容积率、建筑密度与层数的关系
容积率修正系数的确定
一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。
城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。
建筑密度、建筑容积率
建筑密度与容积率建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。
比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。
建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
居住建筑密度指标，取决于包括院落的组织，绿地所占的比率，气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置的要求，以及建筑层数、层高、房屋间距和排列方式等各项因素。
在一般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。
根据1980年中国国家基本建设委员会颁发的《城市规划定额指标暂行规定》,新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26％左右，5层楼区一般为23％左右，6层楼区不高于20％。
建筑容积率简称容积率，又称地积比率，是指总建筑面积与建筑用地面积的比值。
是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。
例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。
公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）容积率是城市计划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。
人口众多的地区往往建筑容积率较高。
容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。
奖励容积是指土地开发管理部门为取得开发商的合作，在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的前提下，奖励开发商建筑面积的一种鼓励政策，奖励的办法和幅度视法规而定。
容积率计算规定
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
简介容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
相关规定容积率一般是由政府规定的。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
并根据不同城市的特点有所差别。
建筑特点(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
建筑容积率知识
建筑容积率知识建筑容积率知识1、建筑容积率（容积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。
计算公式：容积率=地上总建筑面积+总用地面积2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）3、道路红线一般指城市支路以上的道路边界线。
4、绿线指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。
5、蓝线指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。
3、建筑基地面积计算（1）建筑基地边界建筑基地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。
建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。
街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。
（2）建筑基地面积建筑基地面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准。
不计入建筑基地面积的用地，主要包括：3000 平方米以上公共绿地和居住小区以上级公共绿地；独立的公益设施和公共服务设施用地，如中学、小学和幼托用地；独立的市政设施用地，如10KV以上变电站、污水泵站等；城市规划划定的有关控制线范围内的用地；城市道路用地。
中心城范围内，由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，公共绿地总面积的50%可以纳入建筑基地面积，但增加的建筑面积应不超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。
5、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算。
对高度在2.2 米以下（含2.2 米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。
6、建筑容积率计算（1 ）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8 的不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5 米的不计。
（2）住宅层高不宜超过3.6 米, 办公建筑层高不宜超过3.9 米。
超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积指标，但发证面积不计其增加值。
住宅局部共享空间及办公共享空间不计增加面积指标。
容积率建蔽率控高的关系
容积率容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=地上总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,并根据不同城市的特点有所差别。
建筑特点(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
地产估价中容积率修正系数的确定
⼀、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某⼀宗地内，房屋的总建筑⾯积与宗地⾯积的⽐值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑⾯积与宗地⾯积的⽐值。
容积率的⼤⼩反映了⼟地利⽤强度及其利⽤效益的⾼低，也反映了地价⽔平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采⽤的⼀项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性： （⼀）容积率表达的是具体“宗地”内单位⼟地⾯积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表⾯⼀块有确定边界、有确定权属的⼟地，其⾯积不包括公⽤的道路、公共绿地、⼤型市政及公共设施⽤地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映⼟地的具体利⽤强度，宗地间才具有可⽐性。
（⼆）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有⼀定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底⾯积与宗地⾯积之⽐。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑⾯积相等时，三者之间的关系可表⽰为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正⽐例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价⽔平。
⼈们购买⼟地使⽤权的⽬的是为了对⼟地进⾏开发，建设房屋。
房屋的单⽅开发成本＝房屋单⽅造价＋楼⾯地价＋税＋费 楼⾯地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑⾯积＝⼟地单价／容积率 因此，楼⾯地价⽐单位地价更能准确地反映地价的⾼低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在⼀般情况下，⾼容积率可以提⾼⼟地的利⽤效益，但建筑容量的增⼤，会带来建筑环境的劣化，降低使⽤的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值? ⼆、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作⽤机制可抽象概括为两个⽅⾯：⼀是通过影响⼟地收益来影响地价，⼆是通过影响⼟地供求关系影响地价。
收益机制很⼤程度上决定了⼟地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产⽣波动，决定了⼟地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
城市规划原理考试知识点
填空形1. 现代城镇的本质特征：①产业构成②人口数量③职能2. 反映城镇化的水平：人口占总人口的比重3. 美国城市地理学家——诺瑟姆→“提出诺瑟姆曲线”用S形曲线表示，将城镇化分为起步、加速和稳定阶段。
4. 春秋战国之际——《周礼·考工记》记述了关于周代王城建设的空间布局：匠人营国，方九里，旁三门。
国中九经九纬，经涂九轨。
左祖右社，面朝后市，市朝一夫。
5. 战国——《管子》因天材，就地利，故城郭不必中规矩；道路不必中准。
6.托马斯·莫尔——空间社会主义的乌托邦康帕内拉——“太阳城”方案罗伯特·欧文——新协和村傅立叶——法郎吉霍华德——田园城市“田园城市”理论的提出作为现代城市规划的开端昂温——卫星城市7. 1933年《雅典宪章》中认为城市规划的目的在于城市四项基本功能——生活、工作、游憩和交通。
其解决办法就是将城市划分的功能分区。
8. 1978年《马丘比丘宪章》提出了城市急剧发展中如何更有效地使用人力、土地、和资源，如何解决城市与周围地区的关系，提出生活环境与自然环境的和谐问题。
9. 1992年，第二次环境与发展大会通过的《环境与发展宣言》和《全球21世纪议程》的中心思想是：环境应该作为发展过程中不可缺少的组成部分，必须对环境和发展进行综合决策。
10. 城市规划的法规体系包括①主干法②从属法规③专项法④相关法11. 1909年，英国颁布了世界上第一部城市规划法。
12. 规划法规系统是规划行政体系、规划技术系统和规划运作系统的法律固化总和。
13. 城市规划专业发展的基本价值观：永续发展14. 永续发展的核心是发展15.城市规划的调查研究工作一般有三个方面：①现场勘踏②基础资料的收集与整理③分析研究（填选型）16. 一般城市规划分为城市发展战略和建设控制引导两个层面17. 城市发展战略的内容：①战略目标②战略重点③战略措施18. 战略目标：是发展战略的核心，是城市发展战略和城市规划中拟定的一定时期内社会、经济、环境发展应该选择的方向和预期达到的指标。
简述容积率、建筑密度、建筑高度的关系
简述容积率、建筑密度、建筑高度的关系
一、容积率与建筑密度
容积率是指建筑体量占用地面积的比例，是衡量建筑占地面积的极限指标，是计算建筑密度的重要参数。
建筑密度，又称建筑紧凑度，是指建筑体量占用地面单位面积的尺寸。
由于容积率与建筑密度是关联关系，若要提高建筑密度，就必须限制容积率的范围。
二、容积率与建筑高度
容积率与建筑高度是密切相关的。
受容积率限制，系统的提升建筑的高度，从而改善场地地形和环境。
然而，如果容积率过高，往往会形成不利于城市环境形象，因此容积率的设置应该与建筑高度结合，以实现城市空间、地形的有效利用。
综上所述，容积率与建筑密度以及建筑高度三者有着密切的关系，这三者之间是有着相互影响和促进作用的，通过适当的控制容积率，可以提升建筑的密度和高度，实现土地的有效利用。
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总建筑面积=规划用地面积×容积率=20000 ×2=40000
楼间距= =13.5米
建筑底面积=750 = 平
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一宗土地内，各栋建筑的层数相同，且单栋建筑的各层建筑面积相等的前提下：
三者之间的关系可表示为：R＝C· H
此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
前提：各栋建筑的层数相同，且单栋建筑的各层建筑面积相等
某项目用地指标 规划用地面积 容积率 建筑密度 日照间距 2万平 2 20% 1.5
?
R=C· H R=2
容积率、建筑密度与层数之间的关系
什么是容积率
容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 例：某项目规划用地面积为32000㎡，总建筑面积 为53000㎡，那么此项目的容积率是多少？ 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积=53000÷32000≈1.66
什么是建筑密度
建筑密度=建筑基底总面积÷规划用地面积
总建筑面积=规划用地面积×容积率=20000 ×2=40000
楼间距= =22.5米
建筑底面积=890 = 平
前提：各栋建筑的层数相同，且单栋建筑的各层建筑面积相等
某项目用地指标 规划用地面积 容积率 建筑密度 日照间距 2万平 2 60% 1.5
?
R=C· H R=2 H=R/C=2/60%=3
H=R/C=2/0.2=10
总建筑面积=规划用地面积×容积率=20000×2=40000
楼间距=45米
建筑底面积=500平
前提：各栋建筑的层数相同，且单栋建筑的各层建筑面积相等
某项目用地指标 规划用地面积 容积率 建筑密度 日照间距 2万平 2 40% 1.5
?
R=C· H R=2 H=R/C=2/40%=5
例：某项目规划用地面积为69000㎡，建筑基底总
面积为24500㎡，那么此项目的建筑密度是多少？ 建筑密度=建筑基底总面积÷规划用地面积=2容积率
考量对象
建筑物的使用空间
建筑密度
考量对象
建筑物的面积占用率
总基底 面积
容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)的关系