重庆江北区写字楼市场状况研究
重庆六大商圈摸底调查
位于中国重庆解放碑中央商务区中 心。项目总占地面积约为8.7亩，建筑面 积约为20.4万平方米，其中商业面积3 万平方米，国际奢侈品购物中心，甲 级5A涉外写字楼，国际化金融商务平 台，超五星级酒店。
5、两路口重庆中心
项目建筑面积58万平方米，商业面积约18万平方米，其中，甲 级写字楼约18万平方米，商务公 寓约5万平方米，住宅约10。万平方米，酒店约7万平方米，整体 配备地下停车位约6000个。
江北区化：龙桥商圈：重庆天地 观音桥：北城天街、金源时代广场、星光68、大融城 新牌坊商圈和江北嘴商圈
南岸区： 南坪商圈：万达广场、协信星光时代广场、天福克拉广场、国汇中心、百联上海城 南平新区新建商圈和弹子石CBD
九龙坡区：
杨家坪商圈：西城天街、华润万象城、新世纪、大洋百货 石桥步IT数码商圈：泰兴、赛博、佰腾数码广场、百脑汇 沙坪坝陶区家：商圈
接下来解放碑商圈的重点将集中打造较场口及朝天门方向，它们的出现必将对 商业市场带来更大的冲击，解放碑商圈在重庆的主导地位在很长一段时间内都会 难以动摇，随着CBD的打造，其正向高档化、国际化的方向发展，从现状看它已 显得越来越成熟。
➢观音桥商圈
江北区
1、北城天街
龙湖•北城天街”占地面积约81亩， 建筑面积约为28万平方米，商业面 积14万平方米。约2500个泊车位的 大型停车场。
3、高九路总部经济
重庆总部城占地 面积约500亩，总建 筑面积约52万平方 米，以高九路为中心 轴线划分为南北两大 部分：南部与大坪商 业中心相邻，建筑形 式以独栋总部办公、 甲级高层写字楼、精 品写字楼、星级酒店、 星光系精品商业、高 端商务公寓为主。
北部连接红岩村、 化龙桥地区，以独栋 总部楼群为主，配以 定20位0亩：虎成头为岩渝城中市总生部经济 发态展公新园支，撑形。成集办公、 科研、生活、体闲于
2024年写字楼市场调研报告
2024年写字楼市场调研报告1. 摘要本报告对当前写字楼市场进行了调研分析，分析了市场现状、发展趋势和问题，提供了相应的建议。
通过有效的市场调研，可以为投资者、开发商和企业提供有针对性的决策参考。
2. 引言写字楼市场作为商业地产领域的重要组成部分，对于城市的发展和经济增长起着重要作用。
近年来，随着城市化进程的加快，写字楼市场也面临着一系列挑战和机遇。
本报告旨在通过对写字楼市场进行调研，全面了解市场现状，并提供相关建议。
3. 市场现状分析3.1 市场规模根据市场调研数据分析，写字楼市场总体规模呈现稳定增长态势。
2019年全球写字楼市场规模达到X亿美元，预计到2025年将达到X亿美元。
中国作为全球写字楼市场的重要参与者，市场规模也在持续扩大。
3.2 市场竞争格局写字楼市场竞争激烈，关键竞争因素包括地理位置、建筑品质和租金价格等。
一线城市的写字楼市场竞争更加激烈，而二线城市则存在一定发展机会。
目前市场上的主要竞争对手包括A公司、B公司和C公司等。
3.3 租赁市场需求根据市场调研数据显示，写字楼租赁市场需求呈上升趋势。
企业对于写字楼的选择更加注重地理位置、交通便利性和配套设施。
不同行业对写字楼的需求也存在差异，互联网、金融和创业公司对于创新空间和灵活租赁方式更感兴趣。
4. 市场发展趋势4.1 线上办公模式的兴起近年来，随着互联网技术的发展，线上办公模式逐渐兴起。
越来越多的企业选择通过线上办公方式，从而降低办公成本，提高工作效率。
尤其是在疫情期间，线上办公模式得到了进一步推动和应用。
4.2 灵活租赁方式的需求增加越来越多的企业对于灵活租赁方式的需求增加。
传统的长期租赁方式限制了企业的发展和变动，而灵活租赁方式可以提供更灵活、更自由的空间使用方案，满足企业的需求。
4.3 写字楼建筑绿色化趋势随着环保理念的普及，写字楼建筑绿色化趋势越来越明显。
越来越多的写字楼开始注重节能减排、绿色建筑和室内环境的改善。
这不仅符合企业的环保战略，也提高了写字楼的市场竞争力。
重庆江北观音桥商圈发展现状及对策分析
重庆江北观音桥商圈发展现状及对策分析摘要：随着我国社会主义市场化的全面发展，我市城市化建设进程的加快，周边新建城镇的发展、非农业人口的增加，使商业活动更加频繁，有了市场的需求，因此也带动了商圈的发展。
本文通过重庆五大商圈的对比，对重庆市江北观音桥商圈发展现状的研究和分析，阐述了江北观音桥商圈发展的模式和特点，并且通过对比国内其他城市典型商圈的成功经验，揭示了制约江北观音桥商圈进一步发展的因素，为商圈今后的高水平发展提供一些建议和对策。
关键词：重庆江北观音桥商圈发展现状对策Abstract: As China's socialist market of the overall development of the city of Urbanization in the accelerated development of peripheral new towns,non-agricultural population of this nature allows more frequent commercial activities, with market demand, so shopping district development. T Contrast the main body of a book is enclosed by five big Chongqing business，Jiangbei guanyinqiao business circle development present situation research and the analysis, elaborated Jiangbei guanyinqiao business circle development pattern and the characteristic, and through the contrast domestic other city typical business circle's successful experience, promulgated has restricted the factor which Jiangbei guanyinqiao business circle further developed, will provide some suggestions and the countermeasure for business circle present's high level development.Keywords: Chongqing Jiangbei guanyinqiao business circle developmentpresent situation countermeasure.一、重庆五大商圈的发展现状商圈是一个新的商业概念，它是指将众多商场按相对的地理位置划分所形成的配套的商业环境。
重庆主城写字楼市场调查分析1
目录一、重庆主城写字楼市场历年供求及价格走势分析 (2)二、重庆主城写字楼市场在售分析 (2)三、重庆主城写字楼产品分析 (3)1、各项目产品特征 (4)2、各项目配套系统分析 (5)3、各项目建筑立面分析 (6)4、各项目建筑细部及尺寸分析 (7)5、各项目智能化分析 (8)6、各项目停车位分析 (8)四、重庆主城写字楼价格分析 (9)五、重庆主城写字楼租金分析 (10)六、重庆主城写字楼市场潜在分析 (11)七、重庆主城写字楼市场调查总结： (12)一、重庆主城写字楼市场历年供求及价格走势分析近年重庆写字楼市场稳定，年供应量和成交量保持在40-50万平米左右，整体市场供求基本平衡；2005年开始写字楼市场以消化存量为主，并且其空置面积占商品房空置面积的比重逐年减少；写字楼价格自2005年起逐年稳步攀升，2009年建面均价突破12000元/㎡。
2010年建面均价预计突破13000元/㎡。
数据来源：重庆网上房地产二、重庆主城写字楼市场在售分析目前重庆在售的写字楼项目主要聚集在南岸区、两江新区及渝中区。
其他区域相对较少。
主要位于各区步行街商业中心或经济开发区、工业园区等。
在售项目供应体量约70万方，已消化体量约65%。
现选取重点代表项目进行分析，项目基本情况见下表：楼盘名称位置写字楼规模（万m²）公摊率项目业态组合及销售卖点公摊率为项目宣传数据，因写字楼按建筑面积销售，故实际公摊要比宣传公摊高约5-10%）三、重庆主城写字楼产品分析写字楼由于其独特的办公属性，其物业定位、产品特征、配套系统、建筑立面、建筑细部及尺寸、智能化、停车位配置等对于一个项目的成败十分重要，现针对各写字楼项目进行分析：1、各项目产品特征小结：中端写字楼单层面积集中在900—1100平米，主力分割面积集中在70-150平米，层高在3.0-3.6米；中高端写字楼单层面积集中在1100-1300平米，主力分割面积集中在150-200平米，层高在3.6米左右；高端写字楼单层面积集中在1400-1600平米，多以半层、整层销售，层高在3.6-4.5米左右。
重庆观音桥商圈分析研究
重庆观音桥商圈市场调查与研究报告深圳市新摩尔商业管理有限公司1、重庆江北区观音桥商圈概况江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。
观音桥商圈范围南起建新南路下穿道，以建新西路为界;北至泰兴电脑城、茂业百货，东至龙湖北城天街，区域面积达42.42公顷。
观音桥商圈规划面积6.8平方公里，核心区面积2平方公里，是集商业购物、商务办公、金融贸易、总部基地、文化娱乐、酒店美食、生态旅游、会展表演等多种功能于一体的城市综合服务区。
观音桥商圈是一个目前重庆功能分区最合理，集基础设施配套齐全、步行街系统完善、交通组织畅达、生态环境优美于一体的现代化步行街区。
观音桥商圈以商贸发展为主导、步行街区为载体、以零售为基础、以购物休闲为主题、以都市景观为标志的重庆北部商贸中心核心区。
观音桥步行街按区域功能可划分为步行街及其下的佳侬地下商业街、观音桥广场、现代广场、北城天街购物广场、黄金海岸购物中心，嘉陵公园以及其下的金源不夜城。
其内有新世纪百货、新世界百货、重庆百货大楼、深圳茂业百货、远东百货、UME国际影院、金源不夜城、CEPA香港城、家乐福超市、福建永辉超市等大型商场。
经营劳力士、帝舵、MANGO、GUESS、哈根达斯、星巴克、MINI COOPER、BMW Lifestyle等众多的国际知名品牌。
观音桥商圈是重庆乃至西南规模最大、功能最完善的超大型购物中心和百货以及品牌专卖店集群。
观音桥商圈的销售总额将突破1000亿元，率先跻身全国一流的千亿级品牌商圈。
有日渐取代解放碑商业购物步行街之势，而且现在的规模还在逐渐扩大。
观音桥商圈商业环境分析：▼观音桥商圈人流量在与日俱增，其辐射消费范围为江北、渝北、北部新区及渝中区，商业形态主要以购物中心、百货为主，家电、建材、娱乐、餐饮等配套的业态形式。
▼随着观音桥步行街各大型企业的纷纷抢驻，商圈已经培育成形，北京华联、北城天街、茂业百货、远东百货、新世纪百货、金源不夜城、永辉超市等大型企业集团的经营已步入成熟阶段，江北商业氛围正在发生翻天覆地的变化，商业气氛日渐浓厚，市政配套设施齐全，商业潜力巨大。
写字楼调研报告
写字楼调研报告写字楼调研报告正文第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5a写字楼。
还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理： 1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。
企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。
如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。
25%利润率计算，初期月均流水5万。
三年收回投资成本。
物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。
重庆写字楼市场调研报告0917
重庆写字楼市场调研报告前言重庆，中国四大直辖市之一，中国五大中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，国家统筹城乡综合配套改革试验区。
顺改革发展之势，2010年6越18日，继上海浦东、天津滨海新区之后，我国的第三个国家级新区——重庆两江新区正式成立。
重庆必乘此东风，掀起新的一轮发展热潮，继而踏步迈入1000万级特大城市行列。
占尽天时、地利、人和的重庆人气兴旺、活力四射，必然会创造更多的创业及就业机遇，吸引更多的企业与人才到重庆发展。
写字楼宇作为城市经济的重要载体，是经济发展“晴雨表”，在重庆“大跃进“式的发展变革中，必然会见证重庆的经济繁荣与光明未来。
一、重庆写字楼成交量及价格分析2000-2008年重庆写字楼成交总量表（单位：万方）数据来源：立业地产研究中心通过上表数据可见，重庆写字楼供应在2000-2008年间大体呈现振荡上升趋势，近三年来平均每年写字楼成交量均在40万方左右，而在2008年金融危机影响下，仍保持成交上升趋势，未来写字楼市场整体形式看好。
2010年下半年重庆市场将会有超过30万平方米的写字楼供应，主要集中在解放碑商务区和两江新区。
这表明两江新区的成立让开发企业普遍对重庆写字楼市场看好，当然国家房地产的相关宏观调控政策也会助推投资客快速消化写字楼市场份额。
从成交价格来看，重庆写字楼在量增的同时成交价格也迅速攀升。
今年第二季度优质写字楼楼平均售价持续环比大幅上涨11.7%至人民币每平方米10,196元，继上个季度后再次创出了重庆高端写字楼销售均价的新高。
现在主城核心商圈的新推精装甲级写字楼，成交价格普遍达到了15000元/平方米以上，甚至少数精装顶级甲级写字楼的价格逐渐突破20000元/平方米。
随着重庆经济的进一步快速发展以及城市人口的急剧扩大，重庆写字楼价格有进一步上升的空间。
二、重庆各区域写字楼对比分析1、重庆写字楼的区域分布特点（1）重庆写字楼依托商圈发展，形成“一核多中心“格局。
重庆江北嘴区域发展分析
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按人均40平方米计 算
人均就业面积：办 公20㎡/人；
商业文化100㎡/人
（数据来源：江北嘴中央商务区投资有限公司最新规划调整）
江北城CBD资源价值分析——公共设施配套：高水平、完善 的市政和公共服务配套为江北嘴CBD的完美打造和竞争力提 供强大的支撑
公共服务设施主要有科技馆、大剧院、民居博物馆、网球中心、水上博物馆、水族馆、中央公 园等，其中科技馆、大剧院属市级公共服务重点工程，配套设施在规模和功能上均属重庆市最 高水平，将为商务类产品提供较为完善的配套服务。
江北城CBD资源价值分析——产业规划
住宅
185万方大规模住宅规划、近5万居住人口，有 效保障了江北城的人气；
商业和文化
用地约为31万方，但供应较分散，难以形成具 有较强凝聚力的商圈；
写字楼
供应面积达到新建面积的50%，其作为重庆商 务制高点的地位更加凸显。但另一方面，也预 示着未来江北城内外部商务市场的激烈竞争；
CBD内外现代化交通的规划设计 使CBD三大区域形成有机 循环江北嘴交通现代化和畅通化优势更加明显
朝天门大桥已通车， 东水门和千厮门大桥 已动工
外部交通： 轻轨、过江隧道、索道以及 跨江大桥、码头的水陆空设 计使区域与外部联系紧密， 通达性和便捷度极高。
内部交通： 江州立交、江北城立交、聚贤岩 立交（与江北滨江路相连）、三 洞桥立交以及江溉隧道的设计 四大立交和一条通城隧道建立区 内交通网的畅通化、人性化
企业性质
房地产开 发企业
典型企业名称 香港九龙仓集团
北京金融街公司
上海越洋公司 北京中研建科投资公司
重庆丰盈公司 重庆成大公司
农业银行
进驻情况 已拿地
已拿地
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重庆江北区写字楼市场状况研究
一、江北区写字楼市场发展简述 在10年前，江北区的写字楼主要集中在观音桥商业中心区，以金岗大厦、阳光城为代表，此时的写字楼皆为公寓式，以方便的交通和位于商业中心的便利赢得市场，随后在红旗河沟出现了江北的第一个专业写字楼—国际商会大厦，虽有豪华的大堂和较好的配置但因为片区商务氛围尚未形成和定价过高，造成当时的市场接受度不高。
之后金岛花园经过市场调研将临街住宅改为公寓式写字楼，利用靠近建材市场的地理位置和可享有小区环境的优势，将目标客户锁定为建材、装饰行及相关行业使一直滞销的物业在两月之内销售一空，开创了社区型写字楼的先河，也使得一些销售受阻的住宅物业跟随而至，如中信银行大厦、黄金堡商务公寓，之后，观音桥写字楼发展进入高速发展时代，未来国际、嘉年华大厦、同聚远景、中信大厦等一系列高端写字楼的出现，而目前在建的朗晴国际、富力海洋国际、协信中心更是填补了江北甲级写字楼市场的空白，使得该区域的商务气氛日愈浓厚。
如今，随着江北开发如火如荼地进行，写字楼也逐渐向发展中的北部新城腹地挺进，辐射到了红黄路、花卉园，以及新牌坊一带，先后出现了不少商务型物业，形成了以红旗河沟-新牌坊为中心的新商务圈，商务前景也被使用者看好。
二、区域写字楼分布状况 江北区的写字楼主要集中在观音桥商业中心和北部新城区域，前者以位于商圈的种种便利吸引了商贸、服务咨询等行业，后者以江北CBD的前景和临近专业市场、产业园区的位置优势获得装饰、广告和科技信息行业的认可。
观音桥片区（包括建新南路、建新北路）分布有未来国际、嘉年华大厦、同聚远景、中信大厦、茂业东方时代、金岗大厦、西普大厦、拓展大厦等。
红黄路沿线（包括红旗河沟）集中有世纪英皇、中信银行大厦、国际商会大厦、总商会大厦、华创国际商务酒店等。
新牌坊片区分布有佳乐紫光、两江星界、水晶国际、碧海金都、九鼎商务别墅等。
三、区域写字楼市场供给特征 地段：区域内的写字楼或在四通八达的枢纽位置，或在规划中的新兴行政商务要地，或在人气渐旺的高尚住宅社区旁，或在大型专业市场边。
在传统中心地段的写字楼，虽占有交通便利之优势，但因其开发年代较久、配置落后、格局不合理，而风光不再，如金岗大厦、拓展大厦、阳光城。
反而近年新出现的商务物业所处在的新兴区域，以发达交通路网和与空港的较近距离打破了以往商务物业以中心地段为尊的格局。
规划：整个北部写字楼以单体裙楼加塔
楼式建筑为主，多规划为裙楼作商业配套兼开敞式写字间，塔楼作公寓式写字楼，目前以这种形式活跃于市的有十多家。
由此可见，公寓式写字楼以其“面积适中、公摊小、使用费低、售价及相关税费不高、按揭付款轻松、商住两用易手方便”等优势，而成为江北区写字楼市场的主流产品。
智能化：十年前写字楼的智能化系统可谓乏善可陈，而现在已投入使用的写字楼的智能化系统多为宽带上网、可视对讲，现正在发售的写字楼为适应未来的发展需要，较广泛地运用了5A智能化系统：办公自动化系统；通讯自动化系统；消防保安监控自动化系统 ；信息处理自动化系统 ；楼宇自动控制系统。
停车位：目前区域内写字楼对停车位的数量设置普遍不足，停车位与入住户数比不到1：2，尤其是观音桥中心区的停车位更为紧张。
电梯：江北区的写字楼入住者普遍对电梯不满，虽然大多数写字楼皆为品牌电梯，但由于数量设置少，没能充分考虑商务使用的容量，造成了上下班高峰时期电梯的拥挤，给入住者及往来的客户都带来了不便。
租售价格：目前区域内的写字楼都以建筑面积（清水房）计算租售价格。
从销售价格来讲最高的是富力海洋国际为套内均价20000元，区域内普遍均价在12000元，最低是两江星界-土星为6500元左右，这也与物业形态和面市时机相关，富力海洋国际是江北目前唯一的精装甲级写字楼，虽销势缓慢，但由于其写字楼形象和逐渐形成的商务氛围的支撑，未来的销售前景还是比较乐观，土星是新牌坊片区内接近高新园的商务楼，该片区配套欠缺、商务氛围处于发展的情况下也只能以较低的价格和发展前景来带动销售。
从租赁价格来讲最高的是未来国际为70元（带装修），普遍租赁价格为35-45元，最低是金岗大厦为20元，此租金水平也与江北目前写字楼多为公寓式有关。
使用成本：区域内写字楼的使用成本主要是物管费和停车费。
物管费在2-6.8元之间，普遍为3－5.5元，商业中心内的写字楼物管费较高，多为3－6.8元，最高是嘉年华大厦，除6.8元的物管费外还要加上7.9元的水电、空调费。
停车费在300－700元之间，多为350元，同样商业中心区的写字楼的停车费较高，多为400－700元，停车费最低的是社区型写字楼为150－280元。
由此可见，在江北区中心地段办公的成本是最高的，再加之其部分办公楼配置落后、办公环境恶劣，所以出现了一定的空置量，且面市越早的写字楼空置量越大；社区型写字楼和新兴政务区的写字楼由于使用成本略高于住宅，而环境较好，得到了一些发展型中小规模的公司的青睐，入住率普遍较高。
商务配套：整个江北区写字楼的商务配套呈现以下特点：中心区的写字楼多利用商圈内的成熟配套，社区型写字楼和CBD的写字楼或依靠周边或依靠裙楼作商务配套，新推出写字楼的商务
配套最为完善。
特别提出的是位于中心区大范围内，但又与中心区有一定距离的写字楼，商务配套较缺乏，如建新南路上的西普大
厦。
物管服务：由于区域内公寓式写字楼是主流，在物管服务上也与住宅相似，通常只提供常规物管。
但新推出的写字楼对物管较为重视，提出了酒店式物管、商务管家式物管等新的物管方式，特别是协信中心聘请了全球知名的物业管理公司作物管，并将此作卖点宣传，而此卖点也为购买者所接受，可见商务物管作为产品品质的一个重要体现环节已为消费者所看重。
园林景观：目前大都数写字楼无园林景观，但利用了裙楼作了屋顶绿化的楼盘，如从朗晴国际、富力海洋国际的销售情况来看，面向屋顶花园的户型销售价格较其他朝向高，但销售速度较快，证明景观在写字楼的销售中仍有促进作用。