关于福州市东街口商圈的调查
福州市区传统商业街的旅游商业价值探析
福州市区传统商业街的旅游商业价值探析杨城强 福州黎明职业技术学院摘 要：面对内外部环境的剧烈变化，客流量少、经营难、街区空洞化等使传统商业街的生存面临着前所未有的压力，传统商业街应该积极改变以往的内部构建及业态模式，抓住消费者的潜在需求，促使顾客利益最大化，来吸引消费者的青睐。
本文根据福州市区传统商业街的现状，从商业价值的强弱及旅游价值进行分析探讨、提出对策。
关键词：传统商业 旅游商业 分析探讨随着大型购物中心的兴起以及中心城区的停车场的欠缺，原来地理位置优越的传统商业街的人流量不断地减少，商圈的整体销售额在不断下降，从原来的一铺难求到最近一两年愈演愈烈的减租金事件，传统商业街的生存状况越来越令人担忧，困扰着传统商业街的店铺拥有者、经营者、政府组织、甚至其周边居民等。
这种现象不仅在福州，全国各地也是一种普遍现象。
如何破解这个困局，成为当前必须面对的一个课题。
一、“它山之石可以攻玉”——日本传统商业街变革之启示日本从上世纪80、90年代开始，由于城市郊区化发展，购物中心与便利店的兴起，中心城区停车难等问题，传统商业街陷入经营难，严重空洞化等困境。
与此同时，日本各地商业街成立了商业街振兴组织，通过考察分析各商业街的内在元素，进行有针对性的改变，从而使相当一部分的传统商业街开始复兴。
最著名的莫过于滋贺县长滨市的“黑壁广场”，1988年株式会社（股份公司）“黑壁”成立，在旧商业街的保存基础上，将两边店铺的外观都刷成黑色，形成独特的氛围，1989年开始“黑壁玻璃馆”一号馆开业运营，随后相继诞生了黑壁美术馆、黑壁画廊、黑壁玻璃店铺、黑壁咖啡屋、黑壁餐厅等，形成了日本江户时代到明治时期所独有的风情，每年吸引着300多万人次的观光客前来游览，同时带来了巨大的经济效益。
在日本，通过改造成功的商业街远不止“黑壁广场”一个，再比如冲绳的国际通商业街及荣町商业街，通过改造成地方特色街吸引大量国内外游客，使濒临生存危机的传统商业街获得了新生。
福州商圈调查报告
东百——冠亚广场Cross Fire 小组一、商圈分析1、背景一提到福州，最繁华的莫过于东街口。
东街口拥有足够的人气和良好的商业氛围。
无论是商业业态还是定位，东街口都是福州最成熟的商圈，也是档次最高的商圈。
在东街口核心区域，福州商业地产航母东百、大洋、东方、新华都百货齐集一堂，上演了一出四国演义的商业战。
并不宽敞的街道两旁林立着来自国内外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店……应有尽有，共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。
历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又给东街口添了许多魅力。
坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。
天时、地利、人和，东街口，已经写进许多福州人的逛街习惯里了。
2、商圈形态东街口属于——商业区。
商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。
其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
东街口符合以上特征。
3.商圈的确定对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。
我们通过观察】购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析划定东街口往冠亚广场方向的商圈为距离东百800米左右。
4、人口规模及特征流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为东街口各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求；消费者拥有一定的可支配收入；;作为省会城市，而且是省会城市最繁华的商圈，全省各地和邻近地区顾客数量也有一定基数，和一般从距离比较远的消费者收入水平都是比较高的，当地的消费水平无法满足。
5、经济情况东百所辐射的地区较为繁华，经济较好的地区。
6、竞争情况现有竞争者的商业形式较为单一，位置集中、数量大、规模大、经营风格相似，种类集中，竞争激烈，互相分享客源。
7、建设交通状况公共交通发达，非常多的公交车都有经过此东街口；供电状况良好，通讯良好，也有金融机构，对百货、商店的营销具有良好的促进作用。
东方百货调查报告
指导老师：林璐龙组员: 马毅能杨燕宾张秋明陈小平陈建寅黄美金时间：二ＯＯ四年十二月十二号目录一、企业概况（一）公司简介（二）企业实体现状（三）企业规模和性质二、环境分析（一）宏观环境分析（二）微观环境分析三、商圈调查（一）消费者分析（二）商圈分析（三）竞争状况分析四、企业形象（一）整体布局形象（二）人员形象（三）产品形象五、经营状况（一）总体概况（二）ＳＷＯＴ分析（三）公司未来展望六、主要竞争对手和潜在竞争对手分析前言近十多年来，中国零售业的变化让人眼花缭乱，各种新兴零售业态纷纷涌现。
而传统零售业态也一改过去散、小、差、乱的局面，正以令人兴奋的速度快速成长，焕发出勃勃生机。
百货商店是零售业第一次重大变革的标志。
与此同时，福州的百货业也进行了重大改革，百货商店关门转型已屡见不鲜。
百货店如何在竞争中立于不败之地，是一个值得研究的课题。
东街口商圈位于福州市中心，这里交通拥挤，人流量大，是福州百货的必争之地。
东百集团正是这个商圈中的一个亮点。
因此，我们小组讨论决定，于9月15日开始对其进行跟踪调查，经过两个月时间的分工合作，最后，完成了此份调查报告。
一．企业概况（一）公司简介福建东百集团，是福建省大型商业企业。
1993年11月22日东百公司在上海证券交易所挂牌上市，成为福建省首家上市商业股份有限公司。
公司位于福州市最繁华的商业中心，至今已有39年历史，除商品经营部外另有12家子公司,在泉州、莆田、福清市设有大型连锁店。
福建东百的前身是成立于1957年的福州东街口百货商店，素以质量、信誉及规模、品种称雄业内，在八闽乡亲中享有盛誉，1993年东百在全省同行中率先施行股份制改革，企业各项工作取得了突飞猛进的发展，销售、利润两大指标每年均呈两位数增长，跻身全国百货业排行榜的先进行列，据统计，从股份制改革的93年至99年止，集团完成销售、实现利润占建店以来总额的68.45%、97.05%。
目前东百集团的总资产已达到8.06亿元。
东街口，我的视觉印象
她·视野V i e wSTRAIT SISTER２２东街口，晋时已成福州商业区，自五代王审知筑罗城肇始，即为福州顶流商业中心，经过浓酽而漫长的岁月烟雨的濡染，它该有着怎样一眼千年的沧桑？家在紧邻聚春园的一座大楼里，闲暇之时，常常就下楼到东街口走走。
有时拎个相机，有时不拎，随意，随性。
走着、走着，对东街口的粗浅感觉就出来了——它与“沧桑”一点不沾边，它甚至“逆生长”，它给我的视觉印象是：年青。
这里，已然见不到任何货真价实的老建筑了，连始创于1865年的名闻遐迩的聚春园也早改造成了一座黛瓦白墙、具有福州古厝外形的气势恢宏的大楼了。
东街口的四个路口街角方向，分别矗立着东百大楼、东百中心、邮电大楼、聚春园四座建筑。
它们造型迥异，线条鲜明，明丽亮眼，一年四季默默注视着眼皮底下的熙熙攘攘、车来人往，阅尽人间各种走位。
四座大楼的业主利用东街口得天独厚的区位优势，在大楼外墙显要处，设立了巨大的电子屏幕，不分白天黑夜地变幻炫目新颖的宣传和广告画面，把时尚感十足拉满，那种商业王者的霸气，真个与生俱来。
突然就怀念起已经消逝的东街口那座颜值颇高的八角形人行天桥了，当年，那可是倍受市民喜爱的地标啊，可惜，2011年拆掉了，说是为了建设地铁的需要。
当时，我还住在台江，从报上得知2月20日晚开拆东街口天桥，那天刚好是星期天，我跑到东街口，拍下天桥最后的影像，拍下无数前来向天桥告别的市民恋恋不舍的场景。
记得当天深夜还写了一篇《告别最后的东街口天桥》，记录自己拍摄最后的东街口天桥的经历和心情。
驻足东街口，有时，我会想：要是能把曾经承载了无数市民美好记忆的天桥重新修起来，方便游客打卡并且领略欣赏东街口的繁华风貌，重现东街口的景观标志，再现“你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你”的诗意，那该是一道怎样独特而靓丽的街景啊！当然，也只是想想而已。
毕竟，日新月异，尘世原本就没有多少东西能够永恒。
徜徉东街口，你会看到琳琅满目的深受年轻人青睐的潮店，花样繁多的中外美食铺，独具风情的咖啡屋、造冰坊，壮观的图书馆、图书城，还有美甲美睫化妆屋等，你会感觉视野里尽是青春洋溢的年轻人：牵着手亲昵低语的情侣、边走边开心聊天的毛头小伙、挎着坤包的鲜衣丽人、三五成群背着书包的莘莘学子……他们胶原蛋白满满的脸庞仿佛是一首朝气蓬勃且自信自由的诗，灿烂的阳光下，他们春风一样从你的身旁飘过，你会感觉仿佛有一股青春的气流在身边涌动，暮气和焦虑恰似苇草一样在你身旁纷纷倒伏……我受用这样的气流，虽然心中欢喜，虽然手里拎着相机，但总不轻易近距离正面拍摄，我怕打扰他们，打乱这美好气流的弥漫。
福州商圈调研报告5[1][1].12
![福州商圈调研报告5[1][1].12](https://img.taocdn.com/s3/m/42c1481bfc4ffe473368abaa.png)
二、万象城
项目位置：
工业路与西二环路交汇处 开业时间：2006年12月2日 总建筑面积：11万平方米 业态组合：百货、家电卖 场、餐饮、娱乐、品牌专 卖店
二、万象城 主力店：
天虹百货、苏宁电器、 agogo KTV、万象美食城
二、万象城
主要亮点品牌： 服装：江南布衣、浪漫一身、拉夏贝尔、艺之卉、米奇巴拉、杰 巴克、简、阿迪达斯、耐克等 天虹百货一层：CK jeans 、ASOBIO 、SATCHI、 Timberland、 SKAP 餐饮：麦当劳、仙踪林、 DQ、棒约翰、味食尚、大丰收鱼庄、 德庄火锅、新天然居、随烧、盛世经典牛排、万象蔓谷、望江南、 浮岛拉面、汉阳馆、阿佤山寨、龙成园麻辣香锅等 生活配套：SONY、酷动数码、新秀丽箱包等
BCBG 、DKNY 、DIESEL
国际流行品牌：
MISS SIXTY 、LACOSTE 、GUESS 、MANGO 、CK jeans、 Marlboro Classics、LEVI’S 、LEE、G-STAR、Timberland、 苹果等.
三、晋安仓山商圈图
福新路家乐福
王庄街
冠亚
金山万 达 仓山步行街
场、购物街、家电卖
场、批发、市场为主
四、中亭街
主力店
东方百货群升店、国美电器、永乐电器、 苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场
四、中亭街
主要亮点品牌
服装：阿依莲、卡帕、七匹狼、鸿星尔克、才子、唐狮、雅戈
尔、花花公子
餐饮：华莱士、盛世经典牛排、豆腐花城、炖品世家、越城记
津福拌粉干
生活配套：工商银行、中国银行、NOKIA手机、中国移动通信、
六、元洪城购物广场
福州城市商圈的竞争分析
C
商圈内商业档次的高低，一个成功的高档次商业会带 动并带旺该区域商圈。
（1）福州城市商圈简介
作为历史文化名城，福州有着悠久的商业传 统。关于福州商业的历史，历史商业街市流传这 样的说法：“一条扁担挑两个箩筐。”一条扁担， 说的是八一七这一条路，两个箩筐是指两头的东 街口商圈和台江商圈，中间再加上一条茶亭街。 城市规划和商圈规划是相辅相成，随着大福 州战略的演进、城区面积不断扩大，五四北新区、 金山新区、鼓山新区等大型新城区都已经日渐成 熟。新商圈呼之欲出，老商圈不断盘整发展。新 老商圈的裂变，正在进行！
君临·盛世茶亭的竞争优势
君临·盛世茶亭将传统的闽商文化和现 代的商业地产结合起来，作为福州的地标 性商业中心。并且茶亭引进的是国际知名 的品牌进行运营。这将弥补福州市场目前 没有可以吸引顶端消费群体的购物场所的 空白。 在冠亚和茶亭强势的带动下，福州的南 门商圈在未来将有可能取代东街口成为新 的商业核心。
(3)福州南门城市商圈
真正从福州最早的商业地段来说，南门 要比东街口早的多。南门不仅拥有悠久的商 业历史沉淀，而且上可继承东街口，下可辐 射台江商圈的位置，不得不说是八一七路核 心之核心。人们不禁会对其的未来商业发展 前景憧憬起来，南门会成为福州未来的商业 核心吗？
南门城市商圈的竞争优势：
以福州冠亚广场为例，大洋百货乌山(冠亚) 店已经正式亮相。北是东街口商圈，南接茶亭老 商业中心，冠亚的地理位置的重要性十分突出。 冠亚从营销初期就已经引入商业管理公司，进行 科学合理的商业动线分区安排，直接参与营销及 招商。冠亚展现得是一种新商业模式和新的购物 环境。 位于冠亚附近的君临 ·盛世茶亭将集商业、商 务、休闲和居住等功能为一体，形成疏密有致的 空间景观序列，堪称“海西第一街”。
福州商圈调查报告
福州商圈调查报告篇一：沃尔玛商圈调研报告沃尔玛商圈调研报告福州市场研究有限公司呈送第三章项目市场研究研究背景和目的宝龙集团就拟建福州宝龙城市广场的所在地原福州市第二塑料厂为中心的核心商圈与次级商圈调查的基本情况。
本项目所在地位于福州市西南侧，地处台江区，距北江滨约公里，占地亩，是台江区建材、家具、工业和生活区的重点地带，本项目建成后将服务台江区、仓山区和鼓楼区，辐射八县及闽南、宁德等地区。
调研内容商圈规模调查：商圈的人口数、户口数……选址调查：商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况……商铺调查：商圈内有哪些零售商，面积多大，距拟建地块多远，在哪个方向及年销售额……概念界定核心商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；次级商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；边缘商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。
本次调研以预定地（福州市第二塑料厂）为中心，以半径为公里的圆圈为核心商圈，以半径为公里和2公里的圆环为次级商圈，暂不考虑边缘商圈。
图1 商圈三级图1调研方法零售店普查二手资料收集竞争对手的高层深访数据表1 数据表项目管理网点普查是商业市场研究最基础的工作，在整个项目的管理工作中显得相当重要。
零售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查，所涉及的工作量很大。
正式普查前，由访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为13普查片，然后，根据各片的大小，分配访问员到具体的普查片。
同时，各片区还配备了相应的访问督导负责管理访问员，严格检查访问质量。
访问员遵守一定的访问行走规则，逐一访问每家零售商店，登记商店营业面积、年销售额等信息。
访问完毕后，访问员在普查地图上标识商店的地理位置。
为保证普查质量，访问部经理对访问督导和访问员进行一定比例的抽样复查。
2主要结论人口规模：商圈内共有30多万人口，其中核心商圈人口19万，次级商圈人口近12万。
福州东街口的调研报告
福州东街口的调研报告福州东街口商业中心的调研报告系别商贸系年级专业11级电子商务（1）班组别第二组成员许振炜06 黄玉妃07 黄灵杉08陈明光09 叶晨10 指导教师杨学明2012年11 月25日前言 (3)一、商业中心的概念及功能介绍 (3)（一）商业中心的概念 (3)（二）商业中心的功能 (3)二、福州各大主要商业中心分析 (3)（一）福州市的基本概述 (3)（二）福州市各大商业中心的地理位置分布 (4)三、以福州市商业中心东街口为例 (5)（一）东街口的商业中心简介 (5)（二）东街口的商业街道情况分析 (5)（三）东街口的重点商业个案业态分析 (6)（四）东街口商圈的SWOT分析 (7)（五）东街口商业圈的未来发展趋势 (9)四、总结 (9)五、参考文献 (10)六、成员的分工 (11)附件:评价与建议 (11)福州作为福建省的省会，它也是历史文化名城。
这座城市，它是由五区八县组成的，它是东南沿海重要都市，海西现代金融服务业中心。
它的繁华在于它的商业中心。
福州的商业中心有东街口、宝龙、万象城等等。
福州就这么大，而商业中心又这么多，它是怎么做到的呢。
我们组分析的商业中心则是东街口。
分析商业中心其中最重要的就是它的分销渠道的制定。
何为分销渠道设计？总的来说，它是指分销目标，对各种备选渠道结构进行评估和选择，从而开发新型的分销渠道或改进现有分销渠道的过程。
一、商业中心的概念及功能介绍（一）商业中心的概念商业中心，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。
这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
（二）商业中心的四大功能1.促进一个城市的繁荣2.使配套产业发展起来3.发挥商贸集散4.优化人们的生活空间二、福州市各大主要商业中心的分析（一）福州市的基本概述位置：福州市是福建省省辖市，是福建省的省会。
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目录一、实训项目的名称 (2)二、实训目的 (2)三、实训过程 (2)四、实训小结（一）东街口商圈的地理位置 (3)（二）东街口商圈主要业态分布 (3)（三）东街口商圈的市场定位 (3)（四）东街口商圈的优劣势 (4)（五）东街口商圈的发展趋势 (5)一、实训项目的名称----福州东街口商圈调查商业是一个城市的名片，城市经济繁荣最终都表现为商业繁荣。
商业就像是城市经济的“温度计”。
20年前相比，福州人口规模扩大3倍，经济规模扩大了十多倍，人口和收入都在增长。
福州的商业地产也在同步迅速的发展。
作为历史文化名城，福州有着悠久的商业传统。
关于福州商业的历史，历史商业街市流传这样的说法：“一条扁担挑两个箩筐。
”一条扁担，说的是八一七这一条路，两个箩筐是指两头的东街口商圈和台江商圈。
二、实训目的在充分实地调查、收集资料的基础上，运用所学的《中小企业管理》、《物流管理概论》、《市场营销》等工商企业管理专业课程的知识、原理和方法、分析福州市东街口商圈各方面的情况。
通过市场调查这次活动，使我们进一步深入领会在校期间所学的课程知识、综合运用工商企业管理的基本原理及方法指导自己的调查分析活动，进一步提高我们有效沟通、团队合作和分析解决问题的意识和能力。
三、实训过程（1）市场观察----实地考查（2）收集资料-----实地收集及网络查询（3）分析及整理所收集资料（4）按要求编写报告四、实训小结（一）东街口商圈的地理位置天时、地利、人和，东街口，已经写进许多福州人的逛街习惯里了作为纵贯福州城区的重要中轴线，八一七路（1950年8月，为纪念福州“八一七”解放一周年（福州解放时间为8月17日），把鼓楼前、安康桥和南门兜合并，自福建省政府大门口至南门兜称“八一七北路”‘后又分为鼓屏路和八一七北路两段’，南门兜至洋头口称“八一七中路”、吉祥山脚至解放大桥头称“八一七南路”，合成“八一七路”。
）北起东街口，南至解放大桥，全长超过五公里，是福州市区南北走向的中轴线，跨、两区，并隔着解放大桥和相连。
八一七路北段是行政办公区，其他路段是商业区，尤其是八一七路南段（俗称东街街）是福州最重要的商业圈。
东街口至南门兜为八一七北路，南门兜至小桥为八一七中路，小桥至解放大桥为八一七南路。
历史上，这里就是福州最繁华的街道之一，也是商业集中地带，东街口、南门兜（含五一广场）、茶亭街、中亭街就是中轴上重要的商业街区。
（二）东街口商圈主要业态分布东街口商圈是福州传统的繁华商业中心，具有着其他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。
东街口的商业形态相当丰富，人气聚集旺盛，形成了良好的商业氛围。
东街口商圈，林立着来自国内外的知名品牌商店，手机专营店、服装专卖店、洋快餐店等，同时还大量的特色店和传统商铺，从商场到小店铺、从饰品店到饮食店，应有尽有。
另外，东街口商圈，坐拥有名的三坊七巷，平添了一股浓郁的人文气息，也提升了东街口商圈的魅力。
可以说，东街口商圈，已写进许多福州人的逛街习惯里。
东街口商圈位于八一七北路及杨桥路交叉处，其中杨桥路和八一七北路呈垂直分布。
东百集团的东百商场和东方百货位于福州杨桥路的两边，大洋百货东街店位于八一七北路路边，目前形成本地商业巨头东百集团和大洋百货两强竞争的格局。
（三）东街口商圈的市场定位综合商业街模式。
现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。
过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。
如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。
王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。
其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。
北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。
食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。
（四）东街口商圈的优劣势优势：（1）犹如北京的王府井、上海的南京路，一提到福州，最繁华的莫过于东街口。
对于每一个福州人来说，东街口就是购物的第一选择。
东街口拥有足够的人气和良好的商业氛围。
无论是商业业态还是定位，东街口都是福州最成熟的商圈，也是档次最高的商圈。
在东街口核心区域，福州商业地产航母东百、大洋、东方、新华都百货齐集一堂，上演了一出四国演义的商业战。
并不宽敞的街道两旁林立着来自国内外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店……应有尽有，共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。
历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又给东街口添了许多魅力。
坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。
（2）近几年来福州市对八一七路展开了大刀阔斧的改造。
从的改造开始，横街、茶亭街、东街口都将陆续迎来改造热潮。
今年年初福州市提出将重视打造“福州名片”，培育、弘扬城市文化。
其中包括积极推进茶亭街改造，启动八一七路全线改造，着力构建城市历史文化商业中轴线。
这也是最近一次，政府相关部门对建设八一七路商业中轴线的表态劣势：（1）交通不便由于历史原因，东街口街道狭窄，交通拥堵，人流密集，其现代化程度远不及邻近的另一条城市南北中轴线－五一路。
每逢节假日，东街口的问题显得尤为突出：街道狭窄，交通拥挤，规划落后，购物环境纷乱，人流比肩接踵……记者在东街口的随访中，不少热衷逛街的受访者表示宁愿在工作日里逛东街口，因为“周末逛东街口太累了，人太多太挤，破坏了休闲的心情”，“在东街口逛街，累了想找个歇脚的地方都没有，挺痛苦的”。
作为八一七路的龙头，东街口繁华至极，也承担了过多的压力，步履显得有些蹒跚。
谁都不会否认，海西只有一个东街口，只有东街口才是省会福州的城市经济核心，东街口土地的稀缺性与近百年商业氛围的繁华积淀，决定这个区域必然成为这座城市的高端商务区。
东街口要与国际化商务模式进行对接，就需要对国际化商务空间提出更高的要求。
（五）东街口商圈的发展趋势（一）现状东街口人流量巨大，究竟是什么原因让东街口有如此大的吸引力？分析：中心地带理论认为，经营必需品和基本服务的商店应在距离上靠近顾客，而经营专门产品及非日常生活必需品的商店，应从较远处吸引顾客。
顾客愿意到一个地点购买各种所需而不愿到不同地点分别购买这一事实。
东街口汇聚了大量零售店，百货店，专卖店，食品店等各种商店，完全可以满足一般顾客的各种生活需要，顾客基本上可以在这里买到自己想要的。
再加上普遍顾客认为东街口是一个成熟的商圈，因此很多人都愿意到东街口购物。
目前东街口的发展主要体现了以下三个基本特征：一个是总量在不断地增加；第二地位在日益显著；三是投资风险加大。
总量不断增加、新街不断落成。
新街不断落成，它不仅仅在一些比较大的省会城市和一线城市，而且在二、三线城市，商业街也得到了快速的发展。
地位日益显著。
东街口应该说在福州市中的形象和地位日益显著，已经成了城市风貌和城市综合竞争力的代表，是城市的窗口和名片。
比如说王府井，如果第一次来北京，我想肯定王府井是不可缺少的一个景点。
投资风险加大。
近年来我国的商业街发展正在成为中国城市经济发展的新热点。
我国目前正在进入新的城市建设的热潮，大城市或者有些县级城市，商业街已经有了一个盲目发展的趋势。
有些新开发商业街运营不久的商业街，已经出现关门、客流量减少或者倒闭的一些现象。
应该说，这种情况的出现，给城市资源造成很大的浪费。
也破坏的城市形象。
(二)发展趋势我们无法回避这样一个现实，东街口已经饱和。
每逢节假日，东街口的问题显得尤为突出：街道狭窄，交通拥挤，规划落后，购物环境纷乱，人流比肩接踵，周末逛东街口太累了，人太多太挤，在东街口逛街，找不到休息的地方。
作为八一七路的龙头，东街口繁华至极，也承担了过多的压力，步履显得有些蹒跚。
正在进行中的东街口改造，将不仅是对东街口商圈的升级，其辐射力将进一步延伸和扩展，直指八一七路整体。
东街口商圈作为老牌商圈，未来还是会继续繁荣，但是潜力不大，受空间规划的制约，以后购物主要向舒适、休闲发展，这也正是东街口所缺的。
老牌商圈是优点也是缺点。
五、实训心得体会一、通过分析东街口对于商业街细节心得(一)消费者群体目标对象的选择消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。
不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。
所以应选择消费者主体进行分析。
分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。
从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。
就如东街口消费者群体目标对象为青年消费群体和女性消费者等。
从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。
通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。
如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。
总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。
二、对东街口改造设计要点的建议1．东街口改造设计中，要遵循人性化原则。
商业街具有积极的空间性质，它们为城市空间的特殊要素，不仅是表现它的物理形态，而且普遍地被看成是人们公共交往的场所，它的服务对象终究是人。
街道的尺度、路面的铺装、小品的设备都应具有人情味。
2．在东街口改造设计中，要遵循生态化原则。
生态化倾向是21世纪的一个主流。
商业街中注重绿色环境的营造，通过对绿化的重视，有效地降低噪声和废气污染。
3．在东街口改造设计中，要善于利用和保护传统风貌。
许多商业街都规划在有历史传统的街道中，那些久盛名的老店，古色古香的传统建筑，犹如历史的画倦，会使商业街增色生辉。
在这些地段设计商业街时，要注意保护原有风貌，不进行大规模的改造。
如：南京夫子庙商业街、天津古文化街等都属于这种性质。
4．在东街口改造设计中，要遵循可识别性原则。
构成并识别环境是人和动物的本能。
可识别的环境可使人们增强对环境体验的深度，也给人心理上产生安全感。
通过商业街空间的收放，界面的变化和标志的点缀可加强可识别性。
5．在东街口改造设计中，要创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。
商业街是人流相对集中的地方，人们出于商场，忙于购物和娱乐，很容易产生心理上的紧张情绪，通过自然环境的介入，可以大大缓解这种紧张情绪，创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。