广东城中村问题及其成因探析
关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终
关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。
目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。
近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。
一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。
棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。
远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。
棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。
形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。
2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。
（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。
针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。
“城中村”环境卫生问题原因分析及治理对策和建议
“城中村”环境卫生问题原因分析及治理对策和建议作者：胡勇来源：《山东青年》2014年第06期摘要：“城中村”是城市化进程中的必然产物。
“城中村”治理，社会、政府和学界多有综合研究和论述，然就“城中村”环境卫生进行单一研究的尚不够深入，本文试图以广州市白云区太和镇大源村为例，用解剖麻雀的方法，剖析“城中村”环境卫生问题的原因，并提出治理对策和建议，以期推动“城中村”环境卫生的不断改善。
关键词：城中村；环境卫生；治理；对策“城中村”问题是一个复杂的社会问题，事关城市化进程、“城中村”村民切身利益和社会稳定大局。
由于“城中村”自身的特殊性及大量外来务工人员的聚集，其环境卫生问题越来越严重，也越来越受到社会及政府部门的关注。
由于“城中村”环境卫生问题以及因环境问题而引发的污水、垃圾、虫害及鼠患泛滥等危害的发生，不仅对城市形象产生了影响，也对“城中村”居民的生活造成直接危害。
本文试图以广州市白云区太和镇大源村为例通过分析“城中村”环境卫生所存在的问题及其成因，在此基础上提出对策性建议，为“城中村”的环境卫生治理提供参考性意见，以期改善“城中村”的环境，促进城市整体环境管理体制的完善。
一、大源村基本情况大源村位于广州市白云区太和镇东南面，与同和街相接，是太和镇最接近市区的一个村，全村占地面积25平方公里，户籍人口7500人，外来人口12万人，有23个经济社，村年经济收入300万元/年。
现有的环卫设备：5台垃圾运输车、80个大的垃圾斗，果皮箱40个、垃圾胶桶150个。
保洁人员：村环卫站15人，每个经济社有3名保洁员共69名，大源市场5人、黄庄市场5名，共计94名保洁员。
自2012年广州市开展“农村清洁百日行动”以来，由太和镇出钱聘请40名保洁员支持沙太路、大源南路、老年公寓路等主干道及黄庄市场周边的保洁工作。
目前，大源村共有保洁人员134名。
①二、大源村环境卫生存在的主要问题通过实地调查，走访等方式，我们发现大源村环境卫生脏乱差的问题比较突出，卫生死角比较多，与城区的环卫水平差距较大。
毕业论文-“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例
毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。
随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成。
城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。
因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义。
本文以广州市为研究区域，在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。
为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。
关键词：二元管理结构；城中村改造；问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION ----TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy, urban size increasing dramatically speed, villages with urban development also forms gradually. City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work. Therefore, the study of the transformation of urbanization midtown is of important theoretical significance problems and practical significance.Taking Guangzhou as the study area in this review, the research of villages, on the basis of suburban urbanization theory, using dual structure theory and sustainable development theory, analyses the causes of the formation of villages in Guangzhou city, the type, the transformation situation villages such as Guangzhou villages, discusses the existing problem and the necessity of reform, and then puts forward the city village reconstruction ideas and countermeasures. In order to avoid new villages phenomenon to appear vicious circle, this paper finally discusses this and think and puts forward some corresponding measures.Key words:dual management structure; “urban-villages”reconstruction; question;countermeasure目录1 绪论 (1)1.1 研究的目的和意义 (1)1.2 国内外研究现状综述 (1)1.3 研究的基本内容和方法 (4)2 我国城中村现象形成的原因分析 (5)2.1 我国城中村现象概况 (5)2.2 城中村现象形成的原因分析 (7)2.3 我国城中村改造的必要性 (8)3 广州市城中村改造存在的问题及原因分析 (10)3.1 广州市城中村现状简介 (10)3.2 广州市城中村改造中存在的主要问题 (11)3.3 广州市城中村问题形成的原因分析 (11)4 我国城中村改造的思路及对策 (13)4.1 城中村改造的最终方案必须是以各方利益的平衡为前提 (13)4.2 政府在改造中应承担更多成本并发挥主导作用 (13)4.3 必须首先化解较为突出的城中村利益导向机制异化问题 (13)4.4 改造不宜大规模进行，而应有步骤、分阶段推进 (14)4.5 合理运筹可“生财”的土地资本，实现多方共赢 (14)5 城中村改造问题的再思考 (16)5.1 尽早介入城中村管理 (16)5.2 健全社会保障体系 (16)5.3 提高村民的技能素质 (16)5.4 保留民俗文化 (17)6 结论 (18)参考文献 (19)致谢 (20)1 绪论1.1 研究的目的和意义随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。
广州城中村改造实例分析
广州城中村改造实例分析城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块“诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块“难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型：2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
关于资金，市、区两级政府不花一分钱，实际上是“以地换钱”，全部由村集体融资完成。
根据估算，整个猎德村改造需要30多亿，改造资金来自靠近珠江新城商用地块的拍卖款项，为拍得更多资金，容积率相应提高。
在开发顺序上，先进行拆迁复建，村民安置房建好后，再进行商用地块开发。
城中村现象分析及其改造策略
制定合理的安置方案，保障居 民的合法权益和生活需求。
建立健全利益补偿机制，对因 改造而受到损失的居民和企业 进行合理补偿。
06
未来展望与研究方向
未来城中村的发展趋势
城市更新与改造
随着城市化进程加速，城中村将逐渐被城市更新和改造所取代， 原有的村落将逐渐消失，取而代之的是现代化的城市社区。
人口流动与聚集
资金筹措与使用
多渠道筹措改造资金，包括政 府投入、企业投资、居民自筹
等。
建立资金监管机制，确保资 金使用的透明度和规范性。
合理分配资金，优先保障居民 的合法权益和生活需求，同时
兼顾城中村的整体发展。
利益相关方的协调与安置
加强与利益相关方的沟通协调 ，充分听取居民、企业、政府 等方面的意见和建议。
加强城中村文化的保护
在城中村改造过程中，应注重保护和传承城中村 的文化特色，让城中村的历史和文化得以延续。
3
提高城中村居民的生活质量
在城中村改造过程中，应注重改善居民的居住环 境，提高他们的生活质量，让他们享受到城市发
教训总结
城中村改造过程中需要充分考虑居民的利益诉求，避免强制 拆迁和安置不当引发的社会问题，同时要注重可持续发展和 城市整体规划。
05
城中村改造的策略与措施
政策与法规支持
01
制定和完善城中村改造相关政策法规，明确改造的目标、原则 、程序和标准，为改造工作提供法律保障。
02
制定优惠政策，如税收减免、土地出让金优惠等，吸引社会资
土地权属复杂
城中村土地权属关系复杂，涉及 多方利益，改造过程中需要协调
各方利益。
拆迁安置困难
城中村居民多以低收入群体为主 ，拆迁安置难度较大，需要妥善
以深圳为例探讨城中村现象
以深圳为例探讨城中村现象摘要：城中村，是城市化进程中的一个专有名词，指被城市包围、位于高楼大厦之中的传统村落，最早起源于深圳。
经过多年的发展，城中村已经演化为城市的一项重要单元。
本文将讨论城中村出现的原因，梳理城中村在城市中扮演的角色、功能，并探讨如何从政策层面加强对城中村的管理和改造。
关键词：城中村；城市化进程；管理改造1.城中村出现的原因城中村是我国城市化进程中特有的现象，作为中国城市化中的独特景观，城中村的出现几乎是必然的结果。
为了顺应经济发展的需要，城市的规模需要不断扩张，以容纳更多的工业区与经济区。
在这样的情况下，政府为了节约时间成本与经济成本，选择不进行改造，而是直接绕过城市周边的乡村居民点，征用乡村周围相对易于改造的农用地进行进一步的城市建设，并且，由于城市化与工业化发展迅速，造成了城市包围农村、城乡混杂的二元城市景观和空间结构。
随着城镇化的加速，农民想要进城务工，外地人口想要进入大城市寻找机会，大量外来人口涌入城市。
对于他们来说，住房是必须解决的首要问题，那些被城市包围的村子，虽然条件简陋，但却可以以相对低廉的价格在城市中暂时拥有一处住所，以大量出租屋为特征的城中村便这样诞生了。
2城中村在城市中的角色城中村具有多重特性，首先，是物质角色。
在满足市民的居住需求方面，城中村可以起到保障大量经济型住房的作用，在很大程度上降低外来人口安置在新的大都市的成本。
在住房问题上，城中村可以为人们提供大量廉价、且相对体面的居住场所。
以深圳为例，城中村以全市三成的建设用地，承载了超过四成的建筑面积，和超过六成的实有人口，在深圳市的经济社会发展中发挥了巨大的作用。
城中村对于城市物质方面的重要性可见一斑。
其次，是精神角色。
作为由古老村庄演变而来的城中村，可以被视作一种特殊的文化空间，属于城市文化多样性的重要组成部分，它们是历史记忆以及文化传播的重要载体，拥有其独特的、传统的、极少受外界影响而成长的文化，其所承载的民俗文化往往是城市公共文化建设不竭的源泉。
“城中村”问题及对策之我见
“城中村”问题及对策之我见“城中村”问题及对策之我见⼏年来，我国城市化进程明显加快，设市城市不断增多，城市建成区⾯积⽇益扩⼤，许多城市的近郊区农村甚⾄远郊农村随着⼟地被征⽤，成为⼀个个“城中村”。
“城中村”是我国在⼯业化和城市化进程中出现的⼀种独特现象。
这种现象⽆论在东部沿海地区还是在中西部地区的城市，都⾮常普遍地存在。
由于历史等原因，这些“城中村”的发展严重滞后，严重影响了城市的发展。
解决“城中村”存在的问题，迫在眉睫。
⼀、“城中村”的形成“城中村”是指在城市建成区（含中⼼城区和近郊区）范围内所保留着的在社会结构、经济⽣活、⼈员⾝份及管理⽅式等⽅⾯依然承传农业社会的农村聚落点，是中国城市化发展和城乡⼆元管理体制⽭盾的产物。
随着城市建设发展，以前围绕城市周边的部分村落及其耕地，被纳⼊城市⽤地范围，原来的村庄逐渐被城市包围起来，散落在中⼼城区或城区边缘，遂形成了⼀个个“城中村”。
可见，“城中村”不仅是空间概念，更是社会经济概念。
伴随“城中村”⽽来的是⼀系列问题，这严重困扰着城乡和谐发展。
消除城中村现象，根治“城中村”，已经成为当前统筹城乡经济，全⾯推进⼯业化和城市化和谐发展的⼀项迫切要求。
⼆、“城中村”的现状以昆明为例，昆明在城市化进程中同样存在“城中村”现象，⽽且量⼤⾯⼴。
据调查，昆明市主城建成范围内共有村庄 288 个，涉及村民约 21.9 万⼈、7.75 万户，村庄占地⾯积约 28km2，建筑⾯积 2276km2。
从分布看，昆明“城中村”从城市核⼼区到城市边缘均有。
随着昆明城市空间迅速向四周拓展——伴随着经济快速发展，这是不容置疑的事实，建成区内的“城中村”还未得到有效解决，建成区外围的农村村落也正⾯临着被吞为新的“城中村”的处境。
“城中村”的⼤量长期存在，不仅浪费了宝贵的城市资源，降低了居民的⽣活⽔平，⽽且已严重损害了春城的形象，制约着城市竞争⼒的提升，从某种意义说已成为昆明城市化发展的瓶颈，很⼤程度上影响着和谐昆明的建设。
浅析城中村存在的问题及对策
浅析城中村存在的问题及对策第一篇：浅析城中村存在的问题及对策浅析城中村存在的问题及对策城中村是我国城市化进程中较普遍现象，撤村建居社区在近几年中因周边土地大量征用开发，成为四周都是被城市居民住宅所包围的“城中村”，通过撤村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完成了城市化接轨。
目前撤村建居社区从行政关系讲是隶属于街道，但其财政基本独立，在加强基础设施建设以及公用设施管理等方面，仍有赖于原村经济合作社，因而在建设管理、基础设施、环境卫生等方面出现了与城市建设脱节，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。
定海目前共有小石契、洞桥、长岗山、胜利、义桥、茅岭、庆丰等七个城中村和沈岭、甬兴、洋岙、东湾、城北五个农村社区(每个社区由两个城中村组成)，面积约31.2平方公里，总人口大概42000多人，其中流动人口与外来人口约3万。
由于城中村的特殊性，目前都不同程度地存在着各类问题。
一、基础设施陈旧、落后、不完善。
在过去很长一段时间内，城中村的排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。
造成目前公厕建造布局不合理、路灯亮化率未达标、垃圾箱破损严重、道路坑洼不平、市政管网不到位、绿化覆盖率明显不足等现状。
据不完全统计，上述城中村当前急需新造公厕22座、安装路灯646盏、道路硬化修补面积达50000平方米、明沟污水管道铺设近30000平方米、绿化补种20000平方米。
特别是因为市政管线不配套，城中村很大部分地区排水设施不全，居民生活污水很多往房前屋后一倒了之，一到雨天，污水横溢，或者截污纳管不到位，雨污合流，社区的生活污水和化粪池粪水直排就近河道、溪沟，造成环境污染。
二、环境卫生治理不尽如人意。
城中村的整治工作年年开展，但年年需要整治，反潮现象明显。
租住在城中村的众多外来务工人员多是低收入者，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是；当地居民虽已从村民转变成居民，但思想上仍保留着农村环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见，农村尤其城区周边水库溢洪道附近居住的市民及部分店铺垃圾不按规定投放垃圾，习惯倒入溢洪道，至此产生死角垃圾。
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第２5卷第5期政法学刊Ｖｏｌ．２5Ｎｏ．5２００8年10月ＪｏｕｒｎａｌｏｆＰｏｌｉｔｉｃａｌＳｃｉｅｎｃｅａｎｄＬａｗOct.２００8［收稿日期］2008-06-12［基金项目］广东省公安厅2007年重点调研和理论研究项目“广东城中村社会治安综合治理研究”［作者简介］潘向泷（1969-），重庆人，广东警官学院副研究馆员，管理学硕士，主要从事公安学科定题情报服务研究；莫德升（1952-），男，广东茂名人，广东警官学院治安系教授，主要从事治安学研究。
广东城中村问题及其成因探析潘向泷，莫德升（广东警官学院，广东广州510232）[摘要]广东城中村形成的原因是多方面的，既有政策、制度上的原因，也有经济利益的趋动和管理滞后等方面的原因。
城中村的改造与综合治理是一项复杂而艰巨的任务。
目前，首先，要加强城郊村落建设规划的落实，健全相关法规体系并加大执法力度，确保新的城中村不再产生；其次必须认识到城中村的改造成本是城市化过程中必须支付的，必须加快城市廉租房的建设和城中村的改造步伐。
［关键词］城中村；城市化；出租屋；流动人口；治安管理[中图分类号]C 912.81[文献标识码]Ａ[文章编号]1009-3745（2008）05-0113－０4法国著名农村社会学家孟德拉斯在其经典著作《农民的终结》中曾指出：“20亿农民站在工业文明的入口处，这就是在20世纪下半叶当今世界向社会科学提出的主要问题”。
20年来中国工业化和城市化的高速扩张，随之而产生的城中村现象也引起了政府管理部门和社会学者的广泛关注。
一、城市化与城中村的内涵及发展趋势1.城市化及其发展趋势1867年，西班牙工程师A.Serda 在其著作《城市化基本理念》中首次提出了城市化（Urbanization ）的概念，城市化问题从此受到了业界学者的广泛关注。
城市化是指在人类社会分工的发展过程中，伴随工业化进程而出现的非农经济及其人口从农业中分离出来集聚到城市，从而使城市人口数量增长、经济比重增大、城市数目增加和城市规模扩大的现象。
城市化过程主要包括人口的城市化、非农产业的城市化、地域的城市化和生活方式的城市化。
马克思早在一百多年前就指出，现代历史是“乡村城市化”的历史。
我国近20年来经济发展和城市化过程中城市建设的“大跃进”，造成城市建设用地急剧扩张，不仅导致良田面积明显减少，更造成失地农民迅速增加。
中国用不到三十年的时间，大步跨越了西方发达国家数以百年的城市化历程，其间出现的农业文明、工业文明和后工业文明价值系统的重叠。
在这种价值基础上形成的城市形态和城市社会生态，不仅因在很大程度上有别于17至19世纪欧洲的城市化，而让我们难以运用当时城市研究的经验和传统来解析，即便是用20世纪初期颇具影响的芝加哥城市学派的理论方法来评析，也难免自觉捉襟见肘、隔靴搔痒。
近年来，我国城市化已进入加速发展阶段，这主要是指人口城市化的发展。
1990年我国人口城市化率为26.4%，2000年、2005年则分别增长到36.2%和43.0%，显示人口城市化呈明显加速发展态势。
但如此之快的人口城市化仍被土地利用城市化的发展速度所超越。
据统计，1981年全国城市建成区面积为7438平方千米，到2005年进一步增加到32520.7平方千米，25年间增长了3.4倍，增速明显快于人口城市化的增长。
我国目前已经形成了珠江三角洲、长江三角洲和京津一带的都市群，而这些区域的一些农村已经失去了原有村落意义，完全融入城市，成为城市社区，而另一些仍处于城市化过程之中，成为城中村。
2.城中村的内涵及其主要类型城中村，顾名思义即都市里的村庄，就广义而113言，它笼统地指坐落于城市之中或位于城市周边的、产业结构与职业结构都基本上已经非农村化或正在城市化的村庄。
村落的城市化是一个相当长过程，而城中村是这一过程中的过渡性阶段。
城中村现象在我国具有一定普遍性。
2002年10月，美国加州大学约翰.福瑞德曼，参观了广东一些城市的城中村后，曾指出，城中村之所以形成今日之局面，肯定是有其自身原因的，从世界城市发展的历程来看，城市规模扩大时都会遇到此类问题。
根据城中村为城市包围的程度来分，城中村可分为三种类型：一是处于繁华闹市区，早已没有农用地的村落；二是处于市区周边，尚有少量农用地的村落；三是处于远郊，存留有较多农用地的村落。
以广州为例，共有城中村138个，最具典型意义的城中村主要是指前两类，而处于远郊的村落近年由于经济的飞速发展，其城市化速度也正在加快，但由于其地处远郊，其所存在的问题还未得到应有的重视。
从经济发达的珠三角和长三角地区城中村形成和发展来看，城中村都有加速发展的趋势，从根治的角度来看，近年来新产生的城中村多于改造成功的城中村，因此控制新城中村的产生与改造旧村同样值得重视。
二、广东城中村现象及其主要问题2004年9月3日《南方都市报》发表了巴桥的题为“因为粗糙，所以真实”的散文，这位异乡的诗人这样描述广州的城中村：一个外乡人，如果他没有在城中村中住过，那他就不可能真正地懂得广州。
城中村，他集合了广州这座城市的多少气质啊：平民、杂乱、生动、务实、多元、鄙俗、邋里邋遢、自自在在。
如果说文人眼中的城中村还有一丝值得留恋的话，常见的对城中村的新闻、报道、评论则更多的是负面、消极的居多，有的学者甚至称其为城市化进程中的“顽疾”。
从客观角度分析，城中村存在的问题主要表现在以下几个方面：1.缺乏整体规划，建筑布局混乱由于历史原因，城中村在发展中缺乏统一规划，整体建筑非常混乱，村内建筑密度高，建筑间距小，建筑环境是“室内现代化，室外脏乱差”。
以广州天河的珠江村为例，在0.3平方千米占地面积上，建有房屋3600余栋，面积88.1万平方米。
由于未经过合理规划，这些高密度的建筑形成了城中村建筑一个特有现象———握手楼：数万人居住的城中村，只有一、两处宽度仅为5-7米的对外联系道路，村内道路则几乎没有。
城中村内违法搭建、违章出租房屋、无证违法经营等“三违”现象已经司空见惯，宅基地的审批也较为混乱，加大了拆迁改造的难度。
2.人口密度大，流动人口多，管理难度大珠海市香洲区需要改造的城中村占地面积为3平方公里，人口密度高达6.6万人每平方千米。
2007年末，广州常住人口密度为1351人每平方千米，其中市区(十区)人口密度为2276人每平方千米。
而城中村的人口密度却大大高于这一平均值，位于天河区东部的黄村街江夏社区面积只有0.47平方千米，仅外来人口就有2.4万人。
近年来，城中村部分村民由于追求舒适的居住环境而迁出城中村居住，在珠江三角洲地区多数城中村的流动人口比例已经超过了80%。
村内流动人口的构成也比较复杂，表现在一是从事的职业呈现“六多”：即从事建筑行业多、从事小作坊劳作多、从事废品收购多、从事集贸市场经商多、从事流动摊贩多、从事扒脏拾荒多；二是文化程度偏低，年龄结构年轻化，性别比例和政治面貌呈现出失衡状态。
3.社会治安问题突出城中村的社会治安问题主要表现在：（1）藏污纳垢、管理混乱，治安和刑事案件频发。
广州、深圳、东莞等外来人口聚居的城市，租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至90％以上，发生在出租屋的案件占总案件的30％左右。
（2）市政配套差、道路狭窄，用电线路纵横交错，排水管网不足，污水横流。
成为城市的卫生死角，消防安全隐患突出。
（3）警力不足，现有的社会治安资源还未得到充分的利用与开发，治安队人员素质参差不齐，缺乏规范化的培训。
（4）村民与外来居住人员的治安意识还需进一步加强，治安宣传工作形式居多，实际效果如何还有待检验。
4.新的城中村仍在不断涌现，部分城市存在城中村对城市的反包围现象广东各城市对城中村的改造都高度重视，从一些成功案例中也总结出改造模式，但城中村的改造远比政府所预想的要复杂。
广州市政府于2001年9月，在全市村镇建设管理工作会议上，就作出用5年时间基本完成城中村的改制与旧村改造的部署。
但历时数载，城中村的问题并未得到根治，部分村近年来的违章建筑反而有愈演愈烈之势，在城市边缘地带甚至对城市形成了反包围的现象。
地处珠江三角洲核心地带的东莞市，城市化历史短，原来大部分地区是农村地区。
近年来，随着城市经济的快速增长，114农业用地转化为建设用地巨大的级差收益及出租私房带来的经济利益诱使农民自行修建工厂、扩建私房。
“村村办企业、处处有厂房”已是东莞某些村镇的形象概括。
据东莞各镇资料统计，绝大多数村镇现状工业用地占建设用地的35%以上，有的高达50%；区内有大约50%的居住用地为传统旧村，人均居住用地高达40.02平方米/人，远远高于国家的控制指标。
村镇用地的无序扩张与滥用，使城郊村庄逐渐包围了城镇中心区，如不加以整治，东莞出现城中村包围城市，形成村中城的机会比其它城市会更高。
三、广东城中村形成的原因我国正处于城市化发展的加速阶段，广东特别是珠江三角洲地区城市化的发展又大大高于全国的平均速度，城中村在这一区域大量产生有一定的必然性，但存在未必就合理，城市化的快速发展不能成为广东城中村大量产生的借口。
在城市化的过程中，必然有一些因素成为城中村产生的催化剂。
1.城乡二元结构是城中村形成的制度背景在计划经济时期，我国在粮食、教育、医疗、住房、养老等多方面设计出一整套城乡完全差异的政策和制度。
这些制度和政策使城乡间的不平等关系成为社会生活中的事实。
1958年以后，户籍制度把城镇人口和农村人口截然地分别开来，从而形成了城乡间相互封闭的二元社会结构。
事实上，这是在权力高度集中的计划经济体制下，依赖国家行政力量推行和维系的一种制度安排，这使得早期城市发展无法将村民城市化，实际上错过农村城市化低成本的转化方式。
2.土地管理制度及其它相应法规的滞后我国的集体土地使用制度改革始于1988年3月，山东省在德州地区首先试行农村宅基地有偿使用办法。
作为试点的临朐县规定，农民宅基地符合规定标准的，每平方米每年收费5分钱，超出标准和自建房的，每年每平方米收5角钱的费用，还要进行一次性罚款。
《中华人民共和国土地管理法》中第四十三、四十七、六十二条对土地的使用、宅基地审批、征地补偿问题都有明确的规定，政府也试图以此为依据通过征用或土地转国有的方式解决城中村的土地权属问题,但条款中的内容未能全面反映城市化发展的需求，一些地方性法规也相应而生。
广州市委、市政府曾出台《关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办［2002］17号，以下简称17号文)，市国土房管局曾针对性地出台了《城中村转制改造中土地房产权属登记和用地手续衔接的操作办法》(穗国房字［2002］280号)，但其他职能部门没有出台相应的配套政策，导致“城中村”改制、改造工作在实际操作中无规可依。
3.廉租屋市场需求旺盛，利益趋动村民投入建房运动92年小平同志南巡后，广东迎来经济快速发展的时期，大量的外来人员涌入广东，他们迫切地需要廉价的安居场所，而当时政府并未来得及考虑解决这一问题，城市政府在这一问题上存在着职能上的缺失。