中国建设银行住房抵押贷款证券化系统方案
住房抵押贷款证券化的实质和构建模式
住房抵押贷款证券化的实质和构建模式内容摘要：住房贷款证券化是指将银行的住房抵押贷款证券化，这可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，银行用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。
进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自身无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。
本文重点探讨了住房抵押贷款证券化的实质性内容和模式构建。
关键词：住房抵押贷款证券化信用保证体系证券化市场模式住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。
它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。
在美国，证券化已成为住房融资的主要方式。
美国住房抵押贷款证券化的运作过程可以简要地概括如下：首先，由住房抵押贷款机构（如商业银行、住房储蓄机构等）充当原始权益人（发起人，Originator），以“真买销售（True Sale）”方式将其持有的抵押贷款债权合法转让给“特设载体（Special Purpose Vehicle，SPV ）”（即通常所说的“证券化公司”）。
其次，在转让过程中，通常还有信用评级机构和信用增级机构参与其中，通过评估、担保或保险等形式对特设载体（SPV）进行信用升级。
第三，特设载体（SPV）是为证券化目的而成立的“特别信托机构”，它以受让的基础抵押为支撑，经信用评级或增级后，在资本市场上发行抵押担保证券募集资金，并用募集的资金来购买发起人所转让的抵押债权。
中国的住房抵押贷款证券化
ｅｒｙ ， ｕｉ ）是资产证券 （ ｓｅ — ａｋ ｄＳｃｒｉ ｔ ｎＡ Ｓ 的 ｔ Ａ ｓｔ Ｂ ｃｅ ｅｕｉｚ ｉ ， Ｂ ） ｓ ｔａ ｏ
一
种主要形 式。它是 指银 行将 已抵 押 的住宅 债权 转让 给
另 一 机构 。这 个 机 构 将 数 目众 多 的 住 宅 抵 押 债 权 打 包 ， 以
设计 和发行 的中介公 司 ， 国《 我 信贷资 产证券 化试 点管理
办法》 规定 ， 受托机构 为依法设 立的信托 投资公 司或 中 国 银监会批准 的其他机构； ３ Ｐ （ ）Ｓ Ｖ与相关的参与 机构签订
入户 ， 使他们能够向银行取 得贷款。而储贷机构 的资金来
收 稿 日期 ：０ １— ７— ２ ２１ ０ ０
经 济 与管 理
重庆 与世 界 ２１年第２ 卷 期 ０１ ８ 第８
Ｔｈ ｏ ｌ ＆ Ｃｈｏ ｇ ｉｇ ｅ Ｗ ｒｄ ｎ ｑｎ Ｖｏ． ８ Ｎｏ． ０１ １２ ８２ １
中 国 的住 房 抵 押 贷 款 证 券 化
蒲元斌
（ 庆理工大学 饮食服务中心 ， 庆 重 重 ４０ ５ ） ０ ０ ０
摘要 ： 阐述住房抵押贷款证券化的历史、 中国发展住房抵押贷款证 券化 的必要性 和模 式、 发展 中遇到 的困难与问
题 及 其 解 决 办 法 。通 过 抵 押 贷 款证 券 化 的 实施 ， 以 扩 大 各 商业 银 行 信 贷 资 金 的 来 源 ， 强住 房抵 押 贷 款 的 安 可 增 全性和流动性， 实现住 房 金 融的 良性循 环 ， 为证 券 市场 提 供 了一种 中长 期 投 资 工 具 。 也 关 键 词 ： 房 抵押 贷 款 ； 券化 ； 殊 目的机 构 （Ｐ ； 用评 估 住 证 特 Ｓ Ｖ） 信 中图 分 类 号 ：８ ０５ Ｆ３ ． 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：０ ７— １１ ２ １ ） ８— ０６— ４ １０ ７ ｌ （０ １０ ０４ ０
我国商业银行住房抵押贷款证券化的SPV模式选择
了信托型 Ｓ Ｖ是 目前我 国商业银行住房抵押贷款证券化的合理选择并构建 了具体模式。 Ｐ 关键词 ： 住房抵 押贷款 汪券化 ；Ｐ 选择 ； Ｓ Ｖ； 商业银行
中 图分 类 号 ： ８ ０ ７ 文 献标 识 码 ： Ｆ３ ２ ５ Ａ 文章 编号 ：０９—２４ （０ ８ ０ １０ ４ ７ ２０ ）３一Ｏ４ Ｏ４—０ ５
Ｖ０．８ Ｎｏ３ １ ． ２
Ｓ ｐ２０ ｅ ． ０８
我 国商 业银 行住 房 抵押 贷 款 证 券化 的 Ｓ Ｖ模式选择 Ｐ
王莉 芳 李 卫 生
（ 西北工业大学 管理学 院， 陕西西安 ７０ ７ ） ｌ０ ２ 摘要 ：Ｐ Ｓ Ｖ在住 房抵押贷款证券化中的处于核心地位 。 比较分析“ 公司型” “ 、有限合伙 型” “ 、信托型” 三种 Ｓ Ｖ模式的 Ｐ 特点 ， 得出信托 型 Ｓ Ｖ具有法律上可行的 比较优势 、 Ｐ 财产隔离的制度优势 和产 品品种丰富 、 创新能力强的优势 ， 出 提
第２ ８卷第 ３ 期 ２０ ０ ８年 ９ 月
西 北工业 大学学 报（ 社会 科学 版 ）
Ｊ Ｕ Ｎ ＬＯ Ｏ Ｔ ＷＥＴ Ｒ Ｏ Ｙ Ｅ Ｈ ＩＡ ＮＶ Ｒ Ｔ ＹＳｃｌＳｉ ｃｓ Ｏ Ｒ Ａ ＦＮ Ｒ Ｈ Ｓ Ｅ Ｎ Ｐ Ｌ Ｔ Ｃ ＮＣ Ｌ Ｕ Ｉ Ｅ Ｓ ｒ （ ｉ ｃ ｎｅ ｏａ ｅ
一
、
此 融通 资金 的过程 。它 的 出现革 新 了传 统 的银企 融
Ｓ Ｖ的作用和种类 Ｐ
资 模式 ， 使资 源配置 更具 效率 ， 动 资本 市场 发展 跃 推
上 了一个 新 台阶 。 由于受 经 济 环境 、 律 框 架 、 用 法 信
１ Ｓ Ｖ 的作 用 、Ｐ
Ｓ Ｖ是 由住房 抵押 贷 款证券 化 过程 中发起 人 出 Ｐ
住房抵押贷款证券化刍议
6年第期总第3期&信息决策（下半月刊）住房抵押贷款证券化刍议□陈少杰摘要资产证券化这一金融领域的创新产品的发展也遭到了前所未有的质疑甚至挑战。
对于正处于资本市场经济快速发展中的中国而言，深入借鉴在此危机中住房抵押贷款证券化所存在的问题，将对我国建设中的资产证券化起到深刻影响作用。
关键词住房抵押贷款证券化流程问题中图分类号：F830．589文献标识码：A一、住房抵押贷款证券化的概念和特征资产证券化是储蓄者与借款者通过金融市场得以部分或全部匹配的一个过程或工具。
在这里，开放的市场信誉（通过金融市场）取代了由银行或其他金融机构提供的封闭市场信誉。
住房抵押贷款证券化就是指将住房抵押贷款组合作为证券化的基础资产，运用资产证券化这一结构性融资技术，在资本市场发行相应的抵押支持债券，实现直接融通资金的过程。
住房抵押贷款证券化的功能特征有：（1）提高了商业银行资产的流动性和资本充足率。
通过实施MBS 可以规避商业银行资产负债率期限结构不匹配带来的流动性风险。
（2）拓宽了住房抵押贷款的融资渠道。
通过MBS 可将养老金等长期资金引入到住房融资中来，以弥补住房资金的缺口。
（3）优化了资本市场的品种结构。
银行可以抛售流动性较低的住房抵押贷款，而投资者也得到了丰富的投资组合。
（4）促进了住房抵押贷款一级、二级市场的规范化发展。
在证券化过程中，特设工具机构（SPV ）发行标准的资产支持证券，有利于借贷协议和住房抵押贷款资料的标准化进程，也有利于住房抵押贷款二级市场的规范化发展。
二、中国住房抵押贷款证券化（一）中国住房抵押贷款证券化的发展简史。
改革开放来，我国资产证券化的品种发展也日趋丰富与成熟。
2000年9月和10月，中国建设银行和中国工商银行相继宣布获准实行住房抵押贷款证券化试点。
2005年12月15日，由建行作为发起机构，国内首单个人住房抵押贷款证券化产品“建元2005－1MBS 信托优先级资产支持证券”在银行间债券市场公开发行，至此我国住房抵押贷款证券化的发展正式步入正轨。
我国住房抵押贷款证券化的风险与防范
（ ） 前偿付锁住和 支付罚金 。买权保 护的最 简单方法 是锁住 １提 和 支付 罚金 。锁住 是在 贷款 发起后 一段时 间内 不允许提 前偿 付出 ｉ 现 。支付 罚金是指借 款人选择提 前还款时 ， 必须 为这一行为额 外支
付一 定数额 的罚 金 ，以补偿 贷款人 或投 资者 因提前偿 付而遭 受损
维普资讯
Ｏ 潘 鹏 刘 朝 马
（ 江理 工大 学经济 管理 学 院 浙江 杭 ， ３ ０ １ ） 浙 Ｊ ｑ １０ ８ １
【 摘要 】 中国建设银行在去年年 底首 次发行住 房抵押 贷款 支
撑 证 券 ， 为 一 种 新 的投 资 工 具 ． 融 机 构 和 投 资 者 将 面 临 诸 多 风 作 金
制对其加 以防范和控 制。
经 济和金融市场发展 的意 义 ． 并没有深入 到技术屡 次 。现在 随着我
国已开展 ＭＢ Ｓ业 务 ．有必要对 ＭＢ Ｓ的风险及其 防范 进行研 究 ， 以 对 其未来发展提供有 力的技 术支持 。
二 、 国 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 的 风 除 分 析 我
场， 实行 ＭＢ 的呼声越 来越 高 。 ０ ５ Ｓ ２ （ 年底 ， 设银行发行 了我国首 ） 建
单个 人住 房抵押贷款证 券化产 品一 “ 元 ２０ —１ 人住房抵 押贷 一建 ０５ 个
。
提 前偿付 风险始 终存在于 ＭＢ 运作过 程中 。它只受人 的行为 Ｓ 和经济 环境 的影响 ， 由于经济 环境 的不确定 性和 人 的理性 ， 我们不
失 。锁 住一般 限于 一笔贷款 刚开始的几年 时间 ， 支付罚金在 数额上
提前偿付 风险是 指借款 人 可以随时 支付全 部或部 分抵押 贷款 等于提 前偿 付额 的一 个百分 比． 且随时间 下降 。 因此在 ＭＢＳ交易结 的余额 ， 而导致现金流量 的不稳定和再投 资现象 。借款人提 前偿 付 构 中，丰 同时使 用锁 住 与支 付罚 金 。 ，往 主要是对债券持有人 造成两方面的 不利影响 ： 一是 在利 率上升的环
个人住房贷款业务案例分析报告
个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告一、含义概述个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。
商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。
二、发展历程1、个人住房贷款的初步开展1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。
1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇”按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。
1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。
1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。
2、个人住房贷款的暂停与恢复1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。
在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。
个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。
3、个人住房贷款业务的高速发展1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。
20xx年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展1、20xx年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。
建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。
2、截止到20xx年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。
正面的资产证券化案例-建元2005-1
正面的资产证券化案例——建元2005-1个人住房抵押贷款证券化2005年12月15日，中国首个个人住房抵押贷款证券化（MBS, Mortgage-backed Security）产品“建元2005-1个人住房抵押贷款资产支持证券”正式发行，进入全国银行间债券市场交易流通。
一．发行背景中国建设银行于1954年10月1日正式挂牌成立，从成立至今的五十多年间，它逐步从刚开始只是附属于财政部负责监督建设投资的一家专业银行，发展到现在自主企业化经营的一家功能完善的国家专业银行，并于2005在香港联合交易所挂牌上市，于2007年在上海证券交易所挂牌上市。
截至2009年12月31日，中国建设银行集团的总资产达到96233.55亿元，总负债为90643.35亿元，资本充足率11.7%，贷款总额48197.73亿元，其中个人住房抵押贷款8525.31亿元。
在2005年2月，中国建设银行的资产证券化方案获得批准，它也成为国内首家获准进行个人住房抵押贷款证券化的银行。
二．发行过程一般说来，一个资产证券化的交易包括以下程序：确立基础资产并组建资产池、构建特殊目的的载体（SPV, Special Purpose Vehicle）、SPV以资产为支撑发行证券、资产支撑证券的偿付。
诞生于20世纪70年代美国的个人住房抵押贷款证券化（MBS, Mortgage-backed Security）是以个人住房抵押贷款作为基础资产的，中国建设银行此次发起的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”（以下简称“建元2005-1”）也不例外，并且为了确保成功，建设银行特地挑选了个人住房贷款业务发达、贷款管理较为规范的上海、江苏、福建三家分行作为试点行。
因此，最终进入资产池的住房抵押贷款由上海市、无锡市、福州市和泉州市的居民住房作为抵押担保（其中上海市的贷款余额占比大约为56%）。
通常在构造好资产池后，发起人通常要确定特殊目的的载体SPV 的形态，SPV通常有三种形态：信托形式（SPT）、公司形式(SPC)、有限合伙人形式。
个人住房抵押贷款证券化案例分析
从1999年起，中国建设银行已经向中央银行提交了六份房贷资产证券化的方案，前4套方案因方案没有体现MBS风险出售和破产隔离的原则以及有关法规没有完善被否决，第5套方案也因法律层面的问题最终被国务院否决。
直到2005年的12月1日《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式执行，建行的房贷款资产证券化才开始提速。
2005年12月15日，“建元”正式发行。
建行从上海、江苏、福建三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池，三档两级证券：其中A、B、C三个档次为优先级证券(A类约24亿元，信用为AAA级;B 类约3亿元，信用为A级;C类约2.1亿元，信用为BBB级)和次级证券(约0.9亿元，不参与评级，由建行自留)。
按照设置，优先级证券投资人先收到还款。
A和B类证券获准在全国银行间债券市场进行交易，C类按照央行的相应规定进行转让，次级不进行转让交易。
“建元”发行过程分析(一)“建元”的发行动力任何一项创新性业务的成功运作和实施，和相关各方的积极推进是分不开的。
但是，推进的动力是什么呢?无论是监管当局还是方案中的实际运作方，都期望能够获得“利益”。
以下从银行、政府、中介机构和投资者四方面作出具体分析。
1.银行。
一方面可以说建行做房贷证券化(下文简称MBS)的动力不足，具体可从三个方面来看：银监会发布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称《办法》)使通过MBS提高资本充足率的银行不易办到，并且建行上市后，资本充足率接近14%;其次是资产证券化的标的问题，资产证券化在国外往往是因为银行迫于资金的流动性压力或处理不良贷款的需要，而我国进行资产证券化的银行目前并不缺乏资金，而且拿出来的资产也是相对较好的优良资产;从根本上讲，银行进行资产证券化最主要的一个目的是将长期的资产转移出，通过资产的出让来获取流动资金。
但从目前来看，我国银行体系担心的是流动性严重过剩的问题，甚至担心的是回流后，这笔现金该如何使用的问题。
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中国建设银行住房抵押贷款证券化业务系统项目概要
1. 项目背景
我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。
当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。
作为国率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。
但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。
这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。
其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。
2. 项目目标
住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是：
1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能；
2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能；
3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求；
4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求；
5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析和预测，支持证券化现金流管理；
6. 提供债券信息的分析、统计和预测；
7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。
3. 需求概述
初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。
（一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。
备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。
资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。
（二）资产入库子系统接受各分行本批次入库贷款在规定入库时间的数据，作为本贷款池的初始标准信息，也是建立与各分行个贷系统联系的桥梁。
同时，用来分析入库贷款初始点的具体数据。
资产入库子系统包括入库数据稽核、入库数据上传、入库数据装入、生成分析数据模块。
（三）资产库管理子系统通过从个人住房贷款系统或个人贷
款系统的数据提取、稽核、上传，实现信贷经营管理有关的数据信息管理功能。
资产库管理子系统包括数据抽取、数据稽核、数据上传、数据装入、生成分析数据模块。
（四）债券管理子系统通过对债券发行、兑付期间的信息管理，完成对已发行债券的管理功能。
该子系统包括债券发行、债券兑付、生成分析数据、查询统计、报表管理模块。
（五）账务核算子系统实现住房抵押贷款证券化业务的会计核算和证券化机构财务管理功能，包括会计核算、财务管理两大功能模块
（六）信息（报表）分析子系统信息分析子系统通过实时接收贷款管理子系统、债券管理子系统、会计核算子系统的相关信息，建立贷款库信息分析基础数据库和贷款信息历史明细数据库，为贷款库统计分析和未来设计现金流预测模型提供基础信息。
信息分析子系统的核心功能通过现金流分析模块、提前还款分析模块、还款计划变更分析模块、贷款信用风险分析模块、贷款损益分析模块、不良贷款分析模块等六个功能模块实现，不同模块分别对基础数据库的数据进行相应的加工、汇总，并通过定制报表输出、贷款信息查询等手段实现对贷款库的历史信息分析功能。
（七）辅助维护子系统包括标准数据维护、用户管理等功能模块。
4. 与相关系统关系
（一）核心账务系统
本系统依托核心账务系统进行有关会计核算、资金清算和账务资金的划转。
（二）个人住房贷款系统/个人信贷系统
个人住房贷款系统提供入库个人住房贷款的筛选标识、会计核算和日常贷款管理功能，本系统提供SPV部账务核算、贷款管理、债券信息管理以及现金流分析预测等功能
（三）证券业务系统
（四）其他相关系统
5. 设备配置概述
住房抵押贷款证券化业务系统以现有个人住房贷款业务系统或正在进行开发的个人贷款业务系统作为入库资产数据源在我行已有的网络环境上进行构建。
总行设数据库服务器、管理机和账务核算机。
证券化数据库服务器独立于个贷业务系统，采用UNIX平台，数据库拟采用Informix/Oracle数据库，存放全行证券化资产库数据和分析库数据，同时兼做账务核算服务器。
总行设管理客户机若干台，进行资产库的日常管理和数据分析，其功能包括：资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统、债券管理子系统、账务核算子系统、信息分析子系统和系统维护子系统。
信贷管理客户机采用Windows NT/2000操作系统，采用C/S结构，用DELPHI程序开发语言单独进行软件开发，OLAP分析工具拟采用Congnos。
账务核算机完成证券化的财务会计核算，账务核算程序采用C/S方式，程序存放在客户机上，用Delphi,VB,VC等语言编程，或购买成熟财务软件产品。
经办证券化业务的一级分行设数据库服务器和管理机。
数据库服务器在个人贷款系统上线以前可采用临时服务器，上线后和个人贷款系统数据库服务器共用同一台服务器，个贷业务系统设计时已考虑了证券化资产库。
数据库服务器采用UNIX平台，数据库拟采用Informix数据库，存放全辖证券化资产库数据。
一级分行设管理机一台，进行资产库的日常管理，其功能包括：资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统。
软件结构同总行信贷管理机。
信贷管理客户机采用Windows NT/2000操作系统，采用C/S结构，用DELPHI程序开发语言单独进行软件开发。
二级分行和经办行不单独设管理机，个贷系统上线前可利用现有设备，采用和一级分行类似的程序作为过度性应用，其功能包括资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统。
个贷系统上线后，这些功能已在个贷系统信贷管理机上实现，工作方式为采用B/S方式通过一级分行应用服务器（J2EE平台）实现，编程语言为JAVA。
6. 投资概算。