及核心地段写字楼项目市场表现良好
尽管实体经济疲软，但受整体房地产市场带动，加之住宅限购重启，资金流向非限购物业市场；2017年新增供应103万方， 同比上涨34%，成交113万方，同比增长30%，保持供求平衡；成交均价19009元/㎡，同比上涨24%，价格进入回暖期；
申花板块
下城区
文晖 单元
武林 商圈
丁桥板块
城北运河板块
城市核心
大九堡板块 城东板块
上塘高架
地铁5号线（在建）
写
现代实验 小学
第一人民 医院
文晖路
银泰文化广场店
写
写
杭州儿 童医院
写
写 浙大教育
学院实验 小学
1.8km
打铁 关
350m 写
下城区政府 开元商贸 职业学校 下城区中
医院
写
写
国大城市广场 银泰武林广场店
• 配套：南部武林商圈辐射全市， 东北城东新城发展潜力较大，本 案周边缺乏地标性商业引领；
• 产业：区域着力培育楼宇经济国 际品牌，搭建高端产业发展平台
机会
威胁
• 配套：南部武林商圈辐射全市， 东北城东新城发展潜力较大；
6
核心问题
一、定位层面：结合市场环境及项目自身特点进行市场供需研究 二、产品层面：基于项目清晰定位和开发要求下的物业组合建议 三、投资层面：根据初步的物业组合方案测算项目的地价敏感性
庆春商圈：杭州的金融商圈，区域型 商业中心
钱江新城商圈：杭州的新兴CBD，大 型购物中心，高端百货引领杭州商业 升级
钱江市级商业中心
滨江商圈：以高新产业园区为背景的 杭州城市副中心，区域型的商业中心
下沙商圈：杭州高教、工业为一体的杭州 城市副中心，区域型商业中心
市级商业中心 核心商圈 区域商圈 次级商圈
保利·中央公馆
27
4754 10623 22344
公元大厦
8
3181 11021 34647
赞成中心
11
1994 7988 40069
紫晶商务城
8
1056 1988 18819
运河·天城国际
6
870 1998 2291748
办公市场——租赁竞争格局 杭州整体租赁市场梯队化特征明显，主城区各板块为第一梯队，其中黄龙、武林板块为租 金高地，天花板租金可达8元/㎡.天；项目位于杭州办公第一梯队——武林板块
华联·UDC时代
11
5111 41798 81775
财富金融中心
22
4494 7904 17589
绿城·蓝色钱江
1
1028 3531 34335
尊宝大厦
5
868 1484 17094
钱江国际时代广场
3
559 1402 25069
金骏大厦
7
291
607 20856
百大绿城·西子国际 124 39321 117694 29931
九堡商圈：杭州的交通枢纽区，市场集群商业
城西商圈：杭州高端住宅聚集区，未来商业 投入量大
黄龙商圈：杭州传统的CBD商圈， 时尚商务圈
武林商圈：杭州最繁华的核心商 圈，传统百货云集地。
湖滨商圈：高端时尚购物区及沿 湖休闲观光区
吴山商圈：杭州传统的旅游商贸 核心商圈
大武林市级商业中心
城东新城商圈：依靠东站枢纽建立的 大型区域商圈，未来综合体投入体量 巨大
• 区位：主城区域，下城区核心区延展地 带，位置优越，土地稀缺；
• 交通：全市通达，交通便捷性高
• 规划：规划为居住功能为主，为本案带 来大量消费人群
优势
劣势
• 配套：商业配套依赖武林商圈；
• 部分区域交通有一定阻碍 ，“西 向东”通行受阻，需绕路而行， 削弱交通优势。
• 产业：支柱产业增长趋缓，三大 支柱产业持续增长面临挑战；新 兴产业薄弱；
梯队
第一梯队 （3.5-9元）
第二梯队 （2.5-4元）
第三梯队 （1.5-2.5元）
武林银泰
杭州百货大厦
武林商圈
武林地下商场
现 状
嘉里中心
未 来
衣之家
规划
艮山综合体
艮山门地铁上盖综 合体
市级商业中心 邻里生活中心
10估 3
合计
34万方
现有商业体
在建/规划/招商
11
办公市场——空间格局
杭州市场目前老城区圈层已基本饱和，出租率高，但以老旧写字楼为主，新增供应不足，故呈现老城区客 群溢出到区域中心的状态；项目位于老城区与区域中心圈层过度型区域。
钱江世纪城
61135
华润·万象汇
北干街道
46560
保亿中心
钱江世纪城
46413
绿谷·杭州
江干科技园单元 41926
百大绿城·西子国际 凯旋单元
39321
华元·欢乐城
临平
39008
银泰·海威国际
长江单元
26558
23082
超5A写字楼、大型城 市综合体
15870
滨江中心
24975
甲级写字楼、绿地关 联企业成交能力
文晖 路同心弄
租金：4.0-6.0 业态：零售、彩票 出租率：60%
绍兴支路 租金：6.0-7.5
绍兴路 租金：3.5-5.4 业态：建材、广告 出租率：80%
朝晖路
朝晖路 租金：4.0-7武.0 林核心商圈
租金：8.9-10.0
业态：零售为主
出租率：95%
城东商圈
西湖文化 广场
武林银泰
嘉里中心
武林地下 商场
地块经济技术指标
打铁关
地
下城区
块
政府
位
置
项目位置 文晖路与建国北路交叉口 北侧为文晖路，南侧为朝晖
项目四至 路，西侧为建国北路
占地面积
54亩
容积率 总建面（约）
3.38 121680㎡
交通通达性
整体区域交通连通性好 ，主干道交汇处，高架中间区域，南北连通无阻，地铁1、5号线交汇处；
文晖路西段“西向东”通行受阻，需绕路而行，削弱项目交通优势。
写
建国北路
衣之家
1号线
环城北路
商业配套 医疗配套 学校配套
地块属性及价值
城市核心区域，市中心东北向发展的门户，下城区南北连接点，产业及商务潜力大
地块良好，体量中等，昭示性强，交通条件较好，适合开发中型城市级商业商务中心
• 指标：地块方正，朝向好，规模中等， 朝向良好，适宜开发多业态的商业综合 体；
2009
90%
中端、餐饮 居多
低端零售为 主
低端百货零 售
中低端零售、 餐饮
2015
95%
中端
10万方
商业市场——区域市场（未来）
区域未来预计有34万方商业体供应，城市核心商圈将不断扩大，项目为“新武林”重要组
成部分，未来商业市场利好，同时存在一定竞争压力。本项目应抢占市场先机，结合区域
发展，定位适度前瞻并形成区隔化。
4
地块区位价值与配套资源
文晖单元地处城市核心圈层，下城区中央商务核心区延展地带，地理位置优越，区域发展成熟，土地资 源稀缺。配套尚可，商业依赖武林商圈
配套：居住功能为主，教育资源一般、医疗等配套资源良好，商业依赖武林商圈 商业配套：目前市中心商业项目主要集中在武林商圈（上塘高架西侧），上塘高架以东目前商业空白。
• 地块周边底商租金约7.0-10.0元/㎡.天，以生活配套零售及轻餐饮为主，休闲娱乐、重餐饮配套不足。
项目名
项目体量 （万方）
开业时间
入住率
定位
世纪联华购物城
城东新城商圈
汇和购物中心 火车东站西广场
国大购物城
武林商圈
西湖文化广场
杭州大厦
空白区
天城国际
九龙仓.君玺 底商 一手售价：50000元/㎡
武林银泰
16936
14984
22704
15723
29931 地标、超甲级写字楼
9289
20517
13
办公市场——销售竞争格局
➢ 杭州整体办公市场明显圈层化，本案处于市中心范畴，与钱江新城同处第一梯队。
➢ 市中心核心区目前基本无写字楼供应，仅边缘地区有少量供应，目前成交均价3.2万/㎡；钱江新城17
年供应量大，但多为自持，实际可售量较小，目前成交均价3.5万/㎡，为本案重点对标区域。
30.7
40.0 22.8 20.0
0 2013
2014
2015
存量（万方）
2016
2017
存销比（月）
0.0 2018
17年至18年3月写字楼成交面积排行
推广名
镇域
面积
均价
成交优势
远洋公馆
桥西拱宸桥单元 100039
中海世茂·寰宇天下 滨江中心单元 68117
绿地·中央广场
大关单元
64045
时代博地大厦
7
2
市场分析
——商业市场分析
市场格局 区域市场
——办公市场分析
——市场机会研判
市场格局 区域市场
商业市场——空间格局
杭州商业市场目前呈一个主中心（武林商圈），多个副中心（滨江、钱江新城、城北等）的发展格局；
项目位于城市核心商业中心武林商圈范围内，且毗邻城东新城、衔接城北区域级商圈；
城北商圈：以运河为景观特色，发展旅游、 创意商业
上塘高架
建国北路
秋石高架
TO：城西、朝晖、大关
需绕行区域 东向西单行
西侧人流无法直接、 快速导入
打铁关（1、5号线交汇）
350m
本案
TO：南星桥、滨江、下沙、临平 TO：钱江新城、萧山、未来科技城
文晖路
TO：城东新城
环城北路
TO：黄龙、艮北
项目位于文晖路与建国北路 交汇处； 350m打铁关地铁站（1、5 号线交汇）； 秋石高架、中河高架中间区 域，南北连通较好； 由于文晖路在西侧为“由东 向西单行”特殊性，由西向 东交通动线受阻，为本案通 达性带来一定不利因素；