商业银行发展个人住房贷款业务的风险防范对策
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范作为金融机构，商业银行在经济社会发展过程中扮演着重要的角色。
个人住房贷款是商业银行的主要业务之一，它有利于促进住房消费、支持房地产市场的发展，同时也对商业银行的风险管理提出了挑战。
在我国，个人住房贷款已经成为商业银行的核心业务之一，但与此个人住房贷款风险也日益凸显。
加强对个人住房贷款风险的认识，完善防范机制，对商业银行具有重要的意义。
1. 信用风险。
个人住房贷款涉及的金额大、期限长，因此借款人的信用状况直接关系到银行的资产安全。
在我国，个人住房贷款往往是家庭借款的一种主要形式，因此在贷款人的还款意愿和还款能力上存在较大的不确定性，可能出现违约、拖欠等情况，这就增加了银行的信用风险。
2. 利率风险。
由于个人住房贷款一般属于长期贷款，因此贷款利率的波动对银行的资产负债表会产生较大的影响。
如果银行未能妥善控制利率风险，就可能导致负债端成本上升，而资产端收益下降，从而影响银行的盈利能力。
3. 流动性风险。
个人住房贷款具有长期性和不确定性，如果银行未能良好进行资产与负债的匹配，可能面临流动性短缺的风险，导致资金链断裂，甚至出现违约。
4.操作风险。
在个人住房贷款的操作过程中，存在着资金误用、操作不当等操作风险，这可能会导致银行的资产损失。
二、防范个人住房贷款风险的策略与措施针对我国商业银行个人住房贷款风险的现状，应当采取以下策略与措施，加强风险防范：1.建立健全的风险管理体系。
商业银行应当结合自身的实际情况，建立健全的个人住房贷款风险管理体系，包括信用审查、风险定价、资产负债管理等方面，确保能够及时有效地识别、测量、监控和控制风险。
2.加强内部控制。
商业银行应当加强内部控制制度的建设，进一步规范业务操作流程，防范潜在的操作风险，确保贷款业务的合规性和合法性。
3.加强风险定价。
商业银行在开展个人住房贷款业务时，应当对借款人的信用情况进行严格的审查，对信用较差的借款人给予高利率，以更好地覆盖信用风险。
我国商业银行个人住房贷款风险防范
我国商业银行个人住房贷款风险防范随着社会经济的快速发展，人们对个人住房贷款的需求也日益增加。
作为我国金融体系中的重要一环，商业银行承担着大量的个人住房贷款业务，但同时也面临着诸多风险挑战。
为了有效防范个人住房贷款风险，商业银行需要采取一系列措施，确保贷款业务的安全可靠性。
一、严格审查贷款申请人的资质商业银行在执行个人住房贷款业务时，首先需要对贷款申请人进行严格的资质审查。
这包括对贷款申请人的收入情况、信用记录、资产状况等进行全方位的评估，确保贷款申请人有稳定的收入来源和良好的信用记录，有能力按时偿还贷款本息。
商业银行还应该依据房贷政策要求，对房屋抵押价值、产权合法性等进行审查，尽可能减少贷款风险。
二、合理设定贷款利率和期限商业银行在向个人提供住房贷款时，需要根据贷款申请人的资质情况、房屋抵押价值等因素，合理设定贷款利率和期限。
过高的利率和过短的期限容易导致贷款申请人难以按时还款，增加银行的风险。
商业银行应该根据整体经济环境和贷款市场情况，科学制定贷款利率和期限，确保贷款业务的可持续性和稳健性。
三、建立健全的风险管理体系商业银行需要建立健全的风险管理体系，包括完善的信用评估机制、风险预警系统、贷后管理制度等。
这可以帮助商业银行及时发现和应对潜在的贷款风险，防止不良贷款的发生。
商业银行还需要建立完善的风险防范与处置机制，对出现的不良贷款进行及时处置，最大限度地减少损失。
商业银行还应该加强对员工的培训和教育，提高风险意识和应对能力，确保贷款业务的安全性和稳定性。
四、加强监管和合规管理商业银行在开展个人住房贷款业务时，需要严格遵守相关法律法规和监管规定，合规经营。
政府部门应该加强对商业银行的监管力度，及时发现和解决存在的问题，防范金融风险。
商业银行在贷款业务中应该做好信息披露工作，向贷款申请人全面、透明地介绍贷款产品的特点、利率、费用等，提高贷款申请人的风险意识，让其充分了解贷款产品的特点和风险，减少不必要的纠纷和损失。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。
个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。
本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。
商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。
2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。
由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。
3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。
一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。
4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。
商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。
二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。
2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。
商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。
3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。
加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。
4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。
商业银行个人住房贷款的风险与防范措施
商业银行个人住房贷款的风险与防范措施随着房价的上涨，许多人选择通过商业银行贷款来购买房屋。
然而，个人住房贷款也有一定的风险，商业银行需要采取一些措施来减少这些风险，保护银行和贷款人的利益。
一、风险1. 信用风险个人住房贷款就是信用贷款，银行需要对借款人的信用记录进行评估。
如果借款人的信用记录不好，银行可能会拒绝贷款。
即使借款人能够获得贷款，还款能力也存在风险。
2. 利率风险商业银行所提供的个人住房贷款的利率通常会随着市场利率的变化而变化。
如果市场利率上涨，贷款人的还款压力也会随之增加。
3. 房价风险个人住房贷款的本质是购买房屋，因此房价风险是一个不可忽视的因素。
如果房价下跌，银行的贷款余额将超过房屋价值，贷款人难以偿还债务，银行会面临损失。
二、该如何防范风险1. 信用评估首先，银行应该严格审查借款人的信用记录和资产负债状况，确保借款人有足够的还款能力和还款意愿。
银行可以通过查询征信中心的记录来评估借款人的信用状况，同时还可以要求借款人提供财务资料，例如工作收入、财产状况和家庭支出等信息，以增加信用风险评估的准确性。
2. 利率协议要减少利率风险，银行可以与借款人签订利率协议。
虽然这种协议对银行也会产生一定的风险，但它可以为借款人提供更稳定的利率环境，使借款人能够更好地计划他们的财务状况。
利率协议可以限制利率上涨的程度，并防止借款人因利率变化而面临的额外压力。
3. 贷款抵押个人住房贷款通常需要提供抵押品，因此，银行应该对抵押资产进行充分的评估。
对于购买价格较高的房屋，银行更应该谨慎地评估抵押资产的价值。
如果银行的贷款余额超过了抵押物的价值，银行会面临财务损失。
4. 风险管理银行需要建立专门的风险管理机构，负责监测贷款组合并根据情况采取相应的应对措施，例如减少风险资产占比、提高资本充足率等措施。
总之，个人住房贷款是一个复杂的金融活动，银行需要通过各种手段降低风险。
同时，借款人也应该认真考虑自己的还款能力，并制定切实可行的还款计划，以免贷款成为一种负担。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范1. 引言1.1 研究背景个人住房贷款是商业银行的主要业务之一，具有较高的金融风险。
随着我国住房市场的发展和人们对住房需求的增加，个人住房贷款业务规模不断扩大，但同时也带来了一系列风险挑战。
在金融风险不断加剧的背景下，商业银行个人住房贷款的风险管理和防范显得尤为重要。
当前，我国个人住房贷款市场存在着诸多风险，包括信用风险、利率风险、市场风险、操作风险等。
信用风险是商业银行个人住房贷款风险管理中最为重要的一个方面，各种因素导致的违约风险、逾期风险等都可能给银行带来重大损失。
如何科学有效地进行风险管理和防范，成为商业银行个人住房贷款业务发展的关键。
通过对商业银行个人住房贷款风险与防范的研究，可以为银行业提供科学的风险管理策略和措施，进一步提升金融机构的风险管理水平，确保金融市场的稳定健康发展。
深入研究商业银行个人住房贷款风险与防范问题具有重要的理论和实践意义。
1.2 目的和意义商业银行个人住房贷款风险与防范的重要性不言而喻，其目的和意义主要体现在以下几个方面：防范个人住房贷款风险是为了保障商业银行的良好运营和发展。
个人住房贷款是商业银行重要的业务之一，但其中存在着一定的风险，如果不加以有效防范，将对银行的财务状况和声誉造成严重影响。
通过有效的风险防范措施，可以降低银行的不良贷款率，保障银行的稳健经营。
防范个人住房贷款风险是为了保护客户的利益和社会的稳定。
个人住房贷款是普通百姓购房的主要途径，如果出现大规模的贷款违约或者房地产市场泡沫破裂，将对广大客户和整个社会经济造成严重影响。
商业银行需要加强风险防范，确保客户的财产安全和社会的稳定。
防范个人住房贷款风险具有重要的经济和社会意义，对于商业银行、客户和整个社会都具有重要意义。
只有通过科学有效的风险防范措施，才能实现个人住房贷款业务的持续稳健发展。
2. 正文2.1 个人住房贷款的概念和特点个人住房贷款是指商业银行向个人提供用于购买住房或改善住房条件的贷款。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范随着我国经济的不断发展，房地产市场也日益繁荣，个人住房贷款成为了许多家庭置业的首选。
商业银行作为房地产贷款的主要提供方，承担着巨大的风险。
个人住房贷款风险的防范对于商业银行的稳健经营至关重要。
本文将从我国商业银行个人住房贷款的风险出发，探讨其防范措施。
1.贷款违约风险：个人住房贷款客户可能由于经济原因无法按时偿还贷款，导致贷款违约的风险。
尤其是在经济不景气或者房地产市场出现波动的情况下，这种风险更加突出。
2.房价波动风险：房地产市场存在波动性，房价的上涨或者下跌都会影响到贷款人的还款意愿和能力，从而带来贷款违约风险。
房价的波动也会影响银行的资产负债表，对银行的稳健经营造成不利影响。
3.利率风险：利率的波动会直接影响到贷款人的还款负担，从而影响到贷款违约风险。
银行自身也会面临利率风险，如果贷款利率上涨，而存款利率没有相应上涨，就会造成利差收入的下降，从而影响银行的盈利能力。
4.信用风险：个人住房贷款客户的信用状况直接影响到贷款违约的可能性，如果贷款人信用较差，那么就会增加银行的信用风险。
5.操作风险：银行在放贷过程中可能会出现操作失误或者系统故障，也会对个人住房贷款的风险产生影响。
1.加强风险管理：商业银行应加强对个人住房贷款风险的管理，建立完善的贷款审批流程和风险评估体系。
通过客户的信用调查、还款能力评估等手段，及时发现潜在的风险。
2.加强信息披露：商业银行应当加强对贷款产品的信息披露工作，让贷款人充分了解贷款产品的特点和风险，确保贷款人选择贷款产品的时候能够做出理性的决策。
3.加强风险控制：商业银行应当采取有效的风险控制措施，包括设置合理的贷款利率、抵押物评估和风险分散等措施，降低贷款风险。
4.加强监管与自律：监管部门应当加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，确保商业银行依法经营，规范贷款业务的开展。
商业银行也应当加强自律，做好内部控制，防范风险。
5.加强风险教育：商业银行应当加强对客户的风险教育，帮助客户了解个人住房贷款的风险，提高还款意识，避免不必要的风险。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议【摘要】我国商业银行开展个人住房贷款业务存在着诸多风险问题，主要包括信贷风险、市场风险和流动性风险。
本文通过对这些风险问题进行分析，并提出了相应的对策建议，包括加强风险管理、提高风险意识、建立科学的风险评估机制等。
在总结了研究成果并展望未来的发展趋势，同时建议商业银行应继续加强对个人住房贷款业务的监管和管理，以降低风险并确保金融市场的稳定。
本研究旨在为商业银行个人住房贷款业务的风险管理提供参考，并促进金融行业的健康发展。
【关键词】商业银行、个人住房贷款、风险问题、对策建议、信贷风险、市场风险、流动性风险、总结、展望、建议1. 引言1.1 背景介绍随着我国房地产市场的快速发展和个人住房需求的不断增长，商业银行个人住房贷款业务已成为银行业务的重要组成部分。
个人住房贷款作为商业银行的主要信贷业务之一，对于促进房地产市场稳定发展和个人住房消费具有重要意义。
随之而来的是一系列的风险问题，如信贷风险、市场风险和流动性风险等，这些风险问题对商业银行的经营稳健和金融风险管理带来挑战。
在这样的背景下，对商业银行个人住房贷款的风险问题进行深入分析和研究，提出有效的对策和建议，对于确保商业银行的资产质量、提升风险管理水平、促进金融市场稳定具有重要意义。
本文旨在从商业银行的角度出发，对个人住房贷款存在的风险问题进行分析，探讨相应的对策建议，以期为相关部门和银行制定有效的风险管理措施提供参考。
1.2 研究意义个人住房贷款在我国已经成为一种常见的金融服务，对于满足人们的购房需求和促进房地产市场发展起到了至关重要的作用。
随着金融市场的不断发展和变化，商业银行个人住房贷款存在着一定的风险问题。
研究这些问题的意义主要有以下几点：个人住房贷款是我国金融市场的重要组成部分，其风险直接关系到金融体系的稳定与健康发展。
通过研究个人住房贷款存在的风险问题，可以帮助商业银行更好地认识和监控贷款风险，有效预防和应对潜在的风险事件，提高金融市场的整体风险防范能力。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的快速发展和城市化进程加快，人们对于个人住房贷款的需求也日益增加。
商业银行作为房地产金融市场的主要参与者，承担着向个人提供住房贷款的重要责任。
随着个人住房贷款规模的扩大，相关风险也逐渐显现出来。
本文将就商业银行个人住房贷款的风险与防范进行探讨。
1. 信用风险个人住房贷款的发放是建立在借款人的信用基础上的，如果借款人信用不佳或者存在恶意逃废债行为，就会导致商业银行面临较大的信用风险。
尤其是在房地产市场波动较大的情况下，信用风险容易暴露。
2. 利率风险商业银行个人住房贷款的利率通常是浮动利率，受到市场利率波动的影响。
如果市场利率大幅波动，就会导致贷款利率上升，从而增加借款人的偿还压力，提高贷款违约风险。
3. 流动性风险商业银行个人住房贷款的发放存在一定的流动性风险。
一旦遇到大规模的资金流出，商业银行就可能无法满足借款人的提前还款需求，导致资金链断裂。
4. 监管风险随着监管政策的不断变化和加强，商业银行个人住房贷款的监管风险也在逐渐加大。
一些新的监管政策可能会对商业银行个人住房贷款的发放和管理产生不利影响，增加银行的风险成本。
5. 宏观经济风险宏观经济风险是指来自宏观经济环境变化的风险，包括通货膨胀、经济周期等因素的影响。
当经济下行期，房价下跌，就会增加商业银行个人住房贷款的风险。
1. 加强信用审查商业银行在发放个人住房贷款之前，应加强对借款人的信用审查，充分了解其还款能力和还款意愿。
建立完善的风险评估模型，对借款人的信用状况进行科学评估，降低信用风险。
2. 控制风险暴露商业银行在发放个人住房贷款时，应根据房地产市场和宏观经济形势合理控制贷款规模和比例，避免集中暴露于高风险地区和高风险客户群体。
3. 建立风险分担机制商业银行可以通过与其他金融机构或保险公司进行合作，建立风险分担机制，分散个人住房贷款的风险。
这样可以有效降低单一银行的风险承担压力。
4. 制定科学的利率策略商业银行应根据市场情况和风险状况制定科学的利率策略，平衡资金成本和风险收益，减少利率风险对个人住房贷款的影响。
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商业银行发展个人住房贷款业务的风险防范对策作者：姚斌秦波来源：《经济师》2009年第07期摘要:文章对商业银行个人住房贷款业务风险成因进行了分析,提出了相应的防范对策。
关键词:商业银行住房贷款风险防范对策中图分类号:F830.589 文献标识码:A文章编号:1004-4914(2009)07-249-0220世纪90年代以来,个人住房贷款业务(以下简称:”个贷业务”)由于其成长性和厚利性的特点,成为国内各家商业银行争相拓展的业务品种,作为其优化信贷结构,提高信贷资产质量,改善经营效益的支柱业务。
但是,随着个贷业务贷款规模的急剧膨胀,所积累的风险也逐渐暴露。
比如,个贷业务还款期限长,而个人收入的变动、银行风险控制措施的不力、政策变动的冲击以及法律制度的不健全等因素,都会给银行个贷业务带来潜在的风险。
因此,加强个贷风险管理,提高个贷风险防范能力,俨然成了商业银行日常经营管理所面临的急切话题。
在此,笔者结合多年工作实践对个贷业务潜在风险尤其是假个贷业务(以下简称”假个贷”)做简要分析,并谈谈防范个贷风险的粗浅看法。
一、个贷业务风险的成因分析1.商业银行之间无序竞争。
由于个人类贷款期限长,风险低,商业银行竞争激烈,为争夺客户,纷纷以优惠措施和快捷服务吸引客户,放松了对借款申请人申请资料真实性全面审查,尤其基层单位为扩大信贷规模,追求业务发展,风险防范意识淡薄,在客观上造成大量“假个贷”发生。
收入证明的随意性风险。
借款人有稳定的收入来源,是银行发放个贷最基本的前提条件。
多数银行在发放个贷时要求借款人必须提供收入证明,以借款人提供的收入证明作为发放贷款的主要依据。
收入证明一般由单位开出,目的是确保贷款本息偿还的安全性。
但事实上,有些单位给员工出具的收入证明,有很大的随意性。
如购买经济适用房时,购房者开低收入证明;购买较贵的商品房时,他们又可以开出高收入证明。
为了高开收入证明,本来是普通员工,摇身一变成为业务主管;而且一些单位出具的收入证明,已经明显偏离了行业的收入标准。
目前银行还没有可行的办法来准确掌握购房者的收入。
从某种程度上说,银行要求提供收入证明,形式大于内容,因为目前单位并不需要为员工收入证明的真实情况承担法律责任。
银行对个人收入证明的把关,也不太严格。
在银行的个人贷款业务竞争激烈和人力有限情况下,还很难做到对每个贷款人的还款能力逐一进行审查。
这直接导致借款人不能按期偿还银行贷款,从而造成贷款逾期。
2.当地政府的房管部门管理不规范,产生一房多卖或重复抵押现象,使开发商实施“假个贷”有了可乘之机。
更有甚者,有的开发商实施“假个贷”骗取银行资金后,将抵押房屋继续出售,以各种理由搪塞、欺骗真实购买人不办产权。
有的房地产评估机构,受多方利益驱动对抵押物高估,主要体现在个人再交易住房贷款.买房人为套取更多的银行贷款,串通评估师评高抵押物价值。
某些评估机构为了不失去客户,便迎合了客户不合理要求,根据贷款需求额和银行抵押率的要求随意提高评估价值。
目前银行也倚重评估机构的估价结果作为贷款数额的衡量指标,形成了银行贷款抵押物的价值高估风险。
3.开发商经营不善转嫁风险。
开发商项目定位失误,造成商品房销售不畅。
开发商利用各种手段实施“假个贷”,大量套取银行信贷资金,将按揭房屋抵押给银行,将其风险转嫁给银行。
4.开发商恶意骗贷。
房地产业是一个需要大量资金投入且生产周期较长的行业,利润率居高不下。
开发项目前期投入资金较大,自有资金不足的开发商为使项目运作成功,采取申请流动资金贷款、拖欠工程款和材料款或预售期房等方式筹集资金。
由于开发商资信差,很难获得银行信贷支持,当项目资金出现缺口时,开发商便利用“假个贷”来骗取银行贷款。
5.经办行风险防范意识差,对“假个贷”危害认识不足。
认为有住房抵押,风险小,不能及时发现异常情况。
部分经办人员对“假个贷”认识不足,甚至寄希望于开发商经营情况好转,而使可防范的“假个贷”大量产生。
借款人客户基本信息不真实,征信记录不完整,形成信用风险和欺诈风险。
房金客户经理在贷前调查时,只对客户必须提供的贷款申请资料的真伪性进行核实,对其他项如”“供养人口”、“技术职称、”“家庭总资产”“现居住地址”“电话号码”等,并未做详细调查,面谈记录失真,使客户提供的资料有时会有一些信息自相矛盾,造成错误信息和虚假信息,给日后追讨拖欠贷款带来麻烦。
基层行对借款人调查不全面。
由于借款人为数众多,加之业务开办之初,业务管理尚不规范,面对竞争,银行信贷人员放松了对借款人的调查,过分信赖开发商,忽略了对借款人真实借款意愿的核实;也没有认真核实借款人的真实身份、工作单位、收入情况、联系方式,造成了大量“假个贷”的产生。
6.贷后管理不到位。
经办行对提供个人住房贷款项目的工程进度、销售情况、资金使用情况缺乏监控,对开发商经营活动不了解,以致出现大量集中拖欠形成不良后,才发现是“假个贷”。
而主管行监督检查不力,也未能把好风险防范的最后一关。
7.金融危机以及宏观调控政策风险。
随着金融危机的不断延伸,国家出台了一系列房地产调控政策,连续降低贷款基准利率和调低房贷利率优惠,由于门槛的降低必然会使银行接受更多高风险低收入客户。
伴随银行新增客户中该类客户的增多,未来银行面临的房价、利率与经济波动造成的客户违约风险将会不断增大。
银行面临着经济形势下滑和房价下跌造成的更大风险,将可能使商业银行个人贷款业务面临风险加重的局面。
8.不排除个别信贷人员存在道德风险。
大量“假个贷”的出现,在业务开办之初,资信较差的房地产开发商,很难得到银行流动资金贷款,个别信贷人员与开发商内外勾结,共同骗取银行资金。
二、个贷业务中存在不良贷款的清收对策面对大量的存量”假个贷”,要采取一户一策,一户多策的方针,千方百计压缩不良贷款,实现不良贷款的双降。
1.对正常还款“假个贷”余额较小的开发商(项目经理,下同)加强催收,短期内处置完毕。
鉴于部分实际用款人,正常还款,从未拖欠,且数额不大,敦促开发商制定切实可行的还款计划,要求其短期(三个月)内偿还完毕,否则将采取其他措施。
2.对符合条件的,办理转按揭手续。
有些房产项目自身质量较好,开发商因自有资金不足而在该项目上实施“假个贷”。
对这种情况可以通过转按揭方式进行处置,变“假个贷”为真实的个人住房贷款,还其真实面目。
这种处置方式法律保障力很大,可能使银行权益得到最好保护。
同时对有些抵押被悬空,即房产抵押预登记后出售,已办理产权证的,开发商配合,可采取充实抵押物形式,减小风险,如出现逾期,采取法律手段直接拍卖抵押物,补偿贷款。
3.通过与开发商协商,将“假个贷”还原为公司类贷款。
对开发商经营情况良好但目前无法承担回购义务并一次性还款的,经对其资信进行审查,确认其具有还款能力的,可能积极与之协商将“假个贷”还原为公司类贷款,还贷款本来面目;若抵押物不足应要求开发商提供新的担保。
借款合同要严格按上级行还原要求签订,确保开发商不履行合同时,对足值抵押物进行处置。
这种方法也适用于开发项目变更设计,银行抵押预登记的房产已名存实亡的“假个贷”项目;开发商若积极配合,坚持“风险敞口不扩大”原则,要求其提供足值抵押物,将其还原为公司类贷款。
4.对于开发商经营状况不佳,应及时提起诉讼,处置抵押物。
实施“假个贷”的开发商,大多经营不善。
为防止其他债务人通过诉讼方式要求法院查封开发商资产,银行应及时向法院提起诉讼,争取最先保全资产,同时应当密切监控其资产分布情况和开发商高层管理人员去向,严防其转移财产或携款潜逃。
5.对涉嫌犯罪的,应当向司法机关举报,通过追究开发商刑事责任的方式寻求积极的解决方案。
主要是通过省行与省公安厅联合成立的“打击办”加大催讨力度,促使开发商还款。
6.对贷款抵押物处置完毕,开发商已难以为继,无财产继续追索,符合核销条件的“假个贷”,收集材料实施核销。
在处置“假个贷”时,也要注意以下几点问题:(1)抵押物处置问题。
通过诉讼方式取得抵押物处置权利时,经常会遇到抵押物不足值及最高人民法院《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等司法解释,给抵押物造成削弱的问题。
为防止该问题,银行应当委托信誉好的评估机构,对抵押物做出较为准确的评估,严防开发商与评估机构相互串通,虚估房屋价值,争取最大限度保全资产。
(2)追究开发商刑事责任遇到的问题。
一是证明开发商犯罪比较困难。
二是一旦司法介入,调查时间较长,短期内无法处置。
因为出现“假个贷”后,主张以诈骗罪追究开发商刑事责任,而贷款诈骗罪是以非法占有为目的,骗取银行贷款,且数额较大,而实际操作中对开发商的故意犯罪证明难度大。
(3)对借款人在合同上真实签字的,则借款合同有效,借款人应承担还款责任。
实践中,因借款时间长,银行经办人员轮换等原因,判断借款人签字真实性难度较大。
但这个环节对确定贷款回收措施和方向至关重要。
只有认定签字真实,才能掌握处置贷款的主动性,否则极易遗漏还款责任人。
从法律角度讲,如果签字真实,借款人有足够偿还能力,而开发商(实际用款人)没有偿债能力,选择真实借款人为偿债主体,可能比还原真实状态更加明智,也更有利于保护债权。
(4)骗取他人身份证、借款人签名伪造的“假个贷”,应采取以下措施。
一是要求开发商出具还款计划或共同还款承诺书。
但实践中真实用款人只履行还款义务却拒绝出具还款承诺,这实际上导致贷款处于悬空状态。
开发商如不出具承诺,要坚决按《刑法修正案(六)》规定,追究骗贷者刑事责任。
二是如果抵押办理有效,无论借款合同是否有效,可以直接起诉,保全抵押资产,只要法院确认抵押有效,则可对抵押房产主张优先受偿权;如主合同被确认无效,但按照《担保法》第5条第1款和《中国建设银行个人住房借款抵押合同》第五条约定,即“本合同的效力独立于主合同,主合同无效并不影响本合同的效力”。
三是如果抵押合同被法院判定无效,抵押人有过错,应根据其过错承担相应民事责任。
这种责任,银行应在法庭上明确主张,并负举证责任。
具体诉讼中,银行应向法院申请保全抵押资产,为最终追究抵押人赔偿责任做准备。
三、个贷业务的风险防范教训“假个贷”已经严重地影响了商业银行的资产质量,有的分支行个人类贷款不良率高达8%以上,阻碍了正常业务发展。
全力清收“假个贷”迫在眉睫;以史为鉴,举一反三吸取“假个贷”的风险管理教训也同样迫在眉睫:1.大力开展警示教育,提高经办人员防范“假个贷”的风险意识和思想道德水平。
对已发生的“假个贷”情况分析表明,很多经办人员在办理按揭业务初期,就应掌握开发商可能套取贷款的部分信息,但忽视进一步核查工作。
更有甚者协助开发商办理“假个贷”业务,损害银行利益,对这些人应严厉惩处,有的免职,解除劳动合同;有的降职;有的处分;情节较轻的,可罚款或通报批评。