物业管理理论与实务电子二)共有所有权
物业管理实务试题答案
2016年04月物业管理实务（2）复习指导物业管理实务（2）本课程复习资料包括四个部分：（一）、本门课程的考核说明（二）、复习应考资料（三）考核重点内容辅导（四）分章模拟试题及答案一、考核说明1．考试对象本次考核对象是中央广播电视大学开放教育物业管理专科专业的学员。
本次考试为中央电大出题，复习资料均以本资料和中央电大的复习指导为准。
同时参考重庆电大出的复习资料。
2．考试形式本课程的考核形式为形成性考核和期末考试相结合的方式。
考核成绩由形成性考核成绩和期末考试成绩两部分组成，考核成绩满分为100分，60分为及格。
其中形成性考核成绩占考核成绩的20%，期末考试成绩占考核成绩的80%。
3．考试范围《物业管理实务Ⅱ》，共16章，前5章是主要考核为物业分类管理的实操知识和技能，后11章主要为学生实习内容。
4．物业管理实务（2）试题类型与分值分布（1）填空题：20个空，每空1分，共20分（2）判断改错题：5个，每个3分，共15分（3）多项选择题：5个，每小题3分，共15分（4）问答题：4个，每小题5分，共20分（5）应用题：2个（案例分析、方案设计各1个），每个15分,共30分5．考试方式：闭卷笔试形式，卷面满分为100分，考试时间是：08年1月二、复习应考资料及注意本次考试有下列3种资料，可供学员复习应考考试用。
一是中央电大的复习指南和模拟题。
二是期末复习综合练习题三是本册末复习指导。
由于数学的学科特点，考试的时候一般不会出现原题，请在复习的时候一定要把模拟题看懂，看透。
考试的时候一定会有相同类型的题目出现。
期末复习综合练习是历年的考试真题，大家把它打印出来，对考试有很大帮助。
在答题时，一定要书写清楚工整，特别是行列式记号与矩阵记号。
碰上解答题，一定要写出过程即使结果不对也会有过程分. 如果确实答不上,请把资料上的相似题目的解题过程写上. 三. 考核重点内容与辅导考核内容分为物业管理实务（2）基础知识和实习知识两个部分，包括物业分类管理、居住、商务、工业、特种物业以及物业管理的实习等方面的知识。
物业管理理论与实务
物业管理理论与实务案例分析案例分析基础知识1.有关物业管理法规知识1.有关物业管理法规知识2.物业管理的法律关系2.物业管理的法律关系3.物业管理的法律责任3.物业管理的法律责任4.物业服务合同法律制度4.物业服务合同法律制度5.物业管理重要的法律文件5.物业管理重要的法律文件6.物业管理纠纷的法律解决办法6.物业管理纠纷的法律解决办法7.相关的法律行政法规、部门规章、相关的法律、7.相关的法律、行政法规、部门规章、有关文件案例分析基础知识《中华人民共和国民法通则》中华人民共和国民法通则》中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》中华人民共和国价格法》《中华人民共和国价格法》中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国消费者权益保护法》中华人民共和国劳动合同法》《中华人民共和国劳动合同法》中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》物业管理条例》《物业管理条例》物业服务收费管理办法》《物业服务收费管理办法》物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费明码标价规定》物业服务企业资质管理办法》《物业服务企业资质管理办法》案例分析基础知识《前期物业管理招标投标管理暂行办法》前期物业管理招标投标管理暂行办法》城市新建住宅小区管理办法》《城市新建住宅小区管理办法》业主大会和业主委员会指导规则》《业主大会和业主委员会指导规则》房屋建筑工程质量保修办法》《房屋建筑工程质量保修办法》住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》住宅室内装饰装修管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》物业管理企业财务管理规定》《物业管理企业财务管理规定》城市异产毗连房屋管理规定》《城市异产毗连房屋管理规定》城市房屋租赁管理办法》《城市房屋租赁管理办法》物业服务定价成本监审办法(试行)《物业服务定价成本监审办法(试行)》案例分析之一王先生年初购得一套商品房，王先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗损坏了王先生室内的部分装修。
物业管理理论与实务(第四版)第02章 物业管理的机构设置
第三节 物业服务企业与相关机构的关系
（三）与其他相关行政管理部门的关系
1.保安工作，应接受当地公安局和派出所的监督与指导； 2.保洁工作，应接受环卫部门的监督与指导； 3.环保工作，应接受环保部门的监督与指导； 4.绿化工作，应接受园林局和绿化委员会的监督与指导。
二、与其他参与者之间的关系
（一）与房地产开发企业的关系 （二）与业主委员会的关系 （三）与物业管理协会的关系 （四）与专业服务公司的关系 （五）与街道办事处及居委会的关系
第一节 物业服务企业
二、物业服务企业的设立
-物业服务企业一般注册为有限责任公司或股份有 限公司
-设立时：向市场监督管理部门申请 注册登记、领 取营业执照
-领取执照前：应先核准企业名称，确定公司类型、 注册资本、股东及出资比例、公司地址、经营 范围，具有公司章程及其他必要的审批文件。
-领取执照30日内，到税务部门办理税务登记、到 公安部门办理公章登记和刻制。
域内专有面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业 主参与表决。决定某些重要事项，应当由持有表决权的专 有部分面积占比3/4以上的业主且占总人数3/4以上的业主 同意。决定其他事项，要求以上占比过半。 • （八）业主大会的其他规定：5项。
详见教材第61页。
第二节 业主委员会
三、业主委员会
（一）业主委员会的性质
第二章 物业管理的机构设置
目录
1
物业服务企业
2
业主委员会
3 物业服务企业与相关机构的关系
4
案例分析
第一节 物业服务企业
一、物业服务企业的性质
– 物业服务企业通常称为物业管理公司，是依 法定程序设立，从事物业管理活动，独立核 算、自主经营、自负盈亏、具有独立的企业 法人地位的经济组织。
物权法与物业管理条例中的共有物产权分配
引言在中国的现实生活中，共有物产权分配是一个常见的问题。
根据《物权法》和《物业管理条例》，共有物产权应当平等、公平地分配给各共有人。
本文将对物权法和物业管理条例中的共有物产权分配进行探讨，并阐述相关的基本原则和具体步骤。
一、共有物产权的概念和基本原则1.1 共有物产权的概念共有物产权是指多个自然人或法人共同拥有的物权。
根据法律规定，共有物产权分为按份共有和共同共有两种形式。
按份共有是指各共有人分别享有物权，其权益按份度量。
共同共有则是指各共有人对物权享有共同主体地位，共同享有同一物权。
1.2 共有物产权分配的基本原则1）平等公平原则：各共有人在共有物产权分配中应该受到平等和公平对待，不得歧视或偏袒任何一方；2）协议自治原则：共有人可以通过协商或达成协议来分配共有物产权，法律承认各共有人的合法协议；3）尊重共有人意愿原则：在没有协议的情况下，根据各共有人的意愿、利益均衡原则，进行分配；4）保护基本生活需要原则：在共有物产权分配中，应考虑各共有人的基本生活需要，合理分配物权；5）依法维护公共利益原则：共有物产权分配应维护社会公共利益和经济效益，使资源得到合理利用和保护。
二、共有物产权分配的具体步骤2.1 协商达成协议各共有人在共有物产权分配前可以进行协商，通过协商形成共识，并在合法的协议文件中明确各自的权益和义务。
协议的内容包括物权的分配比例、权益行使方式、管理方法等。
2.2 确定权益比例如果各共有人没有达成协议或无法达成一致意见，可以根据各自的利益、实际出资比例、实际使用情况等因素，综合考虑进行权益比例的分配。
这样的分配方式尊重各共有人的权益，保证分配的公平性。
2.3 财产评估和物品分割在共有物产权分配过程中，可以对共有物进行评估，确定其价值。
然后根据物权分配比例将物品进行分割，以保证各共有人按照他们的权益份额享有物权。
2.4 公证或登记在完成物产权分配后，为了保障各共有人的权益，可以进行公证或登记。
物业管理理论与实务
物业管理理论与实务物业管理理论与实务：效率与服务并重近年来，随着城市化的快速发展，物业管理行业也得到了极大的发展。
物业管理既是充分发挥市场机制的产物，也是现代化城市管理的重要组成部分。
本文将从理论与实务两个方面探讨物业管理的发展与应用。
一、理论方面物业管理理论是指对物业管理活动进行科学归纳总结，形成一定原理和方法的概括性理论体系。
物业管理理论的核心是实现高效率和优质服务。
在这个理论体系中，包括了以下几个方面的内容。
1. 生命周期理论：物业管理的首要任务是延长和提升物业的生命周期。
这包括从规划、建设、运营到维护全过程的管理。
通过科学的规划和良好的维护，可以延长物业的使用寿命，并有效地降低运营成本。
2. 经济性理论：物业管理的目标是在保证服务质量的前提下，最大限度地提高经济效益。
在物业管理中要根据市场需求，合理确定物业管理费用，并通过科学的成本控制和节能环保措施，降低物业的运营成本。
3. 人性化理论：物业管理必须满足业主和居民的需求，提供舒适、便利的居住环境。
物业管理的核心是服务，要根据居民的需求，提供个性化的服务，提高用户满意度。
二、实务方面物业管理实务是物业管理理论在实践中的应用，主要包括物业规划、设备管理、安全管理、环境管理、绿化管理等。
1. 物业规划：物业规划是在项目初期进行的，要根据项目定位和市场需求，确定合理的规划方案。
物业规划包括项目功能定位、楼盘设计、公共设施规划等，要以满足业主和居民的需求为出发点，注重物业的可持续发展。
2. 设备管理：设备管理是物业管理的重要内容，涉及到对建筑物的各类设备和设施进行维修、保养和更新等工作。
合理的设备管理可以确保建筑物的正常运行和设备的有效利用，降低修缮成本，提高物业价值。
3. 安全管理：安全管理是物业管理的基本要求，包括人身安全和财产安全两个方面。
物业管理要加强对小区内部安防设施的建设和维护，同时与公安部门建立良好的合作机制，保障住户的人身和财产安全。
第三章 现代建筑物区分所有权制度 《物业管理理论与实务》PPT课件
关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫 生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、 舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳 为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁 维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿 化管理。
（二）人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所 有权人的群居生活关系所产生的社区管理， 主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、 对建筑物不当使用行为的管理以及对生活 妨害行为的管理。
2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同 时，也应承担以下义务：
1）执行区分所有权人管理团体所作出的决 议的义务；
2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。
第三节 区分所有建筑物的管理制度
随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化 高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人 口密度增高，随之带来的是人际关系的复杂化， 其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。 如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有 权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区 分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精 神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。
2、基地。基地包括四类： 1）立体重叠上去的专有部分下的基地； 2）共用部分的基地； 3）建筑物至市政道路的基地； 4）其他基地。
3、附属设施。附属于建筑物的一切设施， 如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属 专有部分建筑物的附属物，如供电系统、 供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报 警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的 水槽等共用部分。
我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可 界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有 的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用 部分。
（三）共有所有权的形态
1、总有。总有作为“共有”的一种形态， 是指建筑物各区分所有权人以构成员身份， 对其共同财产，享有占有、使用、收益权， 而处分权、管理权则完全归属区分所有权 人全体。
物业管理理论与实务PPT课件
01 物业管理概述
定义与特点
定义
物业管理是指物业服务企业接受业主委托，按照国家法律法规和合同约定，对 物业共有部分进行专业化维护、修缮、管理以及提供相关服务，保障物业的完 好和正常使用，维护业主合法权益的活动。
物业服务质量控制
质量标准
制定物业服务质量标准，包括服务效果、客户满意度等方面的要求，作为服务质 量的衡量依据。
质量控制
建立物业服务质量控制系统，通过定期检查、客户反馈等方式对服务质量进行监 控和改进，确保服务质量的持续提升。
04 物业管理法律法规
物业管理法律法规概述
物业管理法律法规的概念
01
物业管理法律法规是指规范物业管理活动的一系列法律、法规
和规章。
物业管理法律法规的制定与实施
02
物业管理法律法规由国家立法机关制定，具有法律效力，并由
相关政府部门负责实施和监督。
物业管理法律法规的意义
03
物业管理法律法规旨在规范物业管理行为，保障业主和物业使
用人的合法权益，维护物业的合理使用和安全。
物业管理法律法规的主要内容
物业服务企业的资质与职责
规定物业服务企业应具备相应的资质，并明 确其职责和服务范围。
物业管理法律法规的监督
通过多种渠道对物业管理法律法规的执行情况进 行监督，包括业主、媒体和社会组织的监督等。
3
物业管理法律法规的完善与发展
随着社会经济的发展和物业管理实践的深入，物 业管理法律法规需要不断完善和发展。
05 物业管理案例分析
物业管理案例分析 物业服务纠纷案例分析
• 物业服务纠纷案例概述：物业服务纠纷是指物业服务企业与业 主之间因服务质量、费用收缴、设施维护等方面产生的纠纷。
物业管理理论与实务教案
物业管理理论与实务教案一、课程简介本课程旨在帮助学生了解物业管理的基本理论、方法及其在实际中的应用。
通过本课程的学习，学生将掌握物业管理的概念、特点、原则，熟悉物业管理的各项工作内容，并能运用物业管理的基本方法解决实际问题。
二、教学目标1. 了解物业管理的定义、特点和原则。
2. 掌握物业管理的各项工作内容。
3. 熟悉物业管理的方法和技巧。
4. 能够运用物业管理知识解决实际问题。
三、教学内容第一节物业管理的概念与特点1. 物业管理的定义2. 物业管理的特点3. 物业管理的原则第二节物业管理的各项工作内容1. 物业设施管理2. 物业管理服务3. 物业财务管理4. 物业合同管理5. 物业风险管理四、教学方法1. 讲授：讲解物业管理的概念、特点、原则和工作内容。
2. 案例分析：分析物业管理实际案例，引导学生运用理论知识解决实际问题。
3. 小组讨论：分组讨论物业管理的工作方法和技巧。
五、教学评估1. 课堂参与度：评估学生参与课堂讨论的积极程度。
2. 案例分析报告：评估学生分析物业管理案例的能力。
3. 期末考试：测试学生对物业管理理论知识的掌握程度。
六、物业管理的方法与技巧第一节物业管理的基本方法1. 规划管理方法2. 运营管理方法3. 人力资源管理方法第二节物业管理的工作技巧1. 沟通协调技巧2. 合同管理技巧3. 风险控制技巧七、物业管理案例分析第一节物业管理案例解析1. 案例选取与分析方法2. 案例一：住宅小区物业管理3. 案例二：商业综合体物业管理第二节学生案例分析实践1. 分组分析案例2. 汇报案例分析结果3. 讨论案例中的问题与解决办法八、物业设施管理第一节物业设施管理概述1. 设施管理的定义与重要性2. 设施管理的主要内容3. 设施管理的流程与方法第二节设施管理的具体实践1. 设施规划与设计2. 设施运行与维护3. 设施更新与改造九、物业管理服务第一节物业管理服务的内容与标准1. 物业服务的定义与分类2. 物业服务的标准与要求3. 物业服务的评价与改进第二节物业管理服务的提供1. 物业管理服务的需求分析2. 物业管理服务的计划与组织3. 物业管理服务的实施与监督十、物业财务管理第一节物业财务管理的概述1. 财务管理在物业管理中的作用2. 物业财务管理的任务与内容3. 物业财务管理的工具与方法第二节物业财务管理的具体实践1. 物业预算管理2. 物业成本管理3. 物业资金筹集与管理十一、物业合同管理第一节物业合同概述1. 物业合同的定义与类型2. 物业合同的内容与结构3. 物业合同的法律效力第二节物业合同的签订与管理1. 物业合同的签订流程2. 物业合同的履行与管理3. 物业合同的变更与解除十二、物业风险管理第一节物业风险识别与评估1. 物业风险的定义与分类2. 物业风险识别的方法与技巧3. 物业风险评估的原则与流程第二节物业风险防范与应对1. 物业风险防范的措施与策略2. 物业风险应对的方法与技巧3. 物业风险管理的实践案例十三、物业管理法规与政策第一节物业管理相关法律法规1. 物业管理法律法规的体系结构2. 主要物业管理法律法规的内容与要求3. 物业管理法律法规的适用与执行第二节物业管理政策与标准1. 物业管理政策的制定与实施2. 物业管理标准的内容与要求3. 物业管理政策与标准的实际应用十四、物业管理的发展趋势第一节物业管理行业的现状与挑战1. 物业管理行业的发展历程与现状2. 物业管理行业面临的挑战与问题3. 物业管理行业的发展机遇第二节物业管理的发展趋势与创新1. 物业管理技术的创新与应用2. 物业管理模式的改革与创新3. 物业管理行业的未来发展趋势十五、课程总结与展望第一节课程学习总结1. 物业管理理论与实务的主要内容与特点2. 学生在本课程学习中的收获与反思3. 物业管理理论与实务在实际中的应用与实践第二节物业管理的发展展望1. 物业管理行业的发展前景与趋势2. 学生在未来物业管理行业中的发展机遇与挑战3. 学生如何为物业管理行业的发展做出贡献重点和难点解析本文档为“物业管理理论与实务教案”，共包含十五个章节。
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2.共有所有权的范围 区分所有建筑物除专有部分之外，由区分所有权人全
体共有或部分共有属于共有所有权的范围，一般包括法定 共用部分和约定共用部分。
法定共用部分是指构造上，利用上没有独立性的建筑 物及附属设施。
约定共有部分是指构造上、利用上虽然有独立性，但 依区分所有权人之间的自愿约定成为其共用部分。
1.成员权的概念 成员权也称构成员权，是指建筑物区分所有权
人基于在一栋区分所有建筑物的构成、权利归属 及使用上不可分离的共同关系产生的，作为建筑 物团体组织的一个成员而享有的权利和承担的义 务。具有以下特征：
成员权是基于区分所有权人之间的共同关系而 产生的权利权的范围
成员权的范围应该是，凡是参与建筑物区 分所有权的全体区分所有权人，自然就成为该 共同关系的管理团体的成员之一，而享有权利 和承担义务，取得了成员权的资格。成员权是 以区分所有建筑物的存在为前提的，当区分所 有建筑物本体灭失或区分所有建筑物损毁非常 严重，不能或不愿修复时，成员权也就不存在 了。
（三）成员权
3.成员权的内容 所享有的权利： 参与管理权 选举权 选聘权 监督权 请求权 应承担的义务 ： 执行业主大会所作出的决议的义务 遵守管理规约的义务 接受、配合管理者的义务 支付服务费用的义务 履行法律法规规定的其他义务
三、建筑物区分所有权的行使原则和管理问题
（一）建筑物区分所有权行使的原则 合理原则 整体利益优先原则 多数原则 约定原则
（二）建筑物区分所有权的管理问题
1、管理权的委托 2、管理内容 3、管理团体 4、管理规约
（二）共有所有权
3.共有所有权的内容 共有所有权人所享受的权利： 对共用部分的持分占有权 共有部分的使用权 共用部分的收益权 共有部分的处分权 要求赔偿权 共有所有权人所承担的义务 ： 按本来用途使用共用部分的义务 不得侵占共用部分的义务 有承担共用部分费用的义务
（三）成员权