房地产泡沫问题研究之摘要
中国房地产泡沫探究
中国房地产泡沫探究摘 要：近年来由于中国房地产价格快速上涨，引发了对中国房地产市场是否存在泡沫的热烈讨论。
本文从经济泡沫的理论入手，采用协整分析方法对2000-2012年我国房地产市场是否存在泡沫进行判定，并用指标测评法对其泡沫程度进行测量。
研究表明，从供给、需求和银行信贷角度看，我国存在不同程度的房地产泡沫现象。
最后，本文还提出了关于稳定房价和促进房地产业可持续发展的相关建议。
关键词：房地产泡沫 协整分析 指标测评法DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2015.04.016一、引言早在1992—1993年，我国曾经出现过一轮房地产热，当时房地产开发投资额迅猛增长，社会投资向房地产业过度集中。
1998年，我国提出稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设的指导思想，从此我国房地产业开始了快速发展的历程。
2004—2007年，全国房屋销售价格指数较稳定，但个别大城市，如北京、上海、广州、深圳等地的房价则快速上涨。
其后，受国际金融危机的影响，我国房地产价格有所回落。
进入2009年，随着宏观经济开始复苏，加上政策对房地产的支持，房价和房屋销售量开始回升。
2010年，我国房价上涨的形势开始由点扩展至面，房价高涨的形势逐渐从少数几个一线大城市向二线城市蔓延，从东部沿海城市向中部和西部城市蔓延。
2011年，随着国家对房地产市场进行宏观调控的政策逐渐增加，房地产投资增速放缓，但商品房平均销售价格仍在上涨，同比增幅达6.5%。
2012年初，为防止房价过快上涨，国家出台更多宏观调控政策，半数以上的大中城市新建商品住宅价格出现环比下降或持平，但2012年下半年，大部分大中城市的新建商品住宅价格开始环比上涨或持平，房价再次表现出上涨的趋势，目前中国房地产市场是否存在泡沫已成为社会各界热议的一个话题，关于“房地产泡沫”的争论也越来越激烈，因而对于中国房地产泡沫的测度具有十分重要的现实意义。
二、中国房地产泡沫测度的实证分析（一）房地产泡沫存在的初步判定本文选用商品房价格（HP）增长率来反映房地产价格变动水平，选用人均GDP（PGDP）增长率来反映经济增长的变动程度，通过进行协整分析，判断房价增长和经济增长是否存在长期均衡关系，进而初步判断房地产泡沫是否存在。
我国区域性房地产泡沫问题研究
变 量 的水 平 值 基 本 是 非 平 稳 的 ， 中 ｈ ｐ在 Ｌ Ｃ统 计 量 其 ｐ Ｌ 下 是 平 稳 的 。 而 在 其 它 ３个 统计 量 下 都 是 非平 稳 的 ， 然 因 而 本 文 仍 可 认 为 ｈ ｐ是 非 平 稳 的 。 此 同时 ， 变 量 的一 ｐ 与 各 阶 差 分 都 是 平 稳 的 ，也 即 各 序 列 均 为一 阶单 整序 列 。 因 此 ， 必 要 对模 型 包 含 的 变 量 进 行 协 整 检 验 （ 表 ２ ， 有 见 ） 结
２１ ０ １年第 ５期
总 第 ２ ０期 ７
南
ＨＡ Ｉ ＮＡＮ 兀 ＮＡＮＣＥ
ＮＯ． ２ １ ５， ０ １
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我 国 区域 性 房地 产 泡 沫 问题 研 究
张 朝 洋
（ 西财 经 大 学 金 融 与统 计 学 院 ， 西 南 昌 ３ ０ １ ） 江 江 ３ ０ ３
视 角 来 关 注 区域 房 地 产 市场 ，通 过 对 房 屋基 础 价 值 的估
目前 ， 围绕 区域性房地产泡沫问题 ， 国内外学者进行 计来识别 泡沫 。以 Ｓ ｔ ａｄＳ ｔ（ ０） Ｉｍｍ ｌｅ ， ｍｉ ｎ ｍｉ ２ ６和 － ｅ ｒ ｈ ｈ０ Ｉ ｉ ｂｇ Ｍ ｙｒ ｎ ｉ ｉ ０ ５为代 表。前者借助 １ ａｅ ｄＳｎ （ ０ ） ａ ａ２ ０个城市单 一
摘 要 ： 文通 过 建 立 面板 数 据 模 型 对我 国 的 区域 性房 地 产 泡 沫 进行 估计 。结 果 显 示 ． 区域 房地 产价 格 较 高的 本 在
城 市 ， 沫 比率 通 常 也 较 高 。 总体 而 言 ， 线城 市 的 泡 沫 比 率 最 高（ ． ％）二 线城 市 次 之 （７ ％）最 后 是 三 线城 市 泡 一 １５ ， ４ ７ ７ ８ ， ． （７ ， 且 各 线城 市的 泡 沫程 度 有 逐 步放 大 的趋 势 。 泡沫 比率 的 面板 回 归结 果认 为 ． 对 房 价 上 涨过 快 过 猛 的利 ４２ 并 ． 对 针
西安市房地产泡沫问题研究
西安市房地产泡沫问题研究西安市房地产泡沫问题研究西安是中国历史悠久的古都之一，也是陕西省的省会城市。
随着中国经济的快速发展，西安房地产市场繁荣起来。
然而，与此同时，西安市也面临着房地产泡沫问题的威胁，这对城市的经济和社会稳定造成了一定的风险。
本文将探讨西安市房地产泡沫问题的原因、影响以及应对措施。
西安市房地产市场的泡沫问题首先源于需求面。
随着城市人口的增加和经济的发展，人们对住房的需求也相应增加。
然而，由于城市规划和政策的不完善，房地产供应无法及时跟上需求的增长，导致市场供不应求。
这种供需失衡使得房价快速上涨，从而形成了房地产泡沫。
其次，西安市房地产市场的泡沫问题还与投资需求有关。
在中国，房地产被视为最稳定、最高回报率的投资之一。
大量投资者涌入房地产市场，为了谋求快速回报，投机行为增加，进一步推高了房价。
这种投资驱动的房地产泡沫与房地产市场的基本面脱节，造成了市场波动和风险。
西安市房地产泡沫问题给城市经济和社会稳定带来了一系列的负面影响。
首先，高房价会增加居民的生活成本，特别是对于年轻人和中低收入者而言，购房难度大大增加。
这不仅对居民的生活幸福感产生了负面影响，也削弱了他们的消费能力，对经济增长带来了压力。
其次，房地产泡沫还存在金融风险。
随着房价的上涨，房地产贷款规模也迅速扩大。
若房地产市场出现大幅下滑，将对银行系统造成严重冲击，可能引发金融危机。
针对西安市房地产泡沫问题，政府应采取一系列措施来防范和化解风险。
首先，政府要加强宏观调控，合理控制住房供应量，消除供需失衡。
其次，政府需完善相关法律法规，加大对房地产市场的监管力度，打击投机炒房行为。
此外，政府还应加强对房地产市场信息的透明度，提高市场运作的公开性和规范性。
最重要的是，政府应加大对经济结构调整的支持力度，促进城市经济的多元化发展，以降低对房地产市场的依赖程度。
西安市房地产泡沫问题不仅仅是一个经济问题，更是一个社会问题。
只有采取针对性的措施，消除房地产泡沫现象，才能使得西安市的经济和社会稳定更加健康。
有关于房地产泡沫的研究分析
二 、房 地 产泡 沫破 灭 的影 响
整体经济 失衡 房 地 产 的 价 格 对 某 个 区域 的 经 济 增 长 、产 业 结 构 、产业 链 的形 成 和 发 展 ，产 业 合 作 等 都 有 着 重 要 的 影 响 ，因为 人 们 的 衣食住行都要以居住为核心展 开，所 以住 房带来的后续消费是 影响整个地区产业 的 重要推动 。当房 价不断升高 的时候 ，所有 的相 关 产 业 的 价格 和 利润 空 间 也 随 着 不 断 的上 升 ，这 就 使 得 相 关 的 产 业 不 断 的 膨 胀 ，甚 至某 一 地 区 的产 业 全 部 倾 斜 ，房 地 产 及 相 关 产 业 成 为 该地 的 唯一 产 业 ，这 就 导 致 Ｔ ＧＤＰ 的 增 长 也 越 发 的依 赖 于 房 地 产 的 发 展 。 当房 地 产 的 价 格 突 破 了 临 界 点而转为下滑的时候，与其相关的产业链 将 受 到 巨大 的 冲 击 ，各 种 相 关 产 业 会 随 着 楼 市 的 跳 水 而 萎 缩 ，这 就 导 致 了整 体 经 济
有关于房地产泡沫的研 究分析
郑 刚 日照经济 技术开发 区审计 局经济 责任 审计 办公 室
２７６ ８ ２６
【 文章 摘 要 】 近 些年 空 置率 、房 价 收 入 比 的 失衡 证 明 了我 国房地 产 的 “ 沫 ”化 ，这 给 泡
｝ 会科 学 院 在 对 房地 产 经 济 进 行研 上
究 并 在 ２ １ 的 《 济蓝 皮 书 中 总结 ， ０ ０年 经
房 地 产 、银 行 、 国 民经 济 带 来 了 巨大 的 潜 在 风 险 。 面对 美 国 的次 贷 危 机 ，我 国 也 对 房 地 产 实 施 了全 面调 控 。 本文 从 房 地 产 泡 沫 表 象入 手 ，对 我 国 的房 地 产 泡 沫进 行 了研 究 ，并 以 国十 一 条 为基 础提
浅析房地产市场中的泡沫问题及其防范
冯广 东Biblioteka 经 济ｌ ｌ １ 论坛 车 宏 伟
浅 析 房 地 产 市 场 中 的泡 沫 问题 及 其 防范
（ 尔滨 市阿城 区房地产事业管理局 ， 哈 黑龙 江 哈 尔滨 １０ ０ ） ５ ３０
摘 要： 房地产具有联动效应 ， 是拉 动国民经济增长的有效手段。 为避免房地产市场过热而产 生泡沫 ， 就宏观调控手段进行探讨分析。 关 键 词 ： 地 产 泡 沫 ； 范手 段 ； 策 房 防 政 中国房 地产业 自 ２ ０世纪 ８ Ｏ年代 开始迅 速发展。 ０ ２ 世纪 ９ 年代住房改革 ， Ｏ 相当 比例的 城市居 民以低价购买 了旧住房产权。城市大规 模发展并派生拆迁 需求 ， 人均收入的提高、 建筑 技术的升级、 民进城 、 农 消费信贷等金融支持促 使房地产的质量升级 。 需求主体从商业楼宇 向 住宅转移 ，从集 团购买力 向个人 转移 ；０ ２ ２０ 年 以来则迅速从消费品向投资 品转移 ，从国内投 资者 向国际投资者转 移。但 良好的长期发展 预 期， 并不意味着短期 就没有泡沫 。 特别是高度垄 断的金融房地产 ， 其价格暴涨暴跌 ， 泡沫的生成 与破灭 ， 只要宏观控制稍微放松 ， 几乎是必然出 现的，而且一旦形 成就很难控制 。对此估计 不 足， 必将产生严重后果。 房地 产泡沫 是指 由于房地产 投机引起 的 房地产市场价格与使用价值严重背离 ，脱离了 实际使用者的支撑能力而继续上涨 的过程及状 态。 房地产 泡沫是一种价格现象 ， 是房地产行业 内外 因素， 特别是投机性因素作用 的结果。 １房地产泡沫 的成因 房地产作为泡 沫经 济的载体 ， 本身并不是 虚拟资产 ， 而是实物资产。但是 ， 与虚拟经济膨 胀的原因相 同，房地产泡沫的产生 同样是 由于 出于投机 目的之虚假需求的膨胀 ， 所不 同的是 ， 由于房地产价值量大 ，这种投机需求的实现必 须借助银行等金融系统的支持。 一般来说 ， 房地 产泡沫的成 因， 主要有 以下三个方面 ： 首先 ， 土地的有 限性和稀缺性是房地产泡 沫产生的基础 。居者有其屋是一个社会最基本 的福利要求 ，人们对居住 条件的要求是没有穷 尽的。 由于土地 的有 限性 ， 从而使人们对房地产 价格的上涨历来就存在着很乐观的预期 。当经 济发展处 于上升时期 ，国家的投资重点集 中在 基础建设 和房屋建设 中，这样就使土地 的供给 资源十分有 限，由此造成许多非 房地产企业和 私人投资者 大量投资 于房地产 ，以期获取价格 上的好处。 加上人 们对经 济前景看好 ， 再用房地 产作抵押向银行借贷 ， 炒作房地产 ， 使其价格狂 入 家庭 ， 其供应 、 分配 和经营完全 由政府控制 ， 廉租房不能进入市场流通 ；经济适用房是具有 没有土地供应 ， 房地产开发 和商 品房供 给 社会保障性质 的政策性商 品房，政府对其建设 就无从谈起 。土地供应政策对房地产市场的发 在土地供应和税 费征 收上给予 了很多优 惠 ， 但 展与运行起着决定 性影响。土地供应政策 的核 其销售价格和销售对象受政府 的指导 ；市场价 心， 是土地供应计划。 土地供应计划对房地产开 商品住宅则采取完全市场化的方式经营 、是城 发投资调节 的功效非常直接 和显著 ，因为房地 市房地产市场 的主要组成部分。如果政府对廉 产开发总是伴 随对土地的直 接需求 ，政府对土 租房 、 经济适用房 的供给和分配政策控制不严 ， 地供应计划所确定 的土地供 给数量和结构 ， 直 就会使市 场价商 品住 宅受 到前两 类住宅 的冲 接影响着房地产开发的规模 和结构 。从土地源 击。统计 已有房地产详细信息 ，增 加经济适用 头人手 ， 障土地使用结构合理 ， 保 加快建设 有形 房 ， 保证一定 收入水平居 民买得起或租得起房 ， 土地市场 ，实现 国有土地使用权交易的公正公 政府对真正需要住房 的居 民提供优惠 ，鼓 励成 开公平。 建立土地信息系统 ， 各城市政府应对所 立住 宅合作社 ， 由政府提供廉价土地 ， 欲购房的 有待 出让 的土地 、 现有土地使用结构 、 划 、 规 评 居民 自己组 织起来 ， 对住宅的设计 、 采购 、 施工 、 估价格等信 息公开 ， 防止圈地炒地谋取暴利 ； 对 财务和质量 进行 全过程的参与 和监督控制 ， 彻 违规者给予 严厉制裁 。对房地产 开发商的盲 目 底打掉中间环节的非法 回扣 ，预计可使成本降 与冲动形成有效 的抑制。 低 ３％ 左右 。 ０ ２２金融政策条件 ． ２５税 收 政策 ． 房地产业与金融业息息相关 。 金融业 的支 房地产 税收政 策是政 府控制 房地产 市场 持是房地产业繁荣必 不可少 的条件。个人住房 的核心政策之一。正确运用税收杠杆对抑制市 抵押贷款价值比率 的调整 ，会明显影响居 民购 场投机、 控制房地产价格 。开征财产税 ， 即使闲 加 对 房支付能力 ， 进而影 响居 民当前购房需求 的数 置也要按评估价征税 ， 大囤积房地产成本 ； 量。 房地产开发贷款利率、 信贷规模和发放 条件 高档不动产开征不动产累进税 ，是 防范房地产 的调整 ，也会大大影 响房地产开发商 的成本和 泡 沫 的一 个 重 要 手 段 。 利润 ，进而对其开发建设规模和商品房供给数 综合运用上述各项 调控手段 ， 充分发挥政 加强房地产市场宏观调控； 强化土地供 量产生影响。 因此 ， 通过信贷规模 、 利率水平 、 贷 府职能 ， 款 方式等金 融政 策调节 房地产 市场 ，对未来 应管理 ， 严格控制土地供应总量； 促进土地 的合 严格控制 自有资金不足、 为不规范 的 行 ５１ 一 ０年总量和结 构进行整体把握 ， 解决供 给不 理使用 ； 足 和结构失衡问题 。调高投资别墅、 高档公寓 、 房地产开发企业新开工项 目；大力发展经 济适 调整房地产市场供应 结构 ； 充分发挥金 高档娱乐设施、 商厦写字楼 的贷款利率 ， 高个 用住房 ， 调 人非 自 住房的贷款利率 ， 使低息政策向中低收 融对 房地产市场 的调控作用等手段 ，目标 就是 入 者倾斜 ； 加强对按揭贷款风险控制 ， 控制投资 让房价有 明显 的回落 ， 同时改善房产结构 。 控制 性购房 ，尤其是通 过按揭贷款进行的投机性购 房地 产泡沫 ， 其意义远远超过房地 产和经 济发 房； 完善信用制度和抵押制度 、 抵押保险和抵押 展本身 ，是对市场经济能否完善而不被投 机资 二级市场 。 控制消费信贷 ， 提高首付款 比例。 加 本要挟的一 次考验 。 我们相信 ， 只要中央政府 息要慎重 ， 中国按揭贷款利率不低 ； 开发性贷款 决心坚定 ， 又有 广大居 民真实需求的支持 ， 在挤 更 高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链 掉投机资本 ， 打破垄断 以后 ， 正常需求会进人市 条 出 现脱 节 。 场 ，使我们 年轻 的房地产行业在不断挤泡沫的 涨。 ２３ 地 价 政 策 ． 过程 中， 实现长期稳定可持续发展 ， 使社会主义 房 地产价格 是政 府宏观调 控房地产 市场 和谐社会“ 居者有其屋 ” 的理想真正在经济增长 其次 ， 投机需求膨胀是房地产泡沫产生 的 直接诱因。 与土地的稀缺性有关 ， 人们买楼不是 的主要对象 ，因为房地产 价格不但直接影响房 中得 以实 现 。 为了居住 ， 只是为 了转手倒卖。 这种行为一旦成 地产市场 的运作 ， 而且对整体社会经济 、 投资环 为你追我赶 的群体行为 ， 就很难抑制 ， 房地产泡 境产生直接 的影响 。 地价 、 建造成本、 专业费用 、 管理费用 、 财务费用 、 投资利润、 税金等 因素 ， 极 沫随之产生 。 再次 ， 金融机构过度放贷是房地产泡 沫产 大地影响着房地产市场上的供给价格 。在一定 建造成本与之相关的专业费用 、 管理费 生的直接助燃剂 。 由于房地产是不动产 ， 容易查 时期 内， 财务 费用和税金大体固定在一定水平上 ， 通 封、 保管和变卖 ， 使银行部门认为这种贷 款风险 用 、 是十分有效 的。 小 ，在利益的驱动下愿意 向房地产投资者发放 过地价来 间接调控房地产价格 ， ２ 住房政策 ． ４ 以房地产作抵押的贷款 。 居住是人类生存 的基本要求。住房问题不 ２防范房地产泡沫 的手段 而且是社会问题。目前我 国城市 为保证 房地产 市场 的稳 定发展 和整个社 仅是经济问题 ， 即廉租房 、 经济适用房 会经济的安定繁荣 ， 防范房地产泡沫的产生 ， 宏 住宅的供给主要有 三类 ， 观调控是非常重要 的。宏观调控房地产市场的 和市场价商品住宅 。 其中 ， 廉租房是面 向最低收
房地产市场泡沫及其金融风险研究
房地产市场泡沫及其金融风险研究房地产市场泡沫及其金融风险研究摘要：本文以中国房地产市场为研究对象，通过对房地产市场泡沫及其金融风险的研究，探究其成因和影响，并提出相应的防范措施。
关键词：房地产市场、泡沫、金融风险、防范措施一、引言近年来，随着中国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅速的发展。
然而，长期以来，房地产市场波动剧烈，泡沫不断出现，带来了不小的金融风险。
本文将就房地产市场泡沫及其金融风险进行研究，探究其形成成因和影响因素，并提出相应的防范措施。
二、房地产市场泡沫的成因1、政策因素：政策上的放松往往会引起房地产市场的泡沫，政策的过度宽松和投机行为的恶性循环导致市场需求量不断增加，推动了房地产市场价格上涨。
2、经济因素：人口增长、收入增长、城市化速度加快等因素都会对房地产市场产生影响，特别是经济发展带动房价上涨，进而形成由需求导致的泡沫。
3、投机因素：炒房、炒楼等投机行为是房地产市场泡沫的重要因素，一旦炒作拉动房产价格在短期内大幅上涨，市场过度赌博形成的泡沫破裂后，对金融市场带来的影响也非常严重。
三、房地产市场泡沫的影响1、物价上涨：房地产市场泡沫的影响使得房价一飞冲天，使得物价加速上涨，通货膨胀风险加剧。
2、债务危机：房地产市场泡沫对银行业带来的风险非常大，房地产市场利率飘忽不定，房地产价值不断下跌，若银行债务集中在房地产领域中，则银行可能陷入债务危机，甚至会引发全社会的金融危机。
3、经济衰退：房地产市场泡沫的破裂往往带来一系列的经济衰退和就业压力，进而引发其他金融风险，并对经济的稳定产生负面影响。
四、房地产市场泡沫的防范措施1、建立长效机制：政府部门应加强对房地产市场的监管，建立长效机制，控制市场波动。
2、提高市场透明度：加强行业内部规范建设，提高行业质量和市场透明度，让投资者更好的理解市场。
3、合理调节房地产市场：加强对拥有多套房的人群、炒房团伙等投机者的镇压力度，努力打破不正常的市场习惯和利益联盟等，健全房地产市场成交信息公示、区域调控、宏观调控等方式。
房地产泡沫问题研究与分析
增， 而土地资源的稀缺性导致其需求 弹性大 于供给 弹性 ， 造成 土地 价格
飞涨 ， 远 超 其 基 础 价 值 而 出 现地 价 泡 沫 。 房 地 产 投 资 的增 速 远 快 于 城 市 化进程 ， 加 剧 了市 场 供 求 关 系 的不 平 衡 。
（ 二） 全鞋监管不力
房 地 产 的 行 业 性 质 决 定 了 开 放商 要 手持 大 笔 资 金 ，但 随 着 开 发 规 模 的扩大 ， 自有 资 金 已 经 无 法 满 足 实 际 需 求 ． 开 放 商 转 而 向银 行 贷 款 。 很 多银 行 看 重 房 地 产 的 高 回 报 而 违 反 规 定 大 量 放 款 ，降 低 了 行 业 准 入
局面 。
关键词： 房 地 产 泡 沫 房 地 产 诱 因 影 响 举 措
作 为我 国 国 民经 济 的 重 要 支 柱产 业 ，房 地 产 既 可 以 为 国 家 资 金 储 备提 供 重 要 来 源 ， 还 可 以带 动 其他 相 关 产 业 迅 速 发 展 ． 但 房 地 产行 业 往 往 容 易产 生 泡 沫 现 象 。 基 于 我 国房 地 产 市 场 持续 升 溢 ， 房 价 居 高 不 下 的
经济论坛
房地产泡沫 问题 研究 与分析
荆 州市房 产管理 局荆 ， ｋ ｌ １ 分局 罗辑
摘要： 房 地 产 泡 沫 会 给 国 民 经济 和 群 众 生 活 带 来 严 重 的影 响 。本 文 首 先 阐述 了房 地 产 泡 沫 的 定 义 ， 进 而论 述 房 地 产 泡 沫 的诱 因 、 影响 以及 防 范措 施 ， 旨在 充 分 认 识 和控 制房 地 产 泡 沫现 象 ， 确 保 房 地 产行 业健 康
的 门槛 。 助 长 了过 度 开 发 带 来 的 金 融 风 险 。
房地产价格与泡沫研究
引 言 自古 以来，一个 国家对 于住房 问题 的解 决能 力 ，是衡 量一 个 政 府 是 否 有 效 的 充 当 国 家 机 器 角 色 的 一 个 重 要 考 量 ，它 不 仅 关 乎 民生 ，而 且 关 乎 整 个 国家 的 未 来 发 展 。 而 住 房 问题 的 核 心 是 房 价 问 题 。 房 价 的 高 低 ， 直 接 关 系 到 房 地 产 商 的 房 屋 出 售 率 ， 资 金 回 收 能 力 ，企 业 的 后 续 发 展 ， 百姓 的 承 受 能 力 、 幸 福 指 数 ， 及 政 府 的 宏 观 调 控 能 力 等 主 要 敏 感 问 题 。 因此 ，对 于 房 价 的合 理 定 位 及 泡 沫 产 生 的 研 究 极 有 必 要 。 本 文 通 过 对 现 阶 段 房 地 产 价 格 走 势 的 分 析 ，抓 住 近 期 关 于 房 地 产 市 场 出现 泡 沫 的 舆 论热点 ，分 析 当下房 价的特 点及合理程 度 ，为 房价合理 定位
一
售 比 ， 清 晰 的 看 出房 价 是 否 有 泡 沫 。 租售 比： 是指每平方米使用面积 的月租金与每平方米 建筑面 积 的 房 价之 间 的 比 。计 算 公 式 为 ： 租 售 比 ： 每 平 方 米 月 租 ／ 每 平 方 米 房 价 国 际 上 用 来 衡 景 一 个 区 域 房 产 运 行 状 况 良好 的租 售 比一 般 界 定 为 １： ｏ ～ １： ０ 。如 果 租 售 比低 于 １： ０ ，意 味 着 房 产 ３０ ２０ ３０ 投 资 价 值 相 对 变 小 ，房 产 泡 沫 已经 显 现 ；如 果 高 于 １： ０ ，表 ２０ 明 这 …区 域 房 产 投 资 潜 力 相 对 较 大 ， 后 市 看 好 。 租 售 比 无 论 是 高于 １： ０ 还是低 于１： ０ ，均表 明房产价格偏离理 性真 实的 ２０ ３０ 房 产价值。 献 计献 策 。 本文采 取随机抽样 的方 法 ，调 查了现阶 段我 国一线城市及 Ｈ － ．现 阶段 房 地 产 的 价 格 特 点 二 二线城市 主要城市房 屋租赁价格 及每平 方米售价 ，计算各城市 格 林 斯 潘 说 过 ： “ 到 泡 沫 破 裂 人 们 便 无 法 断 定 它 是 不 是 租售 比，调查时间为２ １ 年１ 月２ 号 ，调查结果见下表３ １ 不 ００ ０ ７ ．： 泡 沫 。 ”所 以 断 定 房 地 产 价 格 泡 沫 的 存 在 是 有 难 度 的 。 中 国 房 表３１ 各城市房屋徂售比 ． 单位：元 价过 高的舆论 一浪高过 一浪 ，高房价是否 就意味着 泡沫呢 ，全 城 市 月租 赁 面秘 每 平米房 租价 比 调蠢 楼盘户型 地理位 子 球 刚 刚 走 过 金 融 危 机 ， 我 们 不 能忘 记 美 国金 融 危 机 的 一 开 始 美 名称 价格 （ 屋售价 ｍ ） 国房地美 、房 利美倒 闭那一幕 ，所 以给 房价定位 和调控 势
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房地产泡沫往往出现在一个国家经济繁荣时期，表现为房地产价格飞涨形
成泡沫，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价下跌从而泡沫破灭。
房
地产泡沫有可能演化为泡沫经济，一旦泡沫破灭，将给一个国家或地区的经济
带来严重后果。
我国房地产业近几年来一直保持高速增长，房地产价格逐年攀
升，引起各界对我国房地产业是否有泡沫这一问题的广泛关注。
深入研究房地
产泡沫的形成机理与防范措旌，对保障国民经济健康发展具有重要的现实意
义。
作者先是对国内外学者对于房地产泡沫理论的研究作了简要介绍；然后在
阐明泡沫理论的基础上，结合国内外案例分析了房地产泡沫的原因，归纳了房
地产泡沫的表现形式，并列举其危害；通过回顾历史上出现的房地产泡沫和中
国房地产市场的现状，得出中国房地产市场存在泡沫隐患的结论，进而用投机
和预期理论对房地产泡沫从产生到破灭做了经济学解释。
房地产泡沫的预警和
防范是本文的重点：首先对各种预警指标作一简单介绍，而后对预警系统的设
计发表了自己的看法，即根据各个城市的具体情况对各个预警指标赋予不同的
权重。
文章的最后从宏观、微观及产业政策多个视角来审视我国房地产业发展
中存在的问题，并且针对房地产泡沫的防范，在货币政策、财政政策、产业政
策以及规范政府行为方面提出诸多建议。
关键词：房地产，泡沫经济，空置率，预警指标
摘要：
我国的房地产业自90年代以来得到了飞速的发展，在国民经济中的比重也日益提升。
与此同时，房地产市场发展也面临着诸多问题，房地产市场价格不断飙升，住房需求超过供给，影响了正常的社会发展秩序，从 2003 年开始关于中国房地产市场是否存在泡沫的辩论已经争论不止。
本文首先对房地产泡沫的概念、房地产泡沫的危害以及房地产的一般测度指标做了简要介绍。
然后重点通过房价收入比质变来分析我国的房地产现状，并得出我国目前无明显泡沫的结论。
文章最后分析了我国房地产未来形成的风险，并针对风险提出了几点防范措施。
对中国房地产泡沫问题分析、以及对策建议，从而对房地产泡沫有一个宏观上的认识；然后介绍了中国房地产泡沫问题，主要从房地产泡沫现象、产生原因、危害及对策四个方面入手。
关键词：房地产泡沫原因危害对策
摘要：本文首先从理论上探讨了房地产泡沫的含义，对房地产泡沫表现和危害性做了一些基本的介绍，同时还进一步分析了房地产泡沫与过热的关系，并介绍了几个常用的反映房地产泡沫程度的指标，重点分析了我国房地产市场的现状，通过理论与实际相结合，证实了我国房地产市场确实存在严重的泡沫。
然后本文重点从房地产市场的供给、需求和金融市场三个方面分析，认为我国房地产市场形成泡沫的主要原因有：1.土地的政府垄断和房地产商对房地产市场的操纵；2.投机需求膨胀和居民收入差距过大；3.银行信贷扩张过快，人民币升值。
接着本文从宏观经济和金融危机的角度深入分析了房地产泡沫的危害性，认为房地产泡沫对国民经济有直接的影响，而且房地产泡沫的破灭将会导致金融危机。
最后给出了治理房地产泡沫的一系列的政策建议：1.调整房地产供求结构；2.加强对房地产行业的资金监管；
3.强化土地管理；
4.限制房地产市场的投机需求；
5.完善房地产税制和二手房市场。
关键词：房地产房地产泡沫房地产投机空置率
近几年，学者们围绕中国房地产市场是否存在泡沫的问题展开了激烈的争论。
笔者
认为，争论如此激烈主要原因是从不同角度考虑的房地产泡沫的检测方法会产生不同的
检测结果，而一些检测方法并末反映房地产泡沫的实质。
本文在国内外学者对房地产泡
沫认识的基础上，阐述了房地产泡沫的实质是基于投机、理性和非理性因素导致的房地
产市场价格与其基础价值的过度偏离。
并从这一基点出发，运用单位根与协整检验法，
对中国大陆35个大中城市的房地产市场进行实证检验，判断房地产泡沫的存在性。
检验过程中，除广州市的市场价格和理论价格不是同阶单整，无法进行协整检验外，
其他34个主要大中城市均可用此种方法判定房地产市场是否存在泡沫。
检验结果表明，
太原、银川、石家庄、宁波、南昌、济南、重庆和乌鲁木齐八个城市房地产市场不存在
泡沫，其他26个城市的房地产市场都有泡沫存在，说明中国大中城市房地产市场存在
泡沫已是比较普遍的现象。
本文除引言和结论外，共分为三部分：
第一部分，文献综述。
首先介绍世界各国学者给资产泡沫下的定义，从深层次挖掘
资产泡沫的本质。
其次，介绍房地产市场泡沫的检测方法，并对这些方法作以分析评价。
最后，是关于房地产泡沫实证分析的综述。
第二部分，方法论。
重点阐述单位根——协整检验的方法。
介绍房地产理论价格的
计算方法，并重点介绍收益还原法计算理论价格的方法和步骤。
第三部分，实证分析。
运用房地产的租金价格计算理论价格，运用单位根和协整检
验法对我国35个大中城市的市场价格和理论价格序列进行检验，得出我国大中城市房
地产市场普遍存在泡沫的结论。
关键词：房地产泡沫；单位根检验；协整检验。