解读房地产企业所得税预征的税务处理税
房地产企业所得税处理办法
房地产企业所得税处理办法1. 简介房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，对于房地产企业的所得税处理办法，具有重要意义。
本文将介绍房地产企业所得税的计算方法、税收减免政策以及避税合规措施等方面的内容。
2. 房地产企业所得税的计算方法房地产企业所得税的计算方法主要由企业所得税法规定，主要包括计税依据和税率两方面的内容。
2.1 计税依据房地产企业的计税依据一般是其年度税前利润，也称为所得总额。
根据我国企业所得税法的规定，房地产企业所得总额的计算应当按照以下公式进行：房地产企业所得总额 = 销售收入 - 税前成本- 营业费用 - 税金及附加 - 补贴收入 - 损失其中，销售收入表示房地产销售所获得的收入；税前成本表示销售收入所需要的税前成本支出；营业费用包括房地产开发过程中产生的各项费用；税金及附加是指企业应缴纳的各项税款；补贴收入则是指房地产企业所获得的各种补贴收入；损失是指房地产企业的亏损金额。
2.2 税率根据我国企业所得税法的规定，房地产企业的所得税税率分为两档：15%和25%。
具体适用哪个税率取决于企业的纳税情况，如是否享受税收优惠政策。
3. 房地产企业所得税的税收减免政策为促进房地产业的健康发展，我国税收法规定了一系列的房地产企业所得税的税收减免政策。
3.1 增值税抵扣政策房地产企业在销售房产时，可以将已纳的增值税作为所得税的抵扣项。
这意味着在纳税时，房地产企业可以将已纳的增值税金额从应缴的所得税中扣除。
3.2 投资补贴我国的一些地方政府对于房地产企业进行投资时，会提供一定的投资补贴。
这些投资补贴可以直接减少房地产企业的应缴所得税金额。
3.3 鼓励政策为鼓励房地产企业进行技术创新和科研开发，我国税收法规定了相应的税收优惠政策。
根据这些政策，房地产企业可以享受一定的所得税减免或推迟缴纳所得税的优惠。
4. 房地产企业所得税的避税合规措施房地产企业为避免不必要的税收风险和合规问题，可以采取以下合规措施：4.1 定期纳税申报房地产企业应按照规定的纳税期限进行定期的所得税申报和缴税。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
解读国税发[2009]31号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法
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（ 直面“ 七） 预提费用”
毛利率分别下降了 ５ 个百分点（ 除经济适用房等项目外） 。
值得特别关注的是， 国家税务总局关于房地产开发企业所得税 与《 预缴问题的通知》国税函［ ０］ ９ ２０ 年 ４ １ 日发布） （ ２ ８ ９ 号， ８ ０ ２ ０ 月 １ 规定相 比又另有明显不同。国税函［ ０］ ９ ２ ８ ９ 号规定： ０ ２ 企业在（ 除经济适用房等 外） 未完工前采取预售方式销售取得的预售收入， 按照规定的预计利润 率分季（ 或月） 计算出预计利润额预交企业所得税 ， 且预计利润率分别 高于匡 发［ ０１１ 弼ａ ２ ６ 号中相同项 目的计税毛利率 ５ ０ ３ 个百分点。
多少年以来 ，ห้องสมุดไป่ตู้提费用 ”不论是对房地产企业工作的同仁而 “ 言， 还是对从事房地产行业税收征管 、 稽查的人士而言 ， 都是一个难 以解开的“ 。 结”是个“ 言之不尽 、 挥之不去” 老大难” 的“ 问题 ， 也是税
、
整体框架
熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发［ ０１１ ２ ９ 号文后应 ０ ３
该不难发现 ， 国税发［ ０］１ ２ ９３ 号文是在《 ０ 国家税务总局关于外商投资
房地产开发经营企业所得税 管理问题的通知》 国税发 ［ ０１４ （ ２ １１２ ０ 号）《 、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通 知》 国税发［ ０１１ ， ： ０ 年前 ， （ ２ ６３ 号 注 ２ ８ ０ ０ 该文仅适用于内资房地产开
如前文所述若企业在进行2008年度企业所得税预缴时对于取得的预售收入已经按国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号规定的方法及预计利润率预缴了2008年度的税款那么在年度汇算清缴时务必要按国税发2009131号文规定的方法及要求计算预售收入应税的预计毛利额再合并计算2008年度应纳税所得额以此计算申报缴纳企业所得税
解读房地产企业所得税预征的税务处理
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运 营 指 南
＝
增 值 税 ３ ６ ０ Ｏ５ 万 元 ， （０ ｘ ．％） 当季 应 纳 所 得 税 计 算 如 下 ：
收 人 确 认 的 原 则 ． 使 企 业 按 规 定 及 时 地 将 预售 收 人 确 认 为 促 实 际销 售收 入 ， 同时 结 转 其 对 应 的 计 税 成 本 。 此 ． 税 人 应 对 纳 高 度重 视 。 免 由 于 开 发 产 品 完 工 ， 及 时 将 预 售 收 人 确 认 避 不 为 实 际 销 售 收 ＾ 转 其 对 应 的计 税 成 本 ＋ 被 主 管 税 务 机 结 而 关确定或核定其计税成本 ． 来税收上的风险。 带 完 工 开 发产 品 的税 务处 理 如 下 ：
房地产企业如何预缴企业所得税
房地产企业如何预缴企业所得税
房地产企业如何预缴企业所得税
1. 了解企业所得税预缴制度
企业所得税预缴制度是指企业在实际发生所得前，根据税务部门的规定提前预缴企业所得税。
对于房地产企业而言，预缴企业所得税是一项重要的财务管理工作。
2. 确定预缴企业所得税的缴纳期限
根据税务部门的规定，预缴企业所得税的缴纳期限是每年的四个季度，分别是1月1日至3月15日、4月1日至6月15日、7月1日至9月15日和10月1日至12月15日。
房地产企业需要按照规定的时间限制进行预缴。
3. 计算预缴企业所得税的金额
房地产企业需要根据税务部门的规定，按照公司的实际情况进行企业所得税的计算。
一般来说，企业所得税的计算基础是企业的实际税前利润。
房地产企业需要准确计算税前利润，并按照税率计算应缴的企业所得税金额。
4. 缴纳预缴企业所得税
房地产企业需要按照规定的缴纳期限，在预缴期间内将计算出
的预缴企业所得税金额及时缴纳到税务部门指定的银行账户。
企业
应注意确保缴纳金额的准确无误，并妥善保管缴纳凭证。
5. 定期申报和结算企业所得税
除了预缴企业所得税，房地产企业还需要按照税务部门的规定，定期进行企业所得税的申报和结算工作。
企业需要及时准确地按照
规定提交所得税申报表和结算表，以确保企业的纳税义务得到履行。
通过以上步骤，房地产企业可以有效地预缴企业所得税，并规
范地履行纳税义务，实现税务管理的合规化。
企业也可以通过合理
的财务管理和税务筹划，优化税务成本，提高企业盈利能力。
房地产企业预交所得税的会计处理
房地产企业预交所得税的会计处理
摘要：房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中。
在实务处理中预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。
会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税。
解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确
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收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。
代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。
出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。
如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。
另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。
未发生经营业务一律不准开具发票。
通知中对此进行明确后，更便于操作。
二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。
这里突出了正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，这在以往的政策中并未明确。
三、通知第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%.（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.。
第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法》释义
房地产开发企业
适用于在中国境内从事房地产开 发经营业务的企业。
其他企业
对于非房地产开发企业，如果其 经营业务涉及到房地产开发经营 ，也应当参照该办法进ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ企业所 得税处理。
02
房地产开发经营业务企业所 得税处理办法的具体规定
收入的确认
总结词
明确收入的确认原则和标准
详细描述
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，企业应以权责发生制为原则确认收入，同时满足收入金额能 够可靠计量、相关经济利益很可能流入、已完工程量达到总体工程进度25%以上等条件。
案例二
某房地产开发公司开发一商业地产项目，项目开发周期为2年，预计总收入为5000万元， 总成本为3000万元。
案例分析
案例一分析
根据《房地产开发经营业务企业所得税处 理办法》，该房地产开发公司应按照完工 进度或完成的工作量确认收入和成本。假 设该公司在项目开发周期内每年确认收入 和成本均为3000万元，则第一年应纳税所 得额为2000万元（3000-3000），第二年 应纳税所得额为1000万元（3000-3000）， 第三年应纳税所得额为1000万元（30003000），合计应纳税所得额为4000万元， 应纳所得税额为1320万元（4000*25%）。
强化税收监管与执法力度
税务部门应加强税收监管和执法力度，对房地产开发企业的所得税处理进行规范和监督， 确保税收政策的执行效果。
06
房地产开发经营业务企业所 得税处理办法的相关案例分
析
典型案例介绍
案例一
某房地产开发公司开发一住宅小区，项目开发周期为3年，预计总收入为1亿元，总成 本为8000万元。
03
房地产开发经营业务企业所 得税处理办法与其他税法的
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解读房地产企业所得税预征的税务处理
摘要：本文解读了国税发[2006]31号文件中所得税预征的税务处理问题，并通过案例说明了未完工和完工开发产品税务处理具体的操作方法。
为纳税人准确把握所得税的税务处理、规避税收风险提供了操作上的依据。
关键词：预售收入营业税金及附加计税毛利率计税成本
一、.未完工开发产品的税务处理
国税发[2006]31号文规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调
整。
预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确：经济适用房其预售收入的计税毛利率不得低于3%;非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%;位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
；位于其他地区的，不得低于10%。
国税发[2006]31号文与[2003]83号文规定的不同点在于，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。
营业利润率与计税毛利率是不同的两个概念: 营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用；营业利润率=营业利润/营业收入；计税毛利=营业收入-计税成本；计税毛利率=计税毛利/预售收入。
采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，并在当初不再考虑期间费用支出的多少；而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的与之相关的期间费用、税金及附加（按预售收入计征缴纳的税金及附加）。
采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整会带来很多的麻烦；计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，己于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下：
当期计税毛利额=当期预售收入X预计计税毛利率
当期应纳税所得额=当期毛利额一当期期间费用一当期已交税金及附加
当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额X 33%
二、完工开发产品的税务处理
国税发[2006]31号文规定：开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销
售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时
按规
定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
该项
开
发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
凡己完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
国税发[2006]31号文与[2003]83号文规定的不同点在于，从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原则，促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入，同时结转其对应的计税成本。
对此，纳税人应高度重视，避免由于开发产品完工，不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本，而被主管税务机关确定或核定其计税成本，带来税收上的风险。
完工开发产品的税务处理如下：
实际销售收入毛利额
=预售收入确认的实际销售收入一计税成本（预售收入相对应的成本）
预售收入毛利额=当期预售收入X预计计税毛利率
完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额一预售收入毛利额一当期应纳税所得额
当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额X33%
三、所得税预征操作案例及注意的事项
【案例】:某房地产开发有限公司2005年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。
当年发生经济业务如下：
一-度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200 万元；
二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600 万元；
三季度g生期间费用17万元，收到预售收入408万元，“预收帐款”余额
1080万元；
该项目共发生房屋开发成本 1 050 (含土地款200、利息支出20)万元，商品房可售面积为10 000平米，售价0.18万元/平米。
至三季度末累计预售 6 000 平四季度发生期间费用30万元，剩余 4 000平米全部售完，取得收入720 刀^0。
该公司适应的税率：营业税率5%、城建税5%、教育费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33%。
假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下：
一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10. 8 (200X5.4%)万元，土地增值税1 (200X0.5%)(万元），当季应纳所得税计算如下：
应纳税所得额=200X10%-15-10.8-l=-6.8 (万元），应纳所得税0。
二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。
累计交纳营业税金及附加
32.4 (600X5.4%)万元，累计交纳土地增值税3 (600X0.5%)(万元），
当季应纳所得税计算如下：
累计预征应纳税所得额=600X 10%-23-32. 4-3=1. 60 (万元）
应纳的所得税=1.6X33%=0.528 (万元）
三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。
累计交纳营业税金及附
加58. 32 (1080X5.4%)万元，累计交纳土地增值税5. 4 (1080X0.5%)万元，
当季应纳所得税计算如下：
累计预征应纳税所得额=1080X 10%-40-58. 32-5. 4=4. 28 (万元）
当季应纳所得税=4. 28X33%-0. 528=1. 412-0. 582=0. 884 (万元）
四季度：10月份开发产品完工，按国税发[2006]31号文规定，计算预售收入确
认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。
计算如下：
预售收入相对应的计税成本=1080/0. 18X0. 105=630 (万元）
实际销售收入毛利额=1080-630=450 (万元）
预售收入计税毛利额=1080X 10% = 108 (万元）
四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万
元，
结转销售成本420 (4000X0. 105)万元，营业税金及附加38. 88万元
(720X5.4%)。
应补交的土地增值税：
(1) 计算允许扣除项目金额
=200+830+20+ (200 + 830) X5%+97. 2+
(200+830) X20% = 1404. 7 (万元)
(2) 增值额= 1800 —1404. 7 = 395. 3 (万元)
(3) 增值率= 395. 3 + 1404. 7X100%=28. 14% (普通住宅超过增值
税率
20%)
(4) 应交纳土地增值税=395. 3X30% = 118.59
(万元）
(5) 应补交土地增值税=118. 59—5. 4=113. 19 (万元)
应纳税所得额=(450-108) + (720-420-38. 88-113. 19-30) =459.93 (万元)
应交纳的所得税=459.93X33%=151.78 (万元）
应补交的所得税=151. 78-1. 412=150. 368 (万元）
采用上述方法计算所得税应注意的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，
对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，
还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确
计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。
企业在预缴所得税时，还要
分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计
算企业所得税。
参考文献：
1、财法字[1995]006号，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
2、财税[2003]16号，《关于营业税若干政策问题的通知》
3、国税发[2006]31号，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》。