福州四大商圈之西二环商圈
福州市及地级市(区县)市场商圈调研分析报告
次级 商业体 新生 否
三级
居民社 区
衰退
否
次级 商业体 成熟 否
次级
居民社 区
成熟
否
次级 商业体 成熟 是
次级 商业体 成熟 是
次级 混合区 成熟 是
核心 商业街 成熟
是
次级 商业街 成熟 是 次级 商业体 成熟 是
一、二级 是 市场核心
商圈
是 是 是 新商圈
否
否
否
否
拆迁
否
是 是
是
一、二级 是 市场核心
商圈
是 是
福州市及地级市二级市场
市
区/县
行政区 市场级 划别
商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
福州市
晋安区
省会
二级
晋安区前屿沃尔玛 福马路（沃尔玛至鼓山永辉段）、鼓山永辉
商圈
超市
福州市 福州市 福州市 福州市 福州市 福州市
市调福州市及地级市景
福州市及地级市市场商圈层级划分
核心商圈：吸纳全市场，辐射性最强最具影响力的顶级步行街及商业区；辐射全市场范围内商业投 入成本最高的商业区，商业战略高地，品牌形象推广的重要阵地。例如：福州市仓山万达商圈，核 心商圈68个。 次级商圈：市场内可辐射市场内大部分消费者的商业区，在特定区域中具有商业影响力；（如高校 区、工业厂矿街区等）；辐射4-5个社区及以上的商业区，可影响消费者加强品牌意识并能拉动销量 增长；例如：福州市金山大道商圈，次级商圈96个。 三级商圈：新生和正在发展中有潜力的商业区（如学校、社区型商业街等）；可辐射1-2个居民区及 以上的商业街，消费人群覆盖相对较窄。例如：福州市农林大学校区商圈，三级商圈15个。
福州市商业调查报告
福州市商业调查报告福州市商业调查报告一、前言福州市是一座历史悠久、文化底蕴深厚的城市，也是福建省省会城市，并且是福建省重要的政治、经济、文化、教育和科技中心。
近年来，福州市的商业发展也呈现出蓬勃的发展态势。
本文将从福州市商业的发展历程、商业现状、商业运营模式等方面进行调查和分析，以期对福州市商业的发展现状有一个更加全面和深入的了解。
二、福州市商业的发展历程福州市商业的发展历史可以追溯到古代，早在唐代，福州就已经是我国的“东南商都”之一，在商业、工艺、文化等方面拥有较高的发展水平。
随着经济的发展和城市化的进程，福州市商业不断从传统模式向现代化的商业运营模式过渡。
在改革开放的大背景下，福州市商业发展进入了一个全新的发展阶段，特别是近几年，在福州市市场的不断开放和政策的推动下，福州市的商业发展呈现出蓬勃的态势。
三、商业现状1. 商业结构福州市商业结构主要以百货为主，其次是超市、购物中心、专卖店等。
同时，福州市实行多元化的商业集聚发展战略，从传统的街市集聚发展向特色街区集聚发展转变，如台江万达广场、福州北站商业街等。
2. 商业规模福州市商业规模也在近年来不断扩大，市区内现有购物中心、百货商场、专卖店等商业场所300余家，其中，规模较大的购物中心和百货商场有20余家。
3. 商业水平福州市商业水平也不断提高，不仅在视觉、装修、物流、管理等方面取得了较大的进步，商业品牌的知名度和形象也得到提升。
四、商业运营模式福州市商业运营模式主要包括资本运营模式、特许经营模式、自营模式等。
资本运营模式：该模式一般通过收购或股权投资的方式实现，通过规模效应和多品类战略来提高商业效益。
特许经营模式：该模式是一种商业形式，以取得品牌经营权并获得加盟商的资金和知识支持为主要特点。
自营模式：该模式以直接经营、自有经营、自贸营销为主，减少中间环节和经营成本，提高效益。
五、问题及建议1. 商业结构不够多元化，需要进一步拓宽商业领域，加强特色街区开发。
全国32个省会城市商圈概述_图文
全国商圈汇总商圈名称商圈描述小寨商圈小寨商圈号称西安的“潮流地标”、“时尚之地”，被誉为古城西安的“三里屯”，是仅次于钟楼的西安的“副中心”。
东起大雁塔北广场，南至长延堡，西到吉祥村，北至南二环路，长约4.3千米，宽约1.8千米，总占地面积约7.74平方千米，商业总营业面积超过120万平米。
囊括赛格、金莎、百盛等6家大型购物中心，7家高档写字楼，2个小区，20多个大中院校及科研所，坐拥长安中路、雁塔路、朱雀路、南二环等多条西安城市主干道与周边区域连接，交通条件甚是便利。
商圈定位具有都市时尚的中低端现代化区域商业中心，主力目标客户群是15～35岁的周边的高校大学生及工作时间不长的青年时尚小白领一族消费群，服务半径辐射整个南西安城和长安区，对西安市及郊县的年轻客户群也具有强大的吸引力。
钟楼商圈钟楼商圈是西北最大、最具影响力、历史最悠久的商圈，是西安市政治、文化、经济的聚集地。
以钟楼为中心，东至东门，西至西门，南至南门，北至莲湖路，长约2.7千米，宽约2.2千米，总占地面积11.3平方千米，商业总营业面积250万平米。
囊括开元商城、世纪金花、百盛等10家大型购物中心，20家高档写字楼，钟楼、鼓楼、城墙等6个著名文化旅游景点，坐拥东大街、南大街、西大街、北大街等多条西安城市主干道与骡马市、回民街等3条大型商业步行街，50多条公交线路在此停靠，地铁2号线与1号线在此交汇，交通条件甚是便利。
商圈定位东大街年轻、时尚、综合步行街，南大街高档次、世界品牌，西大街中高档大型商场、综合步行街、特色餐饮，北大街电讯业、大型电器连锁、金融业、娱乐业，主力目标客户群是西安市消费者、周边县市人群和旅游者，服务半径辐射整个西安市区。
解放路商圈解放路商圈是向周边辐射形成的商业聚集区，不仅是西安重要的交通枢纽和对外窗口，还是西安的门户和经济、文化、旅游通道。
以解放路为核心，东起尚勤路，西至尚德路，南至大差市，北起火车站，长约1.9千米，宽约1.7千米，总占地面积约300万平方米，商业总营业面积超过70万平米。
成为福州商场“一哥”，凭什么？
成为福州商场“一哥”，凭什么？作者：黑天鹅众所周知，泰禾集团已经是岌岌可危。
没成想，它旗下的东二环泰禾广场却是个宝藏商场，成绩亮眼。
2015年东二环泰禾西区的开业仪式上，泰禾集团董事长黄其森就满怀深情地表示：“我记得，当我们刚刚拿下脚下这块土地的时候，泰禾人就有一个梦想，要‘给世界一个新福州’！”随着2017年东二环泰禾广场东区的正式开业，泰禾人真正兑现了诺言。
2019年福州东二环泰禾广场业绩为33亿元，在福建省内仅次于福建商场的“销售王”——SM厦门（销售额40亿+）。
来源：赢商网、公开数据制图：独角Mall据福州日报报道，预计2020年福州东二环泰禾广场业绩将达到35亿元，客流量将达到3700万人次。
来源：福州日报这艘商业面积25万方的“海西最大商业航母”，究竟有什么让顾客留步的秘诀？42013东二环泰禾广场的商业面积为25万方，位处福州晋安区位于化工路北侧，连江路东侧，保利香槟国际小区南侧。
在电动车、私家车盛行的福州，公共交通以公交为主。
周边1公里内，有10个公交站。
来源：百度地图地铁四号线仍在规划建设中，预计2022年建成通车。
根据地铁四号线的规划方案，池边站南侧3号出入口，将建设一条地下通道，直连东二环泰禾广场地下商业街，实现地铁和商场的无缝对接。
随机采访住在西二环的黄女士说：“现在坐公交要坐一个多小时横跨市区才能到，除了要去吃哥老官外，不然是不会跑大老远过去的。
”周围1公里内，有7所学校，包括福州第十中学、福州第三中学、福州第十一中学等。
家庭亲子也是东二环泰禾东区主要的消费群体。
来源：百度地图据CRIC统计，近五年时间，东二环板块房价以106%的涨幅居于福州各板块之首。
数据来源：CRIC除了新房，二手房能更直观地体现市场，如今东二环板块动辄3.5-4万的二手房价，也是目前福州市场罕见的一二手房价倒挂的板块。
消费力注定是不愁的。
3025轻奢、大而全早在2013年，东二环泰禾开业之前，泰禾集团负责人放下豪语，“未来，PRADA、GUCCI 、BURBERRY、GIORGIO ARMANI等国际一线奢侈品牌进入福州将指日可待。
福州商圈调研报告5[1][1].12
![福州商圈调研报告5[1][1].12](https://img.taocdn.com/s3/m/42c1481bfc4ffe473368abaa.png)
二、万象城
项目位置：
工业路与西二环路交汇处 开业时间：2006年12月2日 总建筑面积：11万平方米 业态组合：百货、家电卖 场、餐饮、娱乐、品牌专 卖店
二、万象城 主力店：
天虹百货、苏宁电器、 agogo KTV、万象美食城
二、万象城
主要亮点品牌： 服装：江南布衣、浪漫一身、拉夏贝尔、艺之卉、米奇巴拉、杰 巴克、简、阿迪达斯、耐克等 天虹百货一层：CK jeans 、ASOBIO 、SATCHI、 Timberland、 SKAP 餐饮：麦当劳、仙踪林、 DQ、棒约翰、味食尚、大丰收鱼庄、 德庄火锅、新天然居、随烧、盛世经典牛排、万象蔓谷、望江南、 浮岛拉面、汉阳馆、阿佤山寨、龙成园麻辣香锅等 生活配套：SONY、酷动数码、新秀丽箱包等
BCBG 、DKNY 、DIESEL
国际流行品牌：
MISS SIXTY 、LACOSTE 、GUESS 、MANGO 、CK jeans、 Marlboro Classics、LEVI’S 、LEE、G-STAR、Timberland、 苹果等.
三、晋安仓山商圈图
福新路家乐福
王庄街
冠亚
金山万 达 仓山步行街
场、购物街、家电卖
场、批发、市场为主
四、中亭街
主力店
东方百货群升店、国美电器、永乐电器、 苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场
四、中亭街
主要亮点品牌
服装：阿依莲、卡帕、七匹狼、鸿星尔克、才子、唐狮、雅戈
尔、花花公子
餐饮：华莱士、盛世经典牛排、豆腐花城、炖品世家、越城记
津福拌粉干
生活配套：工商银行、中国银行、NOKIA手机、中国移动通信、
六、元洪城购物广场
福州宝龙城市广场业态分析
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。
位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。
）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。
福州城市商圈的竞争分析
C
商圈内商业档次的高低，一个成功的高档次商业会带 动并带旺该区域商圈。
（1）福州城市商圈简介
作为历史文化名城，福州有着悠久的商业传 统。关于福州商业的历史，历史商业街市流传这 样的说法：“一条扁担挑两个箩筐。”一条扁担， 说的是八一七这一条路，两个箩筐是指两头的东 街口商圈和台江商圈，中间再加上一条茶亭街。 城市规划和商圈规划是相辅相成，随着大福 州战略的演进、城区面积不断扩大，五四北新区、 金山新区、鼓山新区等大型新城区都已经日渐成 熟。新商圈呼之欲出，老商圈不断盘整发展。新 老商圈的裂变，正在进行！
君临·盛世茶亭的竞争优势
君临·盛世茶亭将传统的闽商文化和现 代的商业地产结合起来，作为福州的地标 性商业中心。并且茶亭引进的是国际知名 的品牌进行运营。这将弥补福州市场目前 没有可以吸引顶端消费群体的购物场所的 空白。 在冠亚和茶亭强势的带动下，福州的南 门商圈在未来将有可能取代东街口成为新 的商业核心。
(3)福州南门城市商圈
真正从福州最早的商业地段来说，南门 要比东街口早的多。南门不仅拥有悠久的商 业历史沉淀，而且上可继承东街口，下可辐 射台江商圈的位置，不得不说是八一七路核 心之核心。人们不禁会对其的未来商业发展 前景憧憬起来，南门会成为福州未来的商业 核心吗？
南门城市商圈的竞争优势：
以福州冠亚广场为例，大洋百货乌山(冠亚) 店已经正式亮相。北是东街口商圈，南接茶亭老 商业中心，冠亚的地理位置的重要性十分突出。 冠亚从营销初期就已经引入商业管理公司，进行 科学合理的商业动线分区安排，直接参与营销及 招商。冠亚展现得是一种新商业模式和新的购物 环境。 位于冠亚附近的君临 ·盛世茶亭将集商业、商 务、休闲和居住等功能为一体，形成疏密有致的 空间景观序列，堪称“海西第一街”。
福州三坊七巷简介
福州三坊七巷简介来源：福州林则徐纪念馆⽹络中⼼福州⼀直试图成为⼤城市，⼤的意思是包容所有。
由于地处盆地，加上历朝历代重农抑商的传统，虽然临海靠港，⼜是近代五⼝通商的⼝岸之⼀，福州既不象泉州那样成为海上丝绸之路的起点，在历史上留下浓墨重彩的⼀笔；也没能象厦门⼀样，依靠地理优势和⼈⽂特点，充分发展了现代商贸；福州更象⼀个偏安的⼩城，在满城浓郁的榕树荫下默默度着光阴，但这不妨碍建城两千多年的历史在福州的市中⼼，在繁华的东街⼝商业区西⾯，留下⼀⼤⽚保留有近100座占地千平⽶以上的明清年代府第建筑，这⼀⽚统称为“三坊七巷”的街区，被称作是福州明清建筑的博物馆，是古城中坊巷的典型代表，也是中国南⽅现存⽐较完整的⼤规模古街区之⼀，这些⾼墙乌⽡的宅第和⽣活在⾥⾯的⼈们，⼀直是这个千年古城最有⽂化⽓息的地⽅，⾄今存留在三坊七巷的⼤量名⼈故居，在被商业⽓息⽇渐侵蚀下，依然如颗颗珍珠，透过时间的蒙尘闪烁出不灭的光芒。
历史上福州市的商业中⼼在南后街，这条绿荫如盖的古街始建于西晋末年，唐朝以后，为了控制⼤量躲避中原战乱流⼊闽越⼀带的⼈⼝，也为了发展商贸经济和抵抗外蕃⼊侵，当时的闽王王审知开始规划建设福州新城，新城以南后街为南北⾛向的中轴线，东西两边延展开三坊七巷，西边从北到南是⾐锦坊、⽂儒坊和光禄坊，杨桥巷、郎官巷、塔巷、黄巷、安民巷、宫巷和吉庇巷依次排列在东⾯，三坊七巷在明清时期达到繁华的顶峰，商贾如云，⽂⼈墨客落难王公如过江之鲫，直⾄今天，我们还不难从三坊七巷⾥众多⼤宅第的门楣上、窗槛间依稀见到当年奢华景象。
穿过朱红⾊的牌楼⾛进⾐锦坊闲逛，⼣阳斜照下是条长长的巷道，宽不过四⽶，两边抹着⽩灰的⾼墙顶上爬⼭虎丛⽣，间杂着⼏簇开得⾮常灿烂的紫的粉的三⾓梅，⼀扇扇朱红⼤门仿佛关闭了⼀个世纪，即便是开着的⼩门看进去也幽暗深邃；榕树下偶尔会碰见三两头发花⽩的⽼⼈围坐玩⼀种四⾊纸牌，抬起头对你客⽓地笑笑，那眼神就象⼩时候外婆家隔壁的阿婆，亲切⽽且遥远。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
福州四大商圈崛起
一座天桥的消失，在楼市史上值得一记吗？它影响了什么？是的，最大的影响在于——商圈裂变。
东街口商圈地铁站的修建，导致了东街口商圈人流的减少，为福州其他各大商圈正在崛起创造了机会。
西二环商圈：日渐成熟的万宝商圈，苏宁进驻宝龙西侧，以及红星美凯龙和仓山万达广场等大型城市综合体的落成，将为西二环沿线楼盘带来极大的商机。
鳌峰路商圈：鳌峰路商业中心以金融服务、商务休闲、信息咨询等功能为主，是展示海西经济风采的现代化商务金融服务中心。
五四路商圈：王府井百货将入驻五四路恒力城，加速五四路商圈崛起，而以秀峰路为主轴的鼓楼北商业圈将形成与五四路商务区功能互补的高档商业区。
东部新城商圈：随着火车南站、海峡会展中心的投入使用，汽车南站，地铁，3环等重点市政配套落户东部新城，为未来东部新城发展做好了准备……
红星国际
推荐理由：红星国际紧邻西二环，自身就是城市综合体，对周边区域的提升起到了一定的作用，另外其周边还有其他两个综合体：仓山万达广场、未来规划的苏宁城市综合体，再配以商业配套成熟的万宝商圈、闽江北岸中央商务区辐射，其区域价值不言而喻。
楼盘基础信息：
项目名称：红星国际
关注重点：70万㎡巨型城市综合体航母
参考均价：待定
物业类型：住宅楼商业
开盘时间：近期
出售户型：精装公寓、国际酒店公寓、SOHO星工场、
休闲商业区、创智写字楼、独立旗舰商业。
项目地址：仓山金山浦上大道北侧与闽江大道交汇处
周边配套：仓山万达广场、未来规划的苏宁城市综合
体
环线车程：二环边上，1min
最新动态：红星国际4月29日晚营销中心样板区盛
大开放
仓山万达广场
推荐理由：宝龙、万象商圈的便捷，万科入主上海新村，白马河的改造，世茂、华辰等开发商雄踞茶亭，影响着台江区。
同时福州仓山万达建成后，将填补仓山区大型城市综合体空白，带动城市商业升级，提升整个城市形象，成为福州无可争议的新财富中心。
楼盘基础信息
项目名称：仓山万达广场关注重点：锦都汇78-116㎡酒店式公寓
参考均价：15500元/平方米物业类型：综合体
开业时间：暂定12月在售户型：76-87㎡、106㎡、116㎡，02和03单元为76-87㎡两户朝南户型，05单元是106㎡东南朝向户型，01单元是116㎡西南户型；两梯四户。
项目地址：仓山浦上大道北侧、金洲路东侧、江夏小区西南侧
周边配套：红星美凯龙、特易购
环线车程：二环边上，1min
最新动态：福州仓山万达广场78-116㎡即将开盘
中央第五街
推荐理由：中央第五街项目地处福州万宝商圈核心，本项目东侧是白马河公园和白马路，南面是宝龙城市广场，西面是万象城，北面是交通路，白马河与工业路内河在项目周边形成双水岸景观，周边商业氛围极为浓厚，随着东街口地铁站工程的展开，东街口商业氛围将因地铁建设而受严重影响，中央第五街所处的万宝商圈将成为福州商圈的领头羊。
楼盘基础信息：
项目名称：中央第五街关注重点：40平米两房内庭私邸
参考均价：待定物业类型：商业别墅
开盘时间：3月出售户型：店铺、40平米两房高层、26栋商业别墅
项目地址：台江工业路与二环路交叉路段
周边配套：万象城、宝龙城市广场
环线车程：二环边上1min
最新动态：中央第五街首期推十栋沿街商业别墅27日认购
汇诚佳源居
推荐理由：项目集合了弥足珍贵的江滨资源和城市新名片CBD商务中心两大顶级资源，毗邻西二环快速路，依托宁化路，白马路，工业路等城市主干道畅享高效都市生活；雅园，福州东扩的又一标志性建筑，占据东城关键地段，位于二环线和三环线之间，借助绕城高速和机场高速的交通网络，轻松实现半小时，大福州的生活理念。
楼盘基础信息：
项目名称：汇诚佳源居关注重点：43-145㎡全系产品
参考均价：待定物业类型：高层
开盘时间：待定出售户型：共规划4幢34层高层住宅，1幢幼儿园。
户型从50-150㎡，1-4房。
主力户型一房：约50-60㎡二房：约80-90㎡三房：约110-130㎡四房：约135-150㎡
项目地址：台江北江滨高档住宅区（碧水芳洲北侧）
周边配套：万宝商圈、规划中的苏宁城市综合体、万达广场、红星美凯龙等。
环线车程：二环边上1min
最新动态：汇诚佳源居营销中心于4月29日正式公开
正荣润城
推荐理由：正荣润城项目位于福州西二环南路东侧，南临宁化支路，行政隶属台江区，处于工业路万宝商圈旁，正对规划中祥坂片区，西面是闽江北岸中央商务区（台西CBD），拥有将来福州最大的300亩城市广场，它将会是福州市规划起点和中心档次最高、配套最全的项目；建成后将拥有市图书馆、省科技馆、广电中心。
正荣润城，聚焦城市政经双核价值，尽享城市24小时国际都会生活。
楼盘基础信息：
项目名称：正荣润城关注重点：创新复式宽三房大四房
参考均价：19000元/平方米物业类型：高层
开盘时间：近期在售户型：90平四房、120平五房全城预约中，120平五房三面采光，四房朝南，145万起享市中心90平复式四房。
项目地址：台江福州西二环南路宝龙南侧
周边配套：万宝商圈、规划中的苏宁城市综合体、万达广场、红星美凯龙等。
环线车程：二环边上1min
最新动态：正荣润城5#楼90-120㎡户型全城预约中
项目名称：永兴骊江
项目地址：台江区西二环南路以东，江滨大道北侧
参考均价：23000元/㎡项目名称：阳光城新界
项目地址：仓山建新大道北侧，
金洲南路东侧
参考均价：最低12000元/㎡
项目名称：金辉天鹅湾
项目地址：台江区西二环南路以
东，江滨大道北侧
参考均价：12800元/平方米
项目名称：融信大卫城
项目地址：仓山金山公园东侧，洪湾路与建新大道交汇处向北500米
参考均价：14000元/平方米项目名称：枫尚二期
项目地址：仓山建新镇金港路
136号
参考均价：12000元/平方米
项目名称：泰禾红峪
项目地址：仓山区金山浦上大道与
建新大道交界处
参考均价：11500元/平方米。