从地产开发商到城市(区域)运营商

——从“地产开发商”到“城市运营商”研究报告—— 1 一、城市运营商定义及内涵（什么是城市运营商） ............................................... 2 1、城市运营商定义 .................................................................................................. 2 2、城市运营商与一般发展商区别 .......................................................................... 2 3、城市运营商的内涵 .............................................................................................. 2

二、房地产商成为城市运营商的历史机遇 ............................................................... 2 1、城市化进程加快 .................................................................................................. 2 2、是中国消费者“消费升级”的机遇 .................................................................. 3 3、城市营运商是城市发展的需要 .......................................................................... 3

三、成为城市运营商的要素（谁能成为城市运营商） ........................................... 3 1 、基础设施型的开发商（如公建设施开发商） ................................................ 4 2 、居住建设型的住宅开发商（大盘开发商） .................................................... 4 3 、资源整合型的地产开发商 ................................................................................ 4 4 、城市营销型的地产开发商（如参与经营奥运会的开发商） ........................ 4

四. 地产开发商成为城市运营商的作用和好处 ....................................................... 5 1、做城市运营商,实现营利渠道多元化 ................................................................ 5 2、减少投资风险,提高公司品牌 ............................................................................ 5 3、发挥资源优势,实现从开发商到城市运营商的跃变 ........................................ 5 4、整合资源,转变运作模式 .................................................................................... 6

五、城市运营商、房地产商与政府共同经营城市 ................................................... 6 六、几种向城市运营商转变的经营模式（案例） ................................................... 7 1、沙河世纪村：城市村居体系 .............................................................................. 7 2、紫薇田园都市：“倒叙法”造城 ...................................................................... 8 3、青岛天泰：品牌开发商向城市运营商的转变 .................................................. 9 ——从“地产开发商”到“城市运营商”研究报告—— 2 一、城市运营商定义及内涵（什么是城市运营商）

1、城市运营商定义 城市运营商是自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。 对于这个定义，我们认为比较抽象，没有将城市运营商与普通地产开发商的本质区分出来，以下的说法比较直观的指出了城市运营商的本质：城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节。城市运营商要承政府之上，启发展商之下，对所在的区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营，用全新的商业模式去打造一个新的区域和城市。

2、城市运营商与一般发展商区别 城市运营商区别于一般发展商的另一个显著特点，就是它具有对资源的强大组合能力。运营商不仅能有效地实现各种产业资源的整合，优化组合上下游企业，还能通过规模经营有效降低成本，在材料采购、策划设计、营销等方面降低费用，把实惠转让给广大的置业者。城市运营商的出现，解决了政府和市场两方面的问题。他在理解政府宏观意图的前提下，充分运用市场化的机制和手段，通过开发成片大面积的土地来带动城市和区域经济的发展，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，本身也是历史的必然和进步。

3、城市运营商的内涵 城市运营商在内涵上有四大超越：一是在开发目标上，开发商从自我本位到社会本位与自我本位的结合；二是在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”，三是在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；四是在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。

二、房地产商成为城市运营商的历史机遇 1、城市化进程加快 目前我国各城市房地产业的发展具有非常广阔的市场空间。国际经验显示，当一个国家的城市化率处于30％ 一70％ 之间时，该国的城市发展将步入起飞阶段。2007年我国城市化率达43．5％ ，已进入了城市化的飞速发展期，面临着历史上从未有过的城市化浪潮。城市化不仅是现代化的重要标志，也是推进现代化的重要方法和途径。世界上其他国家在现代化过程中，城市化与工业化是同时演进的．城市化率领先工业化率．而我国目前的工业化率已超过50％ 以上，城市化率远远落后于工业化率。有研究表明，城市化的滞后是制约我国经济发展一个重要因素。 中国城市发展的最新趋势是，向以经济为纽带的大城市为中心的城市群发展。例如，以上海为中心、包括苏浙14个沿江城市的长江三角洲城市群；以广州、深圳、佛山为中心——从“地产开发商”到“城市运营商”研究报告—— 3 的珠江三角洲城市群；以北京、天津为中心，青岛、大连为次中心的环渤海城市群也在逐步发展。在城市群扩张和城市重新定位过程中，机遇很大。 最近，十七届三中全会报告中明确土地可以流转，这将加快城市化的进程。因此在今后一个相当长的时期内推进城市化的进程。

2、是中国消费者“消费升级”的机遇 例如，汽车消费的深远影响：中产阶级逐步形成的影响；未来，工作和居住分离（例如广州居住，佛山上班；杭州居住，上海上班）的影响；科技的影响。这一切为城市运营商提供了新的机遇。

3、城市营运商是城市发展的需要 随着城市发展，城市之间竞争的加剧，各地政府不仅对城市发展的要求越来越追切，而且城市经营的水平越来越高。不论是在旧城改造还是新城区的建设过程中，都越来越注重规模和综合效益，但是囿于政府职能特点，不少政府在对城市发展及城区开发项目的定位上并不十分准确在城市及项目的行销和招商引资方面的效率不高。因此迫切需要与有眼光和运作能力的城市运营商合作，以期通过开发，启动成片开发带动整个城市产业的升级和城市发展。波特竞争优势理论认为，中小企业发展的前提是寻求特定的目标。纵观近年中国经济强劲发展，城市化进程步伐加速，参与中小城市运营将为房地产开发企业提供难得的发展机遇。

三、成为城市运营商的要素（谁能成为城市运营商） 据官方数据统计，全国目前有房地产开发企业近3 万家。目前，在珠江三角洲、长江三角洲、以及大北京地区的少数大型房地产开发商开始扮演起城市运营商的部分角色。 那么，究竟哪些开发企业最有可能发展成为城市运营商呢？从对城市运营与地产开发之间的关系分析中我们可以看出基础设施的建设、郊区住宅的开发、区域经济的带动是将地产开发与城市经营相结合的切入点，因此，下面这四类地产开发商最有可能成为城市运营商。

四种最有可能的 城市运营商形态

基础设施型的开发商 居住建设型的住宅开发商 资源整合型的地产开发商 城市营销型的地产开发商 ——从“地产开发商”到“城市运营商”研究报告——

4 1 、基础设施型的开发商（如公建设施开发商） 城市经营中土地开发必须以规划为先导，而在规划中基础设施的建设成为土地升值、吸引投资的关键。从这个层面上来说，基础设施型的开发商是最先接触到土地经营的，因此，如果利用好这个时机参与到政府的总体规划中去，这类开发商将极有可能转变为城市运营商。基础设施型的开发商拥有能够成为城市运营商的两个重要资源：一是与政府的良好关系；二是对土地价值的良好判断能力。

2 、居住建设型的住宅开发商（大盘开发商） 即大盘开发商。大盘开发商无论从开发规模、规划能力、基础设施配套建设能力方面都有丰富的经验。从这一点上来说，大盘开发商具备了城市运营商应具备的专业素质与资金、人才实力。和一般的房地产开发商相比，大盘开发商想要实现向城市运营商的转变，必须在以下方面寻求突破： 2.1在开发目标上，由自我本位到社会本位与自我本位的结合 即在追求自身经济利益的同时，还要注重社会利益，例如土地的未来可持续发展、环境的可持续发展以及树立正确消费观念等等。 2.2在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发与外源开发”相结合 即注重与优秀资源的相互整合，比如以旅游主题资源组合能力见长的华侨城，就集纳三大主题公园的优势，并以此形成产业带动地产的规模运营，从而率先创造出中国地产史上的“造城”奇迹。 2.3在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位 即必须注重项目的可持续发展性，要将产品定位与整个区域经济的发展相结合，例如位于广州新会展中心辐射地的雅郡，将产品定位于商务投资型的住宅，充分利用未来的市政规划（包括地铁与道路），成为会展商务区的功能补充，极具发展潜力。 2.4在对社会责任的定位上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者即房地产开发不仅仅是提供居住空间，他还是城市景观的塑造者之一，“公共生活空间”强调的是公共，不仅仅是居住者本身的内部空间，其外部空间更是整个城市景观的构成部分。