房地产基础知识培训资料
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房地产基础知识一、基本概念（一）房地产的概念：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。
房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。
◆房地产业五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建筑工程施工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；◆两书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；◆一表：《商品房竣工验收备案表》（二）1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
2、房地产市场分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。
（三）城市居住区、居住小区、居住组团1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。
2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户，1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
（四）居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
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房地产基础知识培训资料一、房地产概述房地产的概念房地产即指不动产中的房屋和土地等，包括用于工商业生产的工厂房、商场、仓库等，用于住宅的公寓、别墅、小区等，还包括专门用于银行、医院、学校、公园、娱乐等公共设施建筑物。
房地产是市场流通的产权资产，具有保值、增值和流动性等特点。
房地产的分类按照自然形成的方式分类：•自然形成土地：由自然原因形成，如农村、山区、沙漠等土地。
•人工形成土地：国土资源部门划定、规划、拨付等土地才属于人工形成土地。
按照建筑物性质分类：•商业房地产：主要是指用于商业、办公、购物等经济用途的建筑物，如商场、写字楼、酒店等。
•住宅房地产：用于居住的建筑物，以宅基地为主。
•工业房地产：主要是为工业园、科技园、文化创意产业园等提供配套服务的，如仓库、工厂房等。
按照产权方式分类：•全民所有制土地：土地使用权属于国家，公众持有土地权益，其使用权许可证通过有偿颁发的方式进行。
•集体所有制土地：土地属于村集体组织，通过土地承包经营、土地流转等方式出租。
•国有土地使用权：房地产开发是以安排国土资源中的国有土地使用权为基础的，因此土地使用权可以转让和出租。
二、房地产估价房地产估价的概念房地产估价是指依据一定的估价方法和原理，根据估价的目的，对房地产的市场价值作出的一个基于时间和情境条件的客观预测。
1.比较法：将要被评估的房产与已经出售的类似房产进行比较，从而得出房产的估价。
通常用于已经市场上存在的物业。
2.收益法：计算投资物业的每年收益，然后将其与市场上的相似物业作比较，从而得出物业的估价。
3.成本法：按照当前建筑成本估算原材料和工人花费的费用，并加上施工管理费用和开发商的利润，然后得出房产的估价。
4.技术法：对房地产进行测量、调查、评估，然后按照专业技术和知识得出物业的估价。
三、房地产合同合同的定义合同是当事人之间以书面形式或口头形式订立的具有法律约束力的协议。
房地产合同的种类1.购房合同：购房合同是指开发商与购买人之间关于房屋销售的协议。
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（一）房地产名词
18、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把 一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体或 称做填充墙（如砼空斗墙、加气砼砌块墙、实心砖墙、 GRC 板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等），对建筑结构承重没什 么大的影响 19、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台 20、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开， 干湿分开，厅与卧室不在一条直线上 21、预制板：指预先按照尺寸统一制作的砼楼板（包括预制 空心板），到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快， 造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用 22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇注的楼板
（一）房地产名词
29、住宅的开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间
房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是 就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性 30、住宅进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从 前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的 进深一般限定在5米左右，一般不任意扩大
3、房产证：是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料 4、三通一平：水，电，路(通)场地平整 5、配套设施：主要是为方便提供各种设施
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（一）房地产名词
6、容积率：规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积之比；别 墅 容 积 率 一 般 在 1.3 以 内 ， 多 层 容 积 率 一 般 在 1.8% 以 内 ， 小 高 层 在 2.5%以内，高层在2.5%以上；(限制小区人口密度比) 7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地 线以内(%) 8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积 9、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和 10、楼间距：板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0-20度 时最大，为1.7（新建区）；1.6（改建区）。单栋塔式建筑在两侧无 其他遮挡建筑时间距系数不得小于1.0；多栋塔式建筑东西排列，相 邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的间距 系数不得小于1.2。 11、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比
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6、核档费： 50元/户 7、综合税费： 7.55%（五年以内转让的） 其中：营业税5%、城建税0.35%、教育费附加0.15%、印花税0.05%、个人所得税2%、土地增值税1%（免收）
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房地产相关收费标准
7、分户国土证： 图纸费：50元 工本费：20元 核档费用：200元
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8、二手房相关收费标准： 1、契税：住宅----144㎡以下 1%*评估房款 144㎡以上 2%*评估房款 商铺 2%*评估房款 2、转移登记费： 住宅 80元/户 商铺 550元/户
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6、预抵押（按揭）费用： 住宅----144㎡以下 3.5%*净房款 144㎡以上 5.5%*净房款 商铺 5.5%*净房款 预抵押登记：预告费：80元 预抵押费：80元 预抵押手续费：3 ‰ *贷款额
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（一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。
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土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。经政府批准同意续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
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五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
房地产开发基本流程（招牌挂土地）
一、在国土局参加拍卖，缴纳土地出让金等，签订土地出让合同；取得所拍土地的国土证； 二、到发改委取得计划批复；（可研报告） 三、到规划局审批总图；（环评报告、水保方案） 四、总图审批后办理用地规划许可证；（城市基础设施配套费用） 土地使用面积*规划容积率*城市基础设施配套费标准（建筑面积*城市基础设施配套费标准） 1类 2类 3类 4类 5类 6类 7类 商业： 280 240 190 160 130 90 60 住宅： 210 170 140 120 90 70 工业: 130 110 90 70 60 50
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具有专业化、灵活性和长期性的特点。
房地产信托
运作方式与风险 投资者按投资比例分享收益，同时承担投资风险。
投资者将资金委托给信托公司，由信托公司投资于房地 产项目。
房地产市场波动、项目管理和经营风险等是主要风险因 素。
土地使用权出让与转让
规范了土地使用权出让、转让的条件、程序和合同内容。
城市房地产管理法
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房地产开发与建设
规定了房地产开发和建设的基本要求、资质和程 序。
房地产交易与中介服务
规范了房地产交易、中介服务的行为和监管。
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房地产产权登记与档案管理
明确了房地产产权登记、档案管理的制度和方法。
相关税法
房产税
流动性风险
房地产投资流动性较差，不易 快速变现。
政策风险
政府政策对房地产市场的影响 ，如限购、限贷等。
经营风险
开发商经营不善或项目亏损等 风险。
投资回报
租金收益
长期持有房产出租，获取稳定 的租金收入。
房产增值
随着市场价格上涨，房产价值 随之增长。
REITs分红
投资于REITs，享受分红收益。
其他收益
银行审核通过后，签订贷款合 同，按期还款。
住房公积金
定义与用途
01
主要用于职工购买、建造、翻建、大修自 住住房等。
03
02
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期 住房储金。
04
缴存与提取
职工与单位按月缴存一定比例的住房公积 金。
05
06
在符合一定条件时，可以申请提取住房公 积金，如购房、租房等。
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房地产基础知识培训资料第一部分房地产基础知识1、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。
分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。
2、房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业，（三个产业的划分第一产业: 农业（包括种植业、林业、牧业和渔业等）。
第二产业: 工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业）和建筑业。
第三产业: 除上述第一、二产业以外的其他各业。
由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部分：一是流通部门，二是服务部门，具体又可分为四个层次。
第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业。
第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质普查业，房地产业、公用事业，居民服务业、旅游业，咨询信息服务业和各类技术服务业等。
第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、广播电视事业，科学研究事业，卫生、体育和社会福利事业等。
第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、社会团体，以及军队和警察等。
））包括以下一些内容：（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发和再开发，其中包括征用土地、拆迁安置，委托规划设计、组织开发建设、以及对旧城区土地的再开发；（3）房地产经营，包括土使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务，包括房地产咨询，估价和经纪代理；（5）物业管理，主要包括房屋及公共设施，设备的保养、维修，并为使用者提供安全、卫生以及优美的环境；（6）房地产市场的调控和管理，即建立房地产市场，资金市场，技术市场、劳务市场、制订合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
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房地产基础知识培训资料一、房地产基本概念房地产是指土地、房屋及其附着物的统称，包括住宅、商业用地、工业用地等各种不动产。
房地产行业是指涉及房地产开发、销售、租赁和相关服务的产业。
二、房地产市场1. 房地产市场的特点房地产市场具有供需关系和价格波动的特点。
供给方包括开发商、个人房东等，需求方则是购房者、租房者等。
市场价格会受到供求关系、地段、政策等因素的影响。
2. 房地产市场的分类房地产市场可以分为住宅市场、商业地产市场和工业地产市场。
住宅市场主要涉及住宅用地、公寓、别墅等房产；商业地产市场包括商业用地、写字楼、商场等；工业地产市场则涉及工业用地、厂房等。
三、房地产开发1. 房地产开发流程房地产开发流程包括项目策划、土地获取、规划设计、建设施工、销售推广等环节。
开发商需要进行市场调研、项目规划，并与政府部门进行土地拍卖或划拨。
2. 房地产开发的风险与控制房地产开发涉及的风险包括市场风险、政策风险、资金风险等。
开发商需要制定合理的风险控制措施，如合理评估市场需求、控制资金使用等。
四、房地产销售与租赁1. 房地产销售方式房地产销售方式包括现房销售和预售。
现房销售是指已经建成并取得产权的房产，购房者可以直接购买。
预售是指在项目尚未竣工前，开发商提前销售房产。
2. 房地产租赁方式房地产租赁方式包括长期租赁和短期租赁。
长期租赁是指租赁期限较长，一般为一年以上；短期租赁则是租赁期限较短，如几个月或几天。
五、房地产投资与融资1. 房地产投资方式房地产投资方式包括直接投资和间接投资。
直接投资是指个人或企业直接购买房产，享有产权和收益；间接投资则是通过房地产基金、房地产信托等方式进行投资。
2. 房地产融资渠道房地产融资渠道包括商业银行贷款、发行债券、房地产信托等。
开发商、投资商等可以通过这些渠道获取所需资金。
六、房地产法律法规房地产法律法规是指涉及房地产行业的相关法律和规章制度。
包括土地管理法、房产法、城市规划法等。
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三、房地产市场 （三）房地产市场的基本特征
供给和需求的高度层次性和差别性：由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各
个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层 特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异， 同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。
(2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货 和期货的交易场所。
(3)房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住 房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融 资等市场行为。
(4)房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的 市场。
三、房地产市场 （二）房地产市场的概念
房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领 域。即指进行房地产交易的市场，包含有形市场和无形市场。 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、 互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。
房地产交易的分类：
按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。
按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使 用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而 言，房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分 类。
(5)房地产技术信息市场。
三、房地产市场 （四）房地产市场的基本分类
根据房地产流通顺序分为：
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一、房地产概述
房地产是指土地及上面的建筑物，包括住宅、商业地产、工业地产等。
房地产行业是一个多元化的行业，涉及到开发、销售、租赁、投资等多个方面。
二、房地产市场
1. 房地产周期：房地产市场呈现周期性波动，通常包括繁荣期、下行期、底部期和复苏期。
2. 房价影响因素：房价受供求关系、经济环境、政策调控等多种因素影响。
三、房地产开发
1. 土地购置：房地产开发需要购买土地使用权，一般通过拍卖、挂牌或协议转让方式获取。
2. 规划设计：开发商需进行项目规划和建筑设计，确保符合国家规范和市场需求。
3. 施工建设：开发商负责施工建设房地产项目，包括土建、装修等环节。
四、房地产销售
1. 销售模式：房地产销售一般采用预售和现售方式，预售是在房屋未完工前售卖，现售是在房屋完工后进行销售。
2. 销售策略：开发商会采用不同的销售策略，如推介会、电商销售等方式来吸引购房者。
3. 合同签订：购房者与开发商签订购房合同，明确双方权益和责任。
五、房地产租赁
1. 租赁方式：房地产租赁可以采用长租和短租两种方式，长租一般是一年以上，短租则是几个月或更短时间。
2. 租金支付：租赁房屋需要支付租金，通常以月付或季付为主。
3. 租赁合同：房东和租户签订租赁合同，约定租期、租金、维修责任等条款。
六、房地产投资
1. 投资方式：房地产投资可以通过购买房产、购买房地产股票、参与房地产基金等多种方式进行。
2. 投资风险：房地产投资存在市场波动、政策风险等因素，投资者需谨慎评估风险。
3. 投资回报：房地产投资的回报主要包括租金收入和资产增值。
七、房地产政策调控
1. 限购政策：为了控制房价上涨和遏制炒房行为，许多城市出台了限购政策，对购房者的购房条件进行限制。
2. 限贷政策：银行会对购房者的贷款进行限制，以降低购房者的购买能力和购房杠杆。
3. 集中供地：政府通过集中供地的方式来控制土地供应，稳定房地
产市场。
八、房地产法律法规
1. 房地产开发管理条例：规定了房地产开发商的行为规范和责任。
2. 房屋买卖合同法：明确了买卖双方的权益和责任。
3. 城市房地产管理法：对城市房地产市场进行管理和监督。
九、房地产行业发展趋势
1. 绿色建筑：注重环保和节能的绿色建筑将成为未来发展的趋势。
2. 数字化转型：借助科技手段，房地产行业将实现数字化管理和服务升级。
3. 多元化发展：房地产行业将向着多元化发展，包括住宅、商业地产、工业地产等。
总结：
房地产基础知识培训资料介绍了房地产概述、市场、开发、销售、租赁、投资、政策调控、法律法规以及行业发展趋势等方面的内容。
通过了解房地产基础知识，可以帮助人们更好地了解房地产行业的运作和投资风险，从而做出明智的决策。