旧城更新改造规划
老城区改造,旧城更新策划方案
老城区改造,旧城更新策划方案老城区改造,旧城更新策划方案一、引言老城区改造,旧城更新策划方案旨在通过对老城区进行改造和更新，提升城市形象，改善居民生活质量，促进经济发展和社会进步。
本方案将从以下几个方面展开具体规划和措施。
二、城市面貌与历史文化保护1.老城区现状分析（1）人口密度分布及居住环境评估（2）建筑结构及功能现状评估（3）城市交通状况评估2.历史文化保护重点区域划定（1）历史建筑、文物及古迹保护（2）传统文化活动及非物质文化遗产保护（3）文化街区保护及提升三、基础设施改善与公共服务提升1.城市交通规划（1）道路改造与交通疏导（2）公共交通优化及扩展（3）骑行、步行系统建设2.水、电、气等基础设施改善（1）供水、排水系统升级（2）电力、照明系统改进（3）天然气供应覆盖范围扩大 3.公共服务设施提升（1）学校、医院建设与改造（2）社区、文化中心建设（3）公园、绿地建设与改善四、环境保护与生态修复1.水环境治理（1）河道整治与水质改善（2）湿地保护与修复（3）雨水收集与利用系统建设 2.空气质量改善（1）工业污染治理与管控（2）交通尾气治理措施（3）绿化覆盖与园林景观建设 3.垃圾处理与资源循环利用（1）垃圾分类与回收系统建设（2）有害垃圾处理与清运（3）资源循环利用与能源回收五、经济发展与产业升级1.产业结构调整与升级（1）优化传统产业发展（2）引入新兴产业及高技术企业（3）促进创新创业发展2.商业业态更新与升级（1）商业街区规划与改造（2）商业设施建设和品牌引进（3）旅游业发展与旅游设施建设 3.招商引资与城市形象推广（1）制定招商引资政策（2）打造城市品牌形象（3）组织国内外投资推介活动六、社会管理与居民参与1.社区管理体系建设（1）社区居民自治组织建立（2）社区服务设施建设2.旧区改造与居民迁移安置（1）制定旧区改造计划（2）合理安置居民并提供补偿 3.社会参与与舆论引导（1）开展社会参与活动（2）加强舆论引导与宣传附件：1.城市规划图纸2.改造方案详细设计图纸3.资金预算与融资方案4.相关法律文件和政策文件法律名词及注释：1.城市规划法：城市规划法是指规范城市规划建设行为的法律法规。
旧城改造项目规划(通用6篇)
旧城改造项目规划（通用6篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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旧城改造方案
六、保障措施
1.政策支持：争取政府政策扶持，降低改造成本，提高改造积极性。
2.资金保障：多渠道筹集资金，确保改造工程顺利进行。
3.人才引进：引进专业人才，提高改造项目管理和实施水平。
4.宣传推广：加强宣传推广，提高社会各界对旧城改造的认识和支持。
5.社会参与：鼓励企业、社会组织和个人参与旧城改造，形成合力。
本方案旨在为我国旧城改造提供一种可行的操作模式，具体实施过程中需结合实际情况进行调整优化，以实现城市可持续发展的目标。
第2篇
旧城改造方案
一、引言
随着城市化进程的加速，旧城区面临着许多挑战，包括基础设施老化、环境恶化、社区服务不足等问题。为响应城市更新的需求，提升居民生活质量，特制定本旧城改造方案。
2.空间布局优化：
-绿地公园：增加绿地面积，建设公园、广场等公共空间。
-停车设施：合理规划停车设施，解决停车难问题。
-建筑风貌：统一规划建筑风格，突显城市特色。
3.居住环境改善：
-旧房翻新：对老旧房屋进行加固、维修、翻新，提高居民居住条件。
-环卫设施：增设垃圾分类收集点、公共厕所等环卫设施，提高环境卫生水平。
3.改善居住环境，提升居民生活品质。
4.保护历史文化遗产，突显城市特色。
5.推动产业升级，促进经济发展。
三、改造原则
1.公平公正：确保改造过程中各方利益均衡，公平分配改造收益。
2.统筹规划：结合城市总体规划，实现区域协同发展。
3.人文关怀：关注居民需求，提升居住环境，体现人性化设计。
4.生态环保：注重绿色环保，提高城市生态环境质量。
-定期对改造效果进行评估，及时调整改造策略。
老城区改造,旧城更新策划方案
老城区改造,旧城更新策划方案老城区改造，旧城更新策划方案前言老城区改造是城市更新的重要任务之一，通过改善老旧城区的环境、功能和形象，提高居民的生活质量，促进城市可持续发展。
本文档将介绍一套旧城更新的策划方案，以期为旧城区的改造提供参考和指导。
1. 背景和意义老城区作为城市发展的历史遗留问题，存在着环境差、设施老化、居住条件差等问题。
而旧城区的改造不仅能够改善居民的生活，还能优化城市功能布局、提升城市形象、增强市民的归属感和幸福感，具有重要意义。
2. 方案目标- 提升居民的生活品质和居住环境；- 优化城市功能布局，提高城市的发展潜力和竞争力；- 保护和传承历史文化遗产，提升城市文化内涵；- 实现老城区与新城区的联动发展，促进城市全面发展。
3. 方案内容3.1 基础设施改造- 对老城区的道路、供水、供电、排水等基础设施进行全面升级和改造，确保老城区的基础设施与新城区相媲美。
3.2 住宅环境改善- 对老城区的住宅进行立面和内部装修的提升，改善居民的居住环境和生活品质；- 增加老城区的公共绿地和休闲设施，提供居民健康休闲的空间。
3.3 商业设施建设- 在老城区的核心地段规划和建设商业广场和购物中心，增加商业设施的供给，提升老城区的商业魅力；- 鼓励和引导年轻创业者和小微企业进驻老城区，增加创业氛围和就业机会。
3.4 文化保护与利用- 保护和修复老城区的历史文化建筑和文化遗产，注重保留老城区的历史记忆；- 在保护的基础上，推动文化资源的开发和利用，举办文化活动和展览，提升老城区的文化内涵。
3.5 交通优化- 优化老城区的交通系统，增加便捷性和舒适性，提高居民的出行品质；- 鼓励绿色出行，增加自行车和步行的便利设施，减少机动车的使用。
4. 方案实施- 制定详细的项目计划，明确责任主体和时间节点；- 吸引社会资本的参与，通过公私合作的方式推动方案的实施；- 配套制定政策和资金支持，保障方案的顺利进行。
5. 方案效果评估- 建立科学、合理的评估指标和评估体系，对方案实施的效果进行监测和评估；- 定期组织评估和专家评审，对方案进行优化和调整，确保方案实施的效果和质量。
老城区改造,旧城更新策划方案
老城区改造,旧城更新策划方案1：背景介绍老城区改造一直是城市更新的重要议题之一。
随着城市发展和人口增加，老城区的基础设施和居住条件越来越无法满足现代社会的需求。
因此，本文将提出一份旧城更新策划方案，以改善老城区的环境和生活质量。
2：目标设定本次旧城更新的目标是：改善老城区的基础设施，提升居民的生活质量，吸引更多的人口流入老城区，促进其经济发展。
3：旧城更新策略3.1 基础设施改善3.1.1 道路修复与扩建3.1.2 水、电、燃气等公共设施的改善和升级3.1.3 绿化项目的推进，包括公园和花园的修复与建设3.2 住房改善3.2.1 旧楼改造计划，包括外立面改造、内部装修和升级3.2.2 住房补贴政策的实施，鼓励居民进行整体装修3.3 经济发展3.3.1 产业升级促进计划，鼓励新兴产业的发展3.3.2 商业街区的改造与提升，吸引商业投资和消费3.3.3 旅游资源的开发与推广，提升老城区的知名度和吸引力4：实施计划4.1 资金筹集4.2 项目规划与推进4.3 政策支持4.4 居民参与与沟通5：效果评估通过收集数据和居民反馈，对改造效果进行评估，并根据评估结果对项目进行调整和改进。
6：附件此文档包含以下附件：6.1 政策文件6.2 基础设施改善的详细规划6.3 住房改善项目的细化计划6.4 经济发展措施的具体方案法律名词及注释：1：城市更新：指对老旧城区进行改造和升级的行动。
2：基础设施：指城市中的道路、公共设施以及供水、供电、供燃气等基本设施。
3：绿化项目：指对城市中的绿地、公园和花园进行修复和建设。
4：旧楼改造计划：指对老旧建筑进行外立面改造、内部装修和升级的计划。
5：住房补贴政策：指为改善住房条件提供的资金补贴和支持政策。
6：产业升级促进计划：指推动新兴产业发展，并促进产业升级的计划和政策。
7：商业街区的改造与提升：指对老城区商业街区进行改造和提升，以吸引商业投资和消费。
8：旅游资源开发与推广：指对老城区的旅游资源进行开发和推广，提升其知名度和吸引力。
旧城改造计划实施方案
旧城改造计划实施方案
随着城市发展的不断壮大，一些旧城区的面貌逐渐显得陈旧和不适应现代化发
展的需要。
为了促进城市的可持续发展，提高城市的整体形象和居民的生活质量，我们制定了旧城改造计划实施方案。
首先，我们将对旧城区的道路进行重新规划和修复。
通过对道路宽度、交通流线、停车设施等方面进行优化，提高交通效率，减少拥堵现象，改善居民出行环境。
同时，我们还将加大对道路绿化和景观改造的投入，打造宜居、宜行的城市道路。
其次，我们将对旧城区的建筑进行整体翻新和更新。
通过对老旧建筑的加固、
改造和更新，提高建筑的抗震能力和使用寿命，同时注重建筑外观和内部功能的改善，使其更符合现代化的建筑标准和居民的实际需求。
另外，我们还将大力推进旧城区的环境治理工作。
加强对环境污染源的治理，
改善空气质量和水质环境，提升居民的生活品质。
同时，我们还将加大对旧城区的绿化和景观提升工作，打造宜居、宜游的城市环境。
此外，我们还将加强对旧城区的公共设施建设和改善。
通过加大对学校、医院、文化设施等公共服务设施的投入和建设，提高居民的基本公共服务水平，增强城市的综合竞争力和吸引力。
最后，我们将加强对旧城区的社区建设和管理。
通过加强社区治理和服务水平，提高社区居民的幸福感和安全感，促进社区的和谐发展和居民的融合共享。
总之，旧城改造计划实施方案将通过道路、建筑、环境、公共设施和社区等多
方面的综合改善，实现旧城区的全面提升和城市形象的整体改善。
希望通过我们的努力，旧城区将焕发新的活力，为城市的可持续发展和居民的美好生活贡献力量。
旧城改造年度工作计划
旧城改造年度工作计划一、工作背景随着城市的快速发展和人口的增长，许多城市的旧城区面临着混乱、拥挤、环境脏乱、设施老化等问题。
为了改善旧城区的生活环境，提高城市形象和品质，许多城市都开始进行旧城改造工作。
我市的旧城改造工作也在不断推进中，但仍面临着诸多困难和挑战。
因此，我们需要制定年度工作计划，明确工作重点和目标，为旧城改造工作提供有力的保障。
二、工作目标1. 改善旧城区的环境，提升城市品质，打造宜居宜业宜游的城市空间。
2. 更新旧城区的基础设施和公共服务设施，提高城市功能和服务水平。
3. 促进旧城区的经济发展，吸引更多的人才和资源向旧城区集聚。
4. 保护历史文化遗产，传承和弘扬城市文化传统。
三、工作重点1. 建设和改造交通设施：完善道路网和交通设施，提高旧城区的交通便利性和通行效率。
2. 更新和改造旧城居住区：翻新老旧的居民楼和住宅小区，提升住房条件和居住环境。
3. 提升旧城商业中心：改善商业街区的环境和设施，吸引更多商家和消费者，促进商业繁荣。
4. 保护和修复历史文化建筑：加强对历史文化建筑的保护和修复，传承城市历史和文化。
四、工作措施1. 加大政府投入：增加对旧城改造工作的经费支持，保障项目的顺利进行。
2. 强化项目管理：建立健全的项目管理机制，严格监督工程进度和质量，确保工程按期完成。
3. 拓宽资金渠道：积极引导社会资本参与旧城改造项目，促进项目的多元化投资和可持续发展。
4. 鼓励社会参与：充分发挥社会力量和居民的主体作用，引导和鼓励居民积极参与旧城改造工作。
五、工作进度安排1. 明确工作任务：制定具体的工作计划和任务清单，明确责任人和落实措施。
2. 推进项目建设：加快旧城改造项目的前期规划和立项工作，推动项目尽快启动。
3. 加强宣传引导：充分宣传旧城改造工作的重要意义和必要性，引导社会各界共同参与支持。
4. 充分调动积极性：激发相关部门和工作人员的工作热情，确保工作任务按期完成。
六、工作成效评估1. 组织专家评估：定期组织专家对旧城改造工作进行评估和考核，及时发现问题并提出改进建议。
老城区改造,旧城更新策划方案
缺乏公共服务设施， 如教育、医疗等。
城市规划不合理，交 通拥堵，居住环境差 。
改造和更新的必要性
提高城市居民生活品质
通过改造和更新，为居民提供更好的居住条件和公共服务设施， 提高生活品质。
促进城市经济发展
改造和更新老城区，可以吸引投资，发展新兴产业，促进城市经济 发展。
保护历史文化
在改造和更新的过程中，应注重保护历史文化遗产，传承城市文脉 。
风险应对策略
与政府部门保持密切沟通，了解政策调整的可能性，并为 可能出现政策风险制定应对策略。
市场风险评估与对策
01
市场接受度
评估改造和更新项目在目标市场中的接受程度，了解潜在客户群体的需
求和购买力。
02
市场竞争
分析改造和更新项目在市场中的竞争地位，以及竞争对手的策略和优势
。
03
风险应对策略
根据市场调研结果，制定针对性的营销策略和推广活动，提高项目的市
01
改造和更新的实施方案
城市规划方案
01
02
03
保留历史建筑
在城市规划中，应保留有 历史文化价值的建筑，并 对其进行保护和修复。
优化交通网络
改善老城区的交通状况， 优化交通网络，提高道路 通行能力和公共交通服务 水平。
空间布局优化
对老城区的空间布局进行 优化，合理安排公共设施 、商业设施和居住区的布 局。
场竞争力。
技术风险评估与对策
技术可行性
评估改造和更新项目的技术可行性，包括建筑结构安全、施工难度等方面。
技术创新
考虑采用新技术或创新方法，提高改造和更新的效率和质量。
风险应对策略
与专业技术人员合作，制定详细的技术实施方案，并针对可能出现的技术问题制定应对措 施。
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公 服 设 施
开 敞 空 间
历 史 保 护
市 政 设 施
用 地 调 整 指 引
政 策 分 区 指 引
地 块 分 类 指 引
近 期 实 施 计 划
组 织 管 理
拆 迁 安 置 补 偿
资 金 财 政 保 障
新 旧 城 联 动
…
目标与策略
旧城现状掠影
目标： •改善旧城人居环境，建设宜居宜业城区 •优化旧城功能，增强城市竞争力 •整合历史文化资源，打造世界文化名城
专项规划：全市旧厂房专项规划、旧城更新改造规划等。
具体改造项目规划：近期启动改造项目，编制详细改造方案，上报市“三
旧”办审查，市“三旧”改造领导小组审批。
2、旧城更新改造规划的思路
规划范围：指建设超过30年的 历史旧城。范围大致与1980年左 右的广州建成区基本一致，面积 约54km2。
84总规现状图
地块类型 净容 积率
建议控制指标
毛容积 率价值的地区。 史文化 ≤原毛容 ≤原 历史文化 绿地 街区保 街区 积率 密度 率 护规划 ‘ 历史文化保护区，主要采取政府主导、整体保护修缮的改造模式。由文物管理部门申请经费，由政府对保 护区内的历史建筑进行修缮和维护；其余的一般建筑由政府补贴，业主按规划要求自行改造。；
• 供水工程 • 排水工程
广州旧城排水体制
• 供电工程 规划建设220KV永福站（2x24万 KVA）、光塔站（2x24万KVA）， 西湾和犀牛站等4座，完善 220KV网架结构，满足中远期需 求。 新建11座110KV变电站，转供一 部分重过载变电站负荷。其中荔 湾区3个，白云区2个，越秀区5 个，海珠区1个。
拆违整饰
改造前
改造后
地块类 型
建议控制指标 区位 净容积率 毛容积率 ≤原毛容 积率 ≤原毛容 积率 拆建 比 建筑密 度 ≤原密 度 ≤原密 度 绿地率 ≥原绿地 率 ≥原绿地 率 新建建筑限高（米）
•更新发展区：整体街区风貌较好，具有一定规模的
集中连片特色建筑，但大部分建筑质量一般，建议通过 整建延续街区风貌和格局，提升或更新片区功能，拆建 率拆除率大于10%、不超过50%的地区。 以更新发展为主的街区，主要采取私人业主主导、小连 片整建的改造模式，延续街区格局，提升或更新片区功 能。政府在规划设计、施工、规划程序等方面提供必要 的技术支持，鼓励私人业主按规划要求联合对小连片或 零散地块进行改造。在改造过程中，对涉及公共设施的 建设或风貌保护要求的，政府给予一定补助或容积率奖 励。对于更新发展区中的公房，由政府负责改造。
规划策略
采取以下方法调整规划方案：
第一，以全市统筹为基础调整规划，确定开发功能、强度，落实“中调”战略；
第二，以改善人居环境为基本任务，以设施评估为基础，突出基础设施与开发容 量双向匹配的思路；
第三，以优化城市功能为根本，强调功能结构调整应与就业岗位调整相结合，强
调质的提升而非量的提高，并确保经济发展的延续性； 第四，应加强历史文化名城保护，坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的
《广州市历史文化名城保护规划》及《广州市
旧城更新规划纲要》所确定的历史文化街区及 重要的风貌协调区，总面积为20.39平方公里。 ②一般旧城地区：是指在旧城区内，除去旧城 核心区范围以外的旧城地区，总面积为33.61平 方公里。
更新改造地块分类指引
整治完善区
历史文化街区 更新发展区 拆除重建区
重点调整独立占地的公益型服务设施和社区服务设施规划，能否落实建议联合专业部门进行商定：
•小学：规划新增小学6所，减少麻雀小学和不合理规划小学22所。 •中学：规划新增中学2所，减少中学8所。 •医院：规划新增医院7间，减少不合理规划医院2间。
增加绿地开敞空间和慢行系 统，创造怡人的公共环境 关注大型城市公园之间、公园与 滨江休闲带之间、恢复河涌水系 两岸以及历史街区、商业区之间 的绿化开敞空间联系。 规划公共绿地496公顷，按200
• 历史文化名城保护形势严峻
旧城空间格局要素，多数已不存在
道路扩建，房地产开发，旧城肌理改变
• 旧城困境的原因 困境：非单一、局部地段，而是整体性和体系性出了问题是广州旧 城目前最大的症结。 原因：由于过去对广州旧城的现状缺乏准确定量把握，大家心中没 底，导致全市缺乏一个能体现宏观思维和统筹微观方案的中观层面 的框架性规划，因此无法指导可行的改造思路和配套政策出台，单
建筑
产业
策略：
•全市统筹，以区为主 •规划先行，政策配套
设施
人口
•市场运作，财政支持
•系统改造，新旧联动 •分区分类，一区一策
居住
交通
调控人口规模与开发容量，改善人居环境
旧城规模的控制关键不在于常住人口，而是就业人口 和商务人口的控制和疏解，以及人口结构的调整，这 些需要产业和空间的调整来解决。规划建议旧城维持 现有人口总量，常住人口规模控制在200万人左右；
优化道路系统，构建宜居宜业的交通服务体系
目前旧城道路交通关键是对外存在瓶颈，对 内不成网络，且停车设施严重缺乏。规划建 议采取“外联系，内成网”的改善思路。
重点是：构建微循环系统，避免对旧城街道
的大规模拓宽，坚持红线避让紫线、红线协 调历史风貌的原则；持续推进“公交优先” 等等。适度增加停车设施建设，划定交通保
•整治完善区：基本为80年代后新建建筑，建筑质量较好，拆除率小于10%或不需要拆
除但小区配套需要完善、建筑外立面和环境需要修缮的街区。 整治完善区，主要采取私人业主组成的业主委员会主导、整体修缮的改造模式，进行小区 环境治理及配套设施完善，改善居住环境。
•历史文化街区：已列入或建议列
入的一些文物古迹比较集中、能较完 整展现城市历史发展脉络且具有较高
③ 海珠旧城用地调整
• 滨水区臵换为公共服务和商业用地。 • 重点改造海珠涌，沿涌开辟公园绿地，提升 居住环境。
• 结合同福路历史风貌特色，加强同福路沿线 商业功能。
旧城更新改造政策分区
根据地区发展历史及文化保护价值，规划旧城 区分为旧城核心区（风貌协调区）和一般旧城 地区进行更新改造引导，赋予不同的改造目标 和策略要求。 ①旧城核心区：是指能完整再现广州地方传统 文化、生活特色，历史建筑和风貌密集，具有 较大历史价值的城市地区，其空间范围涵盖
旧城更新改造规划
主要内容
1 “三旧”规划的层次
2 旧城更新改造规划的思路
3 规划重点内容 4 主要技术分析情况
1、“三旧”规划的层次
四个阶段：
现状摸查、标图建库：确定改造的范围、改造任务，计划6月底正式完成，
上报省国土厅。
全市“三旧”改造规划纲要：重点解决改造目标、改造原则、改造模式、
改造规模、改造阶段计划等问题；对改造功能、改造指标等提出原则要求， 结合城市总规、土规和相关控规在具体专项规划中落实。
80 60
0% 40 20 0 -20% -40% -60%
荔湾
越秀
海珠
沙) 天河 (含南 番禺
2004
花都
其他
1996
增长率
图：各区就业人口增长情况
备注：越秀区＝原越秀＋东山；荔湾=原荔湾+芳村； 番禺区＝现番禺＋南沙
荔湾的整体下沉
越秀的过度集聚
海珠的冰火两重天
注：和平路、十三行路等批发产业带来的建筑 折旧、交通拥挤和外来低端就业
•环卫工程：分区规划海珠和荔湾垃圾压缩站严 重密集，本规划进行了合理调整。
更新改造指引 土地利用调整方向
①荔湾旧城用地调整 • 活心强区 • 恢复传统风貌 ② 越秀旧城用地调整
• 古城城墙水系沿线功能调整， 尽量增加沿 线绿地及开敞空间。
• 强化南北向解放南及北京路沿线商业 • 东西向衔接荔湾上下九商业街。
• 通信工程：大容量、少局所， 减少占地
•消防站建设 针对旧城的改造，结合消防站专项规划建设，继 续建设解放北路站、中山六路、共和新村站、黄 沙站等4座消防站。 另需建设江南西站、鹭江站、沙河站、流花站 （新选址）等4座消防站，以满足以后城市建设的 发展需求。 •防洪排涝：按照专项规划
消防及环卫分区
万人口计算，人均公共绿地从现
状1.8平方米增加到2.5平方米。 构建主要商业区的慢行系统：流 花站周边地区、环市东、东山口、 北京路—上下九—恩宁路、江南 西商业区等。
加强历史文化保护，传承历史文脉
划定20.39平方公里为旧城风貌协调区， 区内地块不以经济平衡为改造目标。 整体保护历史旧城结构，控制开发强 度，恢复传统风貌，提升城市功能。 坚持红线避让紫线、红线协调特色街
出去一 批
留下一 批 引进一 批
旧城核心区维持现有的空间肌理，一般旧城地区在基础设施 允许时适当提高开发强度，做到旧城核心区保护和旧城更新 的财务要求相协调。 （1）建筑总规模控制：旧城现状建筑总规模为9013万平方米， 现状毛容积率1.7，规划控制毛容积率在1.8-2.0。 （2）重点改造规模引导 初步预计旧城拟拆除1050 万平方米建筑（973万危破建筑；基础 设施建设拆80万质量较好建筑），涉及全部拆除改造的用地约5.5 平方公里；具部拆除改造（更新整建）的用地约4.1平方公里。重 点保护街区更新规模约3.9平方公里，涉及建筑480平方米。
注：北京路步行街的人流与公园前站的拥挤
注：富力现代广场的空臵与同福东路 的冷清
注：上班高峰海珠的通勤人流（2007年10月 18日光大花园至江南西地铁接驳线）
• 空间结构失衡，单中心结构明显
—荔湾：街巷发展模式，缺乏核心， 竞争力不足；人口质素—建筑质 量—产业结构三位一体同步下沉。 传统批发业对交通、环境影响很大。 —越秀：街区发展，公共服务功能、 商业功能、居住人口和建筑过度集 聚。 —海珠：旧城区居住和就业分离， 缺乏商业中心和就业机会