万科住宅产业化介绍090305
万科发展现状及未来趋势分析
万科发展现状及未来趋势分析
万科是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于广东省深圳市。
多年来，万科一直致力于打造高品质、可持续发展的房地产项目，为人们提供优质的住宅、商业及综合服务，成为中国房地产行业的领军企业之一
截至2024年，万科已经在国内多个城市开展了房地产项目，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
万科一直坚持“以人为本，服务社会”的发展理念，不断提升产品品质和服务水平，赢得了广大客户的信赖和好评。
未来趋势分析：
1.创新科技驱动发展：随着科技的不断进步和应用，房地产行业也将迎来新的发展机遇。
万科将加大对科技创新的投入，引入智能化技术和数字化系统，提升项目开发效率和运营管理水平。
2.绿色可持续发展：环境保护和可持续发展已经成为全球关注的热点话题，万科将积极响应国家政策，推动绿色建筑和可再生能源的应用，减少对环境的影响，打造更加环保的生态社区。
3.品质服务提升：随着市场竞争的加剧，产品品质和服务水平将成为企业竞争的核心要素。
万科将不断提升产品的质量和设计水平，提供更加个性化和细致的服务，赢得客户的好评和口碑。
5.国际化战略布局：随着中国经济的不断发展和国际影响力的增强，万科也将加大国际化战略布局，积极拓展海外市场，开拓国际化业务，提升企业的全球竞争力。
综上所述，万科作为中国房地产行业的领军企业，将在未来继续秉承“以人为本，服务社会”的核心价值观，不断创新、提升品质，实现可持续发展，成为中国乃至全球房地产行业的领军者。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
万科住宅建筑产品分级
A
确定分级标准
根据市场需求、产品定位和客户群体等因素， 制定明确的分级标准，如高端、中端、经济型 等。
设计差异化方案
针对不同级别，制定相应的建筑设计、装 修标准、配套设施等方案，以满足不同客 户的需求。
B
C
资源调配与成本控制
根据分级方案，合理调配人力、物力等资源， 确保项目按时按质完成，同时控制成本在合 理范围内。
案例分析方法和过程
分析方法
采用SWOT分析法对万科城市花园进行深入剖析，了解 其优势、劣势、机会和威胁。同时，结合市场调研和用 户反馈，对项目进行综合评估。
收集资料
收集万科城市花园的相关资料，包括项目规划、建筑设 计、施工过程、销售情况等。
市场调研
了解当地房地产市场状况，分析同类项目的优缺点和市 场接受度。
持续改进与创新
鼓励各级别住宅建筑产 品团队不断改进和创新， 提高产品竞争力。
万科住宅建筑产品分级的市场 04 影响和未来发展
对市场的影响和作用
1 2 3
提升产品竞争力
万科住宅建筑产品分级有助于提升产品的竞争力， 满足不同客户群体的需求，提高市场份额。
引导行业标准
万科住宅建筑产品分级的推出，有助于引导行业 标准，推动住宅建筑行业向更高品质、更精细化 方向发展。
各级产品的标准和要求
01 经济型
02 舒适型
03 豪华型
04 尊享型
05 定制型
经济型住宅在保证基本居 住功能的同时，注重成本 控制，采用经济适用的材 料和工艺。
舒适型住宅在满足基本居 住需求的基础上，注重居 住舒适度的提升，采用品 质较好的材料和工艺。
豪华型住宅在装修和配套 设施上追求高端品质，采 用高端材料和工艺，注重 细节处理。
万科房地产市场细分和客户研究
增强市场竞争力
准确把握市场动态和客户需求， 快速响应市场变化，提高企业在 激烈竞争中的竞争力。
万科房地产如何实现市场细分与客户需求对接
深入调研市场
通过市场调研了解客户需求、消费习惯、购买力等方面的信息，为市 场细分提供数据支持。
制定细分策略
根据调研结果，将市场划分为不同的细分领域，针对不同领域制定相 应的产品、价格、推广等策略。
万科房地产客户需求与行为分析
品质需求
交通便利
随着生活水平的提高，客户对住宅品质的 要求越来越高，包括建筑质量、装修风格 、配套设施等方面。
对于城市居民来说，交通便利是购房的重 要考虑因素之一，尤其是对于上班族和有 车一族。
教育资源
社区环境
许多购房者将子女的教育作为购房的重要 考虑因素之一，因此教育资源的丰富程度 对房地产项目的影响较大。
优化产品设计
根据客户需求调整产品设计，以满足不同细分市场的需求，提升产品 竞争力。
强化客户服务
提供优质的售前、售中、售后服务，增强客户对企业的信任感和忠诚 度。
市场细分与客户需求对接的案例分析
案例一
万科针对年轻白领推出的“公寓式”住宅，满足其追求时尚、便捷的生活方式需求，获得市场热销。
案例二
万科在某度假胜地推出“别墅式”酒店式公寓，满足游客对于高品质住宿的需求，取得良好的销售业 绩。
谢谢观看
万科房地产市场细分和客户研究
目录
• 万科房地产市场概述 • 万科房地产市场细分 • 万科房地产客户研究 • 万科房地产市场细分与客户需求对接 • 万科房地产市场细分和客户研究的实践应用
01
万科房地产市场概述
万科房地产市场现状
01
当前万科房地产市场处于稳步增长阶段，市场需求 持续旺盛，但竞争也日益激烈。
无领导小组面试题目、宣读稿、打分表
资料分析题（30min,含3min方案展示）请以组为单位，根据题目中的信息完成任务要求。
【题目】最近跨国药企频发舞弊案件，国务院医改办近期拟计划出台对药品流通行业变革发展具有指导性的《关于药品流通行业改革发展意见》，允许医院与生产企业或配送商业重新洽谈进货价格，即允许医院“二次谈价”。
即鼓励医疗机构尽量以“底价”采购药品，由此形成的零售价与进货价之间的差额作为医院的收入，分配给医生，使医生当前从医药代表手中拿药品回扣（暗扣）改为通过绩效考核从医院拿绩效奖金（明折明扣），也就是解决医生拿药品回扣由不合法的“暗扣”变为合法的“明扣”，从而改变当前的暗地回扣、药价虚高、过度用药、非法贿赂、倒票洗钱、监督不到位等问题。
【请小组讨论】本方法是否能有效解决药品回扣问题？如果还有其他办法，你认为是怎样的？请勿在题目上做笔记，请不要将任何材料带出考场资料分析题（30min,含3min方案展示）请以组为单位，根据题目中的信息完成任务要求。
【题目】很多新产品经过市场的洗礼后，都不明不白的死掉了，侥幸活下来的也是不温不火，甚至是那些一度听起来很新颖的创意。
如3D电视、智能电子锁、清扫机器人、防水手机等产品，无论企业如何运作，市场都反馈一般。
而乔布斯却带领苹果找到了客户的潜在需求，使得智能手机和平板电脑大受市场欢迎。
【请小组讨论】通过以上启发，你们认为，创新类产品若想打开市场，应具备哪些特点？请勿在题目上做笔记，请不要将任何材料带出考场资料分析题（30min,含3min方案展示）请以组为单位，根据题目中的信息完成任务要求。
【题目】荔枝狗肉节，是中国广西玉林市民间自发形成的节日，是一种欢度夏至的民俗。
由于每一年的玉林“荔枝狗肉节”都会屠杀掉大量的狗，遭到了众多全国动物保护等各界人士的声讨与反对，有网友称之为“玉林杀戮事件”。
人们都承认动物有高度价值，虐待动物不可接受，但对一些动物能否作为食物则存在分歧。
倡导取消狗肉节的人们，也由最初的呼吁，进一步发展到在当地进行快闪抗议和强行救狗，在6月19日上午，出现了动物保护人士与当地屠宰点工作人员对峙的情况。
？全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例
全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。
住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。
住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。
另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。
住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。
各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。
规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。
产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。
住宅产业化—住宅部品体系集成化技术及策略研究共3篇
住宅产业化—住宅部品体系集成化技术及策略研究共3篇住宅产业化—住宅部品体系集成化技术及策略研究1住宅产业化是指利用先进的制造技术和管理方法，将住宅建筑业从传统的施工制造方式转向工业生产方式，并通过建筑部品的模块化、标准化和集成化来提高建筑质量和效率，减少建筑能耗和排放。
而住宅部品体系集成化技术则是住宅产业化的核心技术之一，它可以大幅提高住宅建筑的生产效率、建造速度和质量，降低成本和污染，实现环境友好型住宅建筑。
目前，住宅部品体系集成化技术主要包括三个方面：设计集成化、制造集成化和施工集成化。
设计集成化是指通过计算机辅助设计（CAD）和信息技术，将建筑设计和系统设计紧密结合，使设计成果可直接用于生产和施工，在保证建筑安全和质量的同时，实现设计的优化和个性化。
制造集成化是指利用数字化制造、自动化制造和智能化制造等技术，将住宅的各个组成部分（如墙板、屋顶、地板、门窗等）进行模块化、标准化和批量化生产，以提高生产效率和产品质量，并通过智能化装配线和机器人等设备进行自动化生产，保证生产过程的高效、准确和稳定。
施工集成化是指通过建筑部品的模块化和标准化，将住宅建筑分解为若干个部件，并采用现场拼装或预制预装技术进行施工。
预制预装技术是指在装配生产线上，对建筑部品进行加工制造和组装，然后以整体的方式运到建筑现场进行安装，减少了人力和时间成本，并且在减少噪音、粉尘和废弃物的同时，提高了施工效率和质量。
住宅部品体系集成化技术的应用，可以为住宅产业化带来效益。
目前国内外已有多个住宅产业化企业，如万科、碧桂园、三盛置业等，以住宅工厂为基础，实现住宅产业化和部品集成化，为传统住宅建筑带来了完全不同的生产和管理方式。
未来，随着技术的不断进步和市场需求的不断变化，住宅产业化将更加普及化和规模化，住宅部品体系集成化技术也将不断完善和提升，为住宅建设和城市发展注入新动力。
住宅产业化—住宅部品体系集成化技术及策略研究2随着科技的发展和社会需求的变化，住宅产业化已成为当前住房生产的重要趋势。
(万科第五园)解读
解读“第五园”第五园：万科首个个性化、本土化、精神化的作品。
万科在其开发历史上都是引进世界现代建筑设计和规划手法，为迅速扩张、逐渐实现部品产业化，还将四季花城、城市花园等欧陆风格社区开发模式大规模复制到其它城市。
实事求是地说，万科的住宅在2004年走的是洋派、拷贝、物质化、大规模生产的路子，个性化、本土化、精神化诉求不多。
广东有东莞·可园、番禺·余荫山房、顺德·清晖园和佛山·梁园四大名园，万科自称“第五园”显然是要走中式建筑、中式园林的新路。
观摩第五园结束后，可看到这个小区是万科地产第一个极度个性化、本土化（中国化）、精神化的作品。
由于万科已经准区域垄断坂雪岗片区，因此为了避免内部自家的兄弟项目发生内耗竞争，万科城西化、第五园中式则并不难理解。
■扬弃式继承：传统与现代、中式与西式的良好结合曾观摩过外地的著名的中式小区：“清华舫”。
但是，清华舫身上看到更多的是简单的继承、复古，比如与古代一模一样的屋檐、窗户等等，没有对中式建筑予以提炼、升华，并与现代生活脱节。
在万科·第五园的身上，我们可以看到徽派建筑元素和晋派建筑元素的影子。
但是最值得一提的是，万科·第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。
比如在小区已经看不到传统意义上的马墙、挑檐、小窗等与现代生活脱节的建筑手法。
但是，个性的白墙黛瓦、变通的小窗、细纹的墙脚、清砖的步行道、密集的青竹林、天井绿化、不可窥视镂空墙、通而不透的屏风、方圆结合的局部造型、青石铺就的小巷、半开放式的庭院、墙顶采光天窗及多孔墙等、承载文化的牌坊、可增加通透性的漏窗、富有文化色彩的三雕（石雕、砖雕、木雕）等与现代生活不背离的设计手法则得到了继承。
小区广场阶梯造型处一排5个的古代石雕狮子柱更是原汁原味，而密集的阶梯充满了韵律的动感。
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钢模具可保证构件精度偏差小于2mm。 钢模具可上百次的周转不走样 钢模具可确保构件表面效果光洁细腻
在使用钢模具的前提下，还能大幅提升 相关埋件的精准度：
采用精加工定位模具，对埋件位置进行控制 钢筋定位误差可控制到2mm以内
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
通过日本基础技术的学习，形成万科的工业化技术平台——VSI
基础技术
应用技术
概念产品
新工艺
新材料
预制 率
建 筑高 度
节能
耐久性
智能 化
首次 首次 置业 改善
再次 空巢 改善 家庭
100 70 50
70% 65% 50%
100m 5Biblioteka m—100m 55m我国改革开放以来，经济发展形势 很好。随着西部开发的实施和民营企业 剧增，单层工业厂房的建造日益增多。 装配式钢筋混凝土结构，以其工程造价 较低、施工进度较快和使用性能较好的 特点，被广泛用于单层工业厂房工程中。
标准化的预制混凝土排架柱、预制 混凝土吊车梁、预应力预制屋面桁架梁 等构件被大量应用。
工程造价低、施工进度快、使用性能好，这样的特点使得在工厂中生产的预制钢筋混 凝土构件被广泛应用。
现场湿作业的减少和大面积的安装作业 ，让施工效率大大提升。
各个不同工种，依次作业，同个场地可 多个工种交替开工，流水线作业，工人的 工作效率得到本质性提升。
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- 施工辅助用具
传统工地 工具状况
主力军－－鎯头、木方、顶托、钢管、扎钩、振动棒……
·深圳区域：10万㎡ ·北京区域：10万㎡
VSI - A型（2007年） ·技术特点：
（2009年·）上海区域：38万㎡
水平受力构件预制， 竖向受力构件现浇 ·工业化率：35%
·深圳区域：222万㎡ ·北京区域：31万㎡ ·直属城市：13万㎡
VSI - S型（2007年、2008年）
·技术特点：
全预制 ·工业化率：60%
二三四
步步步 年 年年
节节节 （ （（
能能能 目 土目
（（（ 前 地前
国 使日
）））
家 用本 规 期水
范 限平
） ））
通过对基础技术的转换，形成了3级预 制程度的技术平台，基本可以解决未 来10年应用的技术问题。
2004年~2007年
/
青青青 小青孩 后孩丁 老 年年年 太年子 小子克 年 租单成 阳持三 太三 一 房身家 家代 阳代 代
其中结构骨架包括结构主体、承重墙体、公 共
设备设施及公共管线， 填充设施包括非承重墙体、 装修体系、户内管线、户内设备设施。
结构骨架按照70~100年使用寿命设计，充分考虑
构造耐久性，填充设施可独立于结构骨架进行改建与 修缮。
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- 模具技术
产品的革新 行业的变革
万科住宅产业化介绍
--万科建筑研究中心
目录
万科对工业化的认识 万科对节能环保的认识
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
•工业化 发挥工厂生产的优势，对住宅生产全过程（ 采购、设计、工厂生
小 太 阳
完成了系列定型产品。
2006年~2008年
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI体系技术简介
VSI体系技术优点
高度灵活性（flexibility） 设计兼容、使用灵活、易于维护
节能环保性（environment-friendly） 工业化率高、干式作业、节约能耗
简洁高效的墙体连接方式便于室内户型的调整、布置。
新型墙体材料的应用可有效减少粘土砖的使用，有利于保护耕地 。
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- 设备技术
分水器
稳定水压，防止因水压不稳而产生水管爆裂 冷热水区分明确 每户一套的设备集成，让施工更为便捷
（2006年1.4万㎡） （2007年16万㎡） （2008年60万㎡） （2009年304万㎡）
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-S级
以日本为例
东京勝どき项目
预制梁柱节点
预制主次梁节点
预制楼板
预制柱
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-A级
ALC分户墙 轻钢管井墙
成果
实践
效益
平台
装配式栏杆
叠合阳台板 预制砼外墙 架空层内设备管线
ALC间接外墙
结构体系 围护体系 设备体系 内装体系
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
社会效益 四节一环保 ： 节能
• 建造过程中的集中生产使得建造能耗低于传统手工方式。
统计项目
工业化项目 传统施工 减排比例
（2004年-2005年）
（2006年·）上海区域：1.4万㎡
·技术特点： 现浇结构，局部构件
（2007年·）上海区域：15万㎡
构件
·工业化率：10%
VSI - B型（2005年-2006年）
（2007年·）深圳区域：1万㎡
·技术特点：
主体现浇，外墙预制 （2008年·）上海区域：40万㎡
·工业化率：20%
高 品 质（premium-quality） 建筑质量高、产品性价比优
高 效 率（high-efficiency ） 施工周期短、工效高
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- S-I分离设计技术
结构设计采用了：结构骨架(S, Skeleton)与 填充设施(I, Infill)分离的设计理念。
27.06
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
社会效益 四节一环保： 节水
节水：工业化生产改变了混凝土构件的养护方式，实 现养护用水的循环使用。
统计项目
每平米水耗 （吨/平方米）
工业化 项目
0.314
传统施 工
1.43
较传统项目减 少
79%
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
架空地面 楼板叠合层 预制楼板
装配式栏杆
叠合阳台板 预制砼外墙 架空层内设备管线
ALC墙 现浇柱 叠合梁
叠合楼板 ALC间接外墙
ALC分户墙 轻钢管井墙
结构体系 围护体系 设备体系 内装体系
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
VSI-B级
架空地面 楼板叠合层 现浇楼板 ALC墙 现浇柱 现浇梁
钢筋笼均由机械及专业工人在厂房里加工制作完成， 其质量可控性和稳定性大幅提升。
混凝土由工厂直接调配搅拌好，更好的控制了混凝土 的加工时间，保证其在最佳状态下被使用。
构件的生产，因为模具精准度的提高，而工厂近地面 的生产平台，更可控的生产环境，使构件生产出现了一 个质量的飞跃。
万科对工业化的认识
Ⅲ Ⅱ Ⅰ
……
……
预双超 制重高 装壁层 配连预 整接制 体工框 框艺 筒 架结 连构 接技 工术 艺
超保无 强温污 砼隔染 及热及 超材弱 强料挥 钢发 筋材
料
完成了对日本基 础技术的学习。
2000年~2005年
60%
35% 20%
型型型 （（（ 工工工 业业业 化化化 率率率
）））
以以 下上 （ 中 高 层 ） （ 高 层 ） （ 超 高 层 ）
集水器
污水集中排放，防止污水回流、反臭气 每户一套的设备集成，让施工更为便捷
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- 内装技术
SI分离的内装，由大部分的装修部品均在工厂加工完 成，现场只留安装作业和极少部分难以避免的湿作业 。
工厂生产的装修部品，增加大了装修的 质量可控性，提升了装修品质；
新加坡 1981年开始推广工业化建筑，目前79%的组屋采
用了预制技术
中国 经过一段时间的中断，预制技术开始了新一轮的
发展
成果
实践
效益
平台
香港九龙何文田邨
日本最高的预制住宅项目（58层）
新加坡榜鹅新镇组屋
法国at home样板住宅
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
工业化在工业建筑中的应用发展（80年代至今）
墙体采用密实的混凝土，可杜绝雨水渗漏问题。
门窗预制在墙体内，可保证安装质量。