揽胜_福州世茂天城都市综合体项目推广策略报告2009年
世茂都商业营销方案
世茂都商铺营销方案一、核心问题二、解决方案三、执行安排谨呈：世茂集团大干50天，使命必达！序言因针对本案商业已经进行前期两轮的充分沟通，故本次方案采取从问题出发，针对问题提出解决方案。
问题一、本案商铺“面积大，好货少”，整体质素较差10个月销售3套，去化速度慢整体面积偏大，投资门槛高产品质素两重天，S区域占比低问题二、市场大势悲观，大幅降价是实现销量爆破的必要条件全市库存高企，去化周期漫长经开区存量居首，价格水平低竞品月均去化100㎡，大幅降价实现单月突破3000㎡销售面积：9000㎡去化率：70%实现销售额：约1亿问题三、50天如何突破9000㎡销量，实现70%去化率？5、6月份销售目标：核心问题先天不足大势悲观高额目标如何创造历史，达成目标？案例借鉴先看看典型竞品是怎样做的？天朗御湖2015年3月，5折清盘，打出6999元/㎡起噱头，集中去化30套，以一层小铺为主3期商业2期商业3期✓2015年3月，针对剩余40套商业，打出“5折、6999元/㎡起”的特惠；✓20天实现集中去化30套效果；✓从面积占比来看，推售和销售均以100㎡以下的一层铺子为主。
项目地址经开凤城八路与明光路十字西南角项目总体量60万社区商业总体量 2.8万项目类型住宅、商业商业情况住宅底商，一层、一拖二、二层推售时间2014年7月出售形式平销面积区间10-400㎡价格一层26000元/㎡；一拖二14000元/㎡；二层10000元/㎡业态划分/引进商家无优惠活动5折优惠临街条件临凤城八路、明光路、凤城七路产权年限70年工程进度已交房商铺层数两层推广渠道楼体挂幅、路口桁架万科幸福里小铺为主，成交客户对万科品牌忠诚度较高，以万科老业主为主项目地址太华路和凤城五路十字交汇向东800米项目总体量30万商业总体量1800项目类型住宅、商业商业情况目前在售1#楼底商，一层、一拖二推售时间2014年12月出售形式平销面积区间29-303㎡价格一层21000元/㎡，一拖二15000元/㎡业态划分/引进商家幸福食堂、V咖啡、A索早教优惠活动无临街条件凤城五路产权年限40年工程进度2016年12月交房商铺层数2层推广渠道派单call客✓万科幸福里商铺20-100㎡小铺占比64%，均为1层底商；✓从销售11套商铺来看，其中9套为20-100㎡小铺，广受客户喜爱；✓价格一层底商2.1万，一拖二1.1万恒大帝景应集团回款要求，打出5.5折钜惠，全部被内部消化项目地址太华路和凤城五路十字交汇向东800米项目总体量38万商业总体量 1.9万项目类型住宅+商业商业情况主要为一拖二商铺推售时间2014年6月底（开盘时开始推售）出售形式平销面积区间50-200㎡价格一层外铺30000元/㎡；一层内铺19000元/㎡；一拖二28000元/㎡业态划分/引进商家优惠活动 5.5折临街条件凤城五路产权年限40年工程进度2017年10月交房商铺层数2层推广渠道派单✓2015年3月，受集团回款要求，针对剩余40多套商铺，打出5.5折钜惠，一层1.4-1.6万，二层8000元；✓本次推售商铺中，50-100㎡小铺子占比68%；✓本次销售商铺中，全部被内部消化，恒大领导、易居高层为成交主力，少部分被销售员购买。
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在##省第二届全国网络媒体“点击...第一篇：在##省第二届全国网络媒体“点击海峡西岸经济区、连线项目成果交易会”##大型采访活动见面会上的致辞在##省第二届全国网络媒体“点击海峡西岸经济区、连线项目成果交易会”##大型采访活动见面会上的致辞尊敬的各位领导、各位来宾、新闻界的各位朋友：大家好！很高兴能够在##与大家会面，以前我们只是在电脑上点击大家的网站，今天，各位亲临##采访，使我们有机会与各位进行面对面交流，我们感到非常荣幸。
在此，我谨代表中共##县委、##县人民政府，对各位领导、各位来宾莅临##表示热烈的欢迎，对你们给予##的关心、支持，表示衷心的感谢！##是一座文化古县。
建县于唐开元十三年（公元725年），历史悠久，人文荟萃，在一千二百八十年的历史长河中，孕育了瑰丽夺目的客家文化，涌现了方志家李世熊、“扬州八怪”之一黄慎、书法大家郑文宝、伊秉绶、理学家雷宏等一大批历史文化名人。
这里是客家民系形成的中心地域，被海内外客家人公认为“客家祖地”和“客家摇篮”。
历史上从这南迁、衍播到世界各地的客家后裔，如今遍布五大洲80多个国家和地区，达1亿多人。
从1995年开始##每年举办一次世界客属####祖地祭祖大典，迄今已举办十届。
十余年来，有亚、欧、美三洲24个国家、地区及国内19个省、自治区、直辖市近30万客家人前来寻根谒祖、旅游观光。
######祖地已成为海1内外客家人的“朝圣中心”。
##还是一块红色的土地。
第二次国内革命战争时期，毛泽东、朱德、彭德怀等老一辈伟大的革命家都曾在这里进行过革命实践活动，脍灸人口的《如梦令•元旦》，就是毛泽东同志在古田会议之后途经##时挥毫写下的。
这里是原21个中央苏区县和中央红军长征出发地之一，有1万3千多##子弟参加红军，在关系党和红军生死存亡的湘江战役中，绝大部分##籍红军将士壮烈牺牲，他们用自己的生命和鲜血，在中国革命史上写下了光辉而悲壮的一页。
目前，这里尚留大量革命历史遗迹，2004年，##被列入全国100个“红色旅游经典景区”之中。
世茂福州茶亭二期整合推广策略PPT课件
商业
商务
居住
未来文明的世界观
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目标消费群体
案名
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案名
世茂·经世
Manage the World
案名释意：
“华人纵横天下，大丈夫经略四 第26页/共76页 海”
Logo
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OUTDO OR
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商业
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世茂茶亭的cbd定位决定了将会有大量的高端租户而优质租户入住必将带来投资热潮在首期交楼后可以通过dm向意向租户告知项目居住的便利性吸引其租住进一步通过物管服务的延伸代业主出租及打理物业吸引投资企业文化就是传统氛围构成的公司文化它意味着公司的价值观诸如进取守势或是灵活这些价值观构成公司员工活力意见和行为的规范
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真正的儒者，完全入世，积极参与社会生活
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企业公民的世界观
他们不仅是个企业家，他们还是关心政治，参与社会公益事业，在发展企业的同时 也关心文明进步．
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属定——
未来文明的经济总都
在过度拥挤的行业竞争里面，是无法长久保持出色业绩 的．真正的机会是在于开创出一个没有竞争的市场空间． 需求是创造出来的，而是第不58是页/共争76夺页出来的．因此，在这里企 业有足够多的机会取得快速而又能够赢利的增长．
福州市人民政府关于表彰2009年度市重点建设项目先进集体和项目优
福州市人民政府关于表彰2009年度市重点建设项目先进集体和项目优胜奖的决定【法规类别】建设综合规定【发文字号】榕政[2010]5号【发布部门】福州市政府【发布日期】2010.04.29【实施日期】2010.04.29【时效性】现行有效【效力级别】XP10福州市人民政府关于表彰2009年度市重点建设项目先进集体和项目优胜奖的决定（榕政〔2010〕5号）各县（市）区人民政府，市直各委、办、局（公司）：2009年，全市重点建设领域的广大干部职工紧紧围绕市委、市政府“保增长、保民生、保稳定”的决策部署，抓住中央支持加快海峡西岸经济区建设的战略机遇，深化项目带动和品牌带动，有力、有序、有效推进市重点项目建设，一批项目前期工作取得突破性进展，一批项目开工建设，一批项目按期建成投产，工程质量、安全、投资、进度得到有效控制，为福州新一轮加快发展奠定扎实基础。
一年来，各级各部门和重点项目参建单位凝聚合力、奋力拼搏，涌现出一批先进集体和优胜项目，为全面完成年度目标任务做出了重要贡献。
为表彰先进，树立典型，经研究决定，授予福州绕城高速公路有限责任公司工程部等48个单位2009年度“福州市重点项目建设先进集体”荣誉称号，非公务员集体同时给予1万元奖金；授予福清嘉儒风电场等6个项目2009年度“福州市重点建设项目优胜奖”。
希望受表彰的单位再接再厉，为促进市重点项目建设提速增效做出新贡献。
新的一年重点项目建设任务更加繁重，全市重点项目建设领域的广大干部职工要深入贯彻胡锦涛总书记在福建考察时的重要讲话精神和省委孙书记、省政府黄省长对省会中心城市工作提出的要求，进一步增强责任感和紧迫感，按照“加速度、强投入、调结构、鼓干劲、上水平”的总体工作要求，团结拼搏、扎实工作，强力推动重点项目建设上新台阶，进一步发挥福州在海西建设全局中的带动和辐射作用。
二○一○年四月二十九日附件12009年度市重点项目建设先进集体名单（48家）申报单位项目名称1市发改委永泰县铁办向莆铁路2福州站改指挥部福州火车北站改扩建工程3市建设局福州市市政建设开发公司三环二期、鼓山大桥等市政道路桥梁项目4福州市城乡建设发展总公司螺洲大桥等项目56福州市规划设计研究院三坊七巷保护修复工程7中铁大桥局集团有限公司鼓山大桥及接线工程8绕城高速公路9 平潭海峡大桥及接线工程 10渔平高速A2标 11 福永高速公路A7标12 福银高速福州南连接线FLA2标 13 市贸发局 福州民天实业有限公司 海峡农副产品批发市场 14 市教育局 福州市教育局计财处金山六期小学15 市电业局 福建省电力有限公司福州电业局工程部温福铁路配套220千伏供电线路等10项220千伏输变电工程 16福建省电力有限公司福州电业局重点项目管。
2009年福州世茂天城推广方案(上)
厌恶损失
通常，人们面临同样大小的利益和损失， 来自损失的压力比来自利益的幸福感高出
约两倍
世茂百货——后天很美好，明天很安全
（08年10月发布）
后天很美好，明天很安全
（08年11月发布）
后天很美好，明天很安全
（08年11月发布）
女也
（08年12月发布）
女也
（08年12月发布）
女也
（09年1月发布）
女也
（09年2月发布）
全球500强员工的消费区
（09年4月发布）
全球500强员工的消费区
（09年4月发布）
与广告公司的合作: 把屁股坐在市场上
北京揽胜广告总经理：杨海华
世茂天城推广总共设计67篇报广 毙掉的稿件共计30篇
一层一个姓
（09年3月出稿）
一层一个姓
（09年3月发布）
将来也许会有比我们更高的楼
180平米以上户型存量至少71万方
折计至少3000余套
2009年福州下半年推出的部分大户型项目
项目
主力户型（平方米）
融汇江山二期
200
东源北院
180
阳光白金翰
206~300
中天金海岸.天悦
190~350
公园道1号 凯旋枫丹 融侨观邸二期
220 200 180~250
套数(套) 253 120 168 166 190 250 450
1、市场回顾 2、项目推广 3、费用控制
目录
世茂天城项目介绍
占地：约142亩 建筑面积：近50万方
商业：约9% 写字楼：约10% 酒店：约13% 住宅：约46% 地下：约22%
俪园
臻园
茶亭公园及世 茂百货
近300米高酒店 及写字楼
2009~2020年福州市城市总体规划
福州市城市总体规划（2009—2020）目录规划范围与层次规划期限规划指导思想发展总目标发展战略市域城乡统筹协调发展城市性质城市规模中心城区发展方向与空间布局中心城区公共服务设置规划综合交通体系规划中心城区绿地系统规划历史文化名城保护生态环境保护与建设市政基础设施规划1、规划范围与层次市域：福州市行政区范围，面积11968平方公里；城市规划区：包括福州市区、长乐市、连江县和闽侯县南部11个乡镇（白沙镇、甘蔗街道、荆溪镇、鸿尾乡、竹岐乡、上街镇、南屿镇、祥谦镇、尚干镇、青口镇），以及永泰县葛岭镇、塘前乡，罗源县松山镇、碧里乡，规划区域面积4792平方公里；中心城区：包括福州市5区（晋安区除寿山、日溪、宦溪），以及闽侯的荆溪镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇、上街镇和连江县的王官头镇，面积为1443平方公里。
2、规划期限规划期限为2009-2020年，其中近期为2009-2015年，远期为2016-2020年，并对2020年以后做远景展望。
、规划指导思想全面落实科学发展观，加强福州城市发展与人口、资源、环境的协调，建设资源节约型、环境友好型城市，落实国务院《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，加强福州与台湾的联系与合作，提升福州城市在区域中的战略地位，坚持以人为本的规划理念，重点关注教育、文化、医疗、住房、社会福利、等设施规划布局，建设和谐城市，继承和发展福州城市文化特色，提高城市建设品质和环境质量，建设宜居城市。
、发展总目标将福州市建设成为经济繁荣的中心城市、生活舒适的宜居城市、环境优美的山水城市、人文和谐的文化名城。
、发展战略区域协作策略：落实国家海西反战战略，强化榕台经济合作；加强福州与沿海及内陆的协作，提升海西的区域影响力；强化城市中心带动，推进区域一体化进程。
经济发展策略：大力发展电子及通信设备制造、高新技术、汽车及配件、临港产业和装备机械等主导产业，形成产业集群优势；强化空港、海港带动，结合空港建设高新技术产业基地，结合江阴港、罗源湾港和松下港建设工业集中区；加快现代服务业发展，大力发展和提升旅游业；大力发展循环经济，促进经济转型与提升。
房产提案-世茂嘉年华定位策略精
品牌效应层面
基础 世茂集团，城市运营理念的真正成熟，嘉年华项目模式丰富 品牌旗下产品线
定位 嘉年华项目将成为世茂品牌战略打造新的特色运作模式 嘉年华项目将成为世茂品牌城市发展前瞻的最有力诠释
本案的出现
将成为大武汉一个新的城市功能区
本项目的前期操作核心是激活武汉内蓄待发的活力和激情
开启武汉 “都市庆典式的生活休闲模式 ”
二 分析
• 针对项目，我们展开了一次小型的调查 • 调查对象是32位武汉人（包括同事、朋友、亲戚等） • 通过调查，我们意外地发现，在这32位武汉人中，有15位对项
目所在——后官湖是一无所知的，而其余知道后官湖的人也 只是停留在地名上。 • 也就是说，世茂集团是在一个认知较低的地方投入巨大资本 • 这让我们对项目产生了浓厚的兴趣——
2、后官湖生态新城：政府决 心、实力开发商、教育产业、 物流、高端会所、商贸城等 区域配套规划。
一期当下的现实价值核心
• 湖景资源（后官湖自然生态资源） • 产品品质（亲水滨江品质） • 世茂品牌（利用锦绣长江在武汉已塑造的良好口碑）
起飞落地节奏简图
第第
第
第
第
第
第第
第
第
第
第
一二
三
四
五
六
七八
九
十
十
地域人文层面
基础 武汉是高山流水知音文化和水文化传承发扬的风向标，天地 人和也是城市快乐产生的客观基础
定位 嘉年华项目将是武汉向世界展示城市文明人文的窗口之一 嘉年华项目将是武汉湖居文明发展的快乐地标
城市生活层面
基础 武汉是湖北乃至中部地区的国际化生活先验模板，湖北民众 向往的核心城市
定位 嘉年华项目将是武汉国际时尚生活中心 嘉年华项目将是武汉国际休闲服务中心 嘉年华项目将是武汉国际度假养生中心
福建省人民政府关于表彰2009年度省重点建设项目优胜奖和建设功臣的决定
福建省人民政府关于表彰2009年度省重点建设项目优胜奖和建设功臣的决定文章属性•【制定机关】福建省人民政府•【公布日期】2010.01.30•【字号】闽政文[2010]26号•【施行日期】2010.01.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文福建省人民政府关于表彰2009年度省重点建设项目优胜奖和建设功臣的决定（闽政文〔2010〕26号）各市、县（区）人民政府，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校，有关重点项目建设单位：2009年，全省重点建设系统在省委、省政府的领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入学习实践科学发展观，认真落实国务院支持福建省加快建设海峡西岸经济区的《意见》，认真实施中央和省里应对国际金融危机的政策措施，扎实推进重点项目建设，全面完成年度建设目标任务。
351个在建重点项目完成投资1493亿元，增长23.4%，120个重点项目建成投产或部分投产，130个重点项目开工建设。
为表彰先进，经研究，决定授予温福铁路（福建段）等14个省重点项目为2009年度福建省重点建设“项目优胜奖”，授予南昌铁路局福州厦门车站改扩建工程建设指挥部副指挥长、工程师谢华灿等28位同志为2009年度福建省重点项目“建设功臣”称号。
希望受表彰的项目单位和个人发扬成绩，再接再厉，努力在海峡西岸经济区建设中做出更大作为。
新的一年，全省重点建设任务更加繁重，希望重点项目建设单位和广大干部职工向受表彰的先进学习，抢抓机遇、凝心聚力、乘势而上，全面实施标准化管理，扎实推进项目前期工作，抓好工程质量和安全，加强廉政建设，加快工程建设步伐，按期保质保量完成重点建设任务，为加快建设海峡西岸经济区作出新的更大贡献。
附件：2009年度福建省重点建设项目优胜奖及建设功臣名单福建省人民政府二〇一〇年一月三十日附件：2009年度省重点建设项目优胜奖及建设功臣名单一、项目优胜奖温福铁路（福建段）厦门东通道（翔安海底隧道）福泉高速公路莆田至秀屿支线福州港江阴港区4#、5#泊位龙岩坑口火电厂二期工程福清嘉儒风电场一期工程500千伏龙岩（卓然）输变电工程福建炼化一体化项目南纸林纸一体化项目泉州船厂修船项目东山旗滨特种建材生产项目沙县三和农业产业化项目厦门高林保障性住房项目龙岩市博物馆二、建设功臣谢华灿南昌铁路局福州厦门车站改扩建工程建设指挥部副指挥长、工程师郑树祥中铁一局集团有限公司温福福厦铁路铺轨工程项目经理部项目经理、高级工程师袁全祥中铁二十三局集团向莆铁路FJ-10标指挥部指挥长田要成中铁第四勘察设计院集团有限公司教授级高级工程师郭川水泉州市铁路建设办公室主任周福生福建省铁路建设办公室建设协调处处长林素琴（女）泉州市交通局党委副书记、泉州市高速公路建设指挥部征迁处负责人陈太年龙岩永武高速公路有限公司副总经理李介立武邵高速公路发展有限公司高级工程师邱榕木福建省高速公路有限责任公司副总经理、高级工程师吴天祥莆田市高速公路有限责任公司副总经理刘清明中广核工程有限公司宁德分公司宁德核电站项目副总经理、高级工程师黎世龙中国核工业第二四建设公司福清核电项目部总经理、研究员级高级工程师林冶福建省电力有限公司基建部主任、工程师李树荣福建晋江天然气发电有限公司总经理、高级工程师沈龙山福煤（莆田）风力发电有限责任公司总经理、工程师王卫军中国石油化工建设公司福建联合石油化工有限公司项目联合管理组项目经理、高级工程师翁卫军福州平潭海峡大桥有限公司总工程师、高级工程师叶晨立福州市城市地铁有限责任公司副总经理、高级工程师曾超厦门路桥建设集团有限公司副总经理李斯海厦门市市政开发总公司高级工程师黄虎利胜电光源（厦门）有限公司华安分公司总经理助理吴群德泉州市发展和改革委员会主任雷雪峰莆田市仙游金钟水利枢纽工程开发有限公司总经理、工程师邓颖龙岩市博物馆建设领导小组办公室主任黎宗明沙县铁路建设指挥部征迁科副科长林泽华南平市荣华山产业组团工程科科长许振长宁德市城市建设投资开发有限公司总经理、高级经济师。