住宅工程造价指标及相关因素

本文的结构是，由本研究的序列引导入手，进行建设成本和相应的成本动因之间的因果关系理论的相关描述。其次是调查样本的初步介绍，建筑工程造价指标也是来自于样本。此外，讨论了一个自变量（动因）的回归模型。
理论上的相关因果关系
建筑成本的定义
在性能的调查之初，无论是潜在的成本动因，还是“建设成本”的概念均要被定义。为此，对成本的概念的定义是基于德国“标准276”（DIN 1993），成本估算和成本要素如图1所示。除其他事项，没有包括土地成本，在施工期间的融资成本，以及政府的成本及专业费用。
简介
时间和成本是建筑施工项目实质性的成功因素。这句话的潜意思是重要角色由每个建筑施工项目的进度和成本计划。因此，成本计划必须被理解为一个过程，一般地，对预算的定义是基于业主和金融的可能性的要求。因此，成本估计基于在项目的早期阶段的需求。在德国，这些成本估算的误差是30%左右，他们是基于以下公式：面积2003平方米总阵外楼areaindicator€/平方米总建筑面积=€外部成本。这些成本估计的精度不高是指标的选择Ruf 2003被广泛使用有很大关系，例如，通过baukosteninformationszentrum德国architek tenkammern直径。这个问题的答案必须尊重这种选择，本研究的核心是：影响建筑工程造价指标的相关因素是什么？这个问题是如此的重要，因为项目的具体指标只与相关因素有关，这被称为特定项目选择。
承包人的安排
工程类型
萎缩期
萎缩总量
Love (2002);Love et al.(2005)
161
回归法
施工期
总地面积
Elhag et al.(2005)
采访
回归法
委托人
顾问和设计参数
承包人
工程特征
合同程序和采购方法
外因和市场行情
Wheaton and Simonton(2005)
42340（住宅）
相关地点因素
设计因素
Picken and Hozor(2003)
36（住宅）
回归法
建筑物高度（>100m）
Attalla and Hegazy (2003)
50（重建工程）
回归和交叉分类
范围和规划
投标筹划
安排
成本
质量
通讯设备
安全设备
工程完成
Skitmore and Ng(2003)
93
回归法
委托人
承包人的选择方法
提出的新的回归模型
回归分析的实证检验是用于国有企业的相关成本动因。回归模型采用了SPSS13软件。本款适用的迭代分析方法（意义水平的5%）是基于因果关系的基础。
结果讨论
中间楼层高度
在模型中，最重要的内容，解释了“中位数楼的高度”的成本动因（β=0.607）。研究发现，当前接受采访的专家也介绍了中位数楼的高度重要性的看法。据专家介绍，对于这个因素的解释内容的原因如下：除其他以外，若平均楼层高度高，则导致楼空气处理安装率指标高。一般地，因为高的上层建筑空气处理设备需要额外的房间（例如天花板），从而导致平均层高较高。这次调查样本的住宅项目也存在这种关系。项目的空气处理系统（机械通风设备或空调）比没有空气处理系统项目的楼层高度平均高0.11米。很明显，一方面，无论是机械通风还是空调系统，均会使建筑的平均地面高度更高，另一方面，导致建筑成本更高。
结论
本研究的主要目的是确定工程造价相关的影响因素来支持早期的成本估算。这些动因的的证明基于来自文献引用和专家访谈的37个可用的相关因素。这四个因素都包含在该回归模型中（R2= 0.633）：
该方法被证明回答这样的问题，以及支持早期阶段早期阶段成本估计是合适的。Emsley等人的研究，可以确定可行的四个相关的成本动因。在这个过程中，德国的住宅物业显示，影响因素能确定建筑成本，因此必须考虑工程造价指标的选择。
此外，众所周知，在实践中，这种关系可以很快达到极限。假定每个项目有最优工期，如果施工时间减少，超出其最优长度，建筑成本将普遍上涨。在这方面，施工时间太长，或者施工期太短，都会影响建筑施工成本，项目是否能成功。
图3
建筑物的密实度
在这项研究中，建筑物的密实度能够影响实际的费用（测量外墙面积与外部总楼面面积之比）。发现外墙的成本高（见图3），建筑物密实度低情况下，外墙单位区域的建筑费用上升，很大程度上是因为必须提供更多外墙面积。因此，建筑成本也上升，这说明了建筑物密实度与成本呈正相关。
根据文献综述的结果，相关的成本因素列表见表1。精简的专家访谈列表：16个房地产业主，建筑师，规划师和为施工企业的成本估计的评估员，给出了添加制备的清单或从列表中从他们的角度看与分配无关划掉的因素。结果是这些准备工作的72个影响因素。
实证研究
37个成本动因（见附件部分）是72个因素中可用的且包括经理论上有关因果关系的实证分析。关于材料的详细信息（例如，所用的材料基础，外墙，内墙，地板，天花板，屋顶）规划和建设过程（例如，规划时间，规划组织，建筑施工企业的特点），特别是，建筑物的各种尺寸的具体数据（例如，外墙或屋顶的窗和门，预制立面面积）是不可用的。
住宅建筑项目：建筑成本指标及相关因素
摘要：时间和成本是建筑施工项目实质性的成功因素。在德国，早期的费用是由成本指标乘以总楼面面积来估计。在准备估计这些时，问题是，具体的成本指标如何来选择？这种选择是由相关的成本动因来指导提供。详细的工程造价指标决定动因的数据。然而，目前这些影响因素并不能在德国地区建筑施工项目。在德国，住宅物业相关的成本动因通过回归分析确定。动因包括中间楼的高度，服务配套区的份额，施工工期，和建筑的紧密度。这四个成本动因，中间楼层高度证明有最大的解释意义。经证明该方法适合解决研究的问题。然而，一些理论上相关的动因是不可用的性能研究。因此，这些动因都被跟踪且应用于今后的研究。详细信息应包括对材料，规划和建设过程中，对建筑物的各维度的具体数据。
住宅建设项目的数据是可用的成本动因分析。涉及的数据的由BKI收集再统一记录到新的建设项目。从来自于德国的这些数据的基础上，建筑造价指标是在第一步中确定的，并采用回归分析法，第二步，确定其显著的相关因素。特别是，这是基于由Emsley等人于2002年的研究，尽管它不是关于德国居住建筑项目相关的成本因素。
建筑施工成本（DIN 276[1993]）
工程结构
结构服务
建筑基坑
地基
外墙
里墙
地板和房间
房顶
结构设备
其他相关结构
污பைடு நூலகம்、水、气系统
供热系统
空气处理系统
动力装置
电话及其他通信系统
运输系统
装修功能相关设备
楼宇自动化
图1
为费用指定功能区域是必要的，按照德国标准DIN 277（DIN 2005），是外部总楼面面积。“外部总楼面面积是在计划中一栋楼所有地面投影出的面积之和。这不包括设计好的屋顶空间面积和爬行空间。外部总楼面面积由内部地区与外部结构之比除以总内部楼面面积”（DIN 2005）。
此次研究是后续研究的基础。本人认为，以上数据在一定程度上是定性数据。这意味着，37个潜在的成本动因的分析需进一步检查。
表1
研究
数据
方法
成本动因
Thalmann(1998)
15（住宅）
回归法
可用地面区域
地下外墙区域比例
外墙空缺区域比例
建造时间
Elhag and Boussabaine(1998)
30（学校）
交叉分类法
建筑物类型
总地面积
楼层数
施工期限
Emsley et al.(2002)
288
回归和交叉分类
工程战略因素
调查样本的地理分布如图2所示。显然，这两大巴特斯兰特（德国联邦州），巴登符腾堡州和北莱茵西佛里亚，是突出的代表。该属性的绝对大小在外总建筑面积指定的样本显示，中位数的数值为1142m2（上下数，分别为499和2487m2）。
图2
建筑施工成本
建筑工程施工成本的指标可以在抽样调查的基础上说明。在这种情况下，外部总楼面面积中位数是806€/m2，连同上下数，分别为629和1013€/m2（R= 290）。除了总建筑成本/总外部面积图，调查样本详情也见图2。对图3分析可得出，成本与对外墙及技术服务相关性非常高。
数据池
工作完成后，就可以测量在插入数据库建设的290个特性。有些涉及特定的住宅项目，而不是所有的潜在的因素均可以在提供的数据的基础上捕获。差异性与调查的深度有关。这个大小的调查样本的因素在附录部分。
相比之下，Emsley等人的研究，提供的数据质量是优异的。一方面，所有的数据都是来自一个单一的源（建设成本数据库）不同的调查样本基于相同的调查方法。另一方面，数据是基于问题的建设项目的记录，是直接分析具有测试的合理性。因此，他们需要完成建筑施工过程中产生的相关实际支付流（买房或房地产投资者的角度）。
服务配套面积比
除了中间楼层高度，服务配套面积之比成本动因相关。其关联的原因是技术服务成本高（见图3）。随着技术服务标准上升，建筑施工成本也上升。此外，较高的技术服务安装标准一般会导致服务配套面积高。这是因为，例如加强通风和空调系统的性能，需要更好的配套服务。
建设期限
建设工期是在施工现场从工作开始直到工作结束的时间。在这项研究中提出的回归模型中，显示时间和成本呈正相关关系。这意味着增加施工时间，建筑成本上升；反之减少施工时间，成本下降。
18469（办公室）
回归法
楼层数
绝对尺寸
小房间数
结构类型
施工期
Wheaton和Simonton（2005）为住宅和办公物业开发的享乐成本模型。他们的研究使用的数据来自主要是关于六个美国建筑市场的62000个性质（包括42000个住宅物业）。他们工作的重点是确定一个为期35年的“真正”的成本趋势问题。成本指标及其动因的可用性不是他们的研究重心。然而，目前的研究是能够与本文提出的模型和他们的动因也与德国建筑市场也有关。