中国住房抵押贷款证券化之路—国际经验及启示
中国的住房抵押贷款证券化
ｅｒｙ ， ｕｉ ）是资产证券 （ ｓｅ — ａｋ ｄＳｃｒｉ ｔ ｎＡ Ｓ 的 ｔ Ａ ｓｔ Ｂ ｃｅ ｅｕｉｚ ｉ ， Ｂ ） ｓ ｔａ ｏ
一
种主要形 式。它是 指银 行将 已抵 押 的住宅 债权 转让 给
另 一 机构 。这 个 机 构 将 数 目众 多 的 住 宅 抵 押 债 权 打 包 ， 以
设计 和发行 的中介公 司 ， 国《 我 信贷资 产证券 化试 点管理
办法》 规定 ， 受托机构 为依法设 立的信托 投资公 司或 中 国 银监会批准 的其他机构； ３ Ｐ （ ）Ｓ Ｖ与相关的参与 机构签订
入户 ， 使他们能够向银行取 得贷款。而储贷机构 的资金来
收 稿 日期 ：０ １— ７— ２ ２１ ０ ０
经 济 与管 理
重庆 与世 界 ２１年第２ 卷 期 ０１ ８ 第８
Ｔｈ ｏ ｌ ＆ Ｃｈｏ ｇ ｉｇ ｅ Ｗ ｒｄ ｎ ｑｎ Ｖｏ． ８ Ｎｏ． ０１ １２ ８２ １
中 国 的住 房 抵 押 贷 款 证 券 化
蒲元斌
（ 庆理工大学 饮食服务中心 ， 庆 重 重 ４０ ５ ） ０ ０ ０
摘要 ： 阐述住房抵押贷款证券化的历史、 中国发展住房抵押贷款证 券化 的必要性 和模 式、 发展 中遇到 的困难与问
题 及 其 解 决 办 法 。通 过 抵 押 贷 款证 券 化 的 实施 ， 以 扩 大 各 商业 银 行 信 贷 资 金 的 来 源 ， 强住 房抵 押 贷 款 的 安 可 增 全性和流动性， 实现住 房 金 融的 良性循 环 ， 为证 券 市场 提 供 了一种 中长 期 投 资 工 具 。 也 关 键 词 ： 房 抵押 贷 款 ； 券化 ； 殊 目的机 构 （Ｐ ； 用评 估 住 证 特 Ｓ Ｖ） 信 中图 分 类 号 ：８ ０５ Ｆ３ ． 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：０ ７— １１ ２ １ ） ８— ０６— ４ １０ ７ ｌ （０ １０ ０４ ０
国际住房金融解决经验及借鉴
Ｆ ｂｕ ｒ ２ ０ ３５ ｅ ｒａｙ ０８
的按揭和住房公司等 ；非专业性住房金融机构则是指各种
兼营住房金融业务的金融机构 ，如各 国的商业银行都兼营 住房金融业务 。为住房融资提供担保和保险的机构 ．是为
分 ，主要是为个人信用较弱的客户提供贷款 ，并通过贷款
证券化后进行流通交易的市场。
美 国次 级抵 押 贷 款市 场 问题 经年 累 积 ，其 后 有 房价 走
低 、市场利率走高 因素 ，也有资金供应方降低信贷 门槛 、
忽视风险管理 ，需求方过度借贷埋下的恶果。在各种因素 的作 用下 ，最终 出现投资者还贷能力下降，贷款机构坏帐
虽然各国政府给予住房消费信贷大力支持 ，但是并没 有改变以市场机制为基础的主体 。各国住房消费信贷 的发 展都没有偏离市场机制的轨道 。金融机构筹集的资金大多
来源于市场，发放贷款的具体安排 诸如贷款对象 、偿还 方式、偿还期限 、贷款利率等都 由金融机构 自己确定 ，金 融机构 白担风险 、自负盈亏 。在这样的市场 中任何金融机 构都面临着优胜劣汰的竞争压力。
事 实上 ， 一些发达国家政府采取间接支持的方式更多 ，
具体措施 有 ：１ 对专业性住房金融机 构的资金筹集实行
优惠政策 。如对专业性住房金融机构存款减免利息税 ，以 鼓励居民积极存款 、 降低专业性住房金融机构的贷款成本 对专业性住房金融机构实行较宽松的优惠倾向政策 ，间接
增强其资金实力：向专业性住房金融机构吸收的存款提供
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文 ／回建 强
国际住房金融解决经验及借鉴
论我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策
论我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策一、住房抵押贷款证券化概况住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。
从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是住房抵押贷款发放机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。
随着住房货币化改革的全面推开，如不开辟新的住房融资渠道，房改进程将受到严重制约。
而从世界范围来看，住房抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产，银行将住房抵押这部分信贷资产以出售方式，让从事抵押贷款证券业务机构的特殊目标公司(SPV)购买，该公司以这些资产作为抵押，发行资产抵押证券，再由承销商(二级市场中介)出售给投资人。
从总体上说，我国开展住房抵押贷款证券化的条件已经基本具备，但是，如何培育贷款证券化所需要的发行人、机构投资者、中介服务机构等，并对相关的法律制度进行完善是开展这项业务的前提。
二、住房抵押贷款证券化运作的思路１、加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。
必须着手解决市场中存在问题，措施有：一是要大力发展房地产市场，推进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革；二是要完善证券市场，加快证券市场化发展速度，扩大其容量和规模，完善其功能，加强其管理体系的建设，健全相关法律法规，规范证券交易行为，稳定证券市场；三是积极培养住房抵押贷款市场。
２、加快住房抵押贷款证券化组织机构建设，完善中介服务体系。
住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。
为了支持住房抵押贷款证券化的启动，开办初期，可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司，待条件成熟转变为上市股份公司，可以将住房资金管理中心作为抵押贷款机构的下属单位，并允许抵押贷款机构吸收住房公积金存款和住房储蓄存款，使部分住房公积金进入住房抵押贷款市场，或为抵押贷款提供担保；必要时，成立住房抵押贷款保险金融机构，以国家权力机构作为后盾。
我国住房抵押贷款证券化模式分析
我国住房抵押贷款证券化模式分析内容摘要：本文通过对住房抵押贷款证券化（MBS）模式及其法律障碍的分析，试图说明住房抵押贷款证券化模式的建立应当与国情相适应，完善MBS 法律制度已经成为实现我国住房抵押贷款证券化的当务之急。
关键词：住房抵押贷款证券化（MBS）SPV SPC SPT住房贷款证券化概述住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securitization, MBS）是一国经济发展到较高阶段的必然产物，它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。
住房抵押贷款证券化是从支付抵押贷款一级市场向二级市场（住房抵押债券转让市场）的转化，因此其操作思路首先从一级市场开始。
抵押贷款证券化的价值流程包括（见图1）：1.银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。
2.抵押贷款的证券化。
银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司（Special Purpose V ehicle, SPV），抵押贷款公司购买银行的贷款资产后将其组成抵押贷款资产池，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券；银行也可自行组成资产池，发行抵押贷款债券。
3.银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押证券。
发行方式可采用直接发行或间接发行。
前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹措资金；后者是通过专门部门的经纪人间接地筹措资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。
4.债券进入二级市场参与流通。
鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长，其投资主体一般以机构投资者为主，个人投资者为辅。
住房抵押贷款证券化的模式分析住房抵押贷款证券化的模式总的来说可以分为表外和表内模式两类。
表外融资模式我们通常所说的典型的住房抵押贷款证券化，是将证券化的资产组转移到一个特殊的载体（SPV）中，旨在帮助转让者将资产从其资产负债表中转移出去，从而达到融资、改善资本结构等目的，表外融资由此而来。
论我国住房抵押贷款证券化
论我国住房抵押贷款证券化【摘要】本文围绕我国住房抵押贷款证券化展开讨论。
在首先介绍了该领域的背景情况，以及研究的目的。
接着在分别概述了我国住房抵押贷款证券化的基本情况，以及证券化带来的优势。
同时也分析了我国住房抵押贷款证券化所面临的问题，探讨了政府在该过程中的角色和监管机制。
最后进行了国际比较研究，探讨了其他国家的做法和经验。
在对整个文章进行了总结讨论，并展望了未来的发展方向。
通过本文的研究，可以更全面地了解我国住房抵押贷款证券化的现状和问题，为未来提出相应的政策建议和改进措施提供参考。
【关键词】住房抵押贷款证券化、我国、概述、优势、问题、政府角色、监管、国际比较研究、总结讨论、未来展望1. 引言1.1 背景介绍中国的住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款转化为证券，并通过证券市场进行交易。
随着我国房地产市场的快速发展和住房金融的不断完善，住房抵押贷款证券化逐渐成为解决资金链断裂、推动金融市场发展的有效方式。
背景介绍部分将详细探讨我国住房抵押贷款证券化的发展现状和意义。
我国房地产市场呈现出快速增长的态势，住房需求不断增加，但传统的融资模式已难以满足需求。
住房抵押贷款证券化的推出，可以有效解决房地产金融领域的融资难题，打破资金壁垒，促进房地产市场的健康发展。
住房抵押贷款证券化还可以带动金融市场的创新和多样化。
通过证券化，原本长期的房屋抵押贷款可以被拆分、重组成为不同类型的证券产品，满足不同投资者的需求，促进金融市场的发展。
我国住房抵押贷款证券化的出现，不仅可以帮助解决房地产金融领域的融资问题，还可以推动金融市场的创新与多元化发展。
在这一背景下，对我国住房抵押贷款证券化的研究和探讨显得尤为重要。
1.2 研究目的研究目的：本文旨在深入探讨我国住房抵押贷款证券化的相关问题，分析其发展现状、优势和存在的问题，并探讨政府在这一过程中的角色和监管措施。
通过国际比较研究，了解其他国家在住房抵押贷款证券化方面的经验和教训，为我国相关政策的制定提供参考。
关于我国住房抵押贷款证券化发展的思考
关于我国住房抵押贷款证券化发展的思考本文在金融危机的警示作用下，结合我国住房抵押贷款证券化发展的必然性，探索出我国全面推行个人住房抵押贷款证券化所需注意的问题和对策，以其为试点工作的顺利开展和住房抵押贷款证券化在我国的全面推动提供理论参考。
关键词：金融危机住房抵押贷款证券化对策建议2007年夏天，美国的金融危机爆发。
2008年之后危机愈演愈烈，从局部发展到全球，从发达国家传到发展中国家，酿成了一场历史罕见、冲击力极强、波及范围很广的国际金融危机。
到目前为止，危机造成的全球经济衰退仍然没有复苏，它给世界金融市场带来的影响更无法准确估量。
金融危机的成因（一）危机产生的基础—次级贷款市场美国住房抵押贷款市场大致可以分为优质贷款市场（Prime Market）、“ALT －A”贷款市场（Alternative-A Market）和次级贷款市场（Subprime Market）三个层次。
优质贷款市场面向信用等级高，信用分数在660分以上（信用评分范围是300-850分），“ALT-A”贷款市场则是620-660分之间，次级贷款市场是面向信用分数在620分以下、收入证明缺失、负债较重的借款人，它往往采用先低后高的还款方式，主要实行首付低于15%或月供超过收入55%的浮动利率按揭贷款。
20世纪90年代后期美国房价不断攀升，次级贷款市场发展迅速。
在激烈的竞争面前，许多放贷机构甚至不要求次级贷款的借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明，做房屋价值评估时，放贷机构也更多依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论，这为后来危机的爆发埋下了隐患。
截至危机前，全美抵押贷款规模约10万亿美元，而次贷就达1.5万亿美元左右，已经具备了形成危机的物质条件。
（二）危机产生诱因—房价下跌和利率上升美国房产价格的上涨在2005年底达到一个顶峰。
2006年以后，房产价格出现了回落。
房产价格的下跌迫使房产投资者竞相杀价，房价跌势进一步加重。
我国住房抵押贷款证券化市场的风险监管——来自美国次贷危机的启示的开题报告
我国住房抵押贷款证券化市场的风险监管——来自美国次贷危机的启示的开题报告一、研究背景住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款打包成证券产品进行发行，并将这些证券产品销售给投资者，从而为抵押贷款提供融资来源的一种资产证券化方式。
该市场在我国的发展趋势良好，但市场风险的监管仍需加强。
美国次贷危机是全球金融市场最为严重的危机之一，该危机的爆发与住房抵押贷款证券化市场的不当运作密切相关。
美国次贷危机的教训对我国住房抵押贷款证券化市场的风险监管具有重要的启示作用。
因此，本研究旨在探讨我国住房抵押贷款证券化市场的风险监管情况，并将美国次贷危机的教训运用到我国市场中，提出相应的风险监管措施，以期对我国住房抵押贷款证券化市场的健康发展起到积极的推动作用。
二、研究内容本研究将分为以下几部分进行：1.住房抵押贷款证券化的基本概念及发展动态首先介绍住房抵押贷款证券化的基本概念，包括证券化的原理、流程和主体等方面的内容。
随后对我国住房抵押贷款证券化市场的发展动态进行详细阐述，包括市场规模、发展历程、业务模式、产品类型等方面。
2.美国次贷危机的起因、过程及对世界金融市场的影响介绍美国次贷危机的起因和过程，从政策、法律、监管等方面分析其爆发的根本原因。
接着探讨美国次贷危机对世界金融市场产生的影响，包括全球经济衰退、金融市场冲击、投资者信心动摇等方面。
3.我国住房抵押贷款证券化市场的风险监管现状阐述我国住房抵押贷款证券化市场的风险监管现状，包括监管机构、监管制度、监管措施等方面。
重点分析监管存在的漏洞及不足，以及在发展中的问题和挑战。
4.借鉴美国次贷危机的教训，提出我国住房抵押贷款证券化市场的风险监管措施以借鉴美国次贷危机的教训为基础，提出针对我国住房抵押贷款证券化市场的风险监管措施，包括政策、法律、监管等方面的建议。
具体内容包括加强监管要求、完善风险评估制度、改善信息披露机制等。
5.结语总结全文的研究成果，指出该研究的实践意义和研究价值，并提出未来的研究展望。
国外住房抵押贷款证券化模式及对我国的启示
住房抵押贷款证券化是指金融机构 （ 主要是商 业银行）把 自己所持有的流动性较差、但具有未来 现金收入的住房抵押贷款 ，汇集重组为抵押贷款群 组，由证券化机构以现金方式购入 ，经过担保或信 用增级后 ，以证券 的形式出售给投资者 。以融通资 金， 并使住房贷款风险分散 为由众多投资者承担的 融资过程。从本质上讲 。发行住房抵押贷款证券是 住房抵押贷款发放机构 的一种债权转让行为。即贷 款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证 券投资者。银行将缺乏流动性的长期住房抵押贷款 所形成的信贷资产从资产负债表 中剥离 出来 ，形成 贷款组合 ， 卖给从事抵押贷款证券化业务机构的特 殊 目标公 司 （Ｐ ） ＳＶ ，从该项 目公 司取得出售抵 押 贷款的资金 ，然后 ，由特殊 目标公司以这些资产作 为抵押发行资产抵押证券 ， 由二级市场的中介机 再 构即承销商将这些证券化 的抵 押贷款销售给投 资 者 ，从最终投资者处获得销售资金。现代意义的住 房抵押贷款证券化始于美 国。如今 已扩展到世界上 许多国家和地区 ，它作为最重要的国际金融创新之 目前 已成为美国、加拿大等发达国家构筑住房 金融二级 市场 的主要途径。２０ ０５年初 。经央行批 准 ，国家开发银行和中国建设银行作为试点单位 ， 分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化试 点 ，这标志着 资产证 券化试点 工作 在我 国正式启 动。了解国外住房抵押贷款证券化的实施情况 ，对 我国下一步开展住房抵押贷款证券化业务有很强 的 借鉴意义。 各国住房抵押贷款证券化模式 （ 一）以美 国为代表的政府型模式 美国住房抵押贷款证券化的产生与节俭机构危 机有直接的关系。节俭机构是美 国的住宅金融史上 最早从事居民住宅抵押信贷 的金融机构，主要指除 商业银行以外的所有存款金融机构 ， 包括储蓄贷款 协会 、互助储蓄银行和信用合作杜。这些机构是美 国住宅金融体系的创立者 ，并在现代的住宅融资体
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中国住房抵押贷款证券化之路—国际经验及
启示
摘要：作为二十世纪最重要的金融创新之一，住房抵押贷款证券化解决了商业银行长期资金与短期负债部匹配的这一结构性矛盾，提高了商业银行资产的流动性。
中国对于抵押贷款证券化研究起步较晚，基于我国庞大的住房抵押贷款余额，本文关注于住房抵押贷款证券化在中国的实施障碍，并学习国际经验，从中获得启示以推进中国住房抵押贷款证券化之路。
关键词：住房抵押贷款证券化；次贷危机；模式
一、研究背景：
从1998年中国住房制度改革开始，房地产开发投资额从3178亿（1997）迅猛增长到13158（2004）平均增速在20%以上。
目前，我国商业银行发放的住房抵押贷款一般为10年~20年的中长期贷款，伴随住房贷款额增加，对资产与复杂管理难度加大，一旦市场资金出现收紧现象，会形成流动性风险。
住房抵押贷款证券化是一条必修之路，作为化解金融风险的交易手段，鉴于金融行业一直寻求的对风险的规避手段，此类金融创新必须尽量避免新的风险注入，因此研究它带来的风险作为基础，以及在实践中具体防范可能发生的风险毋庸置疑是极其必要的。
二、我国住房抵押贷款现状
资料来源：央行历年公布的货币政策执行报告
据上表显示，从1999年到2007年末，我国个人住房抵押贷款从968亿增加到3万亿，8年间增长了31倍，平均年增长率在53.6%。
面对如此庞大的住房抵押贷余额，我国完全可以以此作为实行住房贷款抵押证券化的资产基础，使贷款成为流动性证券，盘活金融资产，提高资金利用率与加强银行抗风险能力，并且有助于提高我国证券市场更多元，规范，推动中国金融市场国际化。
三、次贷危机给中国住房抵押贷款证券化的启示
（一）次贷危机的简介。
2001-2004年间，美联储的低息政策刺激了房地产空前的发展，机构个人纷纷对房地产未来价值空间看好，银行向低信用购房申请者发放住房抵押贷款，联邦住房贷款抵押公司等打包商则购买这些低质抵押贷款以贷款债权为基础发行MBS（住房抵押贷款支持证券）出售给投资者，至此，银行方的贷款风险完全转移给投资债权的人。
然而2005年至2006年美联储17次升息，刺破了房地产泡沫，使美国养老基金，教育基金，对冲以及保险基金等资金链条风险加大，基金大量赎回资产，加之高财务杠杆操作，风险成百倍放大，最终对美国楼市，故事等资本市场和实体经济造成巨大冲击，波及全球。
（二）美国次贷危机带来的启示。
1.金融衍生工具风险控制应得到加强。
金融衍生工具的一大功效是对冲金融市场的风险而并未消除风险，抵押贷款证券化不仅能提高银行发放抵押贷款的能力，也能增加居民购买资产的能力，然而过多的投机以及机构的参与会加大次链条的风险，
更多的参与者则环节上会出现更多的问题，最终很容易发生类似美国MBS,CDO打包发售所引发的问题，因此不仅从金融机构还是国家管理机构都要设定符合中国实际情况的管理措施和预计危机程度。
2.我国金融市场对外开放需谨慎。
我国金融市场尚处于初步阶段，在人民币没有国际化，资本市场为开放以前，切勿盲目开放我国金融市场，并且由于美国一直要求中国金融服务业对美国公司企业开放，其次贷危机风险转嫁之心迫切，在国际经济安全和风险抵抗未完全到位前，避免因开放资本市场而受到金融危机余震的影响。
3.我国次贷危机或出现苗头。
对比美国次债危机发生的背景和原因，反观最近几年国内房地产业爆棚式的发展，房价无理性的攀升，银行与地产商之间信贷关联度颇大，楼市投机盛行。
资料显示，2009年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。
对于投资者，房价的持续上涨，即使投资投机的成本上升，但购房者可以通过不断转手获取中间利润。
但当房价出现下跌，无人接盘，隐藏的信用风险以及操作风险将会显现。
加之中国经济进入加息阶段，房贷机构之间普遍存在的恶性竞争，贷款风险无限放大，这些都是我国次贷危机产生的趋势苗头。
(注：资料来自2009年第三季度中国货币执行报告。
)
四、探索我国住房抵押贷款证券化之路
（一）模式选择。