华夏幸福基业股份有限公司2018 年1-3 月经营情况简报
华夏幸福2018年财务分析详细报告-智泽华
华夏幸福2018年财务分析详细报告一、资产结构分析1.资产构成基本情况华夏幸福2018年资产总额为40,971,183.41万元，其中流动资产为36,796,037.22万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的69.17%、12.85%和9.36%。
非流动资产为4,175,146.19万元，主要分布在在建工程和长期投资，分别占企业非流动资产的30.33%、17.11%。
资产构成表2.流动资产构成特点企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的69.17%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。
流动资产构成表3.资产的增减变化2018年总资产为40,971,183.41万元，与2017年的37,586,471.39万元相比有所增长，增长9.01%。
4.资产的增减变化原因以下项目的变动使资产总额增加：存货增加2,472,829.43万元，应收账款增加1,552,734.43万元，在建工程增加839,647.32万元，其他应收款增加246,384.12万元，固定资产增加223,112.57万元，其他非流动资产增加215,152.98万元，预付款项增加158,034.6万元，长期待摊费用增加97,049.05万元，递延所得税资产增加87,763.54万元，其他流动资产增加46,340.12万元，无形资产增加15,005.29万元，共计增加5,954,053.46万元；以下项目的变动使资产总额减少：商誉减少3,964.04万元，应收利息减少24,120.44万元，长期投资减少36,463.5万元，一年内到期的非流动资产减少422,483.34万元，货币资金减少2,082,310.12万元，共计减少2,569,341.44万元。
增加项与减少项相抵，使资产总额增长3,384,712.02万元。
5.资产结构的合理性评价从资产各项目与营业收入的比例关系来看，2018年应收账款所占比例较高。
华夏幸福成都项目情况
华夏幸福成都项目情况：1.仁寿县项目：2015年4月22日公告，公司审议通过关于签订合作开发建设经营四川省眉山市仁寿县约定区域框架协议。
据此，仁寿县将以包括视高镇、兴盛镇、清水镇共约50平方公里的区域的整体开发事项与华夏幸福进行合作。
根据协议，四川仁寿县主要负责视高镇、兴盛镇、清水镇共约50平方公里的区域内的开发建设管理工作、负责协调相关部门进行委托区域内规划建设用地的前期土地征转并形成建设用地，按照双方约定的开发进度提供建设用地并依法进行供地。
华夏幸福作为乙方，将负责投入全部资金全面，协助仁寿县进行委托区域的开发建设及管理工作，包括在委托区域的开发中进行土地整理投资有关工作、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务工作及其他与委托区域开发建设相关的工作。
仁寿县承诺，将委托区域内所新产生的收入的地方留成部分(即扣除上缴中央、四川省级部分后的收入)按照约定比例支付华夏幸福，作为偿还乙方垫付的投资成本及投资回报的资金来源。
同时，仁寿县承诺在华夏幸福及入驻园区企业需要融资时，该县或其职能部门予以全力支持。
华夏幸福称，此次协议的签署，将为公司与仁寿县人民政府的后续具体合作奠定了坚实的基础，也为公司的产业新城业务布局成渝城市群奠定了基石。
2.彭山项目：2016年6月22日，与四川眉山市彭山区人民政府签署《眉山市彭山区产业新城PPP项目合作协议》，先期启动区的合作期限为30年，合作区域占地面积约为93平方公里。
据此，仁寿县将以包括视高镇、兴盛镇、清水镇共约50平方公里的区域的整体开发事项与华夏幸福进行合作。
也就是说，加上本次合作的面积，华夏幸福在成都天府新区“南大门”区域的合作已达143平方公里。
PPP即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间，为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
华夏幸福基业模式简析
华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。
（二）业绩情况2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。
表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。
二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
华夏幸福基业公司介绍
华夏幸福基业，中国领先的产业园区投资运营专家！华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，是专业的产业园区投资运营企业集团，致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。
华夏幸福基业投资运营的产业园区包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区，位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的怀来生态新城等等。
投资运营产业园区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。
华夏幸福基业集聚全球专家团队为每一个区域制定精准的产业发展战略定位，构建产业集群；投资基础设施建设，特别是城市核心区的建设，全方位匹配企业和产业链发展的需求；拥有庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速为园区实现企业招商落地和持续发展。
服务企业生产经营，推动区域经济起飞，是华夏幸福基业的光荣和使命！发展历程【起步】抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。
1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。
1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。
【转型】拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担一个综合性园区的开发、建设与运营。
2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启综合性园区开发与运营事业领域。
2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。
2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。
2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。
【积累】专注园区事业，积淀华夏方法，打造产业新城，以综合性园区建设，促进区域经济快速发展。
2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
2007年5月，大厂鼎鸿投资开发有限公司成立。
2007年10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。
2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。
华夏幸福基业股份有限公司2017 年1-3 月经营情况简报
证券简称：华夏幸福证券代码：600340 编号：临2017-120华夏幸福基业股份有限公司
2017年1-3月经营情况简报
一、产业新城开发建设
备注：由于2016年二季度实施“营改增”，公司将上述园区收入额统计口径调整为含增值税销项税额。
二、城市地产及其他
三、公司整体
备注：签约销售面积指产业园区配套住宅及城市地产销售面积。
公司2017年一季度销售额比上年同期增长93.77%。
公司2017年1-3月房地产开发项目情况如下：
公司2017年1-3月房屋出租情况如下：
注：由于存在各种不确定性，上述经营指标和数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关数据为阶段性数据，仅供参考。
特此公告。
华夏幸福基业股份有限公司董事会
2017年4月14日。
华夏幸福
发展历程1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。
1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域；1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。
2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。
2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。
2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。
2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。
2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。
2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。
2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。
2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。
2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。
2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。
2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。
2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。
2014年5月，作为科技创新的驱动力量，清华大学重大科技项目中试孵化基地以及来自航天、生物医疗、光电等行业的多家知名企业签约落户固安产业新城。
2014年7月，北京市第八中学、固安县人民政府、华夏幸福合作办学项目——北京八中固安分校正式签约并揭牌。
华夏幸福基业
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土地来源
园区孵化模式 传统园区企业 通过摘牌挂拿地，拥有土地使用权 属于招拍挂企业 一般在50年 委托贷款，不支付土地费用 属于地方政府 根据双方协议而定
土地获取方式 土地使用权 土地使用年限
经营模式
和政府签订协议代为建设和管理；园区开发 通常是招拍挂企业自行管理或者合作管理；园区自负盈 费用加成和新增落地投资额分成 亏
对 政 府 吸 引 力
对 开 发 力商 的 吸 引
招拍挂价格；无土地整理和配套费用；后期园区建设 速度按照开发商后期资金充裕程度进行；优-拥有土地 使用权，可以进行资产抵押再融资；缺-资金占压大
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主要业态
开发区作为华夏幸福基业的 两大事业领域之一，已建立 了园区建立、招商引资到城 市运营的开发运营管理体系， 即以构建产业集群为手段、 以建设开发区城市为载体， 济发展。形成综合园区、主 题园区、总部公园、产业港 等四大产品体系。
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企业简介
正直 激情 卓越 创新
共赢
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目录
公司规模
企业性质
组织架构
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目录
资金来源
土地来源
主要业态
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目录
项目分布、个数
主要竞争对手
战略目标
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目录
老板及背景
财务数据
行业排名
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目录
销售额、业绩完成情况
资产总额
资本市场（上市）
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目录
土地储备量
负债率
毛利率
没有土地出让金；前期由孵化企业承担土地 整理和配套费用，后期由政府分期支付；拥 有专业化招商团队和成熟招商模式；建设和 招商速度决定园区后期财税收入；优-能充分 吸引资金有限，土地开发推进困难的政府， 由于所有权归政府，政府可以在基本不投资 或较少投资基础上较快实现园区建设，并有 效带动区域经济；缺-土地一次收入低 没有土地出让金；开发商需前期垫付土地 整理和配套费用，政府后期一次性或者分 布加成支付；后期园区建设速度相对快； 优-较快进入开发阶段且土地费用小，若能 签订较长管理年限，基本等于无偿使用土 地；缺-存在政府信用风险 招拍挂价格；政府前期需要承担一级开发费用；按照开 发商后期资金充裕程度进行招商；招商速度与开发商自 身经验有关，具有不确定性；建设和招商速度决定园区 后期财税收入；优-土地出让一次收入高；缺-政府前期 需要承担一级开发费用且后期园区能否顺利建设取决于 开发商自身，政府失去对园区的管控能力
上半年营业收入同比增长57.13% 华夏幸福异地复制实力彰显
上半年营业收入同比增长57.13% 华夏幸福异地复制实力彰显作为中国领先的产业新城运营商，华夏幸福的业务模式、发展进程等都备受市场高度关注。
8月28日晚，华夏幸福发布2018年上半年业绩报告。
数据显示，2018年上半年，公司实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，同比增长29.05%。
报告期内，公司实现销售额805.04亿元，同比增长15.63%。
有券商人士称，华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商，依托领先的市场化运作机制，在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇，具有良好的政府关系及增量拿地能力。
上半年公司外埠销售占比显著提升，同时平安7 月战略入股并能提名两名董事，充分表明对公司业务模式以及价值的认可。
盈利能力日益增强2018年上半年，华夏幸福营业收入同比增长超五成，而据2017年半年报显示，当期实现营收222.6亿元，同比增长26.4%。
由此可?，公司盈利能力持续增强，助力业务稳健发展。
报告期内，公司实现销售额805.04亿元，同比增长15.63%，销售面积730.88万平方米，同比增长91.32%。
单季度来看，2018年二季度实现销售额358.57亿元，同比增长24.99%。
亮丽的销售数据为公司全年业绩定下了主基调。
2018年二季度，公司单季度经营活动产生的现金流量净额为17.85亿元，较一季度明显改善。
同时公司二季度回款率达到61.64%，现金流持续优化。
值得注意的是，华夏幸福上半年的预售账款创历史新高。
截至2018年6月末，公司预收账款1433.15亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。
非京津冀区域齐发力如果说，2017年是华夏幸福异地复制的“快进”年。
那么，2018年则是华夏幸福异地复制的“验收”年。
从其半年报来看，异地复制的成效已经开始显现，同时也充分印证了华夏幸福产业新城模式的可复制性，彰显出公司高质量快速打造产业新城的能力。
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证券简称：华夏幸福证券代码：600340 编号：2018-082
华夏幸福基业股份有限公司
2018年1-3月经营情况简报
一、公司2018年1-3月签约销售情况
注：自2016年二季度实施“营改增”起，公司将上述产业园区结算收入额统计口径调整为含增值税销项税额。
销售面积指房地产开发签约销售面积。
二、公司2018年1-3月房地产开发项目情况
三、公司2018年1-3月房屋出租情况
注：上述经营指标和数据为阶段性数据,由于存在各种不确定性，相关数据与定期报告披露的数据可能存在差异，仅供参考。
特此公告。
华夏幸福基业股份有限公司董事会
2018年4月14日。