居民购买养老地产意愿及其影响因素

综上所述，由于养老地产在国内起步较晚， 对养老地产尤其是养老地产市场的定量研究尚不 多见，因此，本文从养老地产市场的需求方，即 现实消费者和潜在消费者的购买意愿入手，将居 民需求置于第一位，在吸取前人研究成果的基础 上，基于对杭州市居民的一手调查数据，选取居 民个人基本特征、家庭特征、经济特征和养老需 求特征作为四大类影响因素，建立 Logistic 模型 进行回归分析，总结实证结论，以期为促进养老 地产的进一步发展提供对策建议。
场需求； 从广义上看，则包括了养老地产独有的 居住功能、服务功能、保障功能以及逆向融资功 能等，它 的 基 本 存 在 形 式 有 老 年 社 区、 老 年 公 寓、老年住宅、旅游地产、养老院和托老所等。 目前在我国养老地产为数不多，北京太阳城国际 老年公寓、上海亲和源老年公寓、长沙康乃馨老 年城和海南省养老地产项目是比较成功的项目， 但相比于不断扩大的社会化养老需求，养老产品 的供给越来越不能满足市场的需求。根据 《社 会养老服务体系建设规划 （ 2011—2015 年） 》 公 布的数据，截至 2010 年底，全国各类养老机构 养老床位 314. 9 万张，床位数占老人总数比例仅 为 1. 77% ，每千名老人拥有床位数为 17. 7 张， 这与发达国家 50— 90 张的水平相差甚远，农村 近 4 万 家 敬 老 院 仅 有 64 万 张 床 位，只 能 满 足 24% 的五保老人的养老需求，同时专门根据老 年人身心特征而设计的、能够满足绝大多数老人 养老要求的房产项目较少，而且其规模及产业集 群都很小，存量明显不足，供需矛盾突出，但这 也恰恰说明养老地产在我国有着巨大的市场需求 和发展空间。由于收入水平、传统观念等原因， 不同家庭对于养老地产的需求也有很大的区别， 根据不同居民养老地产的意愿，针对性地选择开 发和经营模式有助于走出当前的困境。
（ 2） 家庭状况和经济状况 在家庭关系方面，94. 90% 的家庭关系和睦。 在 居 住 方 式 方 面， 11. 40% 的 居 民 是 独 居， 75. 79% 的居民与配偶子女居住，12. 70% 的居民 三代同 居。被 访 居 民 的 家 庭 月 收 入 在 4 900— 80 000元之间，平均值为17 339 元。在退休保障 的主要方式方面，71. 33% 的居民依靠社会保险， 15. 92% 的居民依靠商业投保，12. 73% 的居民依 靠退休金。 （ 3） 居民养老地产购买意愿 统计结果显示，在所有被访的居民中，共有 118 人愿意购买养老地产，比例为 75. 15% ，其 中 114 位城市居民中共有 101 位愿意购买养老地 产，43 位农户中共有 17 人愿意购买养老地产， 由此可见城市居民购买养老地产的意愿比农村居 民强烈。其他一些因素与居民购买养老地产愿意 的相互关系详见交互分析表 1 所示。 此外，购买养老地产的居民对养老住宅的面 积、每平方米价格、区位、养老社区的服务提出 了相应期望，在 118 位愿意购买养老地产的居民 中，56. 80% 的居民愿意购买 60—100 平方米的 养老住宅，占的比重最大。69. 50% 的居民期望 养老地产的价格在5 000—10 000 元 / 平米之间， 能接受单价在 20 000 元以上的居民仅占了不到
三、研究设计与方法 1. 数据来源 本文数据来源于 2012 年在杭州市区和农村 进行的 “居民购买养老地 产 意 愿 与 参 与 行 为” 调查，调查的对象为 70 岁以下具有杭州户籍的 城乡居民，为了保证样本的代表性，调查采取多 阶段随机抽样方式。在市区，第一阶段的抽样单 位是街道，第二阶段的抽样单位是社区居委会， 第三阶段的抽样单位是被访者，调查涉及三个城 区的三个街道，每个街道各抽取一个居委会。在 农村，第一阶段的抽样单位为镇，第二阶段的抽 样单位是村委会，第三阶段的抽样单位是农户， 调查涉及两个镇的两个村委会。在抽中的居委会 或村委会中，采用等距随机的方法抽取家庭户， 问卷调查由调查员持问卷面对面进行访问完成。 本次调查历时 18 天，发放问卷 170 份，获得有 效问卷 157 份，有效回收率 92. 35% 。 2. 样本统计特征描述 （ 1） 个人基本特征 本次调查中，在性别方面，男性 74 人，占
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收稿日期： 2013-09-24
基金项目： 教育部人文社会科学青年基金项目 “居民居住区位选择自由与城市居住空间结构” （ 10YJC790120）
作者简介： 康琪雪 （ 1976 － ） ，女，河北武强人，副教授，经济学博士，主要从事城市经济学和房地产经济学等方面的研
究。E-mail： kangqixue 631@ 163. com
5% 的比例。对于养老地产的位置居民则没有明 显的偏好，但也表现出了距离市中心越近偏好越 明显的规律，调查结果表明 38. 13% 的居民希望 养老地产建设于市中心，33. 90% 的居民希望养 老地产建在城乡结合处，有 29. 60% 的居民接受 郊区的位置。在所有被调查的居民中，最关心的 养老因素是养老成本，其次是交通的便捷程度。
第 12 期 （ 总第 361 期） 2013 年 12 月
财经问题研究
Ｒesearch on Financial and Economic Issues
Number 12 （ General Serial No. 361） December，2013
居民购买养老地产意愿及其影响因素
康琪雪，张恒铭①
表 1 是否愿意购买养老地产的交互分析
一、研究背景与文献回顾 根据国家统计局网站，2010 年第六次人口 普查数据显示我国 60 岁以上的 人 口 达 到 1. 77 亿，约占总人口的 13. 26% ，在之后较长一段时 期内，老龄人口的比例将以年均 3. 40% 的速度 增长，到 2020 年老年人口将达 2. 48 亿。随着老 龄人口比重增长速度日益加快，人口老龄化给我 国的经济、社会、政治和文化等诸多方面的发展 带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面 前的突出问题。2012 年 5 月 2 日，国务院讨论 通过 《社会保障 “十二五” 规划纲要》 中包括 “实施应对人口老龄化的社会保障政策” 等重要 任务。养老地产作为老龄化社会的衍生品越来越 受到社会各界的广泛关注。2010 年 6 月，首届中 国养老产业与养老地产高端论坛在北京举行，这 使得养老地产的发展与研究迈向了一个新平台。 但目前养老地产刚刚起步，应分析养老地产市场 状况，从而促使养老地产行业的更好发展。 在学者们对养老地产的研究中，就研究内容
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财经问题研究 2013 年第 12 期 总第 361 期
单文君从旅游房地产消费者的消费动机着手，从 消费者行为角度出发，研究旅游房地产消费者购 买动机和感知价值和感知风险对购买行为意愿的 影响，将感知价值分为感知周边服务质量和感知 核心质量和感知价格，将感知风险分为感知功能 风险、感知财务风险、感知心理风险和感知事件 风险，以 对 浙 江 省 调 查 而 得 的 一 手 数 据， 运 用 SPSS16. 0 软件和 AMOS7. 0 结构方程软件对数据 进行相关分析和结构方程建模，得出消费者的感 知质量对行为意愿有正向的显著性影响，感知风 险有着反向的显著性影响，35—54 岁的高级白 领和商务人士是旅游房地产开发的重点市场［5］。 针对居民养老意愿从老年人需要什么的角度入 手，探究影响老年人养老模式的因素，总结养老 意愿在社会养老制度设计中的重要地位。龙书芹 和风笑天在对江苏四城市的居民养老意愿及其影 响因素的研究中，将养老意愿划分为对养老的责 任和态度 （ 指子女对老年父母的责任） 、自身的 养老意愿 （ 指年老时是否愿意靠子女赡养） 和居 住意愿 （ 指 理 想 的 居 住 方 式） 三 方 面 的 内 容， Logistic 回归分析显示文化程度和年龄两个变量 对 城 市 居 民 自 身 的 养 老 意 愿 有 显 著 影 响，而 性 别、文化程 度 和 个 人 月 收 入 则 有 较 显 著 的 影 响［6］。
（ 北京林业大学 经济管理学院，北京 100083）
摘 要： 本文以杭州市城乡居民购买养老地产意愿及参与行为的调查资料为基础，对居民购买 养老地产意愿及其影响因素进行了分析。笔者通过建立 Logistic 回归模型分析得出，在影响居民 是否愿意购买养老地产的因素中，城市户籍最为重要，其次为公务员职业、家庭收入、大专及 本科学历和家庭养老模式，并提出促进养老地产进一步发展的政策性建议。 关键词： 杭州； 养老地产； 购买意愿； Logistic 模型 中图分类号： F293. 35 文献标识码： A 文章编号： 1000-176X（ 2013） 12-0041-05
而言，主要是对养老地产开发模式的研究，孙秀 娟通过对美、法、德、日等国养老地产开发融资 模式、开发运营模式和管理模式的分析，构建出 我国养老地 产 开 发 模 式［1］。 王 林 秀 和 朱 超 强 提 出养老地产联盟运营创新模式，构建了适合我国 国情的社区 养 老 地 产 联 盟 运 营 体 系［2］。 在 居 民 购买地产意愿的影响因素研究方面，Giber 等指 出，当年龄结构不断变化、老年人的数量不断增 多时，老年人根据市场为他们提供帮助的多少来 选择合适的住房计划。通过对英国 55 岁及以上 老人的调查发现对退休社区住宅的兴趣在妇女和 高学历的年长者中尤为明显，能提供医疗服务、 家务和个人护理服务、运输和购物的途径的基础 设施的养老地产对这些消费者十分具有吸引 力［3］。曹彬 通 过 梳 理 国 内 外 相 关 文 献， 将 消 费 者购买房地产的意愿划分为心理、经济状况、情 境和宏观经济政策四因素，进而引申出 25 个指 标，采用主成分分析法，找出影响消费者购房意 愿的关键因素，据此提出了相应的营销策略［4］。
二、养老地产的内涵界定及发展现状 养老地 产 是 指 在 人 口 老 龄 化 日 益 加 重 背 景 下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的 适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特 点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的 健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品［7］。 这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供 养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场 所。从狭义上看，养老地产就是将养老主题融合 于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市