大学城商业街定位、业态、租金建议方案
商业街经营模式及商业街租金方案
商业街经营模式及商业街租金方案在当今商业社会，商业街作为城市商业的重要组成部分，其经营模式和租金方案对于商业街的繁荣发展起着至关重要的作用。
一个合理的经营模式和租金方案能够吸引优质的商家入驻，提高商业街的人气和竞争力，从而实现商业价值的最大化。
一、商业街经营模式1、统一经营管理模式这是一种较为常见的商业街经营模式，由一个专业的管理团队对商业街进行统一规划、招商、运营和管理。
管理团队负责商业街的整体形象塑造、品牌推广、市场调研、商户服务等工作，确保商业街的运营有序、规范。
这种模式的优点在于能够保证商业街的整体品质和形象，避免商户之间的恶性竞争，同时也能够更好地满足消费者的需求。
然而，这种模式需要较高的管理成本，并且在决策过程中可能会出现灵活性不足的问题。
2、分散经营管理模式在这种模式下，商业街的商铺由业主自行出租和管理，商户之间相对独立，自主经营。
这种模式的优点在于业主能够根据自己的意愿和市场情况灵活调整租金和经营策略，同时也能够降低管理成本。
但是，由于缺乏统一的管理，商业街可能会出现业态混乱、形象不佳、服务质量参差不齐等问题，从而影响商业街的整体竞争力。
3、混合经营管理模式混合经营管理模式是将统一经营管理和分散经营管理相结合的一种模式。
部分商铺由专业的管理团队进行统一管理，而另一部分商铺则由业主自行出租和管理。
这种模式既能够发挥统一管理的优势，保证商业街的整体品质和形象，又能够给予业主一定的自主权，提高其积极性。
然而，这种模式在管理上可能会存在一定的难度，需要协调好统一管理和分散管理之间的关系。
二、商业街租金方案1、固定租金模式固定租金模式是指商户按照合同约定的固定金额向业主或管理方支付租金。
这种模式的优点在于租金收入稳定，便于业主或管理方进行财务预算和管理。
但是，在市场环境发生变化时，固定租金模式可能会导致商户的经营压力增大，或者业主的收益无法得到有效保障。
2、提成租金模式提成租金模式是指商户按照其营业额的一定比例向业主或管理方支付租金。
商业街经营模式及商业街租金方案
商业街经营模式及商业街租金方案商业街经营模式是指在一定区域内，集中设置了大量商铺、店铺以及各类服务业机构，形成一个以商业为主导的综合性商业区域。
商业街作为一个商业集聚区，不仅为消费者提供多样化的购物和服务体验，也为商家提供了更多与顾客接触和交易的机会。
商业街的经营模式可以分为以下几种：1.集中型经营模式：商业街上的商铺和店铺按行业类型进行集中布局，形成各种专业市场，如服装市场、电子市场、家居市场等。
这种模式能够吸引更多相关消费者，提高交易效率。
2.小型连锁经营模式：商业街上的商铺和店铺采用小型连锁的方式，以品牌连锁或者特定行业连锁的形式经营。
这种模式能够通过品牌的影响力和规模效应，提高知名度和市场竞争力。
3.主题化经营模式：商业街上的商铺和店铺按照其中一种特定的主题进行经营，如美食主题、文化主题、娱乐主题等。
通过营造独特的氛围和体验，吸引不同类型的顾客，并且增加再次光顾的可能性。
4.多元化经营模式：商业街上的商铺和店铺提供多样化的商品和服务，满足不同消费者的需求。
这种模式能够吸引更多的顾客，提高顾客的留存和复购率。
商业街租金方案是指商业街对商铺和店铺租金的收费方案，租金的确定通常由商业街的运营方和商家协商确定，并且根据地段、面积、行业等因素进行测算和制定。
商业街租金方案可以包括以下几个方面的内容：1.租金定价：商业街根据地段、面积、行业需求等因素，对商铺和店铺的租金进行定价。
通常来说，地段好、面积大、行业需求高的商铺租金较高。
2.租金周期：商业街租金方案中通常规定了租金的支付周期，如每月、每季度或者每年支付一次。
3.租金调整：商业街租金方案中通常规定了租金的调整机制，在特定时期或者特定条件下，商业街可以对租金进行调整。
4.租金收费标准：商业街租金方案中规定了租金的收费标准，包括是否收取物业管理费、广告费等其他费用。
商业街租金方案的制定需要考虑商业街的整体定位和经营策略，以及商户的经营能力和市场预期。
大学城商业街招商方案
大学城商业街招商方案一、项目背景大学城商业街位于大学城核心区域，地理位置优越，周边聚集了多所知名大学和高校，人流量巨大，具有广阔的市场潜力。
我们有信心将这一地段打造成为一条具有较高影响力和吸引力的商业街，吸引更多商家入驻，为居民和学生提供更多优质服务，同时为经济的繁荣和发展做出贡献。
二、招商优势1.地理位置优越：大学城商业街位于大学城核心区域，交通便利，人流量大，商业潜力巨大。
2.人群多元化：该区域聚集了大量的大学和高校学生以及周边居民，消费人群多元。
3.商业环境好：商业街建设与管理团队经验丰富，有效管理维护商业环境，提供良好的经营氛围。
三、招商目标1.引入知名品牌：通过积极招商和合作，吸引知名品牌入驻商业街，提升商业形象和品牌价值。
2.培育本土品牌：注重培育和发展本土品牌，推动大学城本土经济的繁荣和发展。
3.丰富业态种类：包括餐饮、服装、美妆、娱乐、教育等多个行业，丰富业态种类，满足不同消费需求。
四、投资方案1.投资总额：拟投资总额为3000万元人民币。
2.场地建设：在大学城商业街核心区域精心建设一座现代化商业综合体，包括商铺、停车场、配套设施等。
3.宣传推广：充分利用线上线下的宣传渠道，进行品牌推广和市场营销，提高商业街的知名度和影响力。
4.优惠政策：对入驻商家提供租金优惠、广告和宣传支持等多种优惠政策，吸引优质商家入驻。
5.合作共赢：与商家建立长期合作关系，共同发展壮大，通过合作共赢实现长期可持续发展。
五、商业街管理1.管理团队：成立专业的商业街管理团队，包括运营、市场、安保等多个部门，确保商业街的良性运营。
2.安全保障：配备专业的安保人员和设施，确保商家和消费者的人身财产安全。
3.定期活动：定期组织各类商业活动，吸引人流，增加商业街的知名度和人气。
4.舒适环境：保持商业街的整洁美观，提供舒适的购物环境，提升消费者的满意度。
六、合作方式1.直营模式：商业街作为直营机构，自行运营管理，吸引品牌入驻，实施统一的招商策略。
校园商业街市场定位策划方案
校园商业街市场定位策划方案1.简介2.市场分析3.目标市场4.竞争对手分析5.市场定位6.营销策略7.结论简介：校园文化商业街是一个集文化、休闲、购物、美食于一体的综合性商业区，旨在为大学生们提供一个舒适、便捷、多元化的购物环境。
本文将会对市场定位策划方案进行详细的分析和探讨。
市场分析：随着大学生消费观念的不断提高，校园商业街的市场需求也在逐渐增加。
同时，随着城市化的快速发展，校园周边的商业环境也在不断改善。
因此，校园文化商业街的市场潜力巨大。
目标市场：本商业街的主要目标市场是大学生群体，他们是年轻、时尚、注重品质和生活品位的消费者。
此外，我们还将针对周边居民和游客等其他消费群体进行一定的服务和经营。
竞争对手分析：目前，校园周边已经存在一些商业街和购物中心，如ABC商业广场、XYZ购物中心等。
这些商业街和购物中心在品牌知名度、服务质量、产品种类和价格方面都有一定的优势。
因此，我们需要在市场定位和营销策略上做出差异化的选择。
市场定位：我们将校园文化商业街定位为一个以文化和休闲为主导的购物中心。
我们将会在商业街的设计和经营中融入校园文化元素，提供丰富多彩的文化活动和展览，吸引大学生群体的关注和兴趣。
同时，我们还将提供一系列的休闲娱乐设施和服务，如电影院、KTV、游戏厅等，让消费者在购物之余能够享受到更多的娱乐和放松。
营销策略：我们将采用多种营销手段来推广和宣传校园文化商业街。
首先，我们将在校园内进行广告宣传，如海报、传单、校园电视台等，以吸引学生群体的关注和兴趣。
其次，我们还将在社交媒体上开展线上营销活动，如微信公众号、微博、抖音等，以扩大品牌知名度和影响力。
最后，我们还将采用会员制度和优惠券等营销手段，吸引消费者的再次光顾和忠诚度。
结论：校园文化商业街的市场定位策划方案是一个全面、系统、可行的方案。
我们将在市场定位和营销策略上做出差异化的选择，提供丰富多彩的文化和休闲服务，吸引大学生群体的关注和兴趣，从而实现商业价值和社会价值的双重收益。
商业街整体运营方案(优秀范文)(二)
商业街整体运营方案(优秀范文)（二）引言概述：商业街是城市中繁华的地段，它集聚了各类商铺和服务机构，是人们购物、娱乐和休闲的首选地。
然而，商业街的整体运营方案至关重要，它涉及到商业街的规划、管理、促销和服务等多个方面。
本文将从五个大点出发，详细阐述商业街整体运营方案的优秀实践。
正文：一、规划与布局1. 商业街定位：明确商业街的定位，确定其主要功能和目标消费人群。
2. 地理位置选择：选择地理位置优越、交通便利的地段，确保商业街的可达性和曝光度。
3. 商铺租赁与规划：租赁商铺时考虑商业类型、商铺大小和租金等因素，合理规划商铺的布局。
二、商业街管理1. 组织架构与人员配置：建立合理的组织架构，明确各职能部门的权限和责任，合理配置人员。
2. 安全保卫措施：制定商业街安全管理规范，加强安保力量，安装监控设施。
3. 营销推广策略：制定营销活动计划，提供优惠和特色服务，吸引顾客。
4. 商业街维护与升级：定期进行商业街设施的维修和升级工作，保持商业环境的整洁和新颖。
三、商业街的品牌建设1. 品牌定位与策划：确定商业街的品牌形象和定位，制定品牌策划方案。
2. 商业街名称与标识设计：精心设计商业街的名称和标识，突出其特色和个性。
3. 商业街文化宣传：开展商业街相关的文化活动，培育商业街的文化氛围和品牌形象。
四、商业街的租户与合作方管理1. 租户选择与管理：对商铺的租户进行选择和筛选，要求符合商业街的定位和品牌形象。
2. 合作方的选择与管理：与合作方进行良好的合作关系，提供必要的支援和协助。
3. 租金与合同管理：合理制定租金标准和合同条款，并进行合同的监督和执行。
五、服务与顾客关系管理1. 优质服务培训：对商业街的员工进行服务技巧和礼仪的培训，提供优质的服务体验。
2. 顾客维系与关怀：建立顾客数据库，定期进行顾客关怀和回访，提高顾客忠诚度。
3. 投诉与纠纷处理：建立完善的投诉处理机制，及时解决顾客的投诉和纠纷。
总结：商业街的整体运营方案包括规划与布局、管理、品牌建设、租户与合作方管理以及服务与顾客关系管理。
大学城商业街定位、业态、租金建议方案
学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案（部门讨论稿）商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。
一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。
B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。
调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。
2.学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。
支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。
因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。
4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。
从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。
在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。
我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
学校商业街策划书
学校商业街策划书篇一：校园商业街构想策划书校园商业街构想策划书一、市场分析河池学院在近年来发展巨大，东区由之前的附属校区，现在变成主校区。
特别是逸夫楼、图书馆、新 1 栋教学楼的竣工。
我院共有教职工642 人全日制在校生8759 人。
虽然分布在三个校区，但是一半以上的同学住在东校区，几乎全部教职工和学生都要到东区上课。
由此可见在河池学院东校区承包超市是非常值得投资的。
二、目标客户分析我们主要的目标客户是大学生，下面我们分析一下大学生的消费特点：由于大学生年龄较轻，群体较特别，他们有着不同于社会其他消费群体的消费心理和行为。
一方面，他们有着旺盛的消费需求，另一方面，他们尚未获得经济上的独立，消费受到很大的制约。
消费观念的超前和消费实力的滞后，都对他们的消费有很大影响。
特殊群体自然有自己特殊的特点，同时难免存在一些非理性的消费甚至一些消费的问题。
为了调查清楚大学生的消费情况，我决定在身边的同学中进行一次消费的调研，对大家的消费进行归宗和分析。
从调查结果发现，月费用1000 元以上的人占15%，月费用 700--1000 元的人，占 30%左右，500--700 元的人占 40%， 月费用 500 元以下的人，占 15%左右。
在这些学生之中，超 过 50 ％的学生拥有电脑、约 90 ％的大学生拥有手机，因此 络与通信费用支出较以往在大学生的消费支出中占据了相当大的份额。
当代大学生 主要有以下几支出：伙食费，买服饰，上费，手机费，恋爱他们比重是： 1. 伙食费 2 买衣服 3 恋爱、交际等 3 上 手机费等 由于上课时间早，很多同学来不及吃早餐。
特别是从西 北区赶去东校区上课的。
路上排队买东西的人也多。
很 多同学都饿肚子。
经过一个学期发现，由于东区没有商店，许多同学课间 的时候跑去门口去买。
很多同学会由于地点远，懒得动等因素而没有去。
经过 一些随即访问，很多同学希望课间的时候在校园购买零食。
如：夏天买水冰茶、等。
苏州某大学城商业街市场定位方案
B区商业街市场定位建议方案一、目标消费市场调研分析学生公寓B区入住学生是新建商业街最主要的目标消费人群，为充分了解学生的消费状况及其对新建商业街的具体需求，从而为商业街前期市场定位提供参考依据，我们进行对B区学生进行了问卷调查和访谈，结论如下：1、消费能力。
学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800元以下占65%，这部分以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元占22%，月均消费支出在1000元以上占13%。
2、消费结构。
学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际等方面的支出不大。
3、消费倾向。
讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念，在购买商品和服务时，学生大多本着经济实惠的原则，兼顾档次和品牌。
3、消费需求。
与学生日常生活相配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的拟设置项目的支持率超过50%。
，持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些不是必备性商业，不是每个学生都需要的。
从调查结果来看，新建项目的业态设置得到学生的支持和认可。
二、与文星广场比较分析比较项目 文星广场 文汇广场服务人口公寓A区规划居住人口约1万人，目前实际入住约8500人。
公寓B区规划居住人口约1万人，08年上半年实际入住约2800人，08年9月计划入住约4000人。
人口结构学生类消费人群约占85%，非学生约占15%； 现阶段以学生为主，兼有少量区内工程建设单位职工；辐射区域 （1公里内） 学生公寓A区、西交利物浦大学、港大思培学院、苏大新校区一期学生宿舍、翰林缘及其南面规划的住宅小区。
学生公寓B区、九龙医院分部、规划住宅小区、东南大学苏州研究院、科研公寓、公安大楼、公交首末站等。
现状 文星广场（含商业街）已逐渐形成较为完整的服务体系，人流量较大，成为区内学生主要的生活消费区域。
大学城商业街招商方案
大学城商业街招商方案1. 引言大学城商业街位于大学城区域，周边环绕着多所大学，包括本地和外地的学生群体。
商业街规划为一个集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体的综合性商业区域。
本文旨在提出一份科学合理的大学城商业街招商方案，以吸引更多的商家入驻，提升商业街的吸引力，为大学城带来更多商业价值。
2. 目标群体商业街的目标群体主要包括以下几类人群：•在校大学生：包括本地和外地的大学生群体，他们是商业街的主要客户群体，具有稳定的消费能力和消费需求。
•教职工及附近居民：大学城区域不仅有大学生，还有大量教职工和附近居民，他们也是商业街的潜在客户。
•游客：大学城作为一个知名的旅游景点，吸引了大量的游客，这些游客也是商业街的潜在客户。
3. 商业街定位与特色商业街的定位是以年轻消费者为主要目标群体，提供丰富多样的购物、餐饮、娱乐、休闲等服务。
商业街的特色主要体现在以下几个方面：•时尚潮流：商业街引进时尚潮流品牌，提供最新最流行的时尚商品，吸引年轻消费者。
•多元文化：商业街打造多元文化氛围，引入不同国家和地区的餐饮和商品，给消费者提供全球美食和文化体验。
•创意休闲：商业街打造一个充满创意和休闲氛围的购物场所，提供创意商品、艺术展览等，给消费者提供愉悦的购物体验。
4. 招商策略为了吸引更多商家入驻，提升商业街的吸引力，我们拟定了以下的招商策略：4.1 租金优惠商业街可以考虑在刚开始运营阶段给予商家一定的租金优惠，降低商家的运营成本，吸引更多商家入驻。
租金优惠可以通过减免租金或者分阶段递增的方式实施。
4.2 品牌引进商业街可以积极引进知名品牌，提高商业街的知名度和吸引力。
引进知名品牌可以通过与品牌方合作、提供一定的优惠政策等方式实现。
4.3 主题活动商业街可以定期举办各种主题活动，吸引更多的消费者和商家参与。
主题活动可以包括时装秀、音乐演出、美食节、文化展览等，使商业街成为一个充满活力和创意的场所。
4.4 建立合作伙伴关系商业街可以与周边大学、学生组织等建立合作伙伴关系，共同举办各种活动，增加商业街与大学生群体的互动和紧密度。
商业街经营模式及商业街租金方案
商业街经营模式及商业街租金方案在当今的商业环境中，商业街作为城市商业的重要载体，其经营模式和租金方案对于商业街的繁荣发展起着至关重要的作用。
一、商业街经营模式（一）传统商业街经营模式传统商业街通常以零售店铺为主，涵盖了各种商品和服务。
这些商业街往往位于城市的核心区域，具有悠久的历史和文化底蕴。
经营模式较为简单，主要依靠店铺的个体经营，缺乏统一的规划和管理。
然而，其优势在于能够保留当地的特色和传统，吸引游客和本地居民。
（二）主题商业街经营模式主题商业街则是围绕一个特定的主题进行规划和建设，如美食街、文化街、时尚街等。
这种经营模式通过突出主题特色，吸引具有相同兴趣和需求的消费者。
在管理上，通常有较为统一的形象设计、品牌推广和运营策略，能够提高商业街的知名度和吸引力。
（三）综合型商业街经营模式综合型商业街融合了多种商业元素，包括购物、餐饮、娱乐、休闲等。
它提供一站式的消费体验，满足消费者多样化的需求。
此类商业街通常规模较大，需要有强大的运营团队进行统一管理和规划，包括合理的业态布局、交通组织和公共设施配套等。
（四）线上线下融合的商业街经营模式随着互联网技术的发展，越来越多的商业街开始探索线上线下融合的经营模式。
通过建立线上商城、社交媒体推广等方式，将线下的商业资源拓展到线上，实现线上线下的互动和互补。
同时，利用大数据分析消费者的需求和行为，为商业街的运营和管理提供决策依据。
二、商业街租金方案（一）固定租金模式固定租金是指租户在租赁期间按照约定的金额定期支付租金。
这种模式对于房东来说，收益较为稳定，风险较低。
但对于租户来说，经营压力较大，尤其是在生意不佳的情况下，租金成本可能成为沉重的负担。
（二）提成租金模式提成租金是根据租户的营业额按照一定比例收取租金。
这种模式能够将房东和租户的利益紧密结合在一起，当租户经营业绩好时，房东能够获得更高的收益；而当租户经营困难时，租金成本相对较低。
然而，对于房东来说，收益的不确定性较大，需要对租户的营业额进行准确的监控和核算。
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学生公寓 B 区商业街定位、业态、租金建议方案
商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。
一、目标消费市场调研
不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。
B 区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B 区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。
调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800 元以下的
比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000 元的占22%，月均消费支出在1000 元以上的占13%。
2.学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯
（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店
的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。
支持率低于50%的项目是
KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。
因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。
4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。
从调查结果分析，讲
求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。
在购买商品和服务时，学生们
大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。
我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
二、周边商业项目调研
1、基本情况
2、借鉴和启发：
①
、 我们应充分结合商圈目标消费群的具体需求、商圈人口结构、收入水平等综合
因素 来确定项目的定位和业态组合设计方案。
② 、 项目所面对的消费与经营品牌的档次，是由所服务的消费者决定的。
③
、 商业街应有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态
势，以 吸引人气，积聚商气，同时强调多业态经营，使各业态之间优势互补。
④
、 现代商业已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了，随着
人们 消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。
三、大学城商业案例参考——南京仙林大学城大成名店公园购物中心
1、总体情况
大成名店公园购物中心于 2005 年 9 月投入运营，总建筑面积 2.9 万㎡，为单体垂 直框架结构，地下 2 层，地上四层，定位于餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合性商业 项目，人气很旺，经营状况良好，号称“仙林大学城的新街口” 。
总体情况 该项目为社区配套型商 业，周边约有 2 万人居住 的中高档商品住宅小区。
体量较大，面临招租压力 较大。
在满足邻里中
心基 本功能的前提下，根
据区 域消费市场的特点，引入 装修公司、房屋中介、社 区教育培训，并推出小型 商务写字楼出租，总体运 营情况良好。
该项目为园区南部大型的区 域性商业中心，周边居住约 近 20 万人口的拆迁小区及 外来流动人员。
功能齐全， 业态丰富，对周边有较强的
辐射，为销售型商业项目，
目前 销售价格 8000-20000 元/ ㎡，销售形势较
好。
由 于产权分散， 整个
项目缺乏 统一的整体运营管
理， 造成 业态混乱， 档次
较低， 商业 形象不佳。
该项目定位准确，人流动线流
畅，业态规划合理，地理位置 较好，加上邻里中心品牌优 势，今后与文星广场将成为高 教区主要的商业中心之一。
租
售结合，该项目前五年与业主
签订包租协议， 由经营管理公
司代为招租， 每年给业主返回
８％左右的投资回报。
目前 销
售价格为 12000-18000 元
/M2， 目前可供销售店铺（北
楼） 98％已售罄。
2、业态组合设计
以购物、餐饮、娱乐为主，购物（含服饰）约占40%，餐饮约占30%，娱乐约占30%。
面积从25 ㎡至200 ㎡不等，总户数为324户。
1-2 楼以40 ㎡为基本分割单元，
3-4 楼以100 ㎡为基本分割单元。
目前有苏果社区店、肯德基、明亮眼镜店、自助KTV、
网吧、游戏厅、中餐厅等，但更多的则是卖时尚服饰店、饰品店、化妆品店，对于大学
生而言，吃、穿、玩、乐的日常基本需求能够基本满足。
3、借鉴和启发除了占据良好的地段以外，开发商的经营定位也至关重要。
大成名店公园购物中心紧扣大学生消费特点，将项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多功能于一体的一站式购物中心，同时建筑设计遵循商业运行规律，业态设置较好的适应了消费市场需要，经营档次切合了学生的实际消费能力，因此该项目运营状况良好。
不足之处是品牌主力店不多，店容店貌有待改进和提高。
四、DITPDWS 业态组合建议方案
1、业态规划
2、项目建议
本项目发展以学生为主要目标消费群的社区配套商业，餐饮占40%，服务占30%，娱乐占20%，服饰占10%。
目标消费人群为高教区学生，中档和经济型消费档。
建议餐饮类不超过50元左右/人次，娱乐类不超过50元左右/人次，服饰类不超过200元左右/人次。
五、B 区商业街定位分析建议
商业项目的定位应充分考虑到目标消费市场的实际需求、消费能力、消费结构、消费习惯等因素，从而合理确定经营档次和业态，同时要结合商圈内的实际情况，扬长避短。
根据对学生消费和需求状况的调研，学生整体消费能力不强，消费结构比较单一，大部分学生以基本的生活需求为主，经济条件较好的学生具有娱乐休闲的需求，学生公寓B 区的生活配套设施相对缺乏，因此，我们建议B 区商业街定位为满足学生餐饮、购物、生活服务的社区配套型商业，经营档次以中低档为主，招商引进适合于大众型消费的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。
六、B 区商业街业态组合规划建议
1、业态组合设计
商业街业态定位于餐饮、商业零售、生活服务、休闲娱乐四种业态，其中餐饮占25%，商业零售占27%，生活服务占34%，休闲娱乐占14%，业态结构相对于第一太平戴维斯
的建议方案进行了一定的调整，这是因为翰林大厦、文星广场餐饮业态较多，同时文汇广场三楼规划为大型中餐项目，因此B 区商业街的餐饮以风味特色为主，适当降低比例；由于学生公寓B 区地理位置相对偏僻，入住学生对配套生活服务设施需求较大，适当加大了生活服务设施的比重。
2、具体的业态业种设置
3、各楼层业态分布示意图
一层业态分布
二层业态分布
三层业态分布
七、租金价格建议
1、需要公司财务部对项目的投资成本进行测算，计算单位面积的投资成本，作为租
金制定的参考依据。
2、周边项目租金比较
周边商业项目租金表（元/ ㎡·月）
平均租金为40元/ ㎡. 月
3、租金与楼层、面积、商家品牌知名度成反比。
商业项目常规楼层差价系数：
1：（0.7 －0.8 ）：（0.5 －0.6 ）；
1 层：
2 层：
3 层
4、具体租金建议
前2 年基本租金为：一楼为45 元/㎡. 月，二楼为35元/ ㎡. 月；三楼为20元/ ㎡. 月；
1 —2层整体租赁的餐饮业态租金为40元/㎡. 月；
第三年在原来基础上递增10%；
5、租金优惠政策
由于今年9月份B区入驻学生约4000人，人气不足，建议前2年采用下列优惠政策，吸引商家进驻。
①、房租逐年递增、返租奖励相结合建议降低前二年的租金价格，减少商家初次投
入成本，降低其经营风险，然后采用递增的租金策略。
同时通过租金返回的优惠政策，来加强对商家的控制和管理。
②、装修免租期根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。
建议小型商家为2 个月免租期，主力店为3 个月免租期。
③、个案特殊处理对于知名品牌的三产企业，建议报公司领导批准，采用特事特办
的方法，实行更加优惠的租金政策，吸引品牌商户的入住。