租赁住房和二手房对城镇化的影响研究——基于34个大中城市的面板数据
2024年房屋租赁市场调研报告
2024年房屋租赁市场调研报告在当今社会，房屋租赁市场作为房地产领域的重要组成部分，对于满足人们的居住需求、促进经济发展以及维护社会稳定都具有至关重要的意义。
本报告旨在对 2024 年房屋租赁市场的发展状况进行深入调研和分析，为相关政策制定者、投资者、房东以及租户提供有价值的参考。
一、市场规模与发展趋势2024 年，房屋租赁市场规模持续扩大。
随着城市化进程的加速，越来越多的人口涌入城市，特别是年轻人和外来务工人员，他们对于租赁住房的需求旺盛。
同时，购房门槛的提高以及人们居住观念的转变，也使得更多人选择租房。
从发展趋势来看，长租公寓市场呈现出快速增长的态势。
不少大型房地产企业和专业租赁机构纷纷布局长租领域，通过集中式或分散式的管理模式，提供高品质的租赁房源和配套服务，满足了中高端租户的需求。
此外，共享租赁模式也逐渐兴起，通过互联网平台，租户可以更加灵活地选择租赁期限和房源，提高了房屋的利用率。
二、租赁房源供应在租赁房源供应方面，主要包括个人房源和机构房源。
个人房源依然占据较大比例，但机构房源的增长速度较快。
个人房源的供应受到多种因素的影响，如房东的个人意愿、房屋的位置和状况等。
一些老旧小区和城市郊区的个人房源供应相对充足，但房屋品质和配套设施可能较为简陋。
机构房源方面，房地产开发商、房产中介机构以及专业的租赁企业不断加大投入，推出了一系列精装修、配套完善的租赁房源。
同时，政府也在加大保障性租赁住房的建设和供应，以解决中低收入群体的住房问题。
三、租赁价格走势2024 年，房屋租赁价格整体呈现稳中有升的趋势。
一线城市和热点二线城市的租赁价格相对较高，且涨幅较为明显。
这主要是由于这些城市的人口流入量大，住房需求旺盛，而土地资源有限，导致租赁市场供需紧张。
然而，在一些三四线城市，由于经济发展相对滞后，人口流出较多，租赁价格相对平稳，甚至出现了一定程度的下跌。
从不同户型来看，小户型的租赁价格相对较高，因为其更符合单身人士和年轻夫妻的需求。
租赁市场对国内房地产市场的影响分析
租赁市场对国内房地产市场的影响分析一、引言随着经济的发展和国内人口的增加，房地产市场成为了一个备受关注的领域。
在这个市场中，房屋租赁市场成为了一个越来越重要的角色。
租赁市场的发展对房地产市场有着重大的影响，本文将分析租赁市场对国内房地产市场的影响。
二、租赁市场的现状截至目前，我国的住房租赁市场一直处于一个相对落后的状态。
在这个市场中存在着诸多问题，比如政策不够完善，合同不规范，租赁标准不一等等。
这些问题，限制了租赁市场的发展，并对整个房地产市场的发展带来了一定的负面影响。
但是，随着我国经济的不断快速发展，住房租赁市场也在逐渐发展壮大。
目前，国内的住房租赁市场已经呈现出了多元化的特点。
并且，为了发展租赁市场，政府近年来也陆续出台了一系列的政策，为租赁市场的发展提供了良好的保障。
三、租赁市场对房地产市场的影响1、促进了房地产市场的投资由于租赁市场的发展，越来越多的人选择租房而不是购房。
在这样的背景下，租赁市场成为了一个重要的投资领域。
因此，一些个人、企业和机构投资租赁房，带动了房地产市场的发展，并且增加了市场的投资量。
2、促进了房地产市场的价格稳定在租赁市场的发展下，租金价格将逐渐稳定。
这对于整个房地产市场的稳定和发展都是十分有利的。
因为稳定的租金价格可以吸引更多的人租房，进而推动房屋的购买需求。
这样，整个房地产市场就会保持一个稳定的发展态势。
3、推动了房地产市场的创新在租赁市场的发展下，国内的房地产企业们将会逐渐开始尝试新的经营模式，以迎合市场上的需求。
比如，探索如何将公寓打包销售给机构投资者，或者推出集体租赁服务等等。
这样，这些企业就可以赢得更多的用户和投资者，并且增加了市场的活力。
4、促进了城市化进程的加速一个完善的租赁市场可以吸引更多的人流入城市，这也就带动了城市化进程的加速。
经济的发展和城市化的进程推动了房地产市场的发展。
而一个健康的租赁市场则可以为城市化进程提供强有力、可靠的保障，并给予人们更多的选择。
租赁经济对房地产市场的影响研究
租赁经济对房地产市场的影响研究在过去的几十年中，租赁经济一直在全球范围内蓬勃发展。
租赁经济是一种以租赁为基础，通过提供灵活的住房解决方案来满足人们的住房需求的经济模式。
随着城市化进程的加速和经济全球化的推进，租赁经济对房地产市场产生了深远的影响。
本文将探讨租赁经济对房地产市场的影响，并分析其对供求关系、价格水平、市场稳定性和经济可持续发展的影响。
首先，租赁经济对房地产市场的影响表现在供求关系的变化上。
随着城市人口的增加和流动性的提高，越来越多的人选择租赁住房，这导致了租赁市场的需求上升。
相比之下，购房需求可能会因价格的上涨而受到压抑。
此外，很多人更喜欢租赁住房的灵活性，这也进一步增加了租赁市场的需求。
因此，租赁经济的兴起改变了过去以购房为主导的房地产市场，使供求关系发生了明显的转变。
其次，租赁经济对房地产市场的影响还表现在价格水平上。
房地产租赁市场的兴起导致了房屋租金的上升。
供不应求的局面使得出租房源的业主能够提高租金价格，从而获得更高的投资回报率。
此外，由于购房成本的不断上升，更多的人选择租赁住房，进一步增加了租赁市场的需求，从而推动了租金的上涨。
然而，租金的上升也可能加大了住房成本负担，特别是对于低收入人群而言。
因此，租赁经济对房地产市场价格水平的影响具有双重效应。
第三，租赁经济对房地产市场的影响还体现在市场的稳定性上。
相比于购房市场，租赁市场更具有弹性和适应性。
在经济周期波动时，人们更容易适应租赁住房的灵活性，而不太愿意承担购房的风险。
这使得租赁市场在经济不稳定时更具韧性，能够保持稳定。
此外，租赁住房的供给相对灵活，业主可以根据市场需求的变化快速调整租金和出租政策，以适应市场的波动。
因此，租赁经济在保持房地产市场稳定性方面发挥了重要作用。
最后，租赁经济对经济可持续发展的影响也不可忽视。
随着租赁经济的发展，需要提供更多的租赁住房，这刺激了房地产开发商的积极性，促进了房地产行业的发展。
与此同时，租赁住房的需求也创造了许多与租赁市场相关的服务行业就业机会，如租赁管理、维修服务等。
我国大中城市不同层次房价上涨的影响因素比较分析——基于35个大中城市的面板数据分析
住房价格影响因素分析——基于STATA的我国面板数据的实证研究
住房价格影响因素分析——基于STATA的我国面板数据的
实证研究
索梦慧
【期刊名称】《应用数学进展》
【年(卷),期】2022(11)4
【摘要】住房本是民生之本,但近年来不断上涨的房价让许多购房者望而却步。
探究高房价背后的原因,让住房回归本身的居住功能,稳定房价是当前房地产市场的重要目标。
文章应用2005~2019年我国共15年的数据,利用Stata软件分析了中国房地产价格的影响因素。
文章从需求和供给层面共选取了5个解释变量,并结合中国房地产的实际提出相应假说,运用嵌套模型进行实证分析。
实证结果显示,房价上涨的推动力主要来源于居民消费水平、土地购置费用和住房销售面积,最后文章依据分析结果提出了相应的对策建议。
【总页数】9页(P1503-1511)
【关键词】房地产价格;影响因素;多元线性回归;怀特检验
【作者】索梦慧
【作者单位】上海工程技术大学
【正文语种】中文
【中图分类】F29
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1.中国城市住房价格变化的影响因素分析——基于31个城市面板数据的实证研究
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房地产价格、居民消费与经济波动关系研究——基于35个大中城市数据的BEKK模型分析
１正 态性 检 验 。通 过对全 国和 ３ 大 中城市 的 Ｒ Ｐ Ｒ 、 ５个 Ｅ 、 Ｃ和 Ｇ Ｐ进行 Ｊ Ｄ Ｂ检验 ， 果显 示 除 了太 原 、 结 呼
和浩特 、 宁波 、 重庆 、 口、 海 西宁和乌鲁木齐等七个城市的 Ｒ Ｐ Ｒ 、 Ｄ 不能通过正态性检验 ， Ｅ 、Ｃ Ｇ Ｐ 即不来源于 正态分布 ， 其他城市的这三个指标都接受正态性检验。虽然 以上七个城市的三个指标不能完全通过正态性 检验 ， 但是其密度函数的图像却非常接近正态分布 ， 因此 ， 为便于总体 的分析 ， 我们仍然假设这七个城市 的 Ｒ Ｐ ＲＣ Ｇ Ｐ样 本数 据均 来 自正态 分布 。 Ｅ 、 、Ｄ ２单位根检验 。 、 分别对全国和 ３ 个大中城市的 Ｒ Ｐ Ｒ ５ Ｅ 、 Ｃ和 Ｇ Ｐ Ａ Ｆ Ｐ 、Ｐ Ｓ Ｄ 做 Ｄ 、Ｐ Ｋ Ｓ 等单位根检验 ， 检验
析和误差修正 ． 分析显示我 国房地产价格对社会零售商品消费的影响是负向的。李亚 明和佟仁城（ ０） ２ ７ ０ 选取
２ ０— ０ ６年 上海 市月 度 数 据进 行 协 整分 析 ， 果 表 明 ， ０ １２ ０ 结 长期 来 看 ， 地 产价 格 的 波动 对 居 民 消费 有显 著 的 房
还包 含 了带 时间趋 势项 Ｔ Ｓ和带 截距 项 Ａ Ｄ， Ｒ 结果 显示 了所 有 的指标 在 ４阶 自回归 以 内都 拒 绝原 假设 ， 即没
资源集中、人口集聚与城市房价差异研究——基于35个大中城市面板数据的实证分析
2 理论分析 从长期来看，各种资源在城市间的不
事 实 上 ，房 价 往 往 是 由 最 有 购 买 力 、 最愿意投资投机的高净值人群决定，而不 是等于甚至低于社会平均工资的那部分人 决定。
据最近兴业银行与波士顿咨询公司联 合发布的一份报告指出，2016 年，中国高 净值家庭已突破 210 万，他们持有的可投 资金融资产占到了中国总体个人可投资金 融资产的 43%。他们的财富构成了房地产 市场巨大的投资投机性需求，其投资地理 分布亦是城市房价差异的重要原因。
人口聚集于城市有利于经济繁荣，促 进经济增长；反过来经济繁荣又进一步 刺激和带动人口聚集，从而造成拥挤效 应，加剧住房供应紧张和对优质资源的争 夺——学区房就是典型例子。一般来说，人 口聚集程度越高，有购房欲望的人越多， 城市住房需求越大。不同城市的人口集聚 能力差异和居民收入差异引致住房有效需 求差异。住房有效需求差异引致房价水平 差异（贾春梅、葛杨，2015）。城市人口集 聚是一个长期且稳定的过程，对住房需求 和房价影响表现为长期趋势。 2.3 财富集聚差异也是影响城市房价差异 的重要原因
越稀缺的城市，人口与财富集中度越低，房价就越低。鉴于此，我国要建立房地产发展
长效机制，必须解决优质资源分布不均衡不合理的矛盾，合理引导各种资源流向中小城市，
防止各种资源过度集中于大城市。
关键词：房价差异；资源集中；人口集聚；财富集聚
中图分类号：F293
租赁市场对国内房地产市场的影响分析
租赁市场对国内房地产市场的影响分析租赁市场对国内房地产市场的影响一直备受关注。
在中国的房地产市场中，租赁市场的发展既受到政府的重视，也受到市场需求的推动。
租赁市场的健康发展对于房地产市场的稳定和调控具有重要的意义。
本文将分析租赁市场对国内房地产市场的影响。
首先，租赁市场对稳定房价有重要作用。
租赁市场的充实可以有效缓解房价上涨的压力。
在房地产市场供求关系中，租赁市场可以提供更多的住房选择，特别是对于一些暂时未能购房的人群来说，租赁市场提供了租赁住房的便利。
这样一来，租赁市场的发展可以有效降低购房需求，减少房价的上行压力，增加房价的稳定性。
其次，租赁市场对改善居民消费水平也有重要影响。
由于购买房屋需要支付较高的首付款和贷款利息，这对于一部分人来说，可能会导致负债压力增加，进而降低其消费能力。
而租赁市场的发展可以提供更多的租赁住房选择，降低购房负担，释放有效消费需求，提高居民的消费能力。
再次，租赁市场的健康发展对于优化资源配置有重要意义。
在过去的几十年里，由于中国房地产市场的高速发展，大量的人力和物力资源被投入到房地产开发和销售中，导致了一些资源的浪费。
租赁市场的发展可以使得这些资源重新配置和充分利用。
比如，一些闲置的商用房、空置的二手房等都可以通过出租来获取收益，有效利用这些资源。
此外，租赁市场还对加强房地产市场的监管起到重要作用。
在租赁市场中，房屋的所有权和使用权是分离的，租户只有使用权，这就要求房东必须合法出租房屋，否则将面临相应的法律风险。
因此，租赁市场的发展可以促使政府加强对房屋租赁行为的监管，提供良好的租赁环境，保护租户权益，减少租赁纠纷，提高市场的正常运作水平。
最后，租赁市场的健康发展可以促进城市的可持续发展。
随着人口流动和城市化进程的加快，租赁市场可以提供更多的住房选择，为流动人口提供更多的短期居住选项。
这也有助于提高城市的灵活性和适应性，更好地满足人们的住房需求，实现城市的可持续发展。
住房空置的区域差异及对房价的影响——基于35个大中城市的实证
和２ ０ ％，二线城市中厦门 、 合肥 、南京 的房价涨 幅分别 为 ３ ８ ． １ ％ 、３ ３ ． ９ ％、和 ３ ２ ． ３ ％，短期 内部 分 城市房价上涨异常迅速 。 而截止 ２ ０ １ ６ 年７ 月， 商
收稿 日期 ：２ ０ １ ６ － １ ２ ． ０ ２
基金 项 目 ：国家 社科 基金 项 目 （ １ ４ Ｃ Ｒ Ｋ ０ １ ５） ； 中央高 校基 本科 研项 目 （ １ ５ １ ０ ５ ０ ４）
区域 住 房 价 格 的影 响 程 度 ，在 此 基 础 上 为 我 国 住 房 市 场 调 控 提供 有 效 建 议 。
一
步 促进 去 库存 ，降首付 、降交 易税 费的 系列政
策出台 ，房产交易大幅增长 ，２ ０ １ ６ 年１ — ７月，商 品房 销售 面 积 ７ ５ ７ ６ ０万 平方 米 ， 同 比增长 ２ ６ ． ４ ％， 商品房销售额 ５ ７ ５ ６ ９ 亿元 ，同比增长 ３ ９ ． ８ ％。随
第３ ８ 卷 第ｌ 期
２ ０ １ ７ 年１ 月
城 市 学 刊
Ｊ ＯＩ 『 Ｉ ｛ ＮＡＬ ０Ｆ ＵＲＢＡＮ Ｓ ＴＵＤＩ ＥＳ
） １ ． ３ ８ Ｎｏ ． １ Ｊ ａ ｎ ． ２ ０ １ ７
住 房 空置 的 区域 差异 及 对房 价 的影 响
— —
基于 ３ ５个 大 中城 市 的实证
向推动作 用远 大于空置所 带来的 负向抑 制 ，住房价格仍然具有上 涨的动 力 ，无论 是整体 回归还是分 区域的 回
归模型结果均验证 了这一 点。 从３ ５个大 中城 市的整体情况 来看 ， 库存压力集 中在 写字楼和 商业营业用房市场。 分 区域看 ，住房 市场库存状 况的差异 ，使得 东部 、中部 、西部城 市住房 价格 的下降压力存在差异 ，西部地 区
租赁住房和二手房对城镇化的影响研究——基于34个大中城市的面板数据
作者： 徐浩然[1];畅超[2];周豫[3]
作者机构： [1]南京大学商学院，江苏南京210093 [2]高盛高华证券有限责任公司，北京100140 [3]北京大学汇丰商学院，广东深圳518055
出版物刊名： 经济师
页码： 275-277页
年卷期： 2016年 第11期
主题词： 城镇化 租赁住房 二手房 大中城市
摘要：文章利用34个城市2003年到2013年间的面板数据,建立固定效应模型,实证检验住宅租赁和二手房市场的发展程度对城镇化进程的积极作用。
结果显示租赁住宅和二手房的可得性促进了城镇化率的提高,而且在发达城市这种促进作用更大。
最后,提出政府可以积极鼓励租赁和二手房市场的发展,更好地满足新增城镇人口的居住需求的建议。
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最小值
最大值
０ ３ ９
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些学者指 出房地产开发投资会造成新建商 品房 价格 的上 升， 对城镇化产生挤 出作用 ， 在大城市 中这种现象尤其 显著 。住 房过滤模 型（ Ｆ ｉ ｌ ｔ ｅ ｒ ｉ ｎ ｇ Ｍｏ ｄ ｅ １ ） 显示 中低收入移民涌人城镇 ， 会 导 致城镇中新建更多高价商品房 ， 与此同时 ， 原来各个价格层 次的 二手房会 降级 到下一个层次 。 相 比于价格高昂的新建商 品房 ， 二 手房有更 大的价格选择空间 。 另外 ， 从住宅产权属性选择的角度 来看 ， 租赁 比购买要容易实现得多 。因此在城镇房价不断攀升的 目前 大环境中 ，租赁住宅和二手房更易成为城镇新移 民的居住
（ 一） 数据
（ 三） 变量 描 述 统 计
本文选择 ２ ０ ０ ３年到 ２ ０ １ ３年 、国家政 策制定 主要参照 的 ３ ５ 个 大中城 市的数据 ，构建平衡面板模型 。由于深圳城镇化率在 ２ ０ １ ３年 已达到 １ ０ ０ ％， 因此将深圳从研究对 象中去除 ， 实际研究 对象 为 ３ ４ 个大中城市。依 照国务 院公布的（ ２ ０ １ ４ 年中国最新城 市等 级划分》 ，我们把 ３ ４个城市分为经济发达城市和经济欠发 达城 市两个组别 ， 如表 １ 所示 。
（ 二） 变 量
表 ２总结 了城镇化率 （ Ｕ Ｒ） 、 租 金收入 比（ Ｒ Ｉ Ｒ） 和二手 房发 达 程度 （ Ｄ ｅ ｖ ＿ ｄ ｅ ｇ ｒ ｅ ｅ ） 变 量的描述 统计 值 。城镇 化率数据来 源为 《 国民经 济与社会发展统计 公报 》 以及各 市《 统 计年鉴》 ， 我 们可 以看 出 ２ ０ ０ ３年到 ２ ０ １ ３ 年间， 发达城市城镇化率水平最大值 、 最 小值和均值均高于欠发达城市样 本。 有关租金收人 比， 我们首先 通 过禧泰房 地产数据 库获得 ２ ０ １ ３年各城 市的住宅平均租金 价 格， 再利用 《 中国城市（ 镇） 生 活与价格年鉴 》 的租金消费价格 指 数， 推算 出各城市 ２ ０ ０ ３年到 ２ ０ １ ３年 的住宅平均租金价格序列 ； 其 次利 用 《 中 国城市 （ 镇） 生 活与 价格 年鉴 》 和各 城市 《 统计 年
（ ３ ４ 个城 市 ）
观攫 １ 个数 ３ ７ ４
（ Ｌ ２个城市 ）
１ ３ ２
（ ２ ２ 个城市 ）
２ ４ ２
均值
城 镇化 率 标准差
Ｏ ６ ５
Ｏ ｌ ２
０ ７ ２
０ ｌ ３
０ ６ Ｌ
０ ｌ Ｏ
（ Ｌ Ｒ ）
、
成都、武汉、哈尔滨、沈阳、西安、长春、长沙 、福州 、郑州、
欠 发 达城 市 （ ２ ２ 个） 石 家 庄 、太 原 、合 肥 、 南 昌 、南 宁 、昆 明 、乌鲁 木 齐 、贵 阳 、海
口 、兰 州 、银 川 、 西 宁、 呼 和 国务院办公厅 印发［ ２ ０ １ ６ ￣ ３ ９号文件 《 关于加快培育和 发展住房租赁市场的若干意见》 ， 指 出“ 实行购租并举 ， 培育和发 展住 房租赁市场 ， 是深化住房 制度 改革的重要 内容 ， 是 实现城镇 居 民住有所居 目标的重要 途径” ， 允许 改建房屋 用于租赁 ， 允许 将商业用房等按规定改建为租赁住房 ，土地使用 年限和容积率 不变 ， 土地用途调整 为居住用地 ， 调整后用水 、 用 电、 用气 价格应 当按 照居民标 准执行 ， 发展住 房租赁企业 。
控制变量选 取学者们 达成共识 的城镇化水平影 响因素 ， 包 括地方政府 财政预算 内支 出增加额 、 固定资产投资增 加额 、 第三 产业 就业人员 比例 ，分别衡量财政政策 、社会基础设施建设情 况、 产业结构对城镇 化的影响。
表 ２ 变量描述统计 ： 城镇化率（ ＵＲ）
总样 本 发达城 市 欠发这 城市
a近日国务院办公厅印发201639号文件关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见指出实行购租并举培育和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容是实现城镇居民住有所居目标的重要途径允许改建房屋用于租赁允许将商业用房等按规定改建为租赁住房土地使用年限和容积率不变土地用途调整为居住用地调整后用水用电用气价格应当按照居民标准执行发展住房租赁企业一些学者指出房地产开发投资会造成新建商品房价格的上升对城镇化产生挤出作用在大城市中这种现象尤其显著
一
均值
租 金收入 比 标准差
０ ３ ８
０ １ Ｌ
０ ３ ７
Ｏ ｌ ２
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０ ｌ １
（ Ｒ Ｉ Ｒ ）
最 小值 最 大值
Ｏ ２ Ｌ Ｏ ７ ６ 部分样 本 （ １ ４ 个城 市）
０ ２ ２ Ｏ ７ ５
一
畅
超
周
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收Ａ ￣ ｇ （ Ｒ Ｉ Ｒ） 和二手房 发达程度 （ Ｄ ｅ ｖ ＿ ｄ ｅ ｇ ｒ ｅ ｅ ） ， 分别描述住 宅租 赁 和二手房 的可获得性水平。
表１ 经 济发达城市与欠发达城市分组
城 市组 别 包 含 城市
发达城市
（ １ ２ 个）
北京、上海、广州 、天津、杭州、南京、济南、重庆、青岛、大 连 宁波、厦门
《 经济Ｉ ） ￣ ］ ｉ ） ２ ０ １ ６ 年第 １ １ 期
● 房 地 产 业
●徐 浩然
摘 要： 文章利用 ３ ４个城 市 ２ ０ ０ ３年到 ２ ０ １ ３年 间的面板数 据， 建 立固定效应模 型， 实证检验住 宅租赁和二手 房市场的发展 程度 对 城 镇 化 进 程 的 积 极 作 用 。结 果 显 示租 赁 住 宅 和 二 手 房 的 可得性促进 了城镇化 率的提 高 ，而且在发 达城 市这种促进作 用 更大。最后 ， 提 出政 府可以积极鼓励租赁和二手房 市场 的发展 ， 更好地满足新增城 镇人 口的居住 需求 的建议。 关键词 ： 城镇化 租赁住房 二手房 大中城 市 中图分类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ４ — ４ ９ １ ４ （ ２ ０ １ ６ ） １ 卜２ ７ ５ － ０ ３
Ｏ ２ １ ０ ７ ６
观 测个数
１ ５ ４
均值 二 手房发 达程度 标 准差
（ Ｄ ａ ｙｄ ｅ ｇ ｒ ｅ ｅ ）
—
０ ３ ４ Ｏ ０ ８ ０ ｌ ５ ０ ５ ２
最 小值 最 大值
选择 。
相关学者 和研究 均指 出住 宅租赁 和（ 或） － 手房 ， 为农村人 口顺 利转 移到城镇提供居住保障 ， 有利 于推进城镇化进程 。 政府 可以在新 建住 宅市场之外 ， 打出租 赁住 宅和二手房的“ 组合 拳” ， 提高住房 的可获得性 ， 加 快城镇化 的进程 。 因此 ， 本文从实证角度 ， 验证住宅租赁和二手房 的可获得性 对城镇化 的促进作用 。 二、 数 据 和 变 量