第三讲 房地产开发与经营环境
房地产经营环境分析
对房地产开发与经营活动而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。
房地产开发与经营环境,就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和. Fa4.2、环境分析的原则1、客观性原则要求分析人员的分析依据必须是真实的、是经过调查得到的客观存在。
2、全面性原则是指分析人员要对房地产开发与经营环境的方方面面作出分析，从政策层面、行业层面得到微观环境层面，各个层次、众多因素都需要分析人员根据项目需求进行分析。
3、比较性原则4、预测性原则4.3房地产开发经营环境构成：宏观环境从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。
中观环境从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素总和。
微观环境以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。
一、经济环境经济环境包括了宏观，微观环境两个方面。
无论是宏观还是微观的环境的一点点小改变，就会对房地产这敏感行业带来很大的影响。
国家的经济环境变化如下:1:国民生产总值持续高速增长。
这事影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真的促进供给的增加。
这几年来，中国的GDP一直在增长。
对于资金的流动问题，不少人都选择了购买楼盘，因为国民把楼盘作为增值或保值商品。
所以在过去的十年内，房地产业火爆，房价飞速上涨。
2：存款加息银行多次加息，虽然只针对股市，但依旧对房地产行业产生了影响。
给好的公司带来更多的扩张的机会，加息将加大开发经营成本，但对房价影响不大。
自从银行加息，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小。
3：股市影响股市越稳定，房价也会稳定，甚至还会涨。
二、政治法律环境面对中国这几年来房价的飙涨，中国制定了多项相关对策。
第三章 房地产经营环境
房地产策划经理人宝典系列之第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济城市经济的发展与房地产经济的发展密不可分，随着城市化进程得快速推进，必然将带动城市相关产业的发展。
最直接的体现就是人们城市人口的增多，需要市政配套、住房、商业等等方面的支持。
伴着城市经济的快速增长，政府采取了一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发企业和消费者对未来的预期，使得房地产市场日趋活跃，目前正处于繁荣阶段的中期，相信随着中国宏观经济形势的进一步趋好，中国的房地产业今后还将经历一段时期的持续增长。
房地产经济在较短的时间内迅猛发展，成为国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，成为经济发展与社会进步的有机结合点，有力地推进了城市经济的快速增长和城市化进程，促进了城市经济的可持续性发展，房地产的发展对城市经济的发展主要有一下几个促进作用：一．房地产业对GDP的贡献日益突出一位经济学家说过，当今中国的房地产业是新经济的增长点，内需市场的新亮点，它不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力。
据分析，未来5年内将有2亿居民参与住房消费，房地产业面临着千载难逢的市场机遇，具有广阔的发展潜力，其在国民经济中的支柱地位将进一步得到巩固和加强。
同时，房地产业是一个关联度极大的行业，不仅对建筑、建材、装饰、金融、家电、家具、广告等行业有直接推动作用，而且对体育、教育、旅游等行业有很大影响。
“教育地产”、“体育地产”、“旅游地产”等泛地产已经成为新的投资热点，既促进了房地产经济业的多元化发展，也巩固了体育、教育、旅游等行业的基础建设，房地产业作为基础产业的地位和作用日益明显。
二.房地产业是城市化进程的促进者城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。
随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进者的重要作用。
首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境。
第三讲房地产开发与经营环境
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只怕不改善，不怕改善少。2021年1 月17日 星期日 下午1 2时27 分48秒 12:27 :4821. 1.17
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时时注意安全，处处排除隐患。2021 年1月 下午12 时27 分21.1. 1712: 27Jan uary 17, 2021
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手牵手发扬优质精神。2021年1月17 日星期 日12 时27分4 8秒12 :27:4 817 January 2021
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铸造辉煌，唯有质量。21.1.1721.1. 17Su nday, January 17, 2021
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防护加警惕保安全无知加大意必危险 。12:2 7:481 2:27: 4812: 271/1 7/202 1 12:27:48 PM
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智者防患于前，愚者灭灾于后。21.1 .1712 :27:4 812:2 7Jan-2 117-J an-21
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二、房地产市场的完善程度
目前我过房地产市场的市场机制调节市场的能力 不强，整个市场体系的发育还不健全．
１、市场机制的调节能力 ２、销售市场与租赁市场的平衡状态 ３、二手房市场的完善程度
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三、房地产经营政策的取向
❖政府房地产交易税费的政策选择 ❖政府对资质审查的严格程度 ❖政府对房地产交易管制的严格程度
4
一、房地产开发的经济发展环境
（1）宏观经济发展形势 国际形势-影响国际都市CBD项目 国家形势-三大都市圈的核心城市项目 当地形势-其他省会城市的项目 城市某地段形势
（2）市民收入水平及贫富差异程度 （3）资金市场发展形势
如:利率和贷款条件
5
二、房地产开发的政治环境
政治环境：指各级城市人民政府对房地 产开发的态度
房地产开发与经营教材
房地产开发与经营教材1. 引言房地产行业作为一个重要的经济支柱，对国家经济发展和社会稳定起着重要的作用。
房地产开发与经营是指通过购买土地、开发和建设房屋，并进行销售或出租，实现利润的商业行为。
在这个行业中，开发商和经营者需要具备一定的专业知识和技能，以应对市场变化和竞争压力。
本文档将介绍房地产开发与经营的重要性，并探讨相关的教学内容。
2. 房地产开发2.1 土地购置与开发房地产开发的第一步是购买土地并进行开发。
开发商需要考虑土地的位置、规模、用途等因素，以确定开发的方向和策略。
土地开发包括规划设计、土地平整和基础设施建设等环节，这些都需要开发商具备相关的专业知识和技能。
2.2 建筑设计与施工在土地开发的基础上，开发商需要进行建筑设计和施工。
建筑设计需要考虑建筑的功能、风格、结构等因素，以满足用户的需求。
施工过程中，开发商需要协调各种资源，包括工人、材料和设备，确保项目按时、按质量完成。
2.3 物业管理房地产开发完成后，开发商需要进行物业管理，以确保房屋的正常运营和维护。
物业管理包括安全保障、设备维修、公共设施管理等方面，开发商需要具备相关的管理能力和经验。
3. 房地产经营3.1 房地产销售房地产经营的核心是销售房屋。
开发商需要进行市场调研，了解市场需求和竞争情况，制定适当的销售策略。
销售过程中，开发商需要与购房者进行充分的沟通和协商，以满足他们的需求。
3.2 房地产租赁除了销售房屋，开发商还可以选择租赁房屋来获取收益。
租赁业务需要进行租金定价、租赁合同管理和租户关系维护等工作，开发商需要具备相关的知识和技能。
3.3 金融与投资房地产经营涉及到大量的资金和投资，开发商需要与金融机构合作，进行融资和投资决策。
在金融与投资领域，开发商需要了解贷款、股权融资、资本市场等方面的知识，以做出明智的投资决策。
4. 教学内容4.1 基础理论房地产开发与经营教材需要包含一定的基础理论知识，包括土地的规划与利用、建筑设计与施工、物业管理原理等方面的内容。
第3章房地产开发环境调研
13.6 20390 13.6 15
12.2 18330 11.2
17000 15000
16137 10
13705
13000 4.9
11935
11000
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5
9000 7243 7720 8794
7000
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2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
汇率亦称“外汇行市或汇价”，是一国货币兑 换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一 种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同， 币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要 规定一个兑换率，即汇率。
（三）人口环境 1、人口总量 2、年龄结构 3、人口地理分布 4、家庭结构 5、教育程度等 （四）社会文化
项目描述 一项综合发展,占地面积为460,897平方米,总建筑面积约为1,400,000平方 米,包括: *30幢34层高的住宅楼,设有商铺 *九层高的花园洋房 *均设有单层高的地下室 *五星级酒店 *农贸市场 *幼儿园及小学 *一期建住宅楼、花园洋房,三期才建五星级酒店。 *项目由马鞍山中闽置业(朝辉集团安徽中闽置业发展有限公司)投资建设,整体住宅 项目包含洋房,小高层,高层,超高层,公寓等多种物业产品。 项目阶段 项目已于2010年11月开工建设,工期约为29个月
15 9.8
10
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2000
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2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
农民人均纯收入 增幅
2、项目所在区域环境状况调研 • 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 • 区域交通条件/ • 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 • 竞争对手分析
第3+章房地产开发与经营环境分析.pptx
第一步，评估影响企业业务条件的各个因素； 第二步，评估引起变化的各个主要压力因素； 第三步，在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中 指出8-10个能获得成功的关键因素； 第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出四套项目预测方案。 第一套是根据未来7年各关键因素最可能的变化而提出的预测方案；第二套 是假设各关键因素的变化比预期的好而提出的乐观预测方案；第三套是假 设各关键因素的变化比预期的差而提出的悲观预测方案；第四套是各关键 因素变化最坏、可能导致公司遭难的预测方案。在各预测方案提出之后， 请专家对各方案可能出现的概率进行预测，从而作为决策的参考。
房地产开发与经营
天津大学
3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容
3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容
➢ 宏观环境 ✓ 政策环境：财政政策、货币政策、产业政策、土 地政策 ✓ 经济环境：宏观经济条件、居民经济收入和购买 力 ✓ 人口环境：人口总量、人口年龄结构、家庭结构、 人口地理分布 ✓ 自然环境 ✓ 技术环境
3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容
➢ 微观环境 ✓ 区域地理位置特点：区域自然环境特点、区域经 济地位、社会地位、区域交通便捷度 ✓ 区域经济发展战略与发展规划 ✓ 区域房地产市场发展特点：区域居民及分布特点、 区域居民收入与购买力、区域居民的消费特点与习 惯、区域竞争项目分布及相关影响因素
房地产开发与经营
天津大学
3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容
3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容
➢ 中观环境 ✓ 我国房地产市场的法制体系 ✓ 房地产市场态势：房地产市场周期、房地产市场 特点 ✓ 房地产行业规范
房地产开发与城市环境保护培训课件
目录一、引言...................................................................................................... - 1 -1.1研究背景.......................................................................................... - 1 -1.2研究目的及意义.............................................................................. - 1 -1.3国内外研究现状.............................................................................. - 1 -二、相关知识内容...................................................................................... - 2 -三、房地产项目对济南市环境的影响分析.............................................. - 4 -3.1、道路毁坏带来的问题.................................................................. - 4 -3.2、固体废弃物的大量堆积带来的问题.......................................... - 4 -3.3、给济南泉水带来的的破坏.......................................................... - 5 -3.4、对空气造成的污染...................................................................... - 5 -3.5、给济南带来的噪音污染.............................................................. - 6 -3.6、造成的视觉污染.......................................................................... - 6 -3.7、对城市优质景观的破坏.............................................................. - 7 -四、对房地产建设与开发的建议.............................................................. - 7 -4.1规划阶段建议.................................................................................. - 7 -4.2施工阶段污染防治措施建议.......................................................... - 8 -4.3管理监督建议.................................................................................. - 9 -五、结语...................................................................................................... - 9 -〔摘要〕我国的房地产业近几年来高速发展，有成为我国经济支柱产业的趋势，然而房地产业项目的开发却对城市的生态环境造成了极大地破坏。
房地产开发与经营
房地产开发与经营1. 简介房地产开发是指通过建设、改造和开发土地，将其转化为建筑物或用于其他用途的活动。
而房地产经营则是指通过购买、销售和租赁房地产，以及进行相关的管理和运营活动来获取利润。
在当今社会，房地产开发和经营是一个重要的经济领域，对于城市的发展和居民的生活有着深远的影响。
本文将介绍房地产开发与经营的基本概念、市场特点、主要参与者以及常见的经营策略。
2. 房地产开发的基本概念房地产开发是从土地的选择和获取开始的。
开发者通过购买或租赁土地，在土地规划和设计之后，进行建设或改建，最终将土地转化为有用的建筑物或用于其他用途的设施。
房地产开发的步骤包括市场调研、项目策划、设计与规划、融资、施工、销售和交付等。
在整个过程中，开发者需要进行市场分析、风险评估和项目管理等工作，以确保项目的顺利推进。
3. 房地产经营的市场特点房地产经营是指购买、销售和租赁房地产，并进行相关的管理和运营活动。
房地产经营的市场特点主要包括以下几个方面：3.1 高投资门槛房地产经营需要投入大量的资金购买房地产，并承担相关的风险。
对于普通投资者来说，进入房地产经营市场需要具备较高的资金实力。
3.2 市场周期性房地产市场存在较为明显的周期性波动。
在波动周期中，房地产价格和供求关系会发生变化，对房地产经营者的影响较大。
因此，房地产经营需要具备一定的市场判断能力和风险应对能力。
3.3 政策影响房地产经营受到政府政策的影响较大。
政府的土地供应政策、房地产调控政策等都会对房地产市场产生重要影响。
房地产经营者需要及时了解政策动态，做出相应的调整。
4. 房地产开发与经营的主要参与者房地产开发与经营涉及多个参与者，包括开发商、投资者、政府和居民等。
•开发商：开发商是房地产开发的主要参与者，负责购买土地、进行开发建设，并销售或进行租赁。
•投资者：投资者将资金投入到房地产项目，获取房地产增值或租金收益。
•政府：政府负责土地供应和规划管理，制定相关政策来引导和调控房地产市场的发展。
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一、房地产开发的经济发展环境
（1）宏观经济发展形势 国际形势-影响国际都市CBD项目 国家形势-三大都市圈的核心城市项目 当地形势-其他省会城市的项目 城市某地段形势
（2）市民收入水平及贫富差异程度 （3）资金市场发展形势
如:利率和贷款条件
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二、房地产开发的政治环境
政治环境：指各级城市人民政府对房地 产开发的态度
第三讲房地产开发与经营环境
城市学院 城环系 主讲教师 汤蓉
1
学习目标
1、深刻认识环境对房地产项目的开 发有巨大影响.
2、了解广东省东莞市的房地产开发 环境.
2
重点难点
1|影响房地产经营的环境因素有哪些? 2 目前有业界哪些新政策会对企业的房地
产开发与经营带来影响?
3
第一节 房地产开发的环境
房地产项目的开发环境主要分成5个方面 1、经济发展环境 2、政治环境 3、法律环境 4、社会环境 5、自然环境
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抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。 20.12. 17202 0年12 月17日 星期四 12时5 3分29 秒20.1 2.17
谢谢大家！
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午12时 53分2 9秒上 午12时 53分00 :53:2 920.1 2.17
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每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.1 2.172 0.12.1 700:5 300:5 3:290 0:53: 29Dec -20
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务实，奋斗，成就，成功。2020年1 2月17 日星期 四12时 53分2 9秒Th ursday , December 17, 2020
人口数量环境 人口构成环境 人口受教育水平环境 ❖ 城市历史传统环境
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五、房地产开发的自然环境 1、地质条件 2、地形地貌 ３、水资源等自然资源状况 ４、温度湿度等气候条件
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第二节 房地产经营的环境
一、房地产市场的供求状况 ❖目前房地产市场的供求状况 ❖房地产市场目前的市场阶段状况
兴旺－平淡－复苏－兴旺
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。 20.12. 1720. 12.17 Thursd ay, December 17, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。 00:53: 2900: 53:29 00:53 12/17 /2020 12:53:29 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .12.17 00:53 :2900 :53D ec-201 7-Dec -20
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二、房地产市场的完善程度
目前我过房地产市场的市场机制调节市场的能力 不强，整个市场体系的发育还不健全．
１、市场机制的调节能力 ２、销售市场与租赁市场的平衡状态 ３、二手房市❖政府房地产交易税费的政策选择 ❖政府对资质审查的严格程度 ❖政府对房地产交易管制的严格程度
❖可开发土地数量位置和开发条件 ❖政府对土地市场违法事件的打击力
度 ❖房地产开发税费征收 ❖资质审查的严格程度
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三、房地产开发的法律环境
❖法律环境，指各种直接管理房地产 的法律、法规的立法与执法情况．
❖目前我国房地产开发领域的混乱和 腐败现象比较严重，完善立法与严 格执法同样重要．
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四、房地产开发的社会环境
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四、相关中介机构的发育状况
中介机构的存在的必要性:交易市场信息量巨大, 相关事务繁多.
❖ 评估机构的服务水平(双重资质管理制度) 对评估人员职业资格考试注册制度,对机构资 质审批制度
❖ 房地产交易所的服务水平(双重职能机构) 经营-商业性 市场管理-政策性
❖ 其他中介机构的发育状况.如信用评估机构等
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追求卓越，让自己更好，向上而生。 2020年 12月1 7日星 期四上 午12时 53分2 9秒00: 53:29 20.12 .17
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12 月上午1 2时53 分20.1 2.170 0:53D ecem ber 17, 2020
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重规矩，严要求，少危险。2020年1 2月17 日星期 四12时 53分2 9秒00: 53:29 17 December 2020
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重于泰山，轻于鸿毛。00:53:2900: 53:29 00:53 Thurs day, December 17, 2020
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不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12. 1720. 12.17 00:53: 2900: 53:29 Dece mber 17, 2020
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加强自身建设，增强个人的休养。20 20年1 2月17 日上午 12时53 分20. 12.17 20.12. 17