运用超效率DEA模型评价房地产公司投资效率
基于DEA模型的房地产投入产出效率评价
基于DEA模型的房地产投入产出效率评价DEA模型，即数据包络分析模型，是由美国John F. Butler教授和Abraham Charnes教授等人在1984年提出的一种多变量效率评价方法。
DEA模型能够对非线性的效率评价进行客观的量化分析，因此在评价房地产企业的投入产出效率上具有重要的应用价值。
本文将基于DEA模型对房地产企业的投入产出效率进行评价，以期为房地产企业提供科学的决策依据。
我们需要确定参与评价的房地产企业的投入产出指标。
通常来说，房地产企业的投入指标包括资金、人力、物资等方面的投入，而产出指标则包括房地产销售额、利润、资产收益率等方面的产出。
在确定投入产出指标后，我们可以利用DEA模型对这些指标进行评价。
DEA模型的评价方法主要分为两种：CCR模型和BCC模型。
CCR模型是以Charnes、Cooper和Rhodes三位教授的姓氏字母命名的，该模型假设所有企业的投入产出效率均相同。
而BCC模型则是以Banker、Charnes和Cooper三位教授的姓氏字母命名的，该模型在CCCR模型的基础上加入了规模效率。
在具体应用时，我们可以根据情况选择适合的模型进行评价。
在进行评价时，我们需要输入每个房地产企业的投入产出数据，然后利用DEA模型进行计算。
计算完成后，我们可以得到每个房地产企业的效率评分，根据评分的高低对房地产企业进行排名，从而实现对房地产企业的投入产出效率进行评价。
通过DEA模型的评价，我们可以发现房地产企业的投入产出效率问题所在，并提出相应的改进措施。
在投入方面，房地产企业可以优化资金、人力和物资的配置，提高资源利用效率；在产出方面，房地产企业可以提高销售额、利润和资产收益率，实现更好的经济效益。
通过改进措施的实施，房地产企业的投入产出效率将得到提升，为企业的可持续发展提供坚实的基础。
除了评价房地产企业的投入产出效率外，DEA模型还能够对房地产企业进行效率比较和效率前沿分析。
房地产企业融资效率分析——基于DEA模型
金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC房地产企业融资效率分析⸺基于DEA模型许彩玲广州新华学院摘要：房地产业在提升居民消费水平、保持经济持续健康发展以及提高市场交易结构优化配置等方面起着举足轻重作用。
而房地产企业发展关键因素是资金，解决资金困难方法之一是筹集资金，提高融资效率。
基以此，本文选取十家房地产上市公司基于DEA模型研究房地产业融资效率。
分析结果得出，这十家房企综合效率平均值为0.86，主要受纯技术效率较大；十家房企纯技术效率均值为0.91，大部分企业纯技术效率接近或等于1，表明大部分企业经营效率尚可；十家房企规模效率平均值接近1，总体规模接近最优规模。
提出合理安排融资结构、优化资源配置，积极开拓新型融资方式以及降低融资成本等建议提升融资效率。
本文研究不仅丰富融资效率内容，还为房地产及其他企业融资决策提供参考。
关键词：房地产企业；融资效率；DEA模型引言房地产行业不仅是我国国民经济重要增长点产业，还涉及家电、建筑、装饰和冶金等众多产业，并且与金融业息息相关。
随着经济一体化和转型趋势，房地产公司面临来自国内外市场日益增加竞争压力，如缺乏融资渠道、缓慢融资效率、流动性不足以及沉重债务等。
由于房地产行业具有迫切需要现金回流特点，资金是限制房地产企业发展一个关键因素，企业需要从内部和外部两个方面进行融资，因此融资效率水平非常重要。
而限购政策遏制投资需求，降低房价，银行贷款政策针对房地产企业优惠力度也大大减弱，使房地产资金回笼速度减慢。
同时我国融资市场环境尚未健全，房地产企业融资模式渠道与资金有效资源配置有待改善。
因此，融资已成为影响房地产公司发展关键因素。
针对房地产行业融资规模不断增长，融资效率低，融资成本高等现状特点，研究房地产企业融资效率具有重要意义。
基以此，本文研究房地产企业融资效率，此研究不但丰富融资效率内容，而且为房地产及其他企业融资决策提供参考。
一、融资效率及其评价方法（一）融资效率及影响因素融资效率是指企业在融资活动中所达到的效能。
基于 DEA方法的河南省房地产业投资效率分析
基于 DEA方法的河南省房地产业投资效率分析摘要：本文运用数据包络分析法（dea），构建了基于超效率dea 的房地产市场综合投资效率评价模型，以河南省18个地级市典型数据为样本，对河南省房地产市场运作效率进行实证性研究。
研究结果显示，河南省房地产业整体上投资过度、投资效率较低，各地级市房地产市场效率与当地经济发展水平具有一定的相关性。
关键词：河南省；dea方法；房地产业；投资效率房地产业作为国民经济的支柱产业，对其他行业乃至国民经济的发展具有广泛的影响作用。
房地产业运作效率的高低是房地产市场发展水平的重要标志，也是衡量房地产市场是否成熟的主要标准。
在目前我国房价高企、政府调控政策频繁出台的敏感时期，利用科学的方法研究房地产业是否存在重复投资、过度投资和投资效率较低等问题，对于保持房地产投资的适度规模、促进房地产业的健康发展具有重要意义。
一、房地产市场投资效率评价模型数据包络分析（data envelopment analysis，简称 dea ）是使用数学规划模型分析、根据多指标投入和多指标产出相同类型单位进行的相对有效性（称为dea 有效）分析的方法。
该方法可以用来评价决策单元的效率是否达到最优，并利用该模型对效率达到最优的决策单元进行排序，其模型为：其中，为效率指数，是决策变量；λj为输入、输出系数，是决策变量；xij为第j个评价对象的第i个输入指标值；si—为输入指标松弛变量；yij为第j个评价对象的第i个输出指标值；si+为输出指标松弛变量；式（1）—（5）即为dea效率评价模型。
如果效率指数 1，则表明投入产出超过了最优效率。
二、投资效率的实证研究（一）房地产投资效率评价指标体系基于dea的房地产业投资效率评价的目的是直接反映一座城市房地产业的投入产出效率，即投入的直接产出能力。
本文分别选择“房地产开发投资额”、“商品房新开工面积”和“平均从业人数”三个指标作为技术效率评价的输入指标，将“房屋竣工面积”和“商品房销售额”两个指标作为技术效率的输出指标，进而评价18个地级市房地产的建筑技术效率和销售技术效率。
基于DEA的房地产企业技术创新效率评价
在竞争激烈的房地产市场中 ， 一些精
对 技 术创 新 能力 的 评 价 ， 涉及 面 广 、 元 Ｄ Ｕｑ ｌ２ … ，）每个 Ｄ Ｕ都 有 Ｉ Ｍ ｊ＝ ，， ｎ ， Ｍ ｎ
明的房地产 商发现 ，有 效 的技 术创新 战 考 察 的范 围大 、 价指 标 多而 复 杂 。影 响 项输入 ｘ＝ｘｊ …， Ⅱ ， 项输 出 Ｙ 评 ｊ（Ｉ ， ｘｉ ｓ ， Ｘ ） ｊ ＝ 略 ， 以提 高企业的竞争 优势 ， 可 获得更 多 技术创新 能力 的因素既有定量指标 也有 （ Ｉ ， Ｙ ， 第 ｊ个 Ｄ Ｙｊ … 则 ， ｏ ＭＵ 的效 率评 的经济效益。 由于技术创新是一项具有风 定性指标 ， 因此选取能合理量化 定性指标 估 模 型 为 ： 险的活动 ， 一些不成熟或不适宜的创新手 的评价方法也很重要 。 ａ ｎ ｒｉ 在一些文献中还有
段 在 给 楼 盘 开 发 造 成 损 失 的 同时 ， 给 企 将技术创新指标体系按表 １分类 。（ １ 也 表 ） 业带 来 巨大 的负 面 效 果 。因 此 ， 效 的 技 有 衾１企 技 创 有 性 合 价 标 系 业 术新 效 综 评 指 体
ｓ ｘ ≥０ ． 厂 ｔ
１
基于ＤＡ的 Ｅ 房地产企业技术仓新效率评价 Ｉ Ｊ
口文 ／ 贺提胜 夏春艳 。
提要 本文针对房地产企业技术创
一
、
房 地 产企 业 技 术 创 新效 率评 价 指 误 区， 为资金、 作 技术 、 劳动高度密集的房
地产行业 ， 已经成为国 民经济的重要组成 新活动的风 险性特 点， 了准确评价其效 标 体 系 的建 立 为 在对技术创新能力的讨论 中， 部分 部分 。 大 我们需要在对其 认识上提高到一个 率 ， 用 数 据 包络 分 析 （Ｅ ） 法 对 其 影 采 Ｄ Ａ方 认为技术创新能力由 理论 的高 度 。而 技术 创 新 这 个 概 念 ， 单 不 响 因素进行分析 ， 建立合理 的技术创新效 文献认识趋于一致， 创新 资源投入 能力 、 新 单指纯技术 ， 创 它也包 括一种观念 、 管理方 率评价指标体 系， 利用 Ｂ Ｃ模型寻找到技 ６个方 面构成 ： Ｂ 我们在相关领 创新倾 向、 研究开 发能 法等软科学 的东西。所 以， 术创新效率低下的 内部原 因。 最后选取 国 决策 与管理能力 、 力 、 品制造能力、 产 市场营销 能力， 个别文 域研 究时一定要把握住大 的方 向。 针对房 内１ ０家大型 房地产企 业技 术创新活动为 而创新大师熊 地 产这 个 特 定 的 行 业 ， 们 选 取 了 以下 四 我 评价对 象 ，结 果表 明，Ｅ Ｄ Ａ方法在技术创 献认为应该包括财务能力。 彼特赋予 了技术创新特定的含义 ： 技术创 个 输入 性指标和两个 输出性指标 ， 具体指 新效率评价上具有优越 性。 关键词： Ｅ ； Ｄ Ａ 技术创新 ； 效率评价
基于DEA模型的房地产投入产出效率评价
基于DEA模型的房地产投入产出效率评价随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业作为重要的经济支柱产业，对于城市的发展起着非常重要的作用。
随着房地产市场的竞争日益激烈，企业要想在这个行业中取得长期发展，就必须提高自身的投入产出效率。
对于房地产企业来说，对其投入产出效率的评价和分析，对于优化资源配置、提高生产效率具有重要意义。
在此背景下，基于DEA模型的房地产投入产出效率评价成为一种较为常用的评价方法。
DEA模型，即数据包络分析模型，是一种通过比较输入和输出指标来评价决策单元（企业、组织等）相对效率的方法。
该模型对于各种类型的决策单元都适用，不太依赖于输入输出数据的分布条件和分布偏斜度，因此被广泛应用于企业绩效评价和效率分析领域。
在房地产行业，企业的投入主要包括土地、人力、资金、材料等方面，而产出主要包括房产销售收入、租金收入、资产增值等方面。
要评价房地产企业的投入产出效率，就需要根据其投入和产出指标进行综合评价，找出存在的问题和不足之处，为提高企业效率提供指导。
对于房地产企业来说，土地是最基本的投入之一。
土地的开发和利用对于企业的发展至关重要。
在DEA模型中，土地使用率、土地价值增长率等指标可以作为土地投入的衡量指标，从而评价企业土地的利用效率。
房地产企业的人力投入也是至关重要的。
在DEA模型中可以通过员工产值、员工劳动生产率等指标来评价企业的人力投入效率，找出哪些企业在同等人力投入情况下能够创造更多的价值。
资金的投入也是房地产企业的重要投入。
资金的使用效率直接影响着企业的经营情况。
在DEA模型中，可以通过资金周转率、资金利用率等指标来评价企业的资金使用效率，找出哪些企业能够以更少的资金实现更大的产出。
除了以上所述的投入产出指标外，DEA模型还可以结合其他指标，比如企业的市场份额、企业的品牌知名度、企业的科研创新能力等指标进行综合评价，从而更全面地评价企业的综合投入产出效率。
基于DEA模型的房地产投入产出效率评价，可以帮助房地产企业找出自身的优势和劣势，分析产出不足的原因，找出资源配置不合理、生产方式不当等问题，并为企业提供优化建议。
房地产上市公司经营效率的DEA评价
所共同关注的问题 。因此 ， 对我 国证券 市场上 的房 地产上市公司的经营效率进行评价则十分必要 。
目前， 上市公司绩效评价方法最活跃 的研究领 域集 中在两个方面 ： 一是绩效评价 内容的拓展及关 系优化 ； 二是评价方法和模型的创新 。 在绩效评价内容及关系方面 ， 单一指标 ， 例如投 资收益率（ Ｏ ）在 一些情形下被用来 衡量上市公 Ｒ Ｉ， 司的财务绩效 ， 但公司绩效评价是一个多维度的结 构， 因为绩效评价需要涵盖处在不同发展阶段 的、 不 同类型公司 的多个 目标。１２ ９８年 ， ｌ ａｄｒ ｌ Ａｅ ｎ ｅ Ｗａ ｘ ｌ
７ ４
维普资讯
刘永乐 ， 孙仲明 ： 房地产上市公司经营效率的 Ｄ Ａ评价 Ｅ
管最初 Ｄ Ａ模型主要被用来评价非盈利性组织 的 Ｅ 相对效率 ， 但基 于其处 理多输入 、 多输 出情形 的能 力， 以及无需提供先验 的权重信息 ， 不需要预先估计
素的评价模型 ， 由于缺乏关于权重的信息 ， 但 多因素
的评价模型往往面临着如何给每一个评价因素赋予 权重 的难 题 。 在评价方法和模型方面， 多元统计分析 、 模糊数 学、 灰色系统理论 、 多维标度分析及空间统计学等有 关方法时常被使用来评价公 司的经营绩 效 ， 并取得 了一定的效果。另外 ， 着眼于投入产 出效率分析 的 思路在公司绩效评价中也是非常常见的。这种方法
中图分类号 ：２ ４ ０ Ｆ ２ ． 文献标识码 ： Ａ 文章 编号 ：０ ７—３ １ （０ ６ ０ —０ ７ —０ １０ １６２ ０ ）１ ０ ４ ５
一
、
引 言
创立的沃尔评分法 ， 选择了 ７ 项财务指标 。公司绩 效 评 价涵盖 的 内容 已经 变得越 来越 广泛 ； 早在 ｌ ９世 纪３ ０年代 ， 国的 Ｊ ｓＭｅｉ ｅ 美 ａ ｋｎ ｙ就提出 ： ｍｅ ｓ 应在公 司绩效评价中引入战略 、 管理与业务活动等非财务 因素 ；９ ２ ， ｏｅ ａｌ 和 Ｄ ｖ ｏ ｏ 建立 １９ 年 Ｒ ｂｒ Ｋ ｐ ｎ ｔ ａ ａｉ Ｎ ｒ ｎ ｄ ｔ 了一种全面 的评价体系—— “ 平衡计分 法” 另外 ， ； Ａ ｇｎｉ １７ ）Ｃ ａｒ ａ ｈ １８ ） ｒｅｔ（９６ 、 ｈｋａ ｒ ｙ（９ ６ 尝试建立多因 ｖｔ
运用超效率DEA模型评价房地产公司投资效率
沪深两市上市房地产公司一共164家，样本选取标准为： ①剔除主营业务不是房地产开发与经营的公司，保持样本的 统一性与可比性。②剔除当年上市公司，因为当年上市公司的 数据不能完全反映出公司上市后的投资经营活动；③剔除数
下旬65决策单元规模技术效率纯技术效率规模效率规模效益超效率dea超效率计算结果排序决策单元规模技术效率纯技术效率规模效率规模效益超效率dea超效率计算深物业074307710964irs074337100010001000111513深深房072607620954irs072640长春经开082610000826irs082628中粮地产079107940996drs079133云南投诚100010001000深鸿基065506810962irs065544万通地产078207840998drs078235深长城073407360996drs073438北京城建096109940968drs096117中航地产072907320996drs072939天房发展078708020982irs078734金融街086909360929drs086925首开股份072907440980drs072939089110000891drs089121空港股份096510000965irs096516招商地产100010001000栖霞建设091409180996drs091419银基发展100010001000天宸股份058110000581irs058145渝开发100010001000102115新黄浦088810000888irs088822莱茵置业100010001000100010001000粤宏远076210000762irs076236万业企业094410000944irs094418阳光股份100010001000118511外高桥084608790962drs084627亿城股份089310000893drs089320陆家嘴100010001000名流置业100010001000127110天地源080408070997drs080430阳光城100010001000中华企业087409240946drs087424津滨发展080208030998drs080231069007580910irs069043保利地产100010001000珠江实业087810000878irs087823浙江东日079510000795irs079532苏州高新081408500958drs081429东湖高新084610000846irs084627京能置业070010000700irs070042中体产业071207
DEA方法在中国房地产业投资绩效评价中的应用
ｒ ｎｍ ８ ｓｔ
Ｄ Ａ模型。 Ｅ Ｅ Ｄ Ａ模型有 Ｃ Ｒ模型、 ２ 与 Ｃ Ｒ等价的分 式规划模型 、 Ｂ ２ Ｂ Ｃ模型 和 Ｃ Ｄ型模型等 ， — 本文实证研究中根 据评价 目的主要选择 了评价规模及经 济有效 的 Ｃ Ｒ模型； ２ 最后进行评价分
∑ 夸０＋ ＝ ％
一
基础上所获得 的产 出 Ｙ０ 已达到最优 ； 各个预选指标进行进一步筛选 ，剔除 当 ０＝１ Ｓ ≠０或 Ｓ ≠０时 ，则称 掉 一些鉴 别力 不强 或者相 互重 叠性 且
、
Ｄ Ａ方法模型及其评价步骤 Ｅ
Ｄ ＭＵ。 Ｄ Ａ弱有效 ， 为 Ｅ 即在这 ｎ个决 （ 如竣工面积和销售面积等） 以及强线 ｙｉ， ｓ 中文名数据包络分析） ｓ 方法是美 策单元组成的经济系统中对于投入 Ｘ 性 关系 的 指标 ，最 终 确立 投 资 绩效 评 。 国著名 运 筹学 家 Ａ． ｈ ｒ ｅ Ｃ ａｎ ｓ和 ｗ ． 可减少 Ｓ而保持原产 出 Ｙ 不变 ， ０ 或在 价指标体系 ， 确定房地产从业人员数 ， Ｗ ． ｏ ｐ ｒ等学 者在 “ 对 效率 评 投入 Ｘ。 Ｃｏｅ 相 不变的情况 下可将产 出提高 土地开发面积， 房地产开发投资， 房屋 价 ”概念基 础上 发展 起来 的一 种新 Ｓ 当 ０＜１ ， ； 时 则称 Ｄ ＭＵ。 Ｄ Ａ 为 Ｅ 施工 面积指标为投入值；国民生产总
Ｘ＝（『Ｘ ， ， ， ｊ ｘＪ … ＸⅦ） ’ Ｔ和 ＹＪ ｙＪ ：（『 ’
ｙ ｊ… ， ） ｊ ， ， ， 。 ２， ｙ ，Ｔ， ＝１２ … ｎ
其 甲，， ０表 示第 Ｊ 决策单元 是建立输入输出指标体系和选择 Ｄ Ａ ２ ０ ｘ． ＞ 个 Ｅ ０ １年 和 ２０ ０ ４年 其 有 效值 分 别 为 Ｄ ＭＵ 的第 ｉ 种类 型输入 的输 入量 ； 模型的主要依据。 本文评价 中国房地产 ０ ９ ９ ．９６和 ０ ９ ３ ，有 ０≠１ｓ 和 ｓ ．９ ７ ，一 ｙ＞０表示 第 Ｊ 决策 单元 ＤＭＵ 的 业投资绩效问题， 。 个 其目的就是研究 中国 不全为 ０ 但有效值都接近 １说 明即 ， ，
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4. 汤 吉 军. 基 于 成 本 视 角 的 企 业 外 包 研 究. 经 济 经 纬 ，
外包涉及的范围比较广、链条比较长、环节比较多、人员比较 2008；3
杂、资金结算量比较大、成本影响因素比较复杂，仅仅依靠上
5. 怀劲梅,崔南方. 企业物流外包战略中的合同管理问题
述控制措施还不足以对外包成本实行最有效的控制，还需要 研究.物流技术，2006；1
全国中文核心期刊·财会月刊□
据缺失与数据异常的上市公司；④剔除09年投资支出水平为 负数的公司，这些公司不适用于当年静态投资效率评价研究； ⑤剔除上市公司中的ST股、B股。经过筛选，最终确定47家房 地产上市公司作为样本，进行投资效率测算。
本文数据来源于深圳证券交易所、上海证券交易所、2009 年上市房地产公司年报以及RESSET金融研究数据库，经整 理得到。
四、房地产上市公司投资效率实证分析 依据投入导向的DEA-BCC模型和超效率DEA模型，以 及47家上市公司样本数据，运用DEAP2.1软件进行实证研究， 测算出房地产上市公司2009年的投资效率，由于结果中存在 多个DEA有效单元，故再结合EMS软件进行超效率DEA测算， 结果见下表。 1. 总效率值分析。总效率也称规模技术效率，当被考察 的决策单元同时达到技术有效与规模有效，即效率值为1时， 称为有效决策单元，否则为无效。 从表中评价结果可以看出，2009年47个样本中有招商地 产、陆家嘴、云南投诚、阳光城等15个效率值为1，即为DEA决 策有效单元，说明这些上市公司都是处于有效生产前沿面上 的决策单元，其余33家为非DEA有效，效率值在区间（0.655 ~ 0.961），说明大部分房地产上市企业目前尚未达到有效投资，
CCR的基础上构建超效率DEA模型，解决有效DMU的排序
问题。Andersen（1993）完善了这一方法，并提出基于BCC的超
效率DEA模型。其表达式如下：
S
m
Max
θ
Bcc-s p
=∑unrynr/∑vnjxnj
r=1
j=1
n≠p
n≠p
S
m
s.t.∑unrynr/∑vnjxnj≤1
r=1
j=1
n≠p
常的程度和原因，及时采取措施有效控制外包成本的异常现 部控制制度来充分发挥这些控制措施的作用，使物资采购业
象，把外包成本控制在可以接收的水平之下。
务外包的成本在完善的内部控制制度的约束下得到最为有
需要指出的是，按照现行会计准则的规定核算物资采购 效的控制。
业务外包的成本，不能单独提供外包成本的详细信息，不利
n≠p
unr，vnj≥0；n=1，…，N；r=1，…，s；j=1，…，m
（2）
其中P表示评价的某个决策单元，方程（1）与（2）的主要
区别在于（2）式约束条件没有包含被评价单元P，而用其他所
有DMU的投入与产出线性组合替代。结果一个有效的DMU
有可能按比例减少其产出，仍保持技术效率不变，其产出减少
比率是超效率模型的评价值，即该有效决策单元的“超效率”。
【关键词】 超效率DEA模型 房地产公司 投资效率
企业价值从根本上取决于企业的投资行为，投资行为是 产公司投资效率评价研究具有重要的现实意义。
否具有效率直接影响到企业价值能否最大化。随着房地产业
一、关于房地产公司投资效率的研究概述
的不断发展，竞争日趋激烈，房地产企业要面对不断变化的市
目前，国内外有关投资效率的研究都是集中在宏观层面
实证研究方面，阳建军等分析了企业投资效率的涵义以 及度量方法，使用DEA方法通过实证分析房地产公司投资的 效率，并从大股东治理与负债融资两方面研究了对企业投资 效率的影响，得出结论：股东性质不同，对于企业投资效率影 响程度存在差异，而负债融资与投资效率之间存在显著负相 关。贺提胜、夏春艳运用DEA方法评价了房地产公司技术创新 效率，并找出了技术创新低效率的原因。从现实看提高企业技 术创新效率有利于提高房地产公司的竞争能力；从理论看，对 于技术创新效率的研究势在必行，对房地产企业应用先进管 理以及技术等方面提高指导，最终提高企业技术创新能力，加 强竞争力，使企业健康长久发展。
二、实证研究方法 1. BCC-DEA模型。DEA是一种测度多投入与多产出情 况下的DMU相对效率的方法。DEA模型由Charnes、Cooper和 Rhode三位学者在1978年提出，其基本模型是CCR模型和 BCC模型。 CCR模型只能处理具有不变规模报酬特征的DMU效率 问题。而BCC模型是在CCR模型的基础之上，通过测算技术 效率（TE），推导出纯技术效率（PTE）和规模效率（SE），并且 TE=PTE×SE。 假设有N个决策单位，每一个决策单元都有m种投入要 素xi（j j=1，…，m）与s种产出要素yi（r r=1，…，s），（xij≥0，yir≥ 0），Charnes建议决策单位（DMU）的效率可以最大话此DMU
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
请专家参与合同谈判，建立合同跟踪管理制度，建立合同信 作业中心和具体的作业中去，加强对合同签订成本、合同管
息沟通渠道和矛盾协商制度等途径来加强外包合同控制。
理成本、合同履约成本、入库成本、库存成本、出库成本的审
的加权产出与加权投入之比，约束条件为所有其他的DMU类
似比率小于或者等于1，则决策单元n的相对效率θn为：
S
m
Maxθn=∑unrynr/∑vnjxnj
r=1
j=1
S
m
s.t.∑unrynr/∑vnjxnj≤1
r=1
j=1
（1）
unr，vnj≥0；n=1，…，N；r=1，…，s；j=1，…，m
其中yr与xr表示DMU正的产出与投入，ur和vr分别表示求
2. 样本选取以及数据来源。本文选取2009年沪深两市房 地产上市公司为样本，因为上市公司处于行业中的领先地位， 能够反映出整个行业的发展状况，而且上市公司的数据比较 准确，也容易获得。
沪深两市上市房地产公司一共164家，样本选取标准为： ①剔除主营业务不是房地产开发与经营的公司，保持样本的 统一性与可比性。②剔除当年上市公司，因为当年上市公司的 数据不能完全反映出公司上市后的投资经营活动；③剔除数
主要参考文献
于对外包成本进行分析控制。因此，建议按照前文提出的以
1. 财政部等.企业内部控制规范.北京：中国财政经济出版
作业成本法为基础的核算办法，将整个外包流程划分为供货 社，2010
方管理中心、承包方管理中心、现场管理中心等作业中心，设
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外包的成本进行单独核算、单独考核，才能有利于外包成本
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的分析和控制。
术 ，2010；6
5. 内部审计控制：事后ห้องสมุดไป่ตู้制的强化措施。物资采购业务
理论研究方面，王成秋从经济效率的角度出发，探讨了投 资效率的经济含义，分析了投资效率的特殊性，并区分了投资 效率与投资效益、投资效果以及投资效应之间的差异。覃家 琦、齐寅峰、李莉以MM理论为依据，认为企业投资效率与企 业的生产效率或企业生产率是等价的，从全要素生产率理论 的角度，将投资效率分成静态效率与动态效率，并从理论层面 上分析了全要素生产率（TFP）测度静态投资效率以及用全要 素生产率的增长率（TFPG）测度动态投资效率。
据外包成本核算所披露的成本信息和其他相关信息，定期对 控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控
物资采购业务外包的成本进行分析，及时了解外包成本的发 制、运营分析控制和绩效考评控制等），也都是物资采购业务
生情况，发现外包成本管理中的异常现象，分析外包成本异 外包成本控制的有效措施。企业应该通过建立健全和完善内
标选取非常关键。
投入变量选择时，将投入可以划分为资本与劳动两部分。
（1）对于资本投入，根据会计准则将其划分为两大类：长 期性投资与短期性投资。
长期性投资用“固定资产净额+在建工程净额+无形资产
净额”来度量，是生产领域的投入。由于测算公司的投资效率，
并非生产效率，对于非生产领域的投入也应算入企业的投资
借助内部审计的手段来进行控制。企业内部审计的职能应该
6. 陈宝国．自 营 还 是 外 包 ：企 业 物 流 外 包 决 策 分 析．北 京 ：
充分延伸到物资采购业务外包的各项业务、各个环节、各个 中国财政经济出版社，2005
2011． 9 下旬·63·□
□财会月刊·全国优秀经济期刊
于有效市场理论对市场信息效率的考察，从而认定如果价格 能够完全反映市场信息，则此房地产市场是高效率的；另一种 是从投入产出角度出发，认为成本费用少、产出能力强、正常 发展规模、资源合理配置的房地产公司是有效率的；而国内有 关房地产企业投资效率的研究比较少。
但从现有研究思路以及结果来看，存在以下两方面缺陷： 其一，相关的研究文献中，学者们对于投入产出指标选取的标 准和体系缺乏研究，从而得出截然不同的结论，不能合理地评 价企业投资效率。其二，传统的DEA方法不能对有效率的企业 进行再排序。
综上考虑，本文从投资支出水平的角度出发，以资本与劳 动两大投入为主，选择长期投资净额、固定资产总额、无形资 产净额、短期运营成本以及应付职工薪酬为投入指标，营业总 收入与净利润为产出指标，在构建房地产企业投资效率评价 指标体系的基础上，采用超效率BCC-DEA模型对2009年主 营业务为房地产开发与经营的上市企业的投资效率进行实证 研究。
4. 成本分析控制：事后控制的常规措施。分析控制是财 计，确保外包成本发生的合法性、合理性和效益性。