现行政策下地产基金运作方式
浅谈房地产资产证券化—REITs
浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
我国房地产市场融资方式和渠道分析
房地产市场融资方式和渠道分析目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。
这与发达国家相比不太一样。
就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。
我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。
多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。
〔一〕银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。
当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低的，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。
房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。
根据我们现在房地产市场的经营状况分析，目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。
〔二〕企业上市融资理论上讲，公开上市是最正确途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。
但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以到达上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。
上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。
中国全套地产融资方式史上最全详解！
中国全套地产融资方式史上最全详解！基本结论根据国家统计局分类，房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金及各项应付款五类。
2009年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势，其他资金及各项应付款占比则有明显提升，可以表明近年房企受地产调控政策影响，外部融资渠道收紧，开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。
按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，我们将外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种；内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资。
房企债权融资渠道收紧。
银行贷款方面，房地产开发贷监管逐渐收紧，多数地区并购贷亦需满足“四三二”要求，增长趋势放缓；信用债发行以公司债为主，净融资额较前期大幅回落；房企涉及的ABS 主要有四种，供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS及租金类ABS，2018年下半年，房地产行业内有多家房企申报的ABS产品被中止审核；房企非标融资的途径主要是委托贷款和信托融资，目前二者均受到监管限制，规模收缩；境外债方面，2019年下半年，发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
从房地产开发各阶段的融资渠道来看，在前期拿地阶段，由于未满足“四三二”要求，仅能通过自有资金、非标等方式融资，19年银保监会23号文限制房企通过信托公司进行前融的渠道，房企在拿地阶段的融资方式进一步收窄；在地产开发建设阶段，可以通过开发贷、并购贷、非标、供应链ABS、信用债等方式进行融资；销售运营阶段，房企可以发行信用债、ABS提高资金周转效率。
衡量房企杠杆时需关注其隐性负债。
房企隐性负债中占比较高的有明股实债及非并表项目公司负债两种：明股实债融资有两个部分，一是集团层面上通过永续债、优先股等方式所进行的融资，对于房企大概率需承担偿债义务的权益工具，需将其作为房企的有息负债考虑，二是项目公司层面的明股实债，主要指房企通过信托或私募基金等以“股权投资+股东借款”等方式为项目公司所做的融资，明股实债涉及的报表科目有其他权益工具、资本公积、少数股东权益及其他应付款；非并表项目公司负债是指多个房企合作开发共同成立项目公司时，非并表方实质上亦承担相应的债务偿还责任，体现在报表中长期股权投资科目；除此之外，房企涉及隐性负债的还有已出表的ABS；计入应付账款、长期应付款、其他非流动负债科目中的未出表的ABS；计入其他流动负债中的短融、超短融等一年内到期的债券；长期应付款中的融资租赁以及其他应付款中的关联方借款等。
房地产投资项目资金运作方案
房地产投资项目资金运作方案第一部分：引言房地产投资项目是一项庞大的投资行为，需要精心策划和资金运作方案的支持。
本文将就房地产投资项目的资金运作方案进行深入探讨，以帮助投资者制定出合理有效的资金运作策略。
第二部分：项目前期资金准备在房地产投资项目开展之前，投资者需要进行充分的资金准备工作，确保项目的顺利进行。
主要包括以下几个方面：1. 项目资金需求分析根据项目的规模、地理位置、用途等因素，对项目的资金需求进行细致分析，制定出合理的投资额度。
同时，还需要根据项目的不同阶段确定相应的资金投入计划。
2. 市场调研与风险评估在进行项目资金准备之前，需要进行全面的市场调研和风险评估工作，以了解项目所处的市场环境和可能面临的风险。
通过科学的数据分析和专业的意见汇总，为资金运作提供参考依据。
3. 融资渠道多元化为了确保资金的充分供应，投资者应该积极探索多元化的融资渠道，包括银行贷款、股权融资、债券发行等方式，以降低融资成本和风险。
第三部分：项目中期资金运作在房地产投资项目进入实施阶段后，需要进行中期资金的运作。
主要包括以下几个方面：1. 资金调配与项目管理在项目实施过程中，需要进行资金的调配和项目的管理，以确保项目按计划进行并达到预期目标。
投资者应建立科学合理的资金调度机制，并制定详细的项目管理措施。
2. 风险控制与资金监管投资者在项目运作过程中要时刻关注市场风险，并采取相应的控制措施。
同时，还需要加强对资金的监管，确保资金的安全和合规运作。
3. 利润分配与重投资在项目中期，投资者需要根据项目的实际情况进行利润的合理分配，并将一部分利润进行重投资，以提高项目的回报率和长期可持续经营能力。
第四部分：项目后期资金回收房地产投资项目的资金回收是整个运作方案的关键环节，也是投资者最为关注的阶段。
主要包括以下几个方面：1. 出售资产与回收资金当项目达到预期目标后，投资者可以选择出售资产，回收资金。
这需要投资者制定出明确的出售策略和销售渠道，以最大程度地实现资金的回收。
房地产基金操作指引
房地产基金操作指引1.了解自身投资需求和风险承受能力：在选择购买房地产基金之前，投资者需要全面了解自身的投资需求和风险承受能力。
可以根据自身的投资目标、投资期限、资金规模和风险偏好等因素来确定是否适合购买房地产基金。
2.选择合适的房地产基金：根据自身的投资需求，投资者可以选择不同类型的房地产基金，如商业地产基金、住宅地产基金或混合型地产基金等。
同时，要综合考虑基金的历史表现、基金管理人的实力和经验、基金规模等因素来做出选择。
3.了解基金的投资策略和运作方式：在购买房地产基金之前，投资者需了解基金的投资策略和运作方式。
房地产基金可以通过直接投资或间接投资的方式来获取房地产项目的收益。
同时，投资者还需了解基金的投资范围、投资比例、退出机制等内容。
4.风险控制：投资者在购买房地产基金时要注意控制风险。
可以通过分散投资、选择规模较大、管理经验较丰富的基金、定期关注基金的运作情况等方式来降低风险。
此外，还要关注基金的流动性，以便能够及时赎回基金份额。
5.关注基金的收益和费用：投资者在购买房地产基金时要关注基金的预期收益和费用情况。
可以通过查看基金的历史收益、与同类基金比较收益等方式来评估基金的回报水平。
同时，还要了解基金的管理费、托管费、销售服务费等费用情况，并结合基金的收益水平来评估投资的可行性。
6.定期跟踪基金的运作情况：投资者在购买房地产基金后，要定期关注基金的运作情况。
可以通过阅读基金的报告、与基金经理交流、关注相关媒体报道等方式来了解基金的运作情况和投资变动。
7.合理的投资时间和持有期限：投资者在购买房地产基金时要选择合适的投资时间和持有期限。
房地产基金的投资周期一般较长，投资者要有足够的耐心和坚定的信心。
同时，还要根据市场情况和自身的投资目标做出合理的买卖决策。
总之，房地产基金是一种投资房地产的方式，投资者在购买房地产基金时需要全面了解自身的投资需求和风险承受能力，选择合适的基金产品，了解基金的投资策略和运作方式，控制风险，关注收益和费用，定期跟踪基金的运作情况，并选择合适的投资时间和持有期限。
房地产投资的资金运作模式
房地产投资的资金运作模式一、引言房地产投资作为一种常见的投资方式，其资金运作模式对投资者来说具有重要意义。
本文将详细探讨房地产投资的资金运作模式，帮助投资者更好地了解这一领域。
二、直接购买房产直接购买房产是最直接的资金运作模式。
投资者通过购买房产来获得租金收益或者资产增值。
这种模式的好处是投资者对自己的投资有更多的控制和可见性，但也需要承担更多的风险和管理责任。
三、投资房地产基金房地产基金是一种由专业机构管理的投资工具，其以集合资金的方式进行房地产投资。
投资者可以通过购买基金份额来参与房地产的投资，并获得相应的分红和增值收益。
房地产基金的优势在于专业化管理和分散风险，但也存在管理费用和流动性风险的问题。
四、参与房地产开发项目投资者可以选择参与房地产开发项目，作为合作方参与开发过程。
这种模式需要投资者对开发项目进行评估和选择，同时需要承担相应的风险和责任。
参与房地产开发项目可以通过投资门槛较高，同时也能参与项目决策和利润分享。
五、产权投资与租赁投资者可以选择购买物业产权并通过租赁获得稳定的现金流。
这种模式适合那些偏好稳定收益的投资者，在租金等现金流创收过程中可以降低风险。
投资者需要评估物业租赁市场和管理风险，同时确保投资回报有可持续性。
六、股权投资与房企合作房地产投资者可以通过股权投资与房地产开发公司合作。
投资者可以购买开发公司的股权，并从公司的盈利中获得分红和股价增值。
这种模式需要投资者对房企的信心和发展前景进行评估，同时关注市场需求和公司治理情况。
七、信托投资房地产信托是一种由信托公司发行并管理的投资工具，以房地产资产为基础。
投资者可以通过购买信托产品来参与房地产投资，并获得相应的收益和权益。
信托投资的好处在于规范化管理和流动性，但也需要投资者对信托公司和项目进行全面评估。
八、总结房地产投资的资金运作模式多种多样，投资者可以根据自身投资目标、风险承受能力和偏好选择适合的模式。
无论选择哪种模式，投资者都需要进行全面的风险评估和尽职调查，同时密切关注市场动态和政策变化。
房地产信托投资基金政策
房地产信托投资基金政策一、定义与性质房地产信托投资基金（REITs）是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产。
REITs的性质为金融衍生品，其价值与房地产市场密切相关。
二、投资范围与限制2.1 REITs的投资范围主要包括商业地产、住宅地产、工业地产等各类房地产项目。
2.2 REITs的投资限制包括投资单个项目的比例限制、投资地域限制、杠杆率限制等，以确保投资风险的可控。
三、资金募集与运作3.1 REITs可以通过公开募集或私募方式筹集资金，其资金主要用于购买、经营和管理房地产。
3.2 REITs的收益主要来源于房地产的租金收入和资本增值。
四、信息披露与监管4.1 REITs的信息披露要求包括财务报告、经营情况、风险因素等方面的信息，以确保投资者获得充分、准确的信息。
4.2 REITs的监管机构为国家证券监督管理机构和相关自律组织，其对REITs的投资、运作和管理进行监督和规范。
五、税收优惠与政策支持5.1 为鼓励REITs的发展，政府给予REITs一定的税收优惠，如免征或减征企业所得税等。
5.2 政府还通过其他政策支持REITs的发展，如提供融资支持、土地供应等方面的优惠。
六、风险控制与防范6.1 REITs的风险主要包括市场风险、信用风险、流动性风险等，投资者和管理者需进行充分的风险评估和控制。
6.2 REITs应建立完善的风险管理体系，包括风险识别、评估、控制和监控等方面，以确保风险的可控。
七、行业自律与规范7.1 REITs行业应建立自律组织，制定行业标准和规范，对REITs的管理和运作进行规范和监督。
7.2 REITs应遵循行业自律组织的规范和要求，自觉接受监督和评估。
八、法律责任与纠纷解决8.1 REITs的法律责任包括对投资者的赔偿责任、对管理者的法律责任等，其承担方式包括民事责任和刑事责任。
8.2 REITs的纠纷解决方式包括协商、调解、仲裁和诉讼等，当事人可以根据实际情况选择合适的解决方式。
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现行政策下地产基金直接拿地运作方式
一、什么样的基金产品可以备案
根据2018年1月12日协会发布的《私募投资基金备案须知》及2018年1月24日协会《促进回归本源助力业务发展——中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会类REITs业务专题研讨会》会议精神：在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本。
符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。
与地产类基金项目直接有关的是：利用夹层与股东借款两种方式的产品可以备案。
二、地产基金的拿地方式
基于目前政策允许的两类方式，地产基金直接拿地可有以下两种方式：
（一）股东借款
由拿地方先行成立项目公司，利用项目公司按照约定的土地价格拍得土地，此时项目公司只缴纳了项目的竞拍保证金。
获得成交确认书后，基金（有限合伙）马上以收购股权或增资的方式进入项目公司，承接原股东债权（竞拍保证金），并交纳土地出让金。
整个地产基金的配资比例为1：2，原股东作为劣后级认购基金份额的30%；基金持有项目公司不少于90%的股权，拿地方不高于10%的股权进行质押；项目土地及在建工程动态质押给委贷银行或信托产品。
（二）夹层
拿地方与融资方共同设立地产基金，设立双GP，有限合伙企业承担无限连带责任。
整个地产基金的配资比例为1：2，原股东作为劣后级认购基金份额的30%。
由并购基金（有限合伙）设立项目公司，直接以股东借款进行拿地。
但该种方式存在风险，需要备案时有确定项目，例如：棚改、旧改等项目作为标的，不能直接备案拿地，因此该种方式存在监管风险，
但却是目前普遍运用的方法。
三、风控措施
经与行业同行沟通，目前一个地产基金必备的风控措施包括：
1.结构化增信：拿地方或指定管理方认缴基金30%份额，作为劣后级，为优先级做结构化增信；
2.直接持有股权：基金管理人为执行事务合伙人管理并购基金，合伙基金直接持有项目公司90%股权；
3.股权质押担保：拿地方将其所持项目公司10%股权质押给中融信托或指定关联方；
4.土地及在建工程动态抵押担保：项目公司所获得的土地及在建工程动态追加抵押给基金管理人或指定关联方，在项目公司进行开发贷款时，可动态解押部分土地及在建工程抵押权，并可提前进行部分还款；
5.建立经营业绩对赌机制安排：基于项目销售进度设置业绩对赌机制，若项目公司未达到业绩指标，则基金GP1具有项目定价、销售调整等利于项目销售的权利，另也具有：①单方处置基金持有项目公司权益、或者基金优先级及GP1权益的权利和②单方处置抵、质押物的权利。
在此情况下，拿地方具有同等条件下优先收购LP1和GP1所持基金份额（含本金及预期收益）或者收购基金所持项目公司相关权益的权利以及②优先购买抵质押物的权利；
6.特殊情况处置机制安排：在基金存续期或者届满时，项目及基金若发生对LP1及GP1投资本金及收益重大不利影响的因素，或者
项目开发及销售进度大幅延期，且LP1及GP1预期收益未得到满足，基金GP1具有项目定价、销售调整等利于项目销售的权利，另也具有：①单方处置基金持有项目公司权益、或者基金优先级及GP1权益的权利和②单方处置抵、质押物的权利。
在此情况下，拿地方具有同等条件下：①优先收购LP1和GP1所持基金份额（含本金及预期收益）或者收购基金所持项目公司相关权益的权利以及②优先购买抵质押物的权利；
7.强制执行公证：基金涉及到质押担保、抵押担保等合同文件在法律允许情况下，需进行强制执行公证；
8.全面监管：基金管理人委派监事，同时向项目委派董事对重大事项具有一票否决权，基金管理人派驻监管人员对项目运营、资金进行预算及现场监管。
四、核心焦点
1.募集资金配比
目前无论是协会还是三会，对地产类项目的自有资金比例均为不少于30%，现在的募集比例基本上不能低于1：2，否则产品备案不能通过，资金方投资人也无法认购。
因此，项目的拿地方至少需出资30%，该部分通常为作为劣后资金。
2.资金方诉求
从资金方角度，一个项目是否敢做的三个必备条件为“人品、产品、押品”。
产品是这个项目的市场、去化、地价成本、建安成本、项目产品能否实现项目盈利获取收益；押品是项目能否有抵押物作为
抓手，抵押率够不够、好不好变现；人品就是谁来操盘，操盘方的能力能不能把项目做好，甚至超过市场水平。
因此，当这三点都很明晰的时候，资金方未必会钢性要求基金管理人的股东出具流动性承诺，但是能够出具流动性承诺更好，能够找到银行资金池等更为便宜的资金渠道。
同时，资金更喜欢跟地产前30强做项目。
3.当原拿地方能力不行或没钱作为劣后资金时
对股权收购类项目，该类项目原拿地成本较低，盈利空间较大，但原拿地方实力不行。
该类项目普遍采用融资+代建的方式：在原股东方有能力认购劣后级资金的情况下，实力开发商可直接与项目公司签订委托代建协议，承诺包干费用和成本、确保项目收益；在原股东方没有能力认购劣后级或认购金额不足，且实力开放商也拒绝认购劣后时，一般采用有实力开发商收购原股东或基金股权，并进行相应出资，在利润分配时进行浮动约定的方式变相解决。
上述两种模式上均需原股东承担连带无限责任担保，目的是发生情况是能第一时间把原股东清出去。
在直接拿地时，入股拿地方的出资比例不够或开发能力不行，则地产基金的模式将较难操作。