论收入房价比指标

ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ２００７年第１１期（总第３０１期）建筑经济１房价收入比指标的缺陷一直以来，国内外普遍使用房价收入比指标来反映居民的住宅支付能力。

房价收入比是指一套中等水平住宅的市场价格（元／套）与中等水平的居民家庭年收入（元／年）的比例，反映的是居民的住房支付能力［１］。

从概念可知，房价收入比反映的是居民家庭年收入在不吃不喝、不穿不用以及无其它任何支出前提下购买一套中等水平住宅需要多少年。

本文基于对房价收入比指标的影响因素和理论上的系统误差的剖析，修正了该指标，提出了收入房价比指标。

１．１房价收入比指标理论上的系统误差国际上通常用一套中等水平住宅的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例来计算房价收入比，从而衡量居民的住房支付能力。

这个定义在理论上有三点不足：第一、不论国外还是国内，“中等水平的居民家庭年收入”中“中等水平”的标准很难界定。

第二、“居民家庭”含义不清，是否包括农村居民家庭难以度定。

第三、不论国外还是国内，“中等水平住宅的市场价格”很难界定。

其实，目前国内在实践中已经对该指标进行了一次修正，把两个“中等水平”修正为两个“平均”，即房价收入比是指平均每套住宅的市场价格（元／套）与平均每户居民家庭年收入（元／年）的比例。

然而，修正后的房价收入比还是存在系统误＊基金项目：安徽省建设厅委托项目（２００６３４０００１００２５２７）［作者简介］司武飞（１９６９－），男，安徽肥东人，合肥学院经济系讲师，管理学硕士，主要从事房地产可持续发展研究。

论收入房价比指标＊■司武飞，朱德开（合肥学院房地产研究所，安徽合肥２３００２２）［摘要］收入房价比指标反映城镇居民的住宅支付能力，是指一国或一地区城镇居民年人均可支配收入可以购买多少平方米的住宅，是一个时期指标，也是一个地域指标，由统计年鉴中已有的“城镇居民当年人均可支配收入”和“商品住宅每平方米均价”两个统计指标相除得到。

收入房价比指标不受住宅构成和住宅标准的影响，克服了房价收入比指标理论上的系统误差，还能够反映个人福利的大小。

［关键词］收入房价比；住宅支付能力；人均可支配收入；房价收入比Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｉｎｃｏｍｅ－ｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｒａｔｉｏｉｓｒｅｆｅｒｓｔｏｔｈｅｈｏｕｓｅａｒｅａｔｈａｔａｖａｉｌａｂｌｅｉｎｃｏｍｅｐｅｒｐｅｒｓｏｎｏｆｄｏｗｎｔｏｗｎｃａｎｐａｙｉｎａｃｏｕｎｔｒｙｏｒａｎａｒｅａ．Ｉｔｒｅｆｌｅｃｔｓｔｈｅｐａｙｍｅｎｔａｂｉｌｉｔｙｏｆｕｒｂａｎｒｅｓｉｄｅｎｔｓ．Ｉｔｉｓａｐｅｒｉｏｄｉｎｄｅｘａｎｄａｎａｒｅａｉｎｄｅｘ．Ｉｔｉｓｔｈｅｒａｔｉｏｏｆｔｈｅａｖａｉｌａｂｌｅｉｎｃｏｍｅｐｅｒｐｅｒｓｏｎｏｆｄｏｗｎｔｏｗｎａｎｄｔｈｅａｖｅｒａｇｅｐｒｉｃｅｏｆｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓｉｎｇ，ａｎｄｔｈｅｓｅｄａｔａｃａｎｇｅｔｉｎｓｔａｔｉｓｔｉｃａｌｙｅａｒｂｏｏｋ．Ｔｈｅｉｎｃｏｍｅ－ｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｒａｔｉｏｏｖｅｒｃｏｍｅｓｔｈｅｓｙｓｔｅｍｅｒｒｏｒｏｆｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅ－ｉｎｃｏｍｅｒａｔｉｏ，ｃａｎｒｅｆｌｅｃｔｔｈｅｐｅｒｓｏｎａｌｗｅｌｆａｒｅ，ａｎｄｇｅｔａｗａｙｔｈｅｉｎｆｌｕｅｎｃｅｏｆｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｓｔｒｕｃｔｕｒｅａｎｄｓｔａｎｄａｒｄｓ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｉｎｃｏｍｅ－ｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｒａｔｉｏ；ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｐａｙｍｅｎｔａｂｉｌｉｔｙ；ａｖａｉｌａｂｌｅｉｎｃｏｍｅｐｅｒｐｅｒｓｏｎ；ｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅ－ｉｎ－ｃｏｍｅｒａｔｉｏ［中图分类号］Ｆ４０７．９［文献标识码］Ｂ［文章编号］１００２－８５１Ｘ（２００７）０１１－００３３－０３房地经济３３ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ２００７年第１１期（总第３０１期）建筑经济差。

因为“平均每套住宅的市场价格”等于“住宅单位建筑面积价格”乘以“住宅面积”，而“住宅面积”的标准随不同时期、不同国家、不同区域的变化而有很大差异。

因此，“平均每套住宅的市场价格”因“住宅面积”标准的不同而存在不可比性。

可见，即使把两个“中等水平”修正为两个“平均”，修正后的房价收入比指标仍然存在误差。

１．２房价收入比指标的影响因素１．２．１城市和居民的贫富程度对联合国提供的１９９８年城市房价收入比资料进行分组测算可以得到：居民平均收入在９９９美元以下的城市，房价收入比为６．３￣３０倍；居民平均收入在３０００￣３９９９美元之间的城市，房价收入比为２．１￣２０倍；居民平均收入在１００００美元以上的城市，房价收入比为０．８￣１２．３倍，有少数发达国家的城市也超过１０倍。

这表明，城市和居民的贫富程度对房价收入比有重要影响。

１．２．２隐性收入我国目前用两个“平均”计算房价收入比指标时，“平均每户居民家庭年收入”通常用统计年鉴中的“人均可支配收入”乘以“家庭平均人口数”来计算。

尽管“人均可支配收入”有较高的可信度，但许多隐性收入（灰色收入、腐败收入等）并没有统计在内。

据南开大学曹振良教授估算，居民实际可支配收入要比统计收入高２０％，据此统计收入计算得到的房价收入比无疑要产生较大偏差［２］。

１．２．３住宅构成用两个“平均”计算房价收入比指标时使用的房价，是一定时期内出售住房总量的每套平均价，它不仅要受到房价涨跌的影响，而且要受到售出住宅构成的影响。

如果在某时期内出售大户型、高房价的住房比重大，平均价就高。

反之，平均价就低。

这种构成变化造成的平均价的浮动对房价收入比有一定影响。

１．２．４住宅标准目前计算房价收入比时，住宅标准多选用新上市住宅平均每套的面积，通常定为１００ｍ２／套，这与居民实际的平均水平相差甚远。

因为该指标分母用的是“平均每户年收入”，与之对应，分子应该用平均每户住宅面积，这样才能做到统计口径上的一致。

按照建设部的规划，２０２０年我国城镇人均居住建筑面积为３５ｍ２，每套住房平均面积在１００￣１２０ｍ２左右。

如果现在就采用１００ｍ２的住宅标准，显然“超前”。

据合肥市城调队的调查，２００４年全市人均住房使用面积１７．０１ｍ２（世界中等收入国家为１５．１ｍ２），折算成建筑面积为２２．６８ｍ２（２００３年全国人均为２３．６７ｍ２），按照每户３人计算，每户住宅标准应调整为６８．０４ｍ２，而不是１００ｍ２。

房价收入比的计算中，采用目前的平均收入水平对应“超前”的住宅标准是不科学的［２］。

２收入房价比指标的涵义２．１收入房价比指标收入房价比指标反映城镇居民的住宅支付能力，是指一国或一地区城镇居民人均年可支配收入在属地可以购买多少平方米的住宅，是一个时期指标，也是一个地域指标。

计算时由一国或一地区统计年鉴中“城镇居民当年人均可支配收入”与“商品住宅每平方米均价”相除得到。

２．２收入房价比指标提出的意义收入房价比的含义是各国、各地区每年城镇人均可支配收入可以在当地购买多少平方米的住房。

该数值越大，说明支付能力越强。

这样，反映居民家庭不吃不喝、不穿不用以及无其它任何支出前提下购买一套住宅需要多少年的“房价收入比”指标就修正为单个城镇居民不吃不喝、不穿不用以及无其它任何支出前提下的一年可支配收入在属地能购买多少平方米住宅的“收入房价比”指标。

从房价收入比指标演变为收入房价比指标，尽管只是把分子和分母的总量变量替换为单位变量，只是把分子和分母的位置颠倒，但是相对于房价收入比指标，收入房价比指标的提出具有深刻的意义。

２．２．１克服了房价收入比指标理论上的系统误差由于收入房价比是“城镇居民当年人均可支配收入”与“商品住宅每平方米均价”的比值，是两个单位变量指标的商，因此不需要计算“中等水平的居民家庭年收入”和“中等水平住宅的市场价格”这两个总量指标，解决了“中等水平”的标准难以界定的问题，从而克服了房价收入比指标理论上的系统误差。

２．２．２不受住宅构成和住宅标准的影响由于“商品住宅每平方米均价”是统计年鉴中已有的指标，不受商品住宅构成的影响。

另外由于收入房价比指标的计算不需要“中等水平住宅的市场价格”这个总量指标，从而也就不必考虑住宅标准问题。

因此，收入房价比指标不受住宅构成和住宅标准的影响。

房地经济３４ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ２００７年第１１期（总第３０１期）建筑经济２．２．３能够反映个人福利福利原属社会学范畴，是指幸福、快乐及满足，是一种主观意识。

从广义上说是指“人类的任何一种基于稀缺资源的需要的满足程度”。

个人福利是指个人需要的满足程度。

福利经济学的创始人庇古通过计算货币额来度量效用和社会福利。

根据他的观点，人们所购买的产品的价值代表了人们愿意支付的数额，因此他把价格作为效用的度量值。

把所有产品的价格和数量相乘得到的乘积加起来，所得的总量就代表了个人的福利［３］。

对一国或一地区来说，ＰＩ（个人收入）和ＤＰＩ（个人可支配收入）这两个指标只反映个人货币资本的多少。

对个人来说，应该以个人福利而不是以ＰＩ或ＤＰＩ来衡量个人的福祉。

同样，对一国或一地区的发展也不能仅以经济增长的ＧＤＰ指标来衡量，而应该以总福利的增加和改善为主要标志。

根据庇古的观点，收入房价比指标是消费者用ＤＰＩ所购买的住宅的价值，代表了个人支付的数额，反映了个人的福利。

如：２００５年浙江省人均可支配收入（ＤＰＩ）为１６２９３．７７元人民币，列全国第３位；其商品住宅均价为３９７３元／平方米，列全国第５位。

２００５年安徽省人均可支配收入（ＤＰＩ）为８４７０．６８元人民币，列全国第２２位；其商品住宅均价为２０６５元／平方米，列全国第１２位。

若以ＤＰＩ来衡量浙江和安徽两省个人福祉，显然安徽远远落后浙江。

但是，若以收入房价比指标来衡量两省的个人福祉，浙江省２００５年收入房价比为４．１０（１６２９３．７７÷３９７３），安徽省２００５年收入房价比也为４．１０（８４７０．６８÷２０６５），两省个人福利相当。

可见，收入房价比指标能够更真实地反映个人福利。

３收入房价比指标的应用２００６年《中国统计年鉴》中，２００５年全国“城镇居民人均可支配收入”为１０４９３．０３元，“商品住宅均价”为２９３７元／ｍ２，二者相除计算得出２００５年我国收入房价比为３．５７，即２００５年中国城镇居民一年可支配收入全部用来购买住宅，在中国可购得３．５７平方米住宅。

通过计算２００５年我国各省（市、区）的收入房价比可看出，虽然２００５年上海居民的人均可支配收入为１８６４５．０３元，列居全国首位，商品住宅均价为６６９８元／ｍ２，也是全国最高，但其收入房价比仅为２．７８，全国最低。

该指标反映了上海居民住房支付能力最小，一年不吃不喝只能买２．７８ｍ２，用收入房价比反映的个人福利在全国最低；２００５年海南省收入房价比在全国是第二低，为２．８５；第三低的是北京市，为２．８６。