万科住宅产业化介绍090305
万科产品系列全解析
万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
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万科集团背景
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。
经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。
近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。
销售规模持续居全球同行业首位。
1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。
产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。
坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。
同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
万科房地产市场细分和客户研究
增强市场竞争力
准确把握市场动态和客户需求， 快速响应市场变化，提高企业在 激烈竞争中的竞争力。
万科房地产如何实现市场细分与客户需求对接
深入调研市场
通过市场调研了解客户需求、消费习惯、购买力等方面的信息，为市 场细分提供数据支持。
制定细分策略
根据调研结果，将市场划分为不同的细分领域，针对不同领域制定相 应的产品、价格、推广等策略。
万科房地产客户需求与行为分析
品质需求
交通便利
随着生活水平的提高，客户对住宅品质的 要求越来越高，包括建筑质量、装修风格 、配套设施等方面。
对于城市居民来说，交通便利是购房的重 要考虑因素之一，尤其是对于上班族和有 车一族。
教育资源
社区环境
许多购房者将子女的教育作为购房的重要 考虑因素之一，因此教育资源的丰富程度 对房地产项目的影响较大。
优化产品设计
根据客户需求调整产品设计，以满足不同细分市场的需求，提升产品 竞争力。
强化客户服务
提供优质的售前、售中、售后服务，增强客户对企业的信任感和忠诚 度。
市场细分与客户需求对接的案例分析
案例一
万科针对年轻白领推出的“公寓式”住宅，满足其追求时尚、便捷的生活方式需求，获得市场热销。
案例二
万科在某度假胜地推出“别墅式”酒店式公寓，满足游客对于高品质住宿的需求，取得良好的销售业 绩。
谢谢观看
万科房地产市场细分和客户研究
目录
• 万科房地产市场概述 • 万科房地产市场细分 • 万科房地产客户研究 • 万科房地产市场细分与客户需求对接 • 万科房地产市场细分和客户研究的实践应用
01
万科房地产市场概述
万科房地产市场现状
01
当前万科房地产市场处于稳步增长阶段，市场需求 持续旺盛，但竞争也日益激烈。
万科公司企业发展能力分析
万科公司企业发展能力分析万科公司是中国房地产开发领域的龙头企业之一，具备出色的企业发展能力。
本文将从战略规划、市场开拓、资本运作、创新能力和企业文化等方面对万科公司的企业发展能力进行分析。
首先，万科公司在战略规划方面展现了强大的能力。
公司始终坚持以住宅为核心业务，通过多元化的产品线不断满足市场需求。
公司迅速适应市场变化，及时调整业务布局，灵活应对各种市场挑战。
此外，万科公司在2024年推出了“535战略”，即五个增长引擎、三大平台和五大发展策略，有力地推动了企业的发展。
其次，万科公司在市场开拓方面表现出众。
公司以城市群开发为主导，积极开发新的区域市场。
公司在全国范围内建立了一支强大的销售团队，拓展了全国各地的销售渠道。
与此同时，万科公司还积极与政府合作，参与城市更新和土地开发项目，为企业的可持续发展提供了重要支撑。
第三，万科公司在资本运营方面表现出色。
公司通过股权合作、债务融资和资本市场的运作，成功完成了一系列重要的并购和重组案例。
例如，万科与深圳文旅集团合作成立了文化旅游产业基金，推动了文化旅游产业的发展。
此外，万科还通过高效的资金运作实现了资本增值，提高了公司的核心竞争力。
第四，万科公司在创新能力方面具备突出的优势。
公司注重技术创新和商业模式创新，不断提升企业的核心竞争力。
公司积极研发智能建筑技术和绿色建筑技术，并广泛应用于项目中。
此外，万科还与互联网企业合作，开展智能化的房地产服务，提升了客户体验。
最后，万科公司注重企业文化建设，为其企业发展能力提供了坚实的支撑。
公司倡导“诚信、规范、创新、服务”的价值观，培育了一支敬业、专业的团队。
公司注重员工的培训和发展，激发员工的创造力和潜力。
这种积极向上的企业文化为万科公司的可持续发展奠定了基础。
综上所述，万科公司在战略规划、市场开拓、资本运作、创新能力和企业文化等方面展现出了卓越的企业发展能力。
通过不断优化业务结构、拓展市场份额和提高核心竞争力，万科公司已经成为中国房地产开发领域的领军企业之一、未来，随着中国经济的进一步发展，万科公司有望保持稳定增长，并在全球范围内取得更大的成功。
万科产品线研究(精品干货)
小太阳
0-11岁小孩+业主
望子成龙 健康养老
后小太阳 孩子三代 中年之家 老人一代 老人二代 老人三代
孩子年龄、是否父母（老人）同住 12-17岁小孩+业主
万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端
客户划分
万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值
价值维度 家庭周期维度
细分指标
详细描述
社会新锐
青年之家 青年持家
业主年龄、是否父母（老人）同住
年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
营建标准
项目获取、投资及风控 目标与开发计划基准
项目启动 规划设计
成本控制、招采与工程建设 项目营销与招商 物业运营与服务
项目后评估与标准完善
标准完善
产品线标准 产品标准 开发运营标准
住宅产品线——产品线标准化
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需 求！
特征2：客户对住房需求有若干层次——住房需求层次模型
特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、 房屋价值观
2-住宅产业化s1
——现代建筑大师 [法] 勒•柯布西耶《走向新建筑》
工业化住宅缘起
我们，为什么？
发展规模问题 民工荒问题 预售政策问题
工业化实质
发挥工业化的大规模生产优势 住宅生产全过程制造业质量管理
工业化是住宅产业化的核心
产业化概念的滥用 标准化实践经验 精装修市场现状
化
直接
建 内装……
造 6天一层
竣 工 状 态
国外住宅工业化发展
美国。 法国。 日本。 香港（在英国殖民时代开始发展） 。
美国
美国工业化住宅发展历史
1930年代- 1940年代
美国的工业化住宅的发展历史始于20世纪初的用于汽车 野营的汽车房屋。
美国工业化住宅发展历史
1950年代- 1970年代
社会效益：环境保护
现场装配施工相较传统的施工方式，极大程度减少了
建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的 干扰、有害气体及粉尘的排放。
社会效益：资源节约方面
产品设计模拟优化
产品定型
提升方向
低能耗 技术
低水耗 技术
高耐久 度设计
全寿命 绿建筑
社会效益：资源节约方面
每采用工业化方式建造1400万平方米的住宅，可节约资源消耗：
新，使用能耗远低于传统住宅；
同时建造过程中的集中生产也使得
建造能耗低于传统手工方式。
社会效益：节约水源
例： 工业化生产改变了混凝土构件的养护方式，实现
养护用水的循环使用。
传统 养护
蒸汽 养护
循环 使用
水池 养生
社会效益：节约材料
工厂化集中生产的方式，降低了建筑主材的损耗； 装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。
无领导小组面试题目、宣读稿、打分表
资料分析题（30min,含3min方案展示）请以组为单位，根据题目中的信息完成任务要求。
【题目】最近跨国药企频发舞弊案件，国务院医改办近期拟计划出台对药品流通行业变革发展具有指导性的《关于药品流通行业改革发展意见》，允许医院与生产企业或配送商业重新洽谈进货价格，即允许医院“二次谈价”。
即鼓励医疗机构尽量以“底价”采购药品，由此形成的零售价与进货价之间的差额作为医院的收入，分配给医生，使医生当前从医药代表手中拿药品回扣（暗扣）改为通过绩效考核从医院拿绩效奖金（明折明扣），也就是解决医生拿药品回扣由不合法的“暗扣”变为合法的“明扣”，从而改变当前的暗地回扣、药价虚高、过度用药、非法贿赂、倒票洗钱、监督不到位等问题。
【请小组讨论】本方法是否能有效解决药品回扣问题？如果还有其他办法，你认为是怎样的？请勿在题目上做笔记，请不要将任何材料带出考场资料分析题（30min,含3min方案展示）请以组为单位，根据题目中的信息完成任务要求。
【题目】很多新产品经过市场的洗礼后，都不明不白的死掉了，侥幸活下来的也是不温不火，甚至是那些一度听起来很新颖的创意。
如3D电视、智能电子锁、清扫机器人、防水手机等产品，无论企业如何运作，市场都反馈一般。
而乔布斯却带领苹果找到了客户的潜在需求，使得智能手机和平板电脑大受市场欢迎。
【请小组讨论】通过以上启发，你们认为，创新类产品若想打开市场，应具备哪些特点？请勿在题目上做笔记，请不要将任何材料带出考场资料分析题（30min,含3min方案展示）请以组为单位，根据题目中的信息完成任务要求。
【题目】荔枝狗肉节，是中国广西玉林市民间自发形成的节日，是一种欢度夏至的民俗。
由于每一年的玉林“荔枝狗肉节”都会屠杀掉大量的狗，遭到了众多全国动物保护等各界人士的声讨与反对，有网友称之为“玉林杀戮事件”。
人们都承认动物有高度价值，虐待动物不可接受，但对一些动物能否作为食物则存在分歧。
倡导取消狗肉节的人们，也由最初的呼吁，进一步发展到在当地进行快闪抗议和强行救狗，在6月19日上午，出现了动物保护人士与当地屠宰点工作人员对峙的情况。
别墅推广策略·万科庄子
3 东方富人的 重境界
1、名成利就 丰盛的物质享受，实现了大众眼里的身份证言 2、淡泊雍容 喧嚣之外，收拾名利河山，梳理心灵江山。 3、磅礴万物 与天地自然融通，开始万物皆可往来的自我实现。
广告沟通的3个境界
庄子的境界
亮相
淡泊世间雍容
开盘
磅礴万物于一心
持销
创作系统展示
庄子的境界
磅礴万物于一心
一花见世界 一叶知菩提 天地有大美而不言 四时有明法而不议 万物有成理而不说 心泊天下，则境界可观 心涵四季，则境界可赏 心载万象，则境界可造 物华 心及 境至 乘物以游心 [万科·庄子] 道法自然 磅礴万物于一心
备选名字↘
九溪 东方 三湖润月
境界的另一个通道
回到宁静的川上
产品
软性
网络
Step 2
时间段 05—06月
户外：庄子的境界
营销节奏 锁定客户 推广阶段 亮相期
报纸软文 炒作地块/资源，放大未来的人文价值
主力价值 地块、资源
预期目标
展示项目形象，顺着公关势头对位 目标人群，形成项目认知偏好。
阶段主题 庄子的境界
关键词 境界
报纸硬广 东方意境下的人生、生活、居住境界
当财力多寡已无法直接划分阶层时 境界高低成为了衡量的另一个天平
当标签在逐渐丧失威力时 状态（境界）将成为高价购买的关键诱因
叁
【核心】
境界，什么境界？
境界
竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界…… 心驰神往的境界；喧嚣之外的境界；淡泊名利的境界……
世间功名利禄完成了生命的一种成全。 天地自然造化完成了生命的另一种成全。 东方的哲学语境里 儒，授我以使命，教我在社会人格中自我实现，以身践行。 道，假我以羽翼，教我在纷繁人世间自我超脱、心灵遨游。 儒家教我们承担了重任，而道家让我们举重若轻。 请自备心境，恭请入境。
住宅产业化
住宅产业化一、住宅产业化的定义住宅产业化（Housing Industrialization）:从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化,工业化的必须前提是标准化。
住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。
住宅产业化包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。
住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化。
二、国外住宅产业的发展住宅产业化最早是由日本人提出来的，目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率、降低成本。
国外发达国家的住宅产业化经历了三个阶段。
20世纪50～60年代是住宅产业化形成的初期，重点是建立工业化生产体系；20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能；20世纪90年代后，是住宅产业化发展的成熟期，重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。
目前，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20％～25％，美国为31％，瑞典在60％以上。
住宅产业化的实施效果非常明显。
工厂化的生产方式使住宅的建设过程和住宅产品更加环保，资源利用更加合理。
数据显示，通过工厂化的生产，现场的垃圾将减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上；失误率降低到0．01％，外墙渗漏率低语于0．01％，精度偏差以毫米计算，小于0．1％。
更为可观的是建造人员减少89％，建造周期缩短70％。
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由于六七十年代的大板房在使用功能、结构安全上存在诸多问题。同时由于城市交通
和运输网络不健全、廉价的农民工取代了产业工人，使得工业化住宅的经济性和装配式优
势未得到体现。因此到20世纪80年代末在房屋建筑领域已大幅度萎缩，且在未来的20年中， 再未有任何发展。
（2006年1.4万㎡）
（2007年16万㎡）
（2008年60万㎡）
（2009年304万㎡）
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-S级 以日本为例
东京勝どき项目
预制梁柱节点
预制主次梁节点
预制楼板
预制柱
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
工程造价低、施工进度快、使用性能好，这样的特点使得在工厂中生产的预制钢筋混 凝土构件被广泛应用。
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台 通过日本基础技术的学习，形成万科的工业化技术平台——VSI
基础技术
新工艺
预 超 双 制 高 重 装 层 壁 配 预 连 整 制 接 体 框 工 框 筒 艺 架 结 连 构 接 技 工 术 艺 ……
现浇楼板
ALC墙
现浇柱
现浇梁 ALC分户墙 轻钢管井墙
ALC间接外墙
结构体系 围护体系 设备体系 内装体系
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
社会效益
•
四节一环保 ： 节能
建造过程中的集中生产使得建造能耗低于传统手工方式。
统计项目 每平米能耗（千 克标准煤/平方米 ）
SI分离的内装，由大部分的装修部品均在工厂加工完 成，现场只留安装作业和极少部分难以避免的湿作业 。
工厂生产的装修部品，增加大了装修的 质量可控性，提升了装修品质； 现场湿作业的减少和大面积的安装作业 ，让施工效率大大提升。 各个不同工种，依次作业，同个场地可 多个工种交替开工，流水线作业，工人的 工作效率得到本质性提升。
VSI-- 施工技术
室内分隔墙体采用ALC预制墙或轻钢龙骨石膏墙，安 装精度高，无需湿作业，可保证内装迅速完成。
简洁高效的墙体连接方式便于室内户型的调整、布置。 新型墙体材料的应用可有效减少粘土砖的使用，有利于保护耕地 。
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
在使用钢模具的前提下，还能大幅提升 相关埋件的精准度：
采用精加工定位模具，对埋件位置进行控制
钢筋定位误差可控制到2mm以内
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 构件生产技术
预制整体拼装式钢筋混凝土框架结构受力建筑体系 中，可在工厂中预制的部分为：全预制（PC）水平受力 构件，全预制（PC）非受力构件，半预制（HPC）竖 向受力构件（柱及楼板），半预制抗震剪力墙构件等。 此类构件使用组合定型钢模具系统在预制混凝土构件加 工工厂内完成。
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
工业化在民用建筑中的再次发展 • 外销的预制构件
90年代，伴随着周边地区（日本、香港）预制钢筋 混凝土住宅的发展，借得天独厚的海运条件和廉价 的生产力资源，在珠江三角区，出现了由日本或者 香港投资的预制构件厂和其它相关行业的加工厂。 伴随预制混凝土住宅需求而生的典型加工业有：预 制构件厂、模具厂、施工辅助用具加工厂等。
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 施工辅助用具
传统工地 工具状况
主力军－－鎯头、木方、顶托、钢管、扎钩、振动棒……
工业化工 具配备
人性化手工工具、轻便化辅助工具(支撑／外架）精确、适用、高效
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
钢筋笼均由机械及专业工人在厂房里加工制作完成， 其质量可控性和稳定性大幅提升。
混凝土由工厂直接调配搅拌好，更好的控制了混凝土 的加工时间，保证其在最佳状态下被使用。 构件的生产，因为模具精准度的提高，而工厂近地面 的生产平台，更可控的生产环境，使构件生产出现了一 个质量的飞跃。
万科对工业化的认识
VSI-A级
装配式栏杆 架空地面 楼板叠合层 预制楼板 ALC墙 现浇柱 叠合梁 ALC分户墙 轻钢管井墙
结构体系 围护体系 设备体系 内装体系
叠合阳台板 预制砼外墙 架空层内设备管线 叠合楼板 ALC间接外墙
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-B级
装配式栏杆 架空地面 楼板叠合层 叠合阳台板 预制砼外墙 架空层内设备管线
VSI-- 设备技术
分水器
稳定水压，防止因水压不稳而产生水管爆裂 冷热水区分明确 每户一套的设备集成，让施工更为便捷
集水器
污水集中排放，防止污水回流、反臭气
每户一套的设备集成，让施工更为便捷
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 内装技术
应用技术
预制 率
型 型 型 （ （ （ 工 工 工 业 业 业 化 化 化 率 率 率 ） ） ） 60% 35% 20% Ⅲ Ⅱ Ⅰ
概念产品
智能 耐久性 化
100 70 50
新材料
超保 无 强温 污 砼隔 染 及热 及 超材 弱 强料 挥 钢 发 筋 材 料 ……
建 筑高 节能 度
二三四 步步步 节节节 能能能 （（（ 70% 65% 50% 100m 55m—100m 55m
外墙在工厂里预制，在现场一次吊装即安装完成，比传 统的砌体外墙施工更高效。 墙体采用密实的混凝土，可杜绝雨水渗漏问题。 门窗预制在墙体内，可保证安装质量。 在工厂中生产时可做出各种外饰面效果，建筑外立面随 着主体吊装施工同时完成。
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 施工技术
预制构件施工采用先进的吊装及 支撑系统，不需搭建满堂脚手架。 设备、内装施工可与结构主体施工 同时开展。
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 施工技术
预制外挂墙体的应用带来诸多好处。
理论、工艺实验、技术应用、项目推广、标准流程以及规范标准
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
计划于2014年，万科集团全面推进工业化住宅
VSI - C 型 VSI -
VSI -
VSI -
（2006年） （2004年-2005年） 〃上海区域：1.4万㎡ 〃技术特点： （2007年） 〃上海区域：15万㎡ 现浇结构，局部构件 构件 〃工业化率：10% （2007年） （2005年-2006年） 〃深圳区域：1万㎡ B型 〃技术特点： （2008年） 〃上海区域：40万㎡ 主体现浇，外墙预制 〃深圳区域：10万㎡ 〃工业化率：20% 〃北京区域：10万㎡ （2007年） A型 （2009年） 〃上海区域：38万㎡ 〃技术特点： 〃深圳区域：222万㎡ 水平受力构件预制， 〃北京区域：31万㎡ 竖向受力构件现浇 〃直属城市：13万㎡ 〃工业化率：35% （2007年、2008年） S型 〃技术特点： 全预制 〃工业化率：60%
• 房地产行业的兴起和工业化尝试
1998年国家政策的转向，全面开放了房地产市场，使 得房地产行业进入了一个高速发展的时期。在高速发 展的过程中，行业问题也日益显露。为解决建设周期 长、资金占有率高运营效率低、资源消耗严重、工程 质量不均等长期困绕住宅行业的问题，工业化住宅重 新进入了公众的视线。 工业化的生产配套行业的出现，为工业化的发展提供前提条件；行业问题的凸显，让 工业化的在次出现和发展，成为一种必然。
结构骨架按照70~100年使用寿命设计，充分考虑
构造耐久性，填充设施可独立于结构骨架进行改建与 修缮。
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI-- 模具技术
在工厂制作加工的钢模具，在环保的同 时，大大提升了模具的精准度：
钢模具可保证构件精度偏差小于2mm。 钢模具可上百次的周转不走样 钢模具可确保构件表面效果光洁细腻
万科住宅产业化介绍
--万科建筑研究中心
产品的革新 行业的变革
目 录
万科对工业化的认识
万科对节能环保的认识
万科对工业化的认识
定义
发展 研究
VSI技术
成果 实践
效益
平台
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
•工业化 •产业化
发挥工厂生产的优势，对住宅生产全过程（ 采购、设计、工厂生 产、物流、施工、售后服务）实施质量管理系统,进行合理化生产。
完成了对日本基 础技术的学习。
2000年~2005年
通过对基础技术的ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ换，形成了3级预 制程度的技术平台，基本可以解决未 来10年应用的技术问题。
2004年~2007年
完成了系列定型产品。
2006年~2008年
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
VSI体系技术简介
万科对工业化的认识
定义 发展 研究 VSI技术 成果 实践 效益 平台
美国 目前，每16个人中就有1个居住在工业化住宅中 日本 高层集合住宅中的85%使用预制混凝土技术，占 全日本所有住宅总量约50%