商业街区业态分布建议报告

周围商业分布分析
案名 西夏万达广场 类型 综合体 特点 主要人流 经营范围 高档家电、服 装、连锁超市、 餐饮、休闲等 暂未定 新市区地标 附近居民和周 性建筑，拥 围厂区职员 有较好口碑 形象。 新市区新型 宁大、民族大 商业体，暂 学等大学生、 时没有营业，附近居民 几乎模仿万 达模式 同心路老商 宁大、民族大 业区，与同 学等大学生、 心路市场毗 附近居民 邻，建筑设 计偏老，物 业管理凌乱
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
Shot 4:
位于剧场楼顶的 “屋上庭院”种植 着水稻和其他植物， 俨然是一个小型的 生态公园。收获和 播种季节，邀请在 六本木新城办公和 居住的人参与劳动， 带给大家美好种植 体验的同时也降低
了楼顶的温度，是
非常好的生态环保 设计。
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
商业街区业态分布建议报告
售房部
一、商业定位
社区商业街区
商业定位
• 1、目标客户群定位
• 根据项目地段分析，以及综合比对周边商业群分析，我们幸福满庭的商
业体客户群体主要来自于项目本身的业主及周围厂区的职员。
• 2、商业类型定位 • 根据客户群体的需求分析，及周围消费群体的判断，建议本项目定位为 社区商业街区。 • 3、社区商业街的功能 • 社区商业街是一种以社区范围周围的居民为服务对象，以便民、利民， 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业特点分析
• 社区商业的规划主要有以下几种类型： 类型 底商满布型

优点
商业体量可以较大限度的扩张，
不足
商业规模较大，不利于业态的
展示面较长，可视性较佳；
对外性较强，在一定程度上有 利于商业的销售。
控制，如果出现街面空置的情
况，会对社区的整体形象有较 大的负面影响。 一定程度上限制了商业规模的 扩张，且展示面不长，可视性 不强。
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
• 建筑亮点：
Shot 1: 从地铁日比谷线六本木车站往地铁明冠，登上长长的电扶梯便是六本木新城 的玄关，到达66广场,可以见到被称为Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前耸立着森大厦。 从49楼到53楼是森艺术中心，是展示以现代艺术为中心的森美术馆，有镶嵌着360度玻 璃墙的观景台「东京城市观景」
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
Shot 2:
毛利庭园旁的半开放性街道。以总是大排长龙的小笼包专门店为首，集结了东洋风味
的餐厅和商店。在六本木新城地区有时可碰到举办活动。榉树坂大道区有电影院，引
进全9个银幕是东京内最大级的综合电影院。毛利庭园是长府毛利藩的宅邸遗迹，是座 优美的回游式日本庭园。毛利庭园对面的圆形大楼是朝日电视的总公司。
周围商业分布分析
三、商业街区规划建议
一、整体规划建议一
二、整体规划建议二
三、两种方案对比思考
四、分层细化建议
一、整体规划建议一
• 地下做一层的方式： • -1F西区：整体车位 • -1F东区：连锁超市？Or整体车位？
一、整体规划建议一
其中之一连锁超市？？？
一、整体规划建议一 • 1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理发店、 药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。 • 在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得 东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点，
三、两种方案对比思考 • 整体上建议将东、西区做动区与静区分化，在保持为社区服 务功能型商业的情况下将动区设置为音乐酒吧或音乐餐厅， 大型游戏厅或KTV等，静区做私人会所或茶馆，供业主休闲 谈事用。
• 第二种建议方案比较传统型的商业模式，第一种建议方案突
破常规传统商业模式，大胆尝试类似于露天咖啡厅、天桥商 业街等等具有一定的风险性，但在成本节约上和收益回报方 面应该比第二种建议方案更可观。 • 以上两种建议方案供领导参考决定。
入口商业街型

有利于社区居民的消费； 街铺商业价值较高。 将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响；
入口集中型

在一定程度上有利于商业规模 的扩大，易于形成集中规模效 应，带旺整个社区商业。

商业集中，将会弱化社区商业 便利性的特点；
散点列布型

商业比较分散，一定程度上有 利于居民消费的便捷。
文化宫广场
综合体
浙江商城
综合体
中低档服饰、 餐饮、连锁超 市等
周围商业分布分析
案名 同心路市场
类型 综合型商业街
特点
主要人流
经营范围 蔬菜、粮油、 衣服、家具等
综合便民商 周围住户、厂 业步行街， 区职员 涵盖了所有 社区服务功 能 综合便民商 周围住户、厂 业步行街， 区职员 涵盖了所有 社区服务功 能 便民社区商 小区业主 业街区 便民社区商 小区业主 业街区
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
Shot 3: West Walk位于森大厦中，是阳光注入具有开放感的购物中心，集结着流行服装发表 会和受欢迎的餐厅。六本木榉树坂大道是横跨六本木新城东西约400公尺树木并列的 街道，进入眼帘的是LOUIS VUITTON BOUTIQUE具有特征的外观。在六本木榉树 坂大道林立着各国的名牌商店、老字号饮食店、时髦的咖啡店。
怀远路市场
综合型商业街
蔬菜、粮油、 衣服、小吃等
嘉宝花园商业街 荷花湖畔商业街
社区入口型商 业街 社区入口型商 业街
银行、小超市、 餐饮、理发等 银行、小超市、 餐饮、理发等
周围商业分布分析
• 综合分析本项目周围商业体发现，在万达广场进驻 西夏区以前，以浙江商城为代表形成同心路、怀远 路商业群，整体商业消费较为集中，整体造成万达 广场相对高端，同心路、怀远路市场相对低端一些 ，且消费群体主要以周围住户为主，所以我们项目 的整体定位不要太过于高端，主要来体现体验式消 费的消费商业街区。以社区服务功能带动部分休闲 功能。

商业分散，难以形成规模效应。
社区商业特点分析
• 本项目社区商业融合了底商满布型和入口集中型两种商业类型，故我们应当充分 发挥本项目社区商业的特点，在项目运作上应当部分自持部分对外销售。即入口
集中部分由公司自持，住宅裙楼部分或者商业街区一楼可尝试对外销售
。
自持
销售
二、市场背景
五公里范围内商业分布情况
二、整体规划建议二
• 地下做两层的方式： • -2F：东西区都做整体地下车位和车库
• -1F：东区整体做连锁超市（面积约6000㎡）
• -1F： 西区做地下商场，可尝试做西夏区大学生或者退离休职员创业基 地。
二、整体规划建议二
• 1F：社区服务功能型商业群，主要经营干洗店、银行、理发店、药房、烟草专卖 、面包房、鲜花、鲜果等店铺。东西区对称布置，充分结合在营业功能上实现中 国传统美学。 • • 2F：东区餐饮美食，东区为清真区，西区为汉餐区。 3F：休闲娱乐区，东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等，西区为运动健身 会所、酒吧、KTV、游戏会所等
天桥
四、分层细化建议（一）
• 1F：在不影响基本设计的思路的情况下，由于一楼的本身商业价值较其 他楼层高很多，同时一楼承载着为整个社区服务的功能，故我的思路是
小巧灵活，便于我们日后销售，建议一楼的商业面积不宜过于偏大，应
当分割为60-300㎡左右。但我们又不能局限于传统的商业规模，尽量形 成内街与外接相连，增加商业的体验性和能动性。具体草图如下：
四、分层细化建议（一）
• 3F：东区整体建议定位为娱乐活动场所，面积划分方面建议在500㎡左右，或者 整层不动，在实际招商过程中根据客户需求再进行具体分割。建议在三楼室内增 加楼梯到屋面，使得部分咖啡厅或者茶楼会所等做一部分露天营业场所，以增加 整栋商业楼的使用价值。
四、分层细化建议（一）
• 2F，3F：整体建议以中粮· 祥云小镇“城市微度假”为参考对象做宁夏唯一的“ 城市微度假”中心。在建筑上建议尽量将其合为一体，以便在招商过程中灵活应 用。主要以亲子互动，儿童欢乐谷为话题的商业街区。中粮祥云小镇.docx
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
• 六本木之丘ROPPONGI HILLS
• 六本木新城，建成于2003年，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS ，位于日本东京闹区内
Shot 5: 六本木之丘是个充满艺术气息、具有丰富感性的开放空间。艺术便是其当初兴建的概 念，不光只在美术馆，广场或是大街小巷里，艺术作品更是星罗棋布，日常生活中自 然地展现出亲和力的一面。 目前六本木之丘主要在八个公共空间内，设置艺术作品及艺术风空间，每件作品都是 出自于享誉国际的各国设计师的巧手每作作品充满融合于街道中，成为独树一格的街 景。除了８处公共艺术特区外，还有所谓的「公共家具」（Public Furniture）遍布于 各角落。
的六本木，由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。这个占地接
近120000平方米的新地标，按照下个世纪东京理想风貌而建，筹划达17年，投资近170亿 人民币，开始启用后，风靡全日本。六本木之丘集中了时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝 日电视台、美术馆、住宅公寓，紧临地铁都营大江户线，已被视为新世纪的城市综合体。
西区
东区
四、分层细化建议（一）
• 2F：东区建议主要以餐饮美食为主，在整体商业划分上以适应餐饮面积为主，建 议划割面积在300㎡到500㎡左右。在部分地方可做较小的摊位，或者在楼道外做 大约20㎡左右的供提供饮品的小商家经营。在实际施工过程中尽量建议多一些梁 少一些柱，以便于在实际招商过程中根据商家的要求在进行细分划割。同时保持 所有的内街链接，增加部分公用休息凳或者建筑小品等。使得整个商业内街充满 体验式的步行商业内街。