我国房地产价格法律调控制度问题研究
浅谈中国房地产法律制度及其完善
浅谈中国房地产法律制度及其完善浅谈中国房地产法律制度及其完善1.引言房地产是中国经济发展的重要支柱之一，随着社会进步和城市化进程加快，中国房地产市场规模不断扩大，相关法律制度的完善变得至关重要。
本文将对中国房地产法律制度进行深入探讨。
2.中国房地产法律制度的基本框架2.1 房地产市场监管机构：介绍国家开展房地产市场监管的机构以及其职责和权力范围。
2.2 房地产开发流程：详细描述国家对房地产开发流程的监管要求，包括项目审批、用地审批、工程建设、销售等环节。
2.3 建设工程质量监管：阐述国家对房地产建设工程质量的法律要求和监管机制，包括建筑设计、施工过程、工程验收等方面。
2.4 商品房销售监管：介绍国家对商品房销售过程中的合同签订、质量保证、价格监管等要求。
3.房地产税法律制度3.1 房地产交易税收政策：概述国家对房地产交易活动征收的相关税种和政策，包括契税、增值税等。
3.2 房地产持有税收政策：详细介绍国家对房地产持有者征收的相关税种和政策，包括房产税、土地使用税等。
4.房地产合同法律制度4.1 商品房买卖合同：阐述国家对商品房买卖合同的法律规定和保护消费者权益的相关条款。
4.2 租赁合同：介绍国家对房屋租赁合同的法律要求和租赁双方权利义务的规定。
4.3 委托代建合同：详细描述建设单位与施工方之间的委托代建合同的法律规定和约定。
5.房地产民事责任法律制度5.1 侵权责任：阐述在房地产交易和建设过程中因违约、欺诈等行为引发的民事责任。
5.2 房屋质量问题的赔偿：详细介绍房屋质量问题引发的赔偿责任和相关救济措施。
6.房地产法律制度的完善6.1 风险防控机制：探讨当前房地产市场中存在的风险和问题，提出完善房地产法律制度的建议。
6.2 管理模式改革：介绍国家对房地产市场管理模式的改革方向和措施。
7.附件本文档附带以下附件：- 中国房地产法律相关法规- 房地产市场监管机构组织结构图- 房产交易税收政策解读8.法律名词及注释- 契税：指在房地产交易过程中通过契约实施的税费。
论房地产宏观调控的法律对策
论房地产宏观调控的法律对策在当今社会，房地产行业作为国民经济的重要支柱，对经济增长、就业以及社会稳定都有着举足轻重的影响。
然而，近年来房地产市场的波动和过热现象引发了一系列问题，如房价过高、投机炒作、市场泡沫等，严重影响了社会的公平和稳定。
为了促进房地产市场的健康发展，实现资源的合理配置，加强房地产宏观调控成为了必要的手段，而法律对策在其中起着至关重要的作用。
房地产宏观调控的法律对策旨在通过法律法规的制定和执行，规范房地产市场的主体行为，保障市场的公平竞争，防范和化解市场风险。
首先，要完善房地产市场的法律法规体系。
目前，我国已经出台了一系列与房地产相关的法律法规，如《城市房地产管理法》《土地管理法》等，但随着市场的发展和变化，这些法律法规需要不断地修订和完善。
例如，对于房地产开发企业的资质管理、土地出让制度、房屋预售制度等方面，应当进一步明确和细化相关规定，以增强法律法规的可操作性和针对性。
其次，加强对房地产市场的监管执法力度。
监管部门应严格依法履行职责，加大对房地产市场违法行为的查处力度。
对于房地产开发企业的违规开发、捂盘惜售、虚假宣传等行为，以及中介机构的违规操作、哄抬房价等行为，要依法予以严惩。
同时，要建立健全房地产市场的信用体系，对违法违规的企业和个人进行信用记录，并向社会公开，形成有效的市场约束机制。
在土地政策方面，法律对策应当注重土地资源的合理利用和保护。
严格执行土地用途管制制度，加强对土地出让和使用的监管，防止土地闲置和浪费。
通过法律手段规范土地出让收入的管理和使用，确保土地出让收益用于保障房建设、基础设施建设等公共利益领域。
房地产税收政策也是宏观调控的重要法律手段之一。
合理调整房地产税收结构，加大对房地产投机行为的税收调节力度，如开征房产税、提高土地增值税税率等。
同时，要加强税收征管，防止税收流失，确保税收政策的有效实施。
在金融政策方面，通过法律规定加强对房地产金融市场的监管。
严格控制房地产开发贷款和个人住房贷款的规模和比例，防范金融风险。
房地产调控政策的利弊分析
我国目前房地产调控政策实施的利弊分析摘要近年来,我国房地产开发呈逐步上升趋势，与此同时出现了不少问题。
首先,房地产价格迅猛增长；其次，我国目前房地产市场总量也不平衡，绝大多数的房地产开发公司都投资于一线城市；另外,目前房地产市场运作存在某些不规范行为.针对这些问题，虽然国务院近年来出台了不少相应的调控政策，但是这些政策从中央发布到各个地区实施的过程中发生了不少变化,许多宏观调控政策治标不治本，缺乏具体的方法和措施.本文通过对我国房地产调控政策实施情况分析了其利弊,得出弊大于利的结论，并在此基础上提出了相关建议。
主题词房地产,调控政策，存在的问题,实施的利弊，相关建议1引言房地产和建筑业增长对我国经济增长的贡献率超过了10％，占GDP的比重达到10%,房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
在未来很长的一段时间内，它依旧会是我国的支柱产业,关系着我国的国计民生。
房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题，住房在一定程度上具有公共产品的特殊属性。
房地产开发企业在追求利润的同时,绝不能漠视老百姓的需求和期望，必须切实履行企业应该承担的社会责任。
近年来，商品房销售价快速增长的状况引起了我国政府及社会各界的关注.因此，制定相关的政策来促进房地产业的合理稳定发展是我国目前的重要任务.同时，对这一系列的房地产调控政策加以审视以及利弊分析也是尤为重要的。
2我国房地产业历史回顾房地产业对我国的经济增长起了十分重要的作用。
自1978年住房制度改革以来，我国正式确定了房地产市场的全面市场化。
众所周知，住房已经从简单的人类生活必需品逐渐转变为投资品的一种。
随着房地产业投资者的逐步增加，我国的房价也是呈急速上升趋势。
现如今，房价已经严重影响和改变了人们的生活状态。
我国政府为了抑制房价非理性上涨，近年来出台了许多相应的调控政策.3目前我国房地产市场现状[1-3]亚洲金融危机之后，房价出现过一段低迷期。
但是，随着经济的逐渐复苏，许多人对于房地产业重新燃起了投资热,渐渐地,房价在人们的盲目投资下呈不断上升趋势。
论房地产宏观调控的法律对策
论房地产宏观调控的法律对策在当今社会，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其稳定发展对于整个经济体系的健康运行至关重要。
然而，由于多种因素的影响，房地产市场时常出现波动，房价的涨跌、供需的失衡等问题不仅影响着居民的生活质量，也给经济的可持续发展带来了挑战。
为了实现房地产市场的平稳、健康发展，宏观调控成为了必要手段，而法律对策则在其中发挥着关键作用。
房地产宏观调控的必要性不言而喻。
首先，房地产市场的过度繁荣可能导致泡沫的形成，一旦泡沫破裂，将引发严重的经济危机。
其次，房价的过快上涨会使广大民众购房困难，加重生活负担，影响社会的稳定与和谐。
此外，房地产行业与众多相关产业紧密相连，其不稳定会对上下游产业产生连锁反应，进而影响整个经济的发展。
在房地产宏观调控中，法律对策具有重要的意义和作用。
法律具有权威性和稳定性，能够为调控政策提供坚实的保障。
通过制定和完善相关法律法规，可以明确调控的目标、原则和手段，规范市场主体的行为，确保调控政策的有效实施。
同时，法律的强制性能够对违规行为进行有效的制裁，维护市场的公平竞争和正常秩序。
当前，我国房地产宏观调控法律体系还存在一些不足之处。
法律法规的不完善导致调控政策在执行过程中缺乏明确的法律依据，容易出现政策的不确定性和不连贯性。
部分法律条款的针对性和可操作性不强，难以应对复杂多变的市场情况。
此外，法律监管机制的不健全也使得一些违规行为得不到及时有效的查处。
为了完善房地产宏观调控的法律对策，我们可以从以下几个方面入手。
首先，加强房地产立法工作。
制定专门的房地产调控法律，明确调控的主体、对象、手段和责任等，形成系统的法律框架。
同时，及时修订和完善现有相关法律法规，使其与房地产市场的发展相适应。
其次，提高法律的针对性和可操作性。
根据市场实际情况，细化法律条款，明确具体的调控标准和操作流程，减少模糊地带。
再者，加强法律监管力度。
建立健全监管机制，加大对房地产市场违法违规行为的查处力度，提高违法成本。
我国房产税制度征收困境剖析与治理改革建议
上海彷也发BIJM产税IM度: SEttBWH析与治理改革耀议文/任敏敏［摘要］从《房产税改革暂行条例》到沪渝的房产税改革试点，不断深化的房地产税法改革表明了中国房地产行业经历了从改革试点政策到税收立法的转变。
本文从我国房产税的制度变迁出发，归纳出征收房产税的目向，并着重分析其争议的调控房价功能。
同时，本文针对我国房产税的征收困境，剖析存在的问题，并针对问题提出治理改革建议。
［关键词］房产税；财政；住房保障;税收法定原则一、问题的提出近年来，随着人民物质生活水平的不断提升，房地产行业正迅速崛起。
究其原因，一方面是当前的家庭结构与以往相比，正逐步向核心型转化，由此导致人民的购房需求不断地增加，另一方面是投资性房产在过去十年成为热门的金融工具，房产的投资属性日渐显现。
然而，火热的房地产市场暴露出许多问题：一线城市的高房价压垮新一代的潜在购房者；二、三线城市的房屋供大于求，各个地区之间存在严重的不平衡；"炒房"使越来越多的真正具有需求的购房者无力购置房子，难以解决住房问题。
为了解决住房这一重要的民生问题，我国采取多项调控政策稳定房地产市场，房产税改革也逐渐成为完善我国税制的手段之一。
(-)我国房产税的制度变迁房产税是以房产为征税对象、按照房产价值或者房租收入为计征依据的一种税种.与其相近的概念为房地产税,房地产税泛指与房地产有关的税种,如我国的土地增值税、城镇土地使用税.耕地占用税等。
房产税只是房地产税中的一项税种。
据统计，世界上有130余个国家与地区在征收房产税，且多数国家与地区都将其作为地方政府的主要收入来源与调节分配的重要工具。
1949年以来，房产税的改革主要经历了四个阶段.第一阶段为制度初创期.从20世纪50年代提出《全国税政实施要则》、《城市房地产税暂行条例》到1973年的工商税制改革，由于房地产属国家与集体所有，房地产税仅在名义上存在，没有完整施行.第二阶段为正式确立期.1986年，国务院发布《房产税暂行条例》是正式开征房产税的标志。
房地产法律法规政策详解
房地产法律法规政策详解一、引言随着我国社会经济的不断发展，房地产业成为了一个重要的支柱产业。
随之而来的是各种各样的问题和挑战。
为了规范房地产市场的运作，有效保护各方利益，我国陆续出台了一系列的房地产法律法规政策。
本文将对这些法律法规政策进行详细解析。
二、房地产开发管理条例房地产开发管理条例是我国最早出台的涉及房地产领域的法律法规之一。
该条例主要规定了房地产开发商的资质要求、项目审批程序、销售管理等方面的内容。
这些规定对于保障购房者的利益，防范房地产市场风险具有重要意义。
三、商品房销售管理办法商品房销售管理办法是为了进一步细化房地产开发管理条例，针对商品房销售过程中出现的问题，保护购房者权益而制定的。
该办法具体规定了商品房销售的广告宣传、合同签订、价格管理等方面的要求，有效地规范了房地产市场销售行为。
四、房地产税法房地产税法是我国最新颁布的一部涉及房地产领域的税法。
该法规定了房地产税的征收对象、税率、征收方式等方面的内容。
通过征收房地产税，可以促使房地产市场健康发展，调节房地产市场的供需关系。
五、住房公积金管理条例住房公积金管理条例是我国政府为了帮助职工购买住房而设立的一项制度。
该条例规定了住房公积金的缴存比例、使用条件等方面的内容。
通过住房公积金制度，可以提供一定的购房资金支持，缓解了普通职工购房的负担。
六、城市房屋租赁管理条例城市房屋租赁管理条例是为了规范城市房屋租赁市场，保护租赁双方权益而制定的法规。
该条例规定了租赁合同的签订、租金支付、协议解除等方面的要求，有助于维护租赁市场的稳定和健康发展。
七、房地产市场监管机构设立和职责法规房地产市场监管机构设立和职责法规是我国政府为了加强对房地产市场的监管而出台的一系列法规。
这些法规明确了市场监管机构的组织架构和职责分工，是有效监管房地产市场的重要依据。
八、房地产市场调控政策为了避免房地产市场出现投机泡沫和过度波动，我国政府采取了一系列市场调控政策。
房地产法律法规政策详解
房地产法律法规政策详解房地产法律法规政策详解一、引言二、房地产市场调控政策房地产市场调控政策是指政府根据当前房地产市场的情况，采取一系列措施来调整市场供需关系，维护房地产市场的稳定发展。
在我国，房地产市场调控政策主要包括限购、限贷、限售等措施。
限购是指政府对购房人的购房资格进行限制，限贷是指银行对购房贷款进行限制，而限售则是指对部分房地产的交易进行限制。
三、房地产交易的法律规定在我国，房地产交易的法律规定主要包括《物权法》、《不动产登记暂行条例》等。
物权法规定了房地产交易的基本原则和程序，不动产登记暂行条例则规定了房地产登记的具体规定。
购房人在进行房地产交易时，需要遵守这些法律规定，并确保交易的合法性和有效性。
四、房地产开发与销售的合同房地产开发与销售的合同是指开发商和购房人之间的合同。
合同中应明确双方的权利和义务，规定交房时间、房屋质量、价格等关键条款。
购房人在签订合，应仔细阅读合同内容，确保自己的权益得到保障。
开发商也应履行合同约定，保证房屋的质量和交房时间。
五、房地产纠纷处理机制在房地产交易中，难免会出现纠纷。
为了保护购房人的合法权益，我国建立了一套严密的房地产纠纷处理机制。
购房人可以通过法律诉讼、仲裁等方式来解决纠纷。
还可以通过投诉、申诉等途径来维护自己的权益。
六、房地产风险防范措施房地产投资存在一定的风险，为了降低风险，购房人需要采取相应的防范措施。
购房人应选择有信誉的开发商或中介机构。
购房人应仔细研究房地产市场的发展趋势和政策变化，避免因市场波动而蒙受损失。
购房人还应妥善处理与开发商和其他购房人的关系，避免发生纠纷。
七、。
房地产限购令法律问题研究
房地产限购令法律问题研究蒲涛四川大学法学院【摘要】２０１０年，各地先后出台房地产限购令，房地产限购令的出台对房地产市场交易产生了极大影响，房地产限购令作为政府调控楼市的政策手段，其内容已经构成了对宪法平等原则、合同自由原则、企业经营自主权和房地产所有权人处分权、物权登记制度的违背。
房地产限购令作为宏观调控措施具有抽象行政行为的法律性质。
房地产市场宏观调控措施应遵循合法性原则。
【关键词】限购令合法性法律性质宏观调控一、问题的提出国务院在２０１０年４月１７日颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
”此条款为地方政府出台限制居民购买住房政策提供了依据。
目前，限购令这一调控措施已成为中央、地方政府控制房价、抑制投机、保障民生的一项重要举措而被广泛运用。
截止２０１１年底，共有４８个城市出台了限购令。
“限购令出台是基于商品的短缺，供应不能满足需求。
”近年来，伴随着国民经济的快速增长，城镇化推进力度呈爆发状态，住房市场的刚性需求与因土地供应不足等原因导致的商品房供应不足形成了巨大的失衡，供求关系矛盾突出，房价居高不下。
政府从稳定市场、保障民生的角度出发不得已而运用调控手段，强力干预本应由市场自身调整的商品房市场，限购令便是从限制需求的角度遏制房价。
然而限购令的诸多内容均构成了对现行法律的突破，政府的宏观调控行为亦超越了本身的职权范围，虽然限购令在短期内显现了一定的效果，但仍难掩其本身存在的合法性困境。
二、房地产限购令的合法性分析１．限购令违背了宪法平等原则。
宪法第３３条规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。
国家尊重和保障人权。
任何公民享有宪法和法律规定的权利，同时必须履行宪法和法律规定的义务。
房地产限购令中均有对当地居民与非本地居民区别对待的规定。
限购令对非本地居民在所处城市购房给予了相对于本地居民而言更多的限制性条件，这一规定致使购房者在购买住房时，因为户籍的不同而出现实质地位的不平等，这一区别对待违背了宪法平等原则。
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显和通货膨 胀加剧 、 低利率 等负面因素的作用下 ． 房地 产价格再 次上涨的预期 愈加明显 笔者拟从经济法角 度对 调控房地产价格政策进行剖析
一
、
盘点现状 ： 房地产价格居高难下
米 翻 直至 ２ ０ １ ０年 国家 出台“ 新 国十条 ” ． 我 国对房地产
价 格 进 行 了 ８年 调 控 世 联 地 产 发 布 的 购 房 者 信 心 指
圈
邓新 军 ． 杨庆华 ： 我 国房 地 产 价 格 法 律 调 控 制 度 问题 研 究
房地产价格必须 透过住 房价格 的表象 ．挖 掘隐藏在其 后 的土地价格 。 众所周知 。 我 国的土地 所有权归属于 国 家或集 体 ， 企业和私人 只能取得 土地的使用权 。因此 ． 所谓 土地价格即是指土地使用权 价格 ，也就是 土地 使 用费 ． 没有 土地 所有权价格一说 。 影 响土地使 用权价格 的因素 十分 复杂 ． 例如 ． 土地使用期 限与土地供 给数 量 等等都 可能影 响到土地使用权价格 。土地使用权作 为
融公 库 扶 持 自有 住 宅 消 费 ． 打 击投 机 需 求 ， 建 立 公 平 的信 贷 制 度 ， 真 正 实 现房 地 产 价格 的合 理 回 归 。
【 关键 词 】 房地产价格
调控
法律 制 度
【 中图分类号】 Ｆ ７ １ ４ 【 文献标识码 】 Ａ 【 文章编号】 １ ０ ０ ６ — ２ ０ ２ ５ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ２ — ０ ０ ３ ６ — ０ ３
近年来 ． 国家采取 了遏制高房价 的调控政策 ． 但是
收 效 甚 微 北 京 等 一 线 城 市 的房 地 产 价 格 甚 至 有 继 续
发布 的调查 报告显 示 ． 全国 ７ ０个大 中城市 中 ． 商 品房 销售价格同 比上涨 ５ ． ５ ％。 ｔ ２ ￣ ２ ０ ０ ８ 年。 全 国商品房平 均销 售价格为 ３ ８ ８ ２元／ 平方 米 ． ２ ０ １ １ 年 １ 月 ６日． 中国指 数
【 收稿 日期 】 ２ ０ １ ２ － １ １ — ２ ３
【 作者简 介 】 邓新 军 （ １ ９ ７ ４ ． １ ０ 一 ） ， 男， 汉， 江西丰城 ， 江西警 察 学院法律 系讲 师 ， 法学硕 士 ， 主要 研 究方 向为 经济 法 ； 杨 庆华
（ １ ９ ７ ７ ． ８ 一） ， 男， 汉， 江西南 昌， 南 昌 市 湾 里 区地 方税 务 局 ， 江西财经大学 ２ ０ １ １级公 共 管 理硕 士 ， 主 要 研 究方 向为 税 收 。
反 思根 源 ． 实则 凸 显 了我 国现 行 法 律 在 制 度 调 控 层 面 上 的 乏 力 ， 存 在 着土 地 制 度 短 视 、 税收制度 不合理 、 金 融 信 贷 制 度 不公 正等 问题 必 须 改 革 土 地 出让 制 度 ， 调 整 土 地 收 益 分 配模 式 ， 加 大 对 房 地 产持 有 环 节 的征 税 力度 ， 通 过 设 立 住 宅 金
一
的正常交易 ． 直接导致 了国家税 收收入 的流失
（ 三） 金 融 制 度 不 公 正
我 国与房地 产相关 的金融制度有两类 ．一类 是为 房地产开发商提供 资金和相关服务 的制度 ．另 一类 是 为住房消 费者提供 资金 和相关 服务 的制度 能 够影响
上涨 的迹象 ． 南 昌等二 、 三线城市房地产 价格 也依 旧坚
挺 在房地产价格调控政策执行不到位 、 调控效果不 明
研究 院发 布的 （ ２ ０ １ ０年 １ ２ 月 中 国房地产指 数 系统 百
城价格指数报告》 指 出， 北京商品房平均销售 价格达到
２ ２ ６ ９ ０元／ 平 方米 ． 上 海则 达 到 ２ ３ １ ８ ６元 ／ 平方 米 ． 武 汉 为 ７ ４ １元／ ０ 平方米 ． 深圳甚至达到 了 ２ ５ １ ５ ５元 ／ 平 方
国家对 此 高度 重 视 ． ２ ０ ０ ５年 ５月 ９日出台 了 “ 国八
条” ． ２ ０ ０ ６ 年 ５ 月 １ ７ 日出 台 了 “ 国六条 ” ， ２ ０ ０ ７ 年 １ 月 起 又 正 式 实 施 了 向房 地 产 开 发 企 业 征 收 ３ ０ ％～ ６ ０ ％土
地增值税 的政策 然而 ， 面对如此严厉 的调控政 策 ， 房 地产价格仍然持续上涨 ２ ０ ４ 年全 国商品房销售量为 ０ ３ ８ ２ ３ １ ． ６ ４万平 方米 ． 平 均售价 为 ２ ７ １ ４元／ 平 方米 ： ２ ０ ０ ５
政策成效甚 微 ．不 能从根本上遏 制住房地产价格上涨
的趋势 。
二、 反思根源 ： 镧度层面调控乏力
（ 一） 土地制度短视化 高房价的罪魁 祸首就是不合理 的土地制度 分析
年全 国商 品房 销售量 比 ２ ０ ０ ４年增加约 １ ０ ％． 商品房销 售价格 则上涨 了 ６ Ｏ ％： ２ ０ ０ ６年 ２月 ，国 我 国房 地 产 价 格 进 入 了飞 速 上 涨 的时 期 ． 房 地 产 价 格 甚 至 出现 了跳 跃 式 上 涨 的局 面 【 ］
数 报告显示 ． ２ ０ １ ２年 ３季度 ．购 房者信心指数 继续提
升， 这 已经 是 购房 者 信 心 指 数 连 续 三个 季 度 出现 提 升 。 世 联 地产 相 关 研 究 人 士指 出 ．房 地 产 价 格 上 涨 预 期 已 经深 入人 心 由此 可见 ． 国 家 出 台 的各 项 房 地 产 调 控
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我国房地产价格法律调控制度问题研究
邓新军 杨庆华 ｚ
（ １ ． 江 西警 察 学 院 ， 江 西 南 昌 ３ ３ ０ ０ ３ ８ ；２ ． 湾 里 区地 方 税 务 局 ， ＂ ２ ｒ － 西南昌 ３ ３ ０ ０ ０ ４ ）
【 摘
要１ 房 地 产 价 格 是 关 系 到 民 生 的 焦 点 问题 。尽 管我 国 采取 了众 多的 房 地 产价 格 调 控 政 策 ， 但 收 效 并 不 明显 。