MBS住房抵押贷款支持证券
资产支持证券的类型
资产支持证券的类型资产支持证券(Asset Backed Securities，ABS)是基于底层资产形成的证券类别，其投资收益来源于底层资产的收益。
ABS的特点是减少传统信贷的风险，并提供多样化的资产投资工具。
根据底层资产类型的不同，ABS可以划分为不同的类型，包括抵押贷款支持证券(MBS)、汽车贷款支持证券(ABS)、信用卡账单证券化(CMBS)、商业房地产贷款证券化(CMBS)、企业质押贷款证券化(ELBS)等等。
1.抵押贷款支持证券(Mortgage-backed Securities，MBS)抵押贷款支持证券是通过将不同类别的住房抵押贷款合并而形成的资产支持证券。
这些证券通常是由若干家庭住房的抵押贷款所支持，这些抵押贷款的抵押品通常是该房屋的价值。
MBS的潜在风险可能来自房屋价格的波动、预期贷款违约率和经济变化等等。
此外，市场需求和供应也可能影响MBS的可转换性和流动性。
2.汽车贷款支持证券(Auto Loan-Backed Securities，ALBS)汽车贷款支持证券是由汽车贷款组成的证券，汽车作为抵押品。
与其它资产支持证券一样，ALBS被切成多个等额本金和优先级收益的证券，投资者可以根据自己的需要来投资不同等级的证券。
ALBS的风险来自于车款的偿还情况，以及汽车价格的波动、市场需求和供应等非可控因素。
3.信用卡账单证券化(Credit Card Asset-Backed Securities，CCABS)信用卡账单证券化通常用于发行人以信用卡欠款为基础的证券。
发行人把持有的信用卡账单转为可交易的证券，资产支持证券通过将信用卡欠款切割成若干个等额本金和优先级收益的证券而发行。
CCABS在信用卡客户违约或滞纳付款时受到影响。
4.商业房地产贷款证券化(Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS)商业房地产贷款证券化是由商业地产贷款支持的证券。
MBS定价
期权定价法
• 构造两个投资组合A和B。A:购入一个MBS多头;B:购入一 个除了不含权其它条件与MBS完全相同的债券,同时出售 一个提前偿付期权。这两个组合无疑是等价的:
• MBS多头=不含权债券多头十提前偿付期权空头 • 用价格表示为: • MBS价格=不含权债券价格－提前偿付期权价格 • 那么,MBS的定价公式可写为:
• MBS实质是一种可提前赎回债券,投资者出售给借款人一 种权利,可以在贷款到期日之前提前偿付贷款余额，即是 一种以当期抵押贷款期末余额为执行价格,以未来偿付金 额贴现价值为市价的看跌期权。而且提前偿付是一种美式
MBS的理论价格
•
不含权债券的理论价格
P
n k 1
CFk
1 k
• 不含权债券的价格与收益率的关系：债券价格与债券的到 期收益率呈反向运动，且不是线性关系，称这种非线性关 系为凸性。
住房抵押贷款的现金流
• 等额还款抵押贷款是目前应用最广泛的一种抵押贷款.等本 息还款是指在整个贷款期内本息均等偿还,以固定利率按月 偿还贷款本息.根据年金计算公式,可计算等本息还款法的 月偿付额为:
• 其中:MP是每月偿付额,p是贷款总额,i是贷款月利率,T是按 月计算的贷款期数。
• 贷款余额是指在经过一定偿还期后尚未清偿的贷款本金数 额,其计算公式为:
• 其中:C是美式看涨期权的价格。关键就是要解决对MBS所 含的这个美式看涨期权的定价。美式期权定价最简单也最 常用的是二叉树法。而建立利率模型（对利率未来变动大 小和方向的路径进行假设的模型）则是关键中的关键。
案例
• 以5年期、每年偿还一次的过手证券为例。假定 过手证券面值为100元，对应100元的住房抵押贷 款。
提前偿还权的价值
抵押贷款支持证券(MBS)：产品与定价
机 中扮 演 了重 要 的 角 色 。 文章 对 ＭＢ Ｓ的 各 种 产 品 做 了较 为全
面 的介 绍 ， 时 ， 简要 介 绍 了 ＭＢＳ定价 的理 论 思 想 。 同时 ， 同 也 对
理 论 探 索
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【 摘要 】 抵押 贷款 支持证 券 （ ｒ ａｅＢ ｃｅ ｅｕ ｔｓ Ｍｏｔ ｇ ａｋｄＳ ｃｒ ｅ） ｇ ｉ ｉ
是 资 产证 券 化 的 最 基 础 也 是 最 重 要 的 种 类 ， 本 次 次 级 贷 款 危 在
产， 所以衡量一个资产池的价值需要采用加权平均的标准 ： ＷＡ —ｗ ｉ ｔ ｅａｅ ｔｒｙ 加权平均到期 目 Ｍ ｅ ｈｅ ａ ｒ ｕ ｔ： ｇ ｄ ｖ ｇ ｍａ ｉ
款池 内的贷款按 固定利率付息 ，则 以此贷款池为基础证券化 。 它是最基本 的证券种类 ，其利 率通常作 为其他种 类 ＭＢ Ｓ的基
抵押 资产 迅速转化 为流 动性 ， 同时将风险转 移 ， 大地改 变了 极
传统的房地产融资模式。对于 ＭＢ Ｓ购买者而言 ， 能够享受较高
准 。在贷款池 中， 各笔贷款 的利率并不相 同 ， 是都是 固定 利 但
率。 以此 为基础 ， 固定利率 ＭＢ Ｓ也以固定 的利率付息。 实际上 ， 固定利率 ＭＢ Ｓ的利 率要小于贷款 的利 率 ，这 是因为需要从贷 款利 息中划去一些费 用 ， 包括 以下几项 ： 一是保障费 用（ ｕｒ Ｇ ａ． 一 ａｔ ｆｅ）用以支付贷款 的保 险费用 ， ｎ ｅｓ， ｙ 上文 中提到 ，Ｐ Ｓ Ｖ在信 用 增级过程 中需要寻找机构为贷款提供担保或保险 ， 即此项费 用 产生 的原因。 对于各笔贷款 ， 保险费用各不相 同。 二是基本服务
从建行首发MBS看抵押贷款债权证券化融资发展
日前，建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了一万五千余笔、金额总计约三十亿元的个人住房抵押贷款组成资产池，委托中信信托投资有限责任公司发行二○○五年第一期“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”，这是国内首单个人住房抵押贷款债权证券化产品。
建行资金部副总经理谷裕说，已有51家机构作为一级分销商认购了这批资产，其中商业银行有21家。
在建行公布的《发行说明书》中披露，该信托的第一次利息将在2006年1月26日予以支付此次证券发行是通过中信信托投资有限公司作为中介机构实施的，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。
建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。
在29.26亿元的优先级资产支持证券中，A级为26.69亿元，B 级为2.03亿元，C级为5279万元。
MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。
在建行首发MBS的背后实际上是我国银行系统多年的设计和运作准备。
因为随着个人住房贷款需求的不断上升，大量期限长、流动性差的住房贷款资金的出现，已给商业银行资产负债管理埋下风险地雷。
2003年2月21日，中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》，首次在报告中提出“积极推进住房贷款证券化”(中国人民银行，2003)。
抵押贷款债权证券化(mortgage based securities，缩写MBS，以下简称抵押贷款证券化)指的是将贷款数额、贷款期限和贷款利率相近似的、以土地或房地产作为抵押担保的贷款(主要是指相应的债权)汇总后，转变为资本性证券形态，增强该证券的信用度后，通过证券承销的方式，出售给投资者的过程。
通常而言，抵押贷款证券化具有如下特点和功能：创造金融新产品，提供新的资金来源；改善自有资本比率，降低借款人违约风险；减少金融机构资金成本，避免全面性增加融资成本；提高金融机构资产报酬率；改善金融机构资产负债管理；改变借款人还本还息方式，重新包装资金流量；促进金融服务专业化；降低贷款利率；分散投资人投资风险；减少法规的限制等。
第八章住房贷款支撑证券(MBSs)(固定收益证券-北大,姚
Boston) – Sears Mortgage Corporation
• 私人购买者也购买非标准的住房贷款
Fannie and Freddie
• 主要优势在于政府的担保
– 提升了担保的价值 – 降低了负债成本 – 补贴额可以通过F/F的借款利率与相同风险竞争者
政府扶持与抵押贷款标准
• 政府扶持主要是贷款的保险或偿还担保
–标准包括：
• 最大贷款数量与房价的比率 • 利率的限制 • 最大贷款规模 • 最低的首付款比率 • 房屋的建筑设计标准
住房抵押贷款品种的创新1
• 固定利率抵押贷款：对于借款人来讲，有两个好处：
– 借款人可以预先知道借款的成本和每月偿还的数额 – 借款人可以在对他有利的情况下提前清偿贷款余额。
• 6、包括：开放式抵押贷款（Open-End Mortgage）、可逆年金式抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage）、价格水平可调整的抵押贷款(Price Level-Adjusted Mortgage)等。
2. 住房抵押贷款的购买
• 住房贷款的发放者再卖给两个联邦资助机构 (GSEs) 以及多个私人公司。
• 私人性质的新颖提升种类：
– (a) 保险公司对贷款池的保险. – (b) 银行信用证 – (c) 高级/低级的划分 (超额抵押
（overcollateralization)）
证券化降低流动性风险，转移了信用 风险、价格风险和提前偿还风险。
与传统银行贷款的比较
• 传统银行贷款包括:
– 1.发放贷款 – 2.将贷款保留在组合当中 (承受信用风险) – 3.为贷款提供服务 – 4.从公众那里融资
中国住房抵押贷款支持证券研究
中国住房抵押贷款支持证券研究摘要：在当前股票市场低迷、债券类投资产品繁荣的背景下，本文总结概括了资产抵押证券的发展现状及特点，分析了其功能及风险，综上对住房贷款抵押支持证券在我国的可行性进行了分析。
关键词：住房抵押贷款证券现金流住房抵押贷款证券（简称“mbs”）是指以资金融通为目的，将缺乏流动性但具有未来稳定现金流入的住房抵押贷款进行组合和信用增级，将这种组合产生的现金流入按照一定的标准进行结构重组，最后依托二级市场将该现金流以债券的形式出售并流通。
一、我国住房抵押贷款证券现状及特点我国的资产证券化起步于20世纪90年代。
1992年，海南推出“地产投资券”是我国资产证券化的首次尝试。
2005年12月15日，中国建设银行推出了我国第一支个人住房抵押贷款支持债券—“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”（简称“建元2005”），在其后2007年又推出了第二支mbs。
从2006年1月份到2012年9月份，“建元2005”证券发行人中心信托共公布了81期，运行平稳，违约率低。
mbs是一种资产信用型的金融产品，mbs区别于传统融资方式，它并非依赖于项目的投资人或发起人的资信来安排融资，而主要依赖于作为标的的居民住宅的价格及其未来的现金流的稳定性。
二、我国住房抵押贷款证券功能分析（一）金融功能首先，丰富金融市场投资品种。
住房抵押贷款作为收益风险相对平稳的一种投资方式，在我国当前老龄化的社会年龄结构下，具有显著的意义。
住房抵押贷款相对于国债利率较高而因其有房产作为抵押，风险较低。
退休人员追求稳定收益而又是风险厌恶投资人，mbs为他们提供了更为多元化的选择。
其次，为我国金融机构提供了规避利率风险的有力工具。
作为住房抵押贷款证券发行人的贷款银行，能够通过住房贷款抵押债权中资产负债重组的制度安排，把mbs发行所带来的利率风险转移给证券化专门机构，进而转化为证券在市场上交易，最后通过金融市场的风险调节功能加以规避。
抵押贷款支持证券(MBS)：产品与定价
抵押贷款支持证券（ＭＢＳ）：产品与定价作者：王晨宇来源：《当代经济(下半月)》2009年第03期【摘要】抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities）是资产证券化的最基础也是最重要的种类，在本次次级贷款危机中扮演了重要的角色。
文章对MBS的各种产品做了较为全面的介绍，同时，也简要介绍了MBS定价的理论思想。
同时，对我国发展抵押贷款支持证券提出了一些看法。
【关键词】抵押贷款支持证券机构担保MBS 私人担保MBS 提前还贷一、抵押贷款支持证券（MBS）简介抵押贷款支持证券，即是金融机构将自己所持有的流动性较差，但具有较稳定的未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款池，由金融机构或其他特定机构以现金方式购入，经过政府担保或其他形式的信用增级后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。
通过MBS，商业银行等金融机构将拥有的抵押资产迅速转化为流动性，同时将风险转移，极大地改变了传统的房地产融资模式。
对于MBS购买者而言，能够享受较高的收益率，同时丰富自身资产配置，能够更加有效的控制风险。
发行MBS，通常有以下几个步骤。
第一，组建贷款池并转移给特殊目的载体（SPV）。
发起人根据融资需要，选择特定的抵押贷款，其期限、还款方式、担保方式大抵一致，将这些抵押贷款打包捆绑，转移给特定目的载体（Special Purpose Vehicle，SPV）。
所谓SPV是为了证券化而专门成立的空壳公司或信托，这样SPV就和发起人之间形成了风险隔离，由SPV承担证券的还本付息责任，证券投资人不能追索到发起人，此外，如果发起人本身破产，其债权人也不能要求对SPV控制的资产行使权利，即所谓SPV与发起人之间的破产隔离（Bankruptcy Remote）。
并且打包后的抵押贷款转移到SPV后，将从发起人的资产负债表上除去，减少了发起人的风险。
第二，信用增级和信用评级。
SPV获得贷款池后，将通过一系列方法进行信用增级。
住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化是指将抵押在房屋上的贷款分散地打包成
证券，然后向投资者发行，以获得现金。
这些证券通常被称为抵押贷款支持证券 (MBS)，它们在市场上交易，并且收益以房屋贷款的还款为基础。
这种证券化有助于提高房屋贷款市场的流动性，同时使投资者可以获得与借款人相同的收益。
在住房抵押贷款证券化中，银行或抵押贷款公司会将多个贷款汇集成一个证券，并将其分为不同的级别，每个级别都有不同的风险和回报。
最高级别的证券通常被称为“AAA”，是最安全的证券，但回报也最低。
最低级别的证券则是最高风险的，但回报也最高。
投资者可以购买不同级别的证券，以根据自己的风险偏好和收益要求来实现投资组合。
住房抵押贷款证券化最常见的形式是美国的房屋抵押贷款证券化，这种证券化在2008年引发了全球金融危机。
在当时，银行和抵押贷款公司将高风险的房屋抵押贷款打包成证券，并将其出售给投资者，但这些借款人往往没有财力偿还他们的贷款。
当房地产市场崩溃时，这些证券的价值迅速下跌，许多投资者损失惨重，从而引发了一连串的金融危机。
尽管住房抵押贷款证券化存在一定的风险，但它仍然是房地产市场的重要组成部分。
证券化为房屋贷款提供了更广泛的资金来源，并促进
了流动性和市场发展。
对于投资者来说，住房抵押贷款证券化是一种多元化的投资方式，可以获得相对稳定的收益。
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Case：05建元1
早偿风险还会导致：
• 1、由于贷款被提前偿还，证券发行人意外地提前回收
本金，而又难以为这些钱及时找到投资的渠道。
• 2、证券发行人为提前收回的资金寻新的投资渠道，
而这项投资的现金流入流出很难与之前的计划匹配，形
成了再投资风险
Case：05建元1案例小结
• 可以说“建元2005-1”的发行取得了很不错的成效，但是 它还存在很多需要改进的地方。例如它在方案设计时，资 产池资产选择过于集中，且没有很好的解决早偿风险带来 的问题，庆幸的是由于资产池的违约率极低，早偿并未对
MBS的意义
2、促进金融产品和金融行业的深化
证劵化对银行功能进行分解，将过去由银行一家 承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能， 转化为多家存款金融机构金和机构投资者共同参与的 活动。
MBS的意义
3、提高资本利用率
不同的信贷资产具有不同的风险度，金融机构根 据资产的风险等级，建立风险资本准备金，通常，自
MBS的发展
香港于1997年成立香港住房 抵押贷款公司，推动了 亚洲MBS市场的积极发展。 我国于2005年3月出台 20世纪 80年代末 20世纪30年代 《信贷资产证券化试点管理 在欧洲发展 办法》，正式开展 MBS业务试点 MBS市场雏形 美国政府为应对石油危机 造成的金融机构经营困难， 继续推动住房市场发展，于 1968年成立专门的政府机构 —政府国民抵押贷款协会， 收购经由FHA和VA保险的 住房抵押贷款，并以此为 支持发行过手MBS 东亚金融危机之后 20世纪70年代 亚洲MBS市场开始发展 发行 MBS 英国国家住房贷款局 美国在 1938 年成立 为拓宽房贷资金来源于 联邦国民抵押贷款协会， 1987年3月首次在欧洲市场上 其主要功能就是从市场 发行MBS 募集低成本资金收购附有FHA 和VA保险的住房抵押贷款
Case：05建元1
• 2005年12月25日“建元2005-1”发行后，中国建设银 行减少了近30亿元的个人住房抵押贷款，多了近29亿
元的现金，大大的增加了资产的流动性，提高了资本
使用效率。 • 截至2010年6月30日，资产池未偿本金余额 699838249.32元，贷款笔数为5727笔，分别为信托成 立时的23.20%和37.77%，其中优先级A档证券已有
MBS的运作机制
1、发起人： 住房抵押贷款证券化的发起人是住宅抵押贷款一级市场 上的原始债权人，即贷款的发放人。 2、发行人(特殊目的机构) 一个专门的住房抵押贷款证劵化公司，该机构从商业银 行购买住房抵押贷款，进行评估、组合，然后发行抵押贷 款证劵。
MBS的运作机制
• 3、信用增级、评级机构 信用增级机构的主要任务是通过对住房抵押贷款 的担保及保险来提高拟发行证券的信用等级。 接着，需要评级机构对其进行评级 • 4、证券承销商 负责销售由发行人发行的住房抵押贷款证券
住房抵押贷款支持证券
Mortgage-Backed Security(MBS)
Contents
什么是MBS
MBS的发展 MBS运作机制 MBS的意义
Case：05建元1
什么是MBS?
住房抵押贷款证券化（Mortgage-BackedSecuritization）
是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的
证券信用状况产生负面影响。
• 尽管如此，它仍是一个成功的资产证券化的案例，因为这 是我国第一起正规的资产证券化业务，是我国第一起正式
由资本不能低于资产总值的8%。监管机构确定住宅
贷款的风险权重为50%，而信贷等级高的资产证券风 险权重为20%， 那么以10亿美元消费信贷资产为基 础，发行资产证券换能为银行节省多少资本金？
住房贷款和住房抵押证券风险资本比较 贷款种类 住房贷款 住房抵押证券 金额 10 10 风险加权后的资产规模 5（即10 X 50%） 2（即10 X 20%）
流动差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇 集重组为抵押贷款群组，由特殊目的机构购入，经过担保、 信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资 过程。
住房抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Security）是
资产支持证券ABS的一种，其偿付给投资者的现金流来自 于由住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。
MBS的运作机制
• 5、投资人 购买住房抵押贷款证券的机构和个人 • 6、服务人 对抵押贷款资产进行现金流的管理
MBS的运作机制
MBS的意义
1、提高银行贷款资产的流动性，减小了金融风险
对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收周期时间长， 而我国银行吸收的存款，大部分是短期或活期的，这就造 成了“短存长贷”的矛盾。住房抵押贷款证劵化的设计就 是为了解决“短存长贷”这个矛盾。
30 25 20 15 10 5 0 A级证券 B级证券 C级证券 次级证券 3 2.1 0.9 24
资产池（亿）
Case：05建元1
“建元2005-1”的偿付方式是按月偿付利息。资产池中基础 资产的本息回收款先顺序支付优先级A、B、C档和次级档证券 的利息，然后顺序支付优先级A、B、C档和次级档证券的本金。
87.38%被偿付，B、C档证券本金余额未发生变化。
Case：05建元1
• “建元2005-1”在仅仅5年间就有77.33%的本金被偿还。 • 而法定最终到期日期：A级资产支持证券、B级资产支 持证券和C级资产支持证券的法定最终到期日期同为 2037年11月26日 • 这说明资产池内的贷款早偿率非常高。 • 这就产生了 早偿风险：提前还款会使利息支付减少。
亿美元
风险资本要求 0.4（即5 X 8%） 0.16（即2 X 8%）
节省资本金为：0.4亿-0.16亿=2400万
Case：05建元1
2005年12月15日，“建元”正 式发行。建行从上海、江苏、 福建三家分行发放的个人住房 贷款中挑选30亿元进入资产池， 三档两级证券：其中A、B、C三 个档次为优先级证券（A类约24 亿元，信用为AAA级；B类约3亿 元，信用为A级；C类约2.1亿元， 信用为BBB级）和次级证券（约 0.9亿元）。