典型企业物业o2o模式与发展思路评析

典型企业物业o2o模式与发展思路评析 2014年，你一定都经历过这样的场景：APP Store等手机应用平台上突然间出现了各种各样的社区应用软件；路边的各种广告牌里都画着二维码，写着“扫一扫”“摇一摇”；随便进入小区附近的一家小店铺，十分钟之内就会进来一个人试图劝服店主把自己的店铺搬上线；每个人的手机里都下载过一两个社区应用，但可能过不了几天就会卸载或是换了一个……2014年，不论是传统企业还是互联网公司，甚至是一些个人新成立的小公司，都号称自己要抢占社区服务的“最后一公里”“最后五百米”，“社区”也当之无愧成为了年度最热门的词汇之一。

在意识到社区O2O的发展空间后，各种类型的企业都加入到了分食这块“大蛋糕”的行列。创业者建立的小型电商数量诸多，但由于缺乏实体基础，“存活率“较低，问题开始大范围暴露，未来发展前景堪忧。房企也纷纷加入了试水行列中，大型房企如万科、中海、保利等将物业管理当作重点发展的新板块，有分拆上市的计划，且有存量社区的优势；中小型房企则通过与互联网企业合作提高产品溢价，促进销售；专业服务商如彩生活、实惠等模式创新，颇受资本市场看好。而传统物业管理企业最具经验和成本优势，如果能抓住扩张时机，加速推进社区O2O的相关业务，将最有机会在盈利水平和服务质量中达到平衡。

小型社区电商 小型社区电商的出发点是搭建连接小区居民和小卖部之间最后500米的平台。这个领域的电商一般都是专注于某个领域的，有的解决有机蔬菜、乳制品、生鲜水果等品类的短时间配送，如爱鲜蜂；有的专门预约美甲上门服务，如河狸家；等等。目前市场上存在的社区小型电商有很多，其中比较典型的有以下几个：

模式一：提供商超商品采购，担当物流角色 社区001的运作模式是与小区周边的超商合作，用户通过移动端下单，由社区001的工作人员在1小时内完成物品的采购及配送。目标人群主要是家庭主妇、老人，解决他们购买较重的大宗生活用品的问题。社区001最初的启动资金只有500万，但是目前它的估值号称已超过20亿。从2012年创业至今，社区001从北京（楼盘）1家店开到26家店，覆盖了4000多个社区，未来目标是进入全国100个城市。

该模式的优势有两个方面，一是物流的速度快，传统电商如淘宝、京东的物流一般是在一天以上，而以小区周边的超商为依托的社区电商的运送时间通常是以小时计算的，具有非常明显的速度优势；另一方面，利用超商的仓库免去仓储成本，对于小型互联网公司来说，库存通常意味这资金沉淀，并且难以管理，因此它们选择利用超商本身的自有仓库减去自己的负担。

但同时，这种模式也有自己的不足：首先，快速运输意味着需要密集的布点和大量的人力劳动，不仅对公司来说人力成本过高，并且也有送货速度跟不上的风险；其次，产品缺乏差异化，仅仅是做超市的搬运工，那么和天猫、京东相比，缺乏品牌和价格优势，竞争力较弱；最后，以家庭主妇和老人为目标人群意味着推广的难度大，由于他们对移动应用的接受程度低，前期需要花费大量的时间和力气进社区做地推和操作展示。 模式二：盘活社区周边商户员工，进行生鲜配送 爱鲜蜂的主打产品是生鲜，送货员多为住宅区及办公区周边的小卖部店主，这些商铺受到便利店、连锁超市的挤压较严重，爱鲜蜂提供的业务不仅能够帮助他们获取额外的配送费，并且还能允许他们搭售自己商铺的产品，拓展销售渠道。后台将订单分发给距离用户最近的小卖部店主，再由店主完成最后环节的配送，配送速度一般在30-60分钟。爱鲜蜂在这其中的作用就是搭建了一个平台，连接上游的供应商、下游的小卖部店主，以及有需求的用户。目前爱鲜蜂在北京已经发展了1000多个销售点，日订单量达到1000多，来源主要是通过微信和微博公众号，二次购买率约为13%。在未来的发展方面，爱鲜蜂已经完成了千万美金级别的A轮融资，现在已开始向上海（楼盘）市场进军。

该模式的优点有：一、能够充分利用闲置资源，并且由于小卖部店主距离用户近，送货速度也能够得到保证；二、由于不依赖自有团队，爱鲜蜂的模式比较容易扩张；三、产品有差异化，相比较和传统电商产品品类差别不大的社区001来说，鲜蜂网的生鲜、乳制品等都是传统电商难以触摸的领域。

缺点是：一、选品的种类有限，并且对单一热门商品的依赖程度较大；二、由于主体是分散的小店铺老板，集体管理起来的难度大。爱鲜蜂会给每家小卖部配备冷柜、保温箱、统一标识的工作服装等，但单就工作服装来说，小卖部店主的执行效果较弱。同时，当部分小卖部的送货人手难以保证时，爱鲜蜂会再分配给其他店主送货，这样送货时间就会大幅增加，直接影响服务质量和用户体验。

模式三：以上班族为目标客户，售卖特殊产品 青年菜君的产生和其他社区电商稍有不同，它不是一种电商蜂拥去模仿的模式，而是一种创新的理念，源于发起者任牧看到的一个市场缺口。曾经在写字楼上班的任牧认为，许许多多的年轻上班族都希望能够在下班后快速吃到干净的饭菜，因而创造了青年菜君。这个平台主要是售卖半成品的净菜，用户前一晚在线上预订，第二天工作人员会根据订单采购、加工、制作，用户下班后到门店自提，门店位置一般都在地铁口，方便年轻的上班族。

青年菜君的优势有：选择自提的模式，能够节约运输成本并且减小运输过程中的损耗；运作主要依赖于本体，自己能够控制的环节较多，不会像爱鲜蜂一样有太多的不可控因素；产品比较创新，差异化非常明显，在同样的竞争市场内少有竞争者。

劣势有：成本较高，尤其是时间成本，对食品的处理过程较长，产出的效率低；产品品类较为单一，目标客户群体主要是年轻白领，市场相对有限；门店的租金成本高，人员需求大，扩张难度大。

房企与互联网企业合作 房企与互联网企业的合作才刚刚起步，从目前来看，主要是房企将互联网企业所开发的科技产品应用到社区中，通过智能化系统来提高居住舒适度、安全度，继而使得产品与其他房企的产生差异化，促进销售。对于房企来说，与互联网企业合作是发展社区O2O的第一步，能充分利用对方在技术上的优势，以及平台打造方面的经验；而互联网企业则能获得房企的业主资源，成为业务的目标客户。

模式：工程建设开始“智慧化”，为后期拓展作准备 方兴集团旗下社区将全方面融入腾讯旗下包括QQ、微信、会员、游戏、汽车全系列网络产品与技术。双方将就“智慧家”2+X智慧住区建设的计划进行共同探索。“2+X”即为硬实力+软实力+云服务，这里的硬实力即“智慧住区”产品，软实力则为社区全链条的金融服务，X即以包罗万象的移动互联端云服务为主。而这就是方兴觉得“智慧住区”中提出的重中之重--智慧工程。它是“智慧住区”中智慧家居、智慧社区的前提和根本，三者缺一不可，相辅相成组成“智慧住区”。而与其后期改造，还不如通过更早的设计阶段介入，在开发、机电施工等方面就进行系统规划设计，做好内核，将前端产品与后端支持融为一体。

智慧工程，将互联网的种子埋入工程建造的全过程，真正实现互联网+工业级制造的彻底智慧化。这其中包括：智能芯片、微信应用、云端储存以及智慧设备。”通过对居住环境的实时收集和分析优化,以云端互联为物联平台，以智慧环境检测和控制为策略，结合智慧单元式温湿度系统的硬件部署，为住户打造可定制、连通、学习提升的绿色、健康、智慧、便捷、节能的居住体验。

金茂大社区的智慧住区从硬件设备(包括无线网络)到软件控制再到生活服务，进行了层层升级，其智慧工程的运用所处可见，譬如，项目给业主在平时的生活当中有自己的健康档案，在未来的精装修里面也融入这样的健康穿戴设备，包括日常的血压，体脂，健康的数据。这样业主不用去医院找大夫给大家检查，在家里这些健康数据就可以很轻松的获得，而且这些数据可以跟三甲医院联络。

智慧社区，智慧社区则包括互联通行，移动支付、智慧物业三大内容。 互联通行：移动通行微信钥匙(专属社区门禁微信公众账号、方兴业主信息录入微信钥匙系统、微信摇一摇周边定位门禁开启)、人脸识别(高端豪宅配备人脸识别安全保障体系、案场开设人脸识别体验区，全新营销热点引爆业内)。

快捷移动支付：以微信平台为载体，实现轻松支付、就餐、报修等日常生活所需。 智慧家居，智慧家居包括感应、物联、魔镜、健康、安全、娱乐、照明、控制八大系统。 如果再细分，智慧住区系统还包括了舒适模式、安防模式、离家模式、洗浴模式、回家模式、晨起模式、排队模式、就餐模式以及起夜模式。所要达到的核心目标便是：绿色节能、舒适不变，并在需要的时候提供能源。

-点评：与互联网企业合作促进销售意义大于社区服务 与互联网企业合作的房企主要包括方兴、华远、正荣、中国奥园等。除去营销和概念炒作的因素，房企从互联网企业处获得的主要是硬件和技术方面的支持。房企与互联网合作目前尚无具体建成项目可做参考，不过从投入最多、宣传最广的方兴公开的资料中也能进行初步的判断。 与腾讯合作后为方兴带来的利好主要体现在产品和销售方面：1)智能化产品在市面上较少，没有同质产品，方兴可以利用这些特点鲜明的产品，将对高科技有偏好的客户群体“一网打尽”；2)方兴从“智慧工程”入手，在建造之时就埋入部分智能技术，互联网企业能根据方兴项目的地理位置、环境、定位等为其量身定做智能产品，实用性和契合度更高；3)腾讯可采用现有渠道，对方兴产品进行推广。

同时，合作中也存在一定的问题：1)智能产品在社区、家居中的应用在国内尚不成熟，一旦技术存在缺陷，后期入住后予以改造将付出更高的成本，智能技术推陈出新速度快，已经建成的项目能否随之及时更新；2)后续社区O2O的发展方式不够明确，现有业主资源资料被互联网企业获取后，是否会绕开房企自行进行发展。

传统物管公司 传统物业管理公司也加入到了对“最后一公里”的争夺战中，并在社区O2O中拥有两大优势资源能力：信息和服务。信息方面，物业公司原本便拥有业主资源，用户流失度很低，利于增值业务的开展，同时，在管理社区时可以设置准入门槛，对竞争对手作出一定的限制。服务方面，传统物业更有经验，在成本管控和纠纷处理方面更具优势，本地化需要对周边零散的商业进行整合和把控，传统物业更容易建立用户信任，并将流量导到线上。

模式：以传统服务为基础，通过结盟形成规模效应 长城物业建立于1987年，为国内市场化的现代物业服务集团，员工达到1万余人，服务近500个物业项目，面积逾9000万平方米，覆盖了全国27省市。在中国物业管理协会组织开展的国内物业服务企业综合实力排名中，近年的长城物业大都位居全国三甲之列。

长城物业在物业管理相关专业服务领域，成立了配套的物业咨询、楼宇科技、电梯工程、停车场建设管理公司。用社区O2O的观点，长城物业完成了物业服务生态圈的构建。

在社区O2O的另一端，长城物业在这几年时间里建立了社区商务生态圈。利用一应社商集团，长城物业集团在房产经纪方面成立了尚邻不动产，取得了不错的业绩;在养老服务方面，成立了家应居家养老服务公司专注于居家养老业务并与美国著名养老机构Home Instead Senior Care形成战略合作关系，专注于社区养老业务;在家政服务方面，成立了惠