土地增值税处理与清算实务
土地增值税处理及清算实务培训.pptx
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
中税协培训土地增值税清算鉴证实务解析
案例三
总结词
该案例以某城市更新项目为背景，对其土地增值税清算鉴证过程进行了详细的阐述，重 点关注了城市更新项目中的土地增值税清算方法和相关政策。
详细描述
在清算鉴证过程中，该项目根据国家相关政策和规定，结合实际情况制定了具体的清算 方案。同时，针对城市更新项目的特殊性质，采取了一系列针对性的处理措施，确保了 清算工作的准确性和公正性。此外，该项目还对清算过程中遇到的问题进行了深入分析
详细描述
自上世纪90年代以来，随着中国房地产市场的兴起和 发展，土地增值税清算鉴证业务逐渐受到重视。最初， 该业务主要由会计师事务所提供，随着税制改革的深入 和税收法规的完善，税务师事务所逐渐成为主导力量。 同时，国家也出台了一系列法律法规和规范，对该业务 进行规范和管理。未来，随着中国经济的持续发展和税 制改革的深入推进，土地增值税清算鉴证业务将继续发 展壮大，为企业、税务机关和社会提供更加专业、高效 的服务。
土地增值税清算鉴证中的特殊问题及处理方法
特殊问题包括
土地使用权转让、土地用途变更 等。
处理方法
根据相关法律法规和政策，结合 实际情况，制定具体的处理方案 ，确保土地增值税清算鉴证的准 确性和合规性。
土地增值税清算鉴证中的争议问题及解决途径
争议问题包括
税负不公、税收征管不规范等。
解决途径
加强政策宣传和培训，提高税务人员的业务素质和执法水平，同时建立健全争 议解决机制，保障纳税人的合法权益。
04
土地增值税清算鉴证案例分 析
案例一
总结词
该案例主要介绍了某房地产企业土地增值税 清算鉴证的详细过程，包括鉴证前的准备工 作、鉴证过程中的重点和难点以及鉴证后的 总结和反思。
详细描述
该企业在鉴证前进行了充分的资料收集和整 理，明确了鉴证目的和范围。在鉴证过程中 ，重点关注了土地增值税的计税依据、扣除 项目和增值额的计算等方面，并针对存在的 问题进行了深入分析和处理。最后，该企业 根据鉴证结果进行了总结和反思，为今后的
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步：1.清算前的准备工作；2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制；4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；5.土地增值税的审计鉴证；6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。
这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。
大体包括：(一）清算范围的界定：1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。
4.按照当地省级群众政府制定的“普通标准住宅”标准，正确分别清算项目中普通住宅与非普通住宅的支出和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。
6.正确分别征税项目与免税项目，防止混淆两者的边界。
7.明确清算项目的起止日期。
（二）该当搜集、整理如下材料：1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证1明材料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明材料。
三、清算项目销售支出的计算（一）商品房销售合同与销售核对，特别要注意合同面积和实测面积。
2024年房地产企业土地增值税清算操作实务
土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。
2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。
一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。
根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。
此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。
二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。
申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。
2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。
房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。
3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。
三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。
解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。
2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。
解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。
3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。
解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。
总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。
同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。
土地增值税清算实务课件
包括利息支出和其他房地产开发费用，其 中利息支出应按房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明。
土地增值税税额计算
税额计算方法
土地增值税税额的计算公式为 “应纳税额=增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数
”。
增值额
增值额是指纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
适用税率
案例分析
根据相关税法规定，对该住宅小区进 行土地增值税清算，计算出应纳税额 。
05
CATALOGUE
土地增值税清算风险防范
土地增值税清算风险识别
土地增值税清算风险定义
01
指在土地增值税清算过程中，因各种原因导致清算结果不符合
预期目标的风险。
土地增值税清算风险来源
02
包括政策法规变化、税务机关监管、企业财务管理不规范、市
房地产开发项目全部竣工、完 成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；
直接转让土地使用权的。
土地增值税清算步骤
01
02
03
04
确定清算时间
在达到清算条件后，纳税人应 在30日内向主管税务机关提 出清算申请，并提交相关资料
。
编制清算报告
纳税人应按照主管税务机关的 要求，编制土地增值税清算报
告，并提交相关资料。
案例概述
某商业地产项目需要进行 土地增值税清算。
案例分析
根据相关税法规定，对该 商业地产项目进行土地增 值税清算，计算出应纳税 额。
案例结论
该商业地产项目需要缴纳 土地增值税税款。
案例三：某住宅小区土地增值税清算案例
案例概述案例结论某 Nhomakorabea宅小区需要进行土地增值税清算 。
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析土地增值税是指土地流转过程中地价的上涨所带来的增值部分需要缴纳的税款。
土地增值税的清算方法在实务中的应用及分析主要包括以下几个方面：1.税率确定：土地增值税的税率由地方政府根据本地实际情况自行确定，一般在30%至60%之间。
在实务中，税率的确定需要综合考虑地区的经济发展水平、土地供应紧张程度、土地流转活跃度等因素。
还需要根据当地土地市场的状况进行动态的调整，以保持税制的公平性和稳定性。
2.计算方式：土地增值税的计算方式通常采用“升值差”方法，即按照土地流转过程中地价上涨的幅度计算相应的税款。
具体计算方法一般为：土地增值金额 = 流转时的土地市场价格 - 流转时的土地取得成本；税款 = 土地增值金额 * 税率。
在实务中，需要清楚地了解土地流转的细节信息，包括土地的取得成本、流转时的市场价格等，以确保计算的准确性和公正性。
3.纳税义务人确定：土地增值税的纳税义务人通常是土地的流转方，即土地的买方或卖方。
在实务中，需要确定纳税义务人的具体身份，根据不同的身份确定其应当承担的税款。
还需要在税务登记和合同签订等环节进行必要的申报和备案手续，以确保纳税义务人的合法性和合规性。
4.减免政策的适用：为了减轻纳税人的负担，土地增值税法规定了一系列的减免政策，如个人住房的自用权和建筑物的旧货值抵减等。
在实务中，需要根据相关法规和政策的规定，合理地适用减免政策，以减少纳税人的税负。
土地增值税清算方法的应用及分析主要涉及到税率的确定、计算方式的选择、纳税义务人的确定和减免政策的适用等方面。
在实务中，需要根据当地的实际情况和法规政策的规定，合理地运用这些方法，以确保土地增值税的清算工作的准确性、公正性和合规性。
还需要及时了解税收政策的调整和变化，以便及时调整和改进相应的清算方法，以适应税制改革和经济发展的需要。
房地产土地增值税清算与筹划实务
房地产土地增值税清算与筹划实务课程前言土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人是土地增值税的纳税人。
国务院决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成国家税款的流失。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一经发布，立即引起房地产开发企业的强烈反响。
该《通知》决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作，并拟将对企业的清算工作适时开展税务稽查。
这将意味着拖延了14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将予严格执行。
同时，伴随着清算通知的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。
全国各地税务部门为强化对土地增值税的清算和管理，将主要针对房地产开发企业严格制定一系列诸如项目登记和预征、年度结算、竣工决算和全面清算等具体管理办法。
这也将意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，理应引起重视；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报难度大的直接税种。
目前，房地产开发企业面对国家正规的“清算型”的土地增值税征管模式，如何理解和应对全面清算政策、如何灵活运用政策法规、如何全面掌握申报业务、如何通过纳税筹划有效降低税负，如何防范税务稽查涉税法律风险等等，已成为房地产行业财务人员迫在眉捷所要解决的难题。
土地增值税清算全流程操作实务与案例
问题337企业转让房地产的成交价格明显偏低包括哪些情形？
问题338企业转让房地产的成交价格即使明显偏低，哪些情形可视为有正当理由？
问题339企业转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的如何处理？
问题3310对评估价与市场交易价差距较大的如何处理？
问题3311房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金等如何处理？
问题246税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核？
附录 涉税鉴证业务约定书
第3章 土地增值税清算之确定清算收入
3-1 清算收入确定鉴证审计业务操作流程
问题311如何确定清算收入？
问题312清算申报房地产的类型有哪些？
问题313如何确定清算项目建筑面积？
问题431共同成本在不同清算项目之间分配有哪些原则？
问题432如何对不同清算项目“取得土地使用权所支付的金额”的分配进行审计成本的分配计算进行审计处理？
问题434如何对不同清算项目利息支出的分配计算进行审计处理？
问题342清算收入审核需要哪些资料？
问题343清算收入确定的审核有哪些方式、方法？
附录
附表3-1房地产转让收入明细表
附表3-2与收入相关的面积明细申报表
第4章 土地增值税清算之扣除项目金额的确定及审核
4-1 鉴证审计之扣除项目分类
问题411清算扣除项目如何分类？
问题325鉴证人开展鉴证业务时，如何关注关联交易、大额往来款？
问题326纳税人隐瞒房地产成交价格终止鉴证后，鉴证人另行受托鉴证的，房地产收入如何确认？
问题327运用截止性测试确认收入真实性和准确性包括哪些内容？
3-3 土地增值税清算收入确定涉税业务相关政策
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起源：
征收土地增值税的国家和地区在具体征收 上各有不同。 例如征税对象就有所差别 中国内地和意大利相同，包括土地及其建 筑物和附着物，即房和地； 台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。
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政策梳理
1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合 理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民 共和国土地增值税暂行条例》。该条例规 定‚转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个人，为 土地增值税的纳税义务人，应当依照本条 例缴纳土地增值税‛，并于1994年1月1日 实施。
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具体计算
解： （1）评估价格=600×70%=420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元) （4）增值额=500-447.5=52.5(万元) （5）增值率=52.25÷447.5×100%=11.73% （6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75（万 元） 思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除?
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政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局 发布《关于土地增值税一些具体问题规定 的通知》，对于以房地产进行投资、联营 ，合作建房，企业兼并转让房地产的征免 税问题等进行了相关规定。 国税发[1995]48号
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政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个 人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收 土地增值税。
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政策梳理
1999年12月24日，财政部、国家税务总局 发布《关于土地增值税优惠政策延期的通 知》，规定：‚‘1994年1月1日以前已签 订房地产开发合同或已立项，并已按规定 投入资金进行开发，其在1994年1月1日以 后5年内首次转让房地产的，免征土地增值 税’的税收优惠政策已于1998年底到期。 延长至2000年底。
（1）审核收入确认的完整性 根据商品房销（预）售许可证、物价部门 核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关 项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿 和销售发票存根等资料，并结合售楼处现 场销控表勘查情况，与‚主营业务收入‛ 科目进行比对，判定其是否存在未完全确 认收入的情况。
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收入确认的特殊事项
1、合同签订了，对方付了全款，但没有开 具发票，业主也没有入住是否确认销售收 入？ 2、合同规定的付款日业主没有付款是否全 额确认收入？ 3、没有产权的地下车库出售永久使用权的 问题？
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稽查要点（1）
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自用时限
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房 ，已自用或出租使用年限在一年以上再出 售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规 定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税 清算的范围。 京地税地[2007]134号
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计算
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利 、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销 售收入按下列方法和顺序审核确认： （一）按本企业当月销售的同类房地产的平 均价格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确认。 国税发[2007]132号
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自用的收入确定
房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地增值税，在 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本 和费用。 （国税发“2006”187号规定）
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旧房的定义
政策梳理
（3）、关于土地增值税的预征和清算问题 （4）、关于因城市实施规划、国家建设需 要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税 问题。 （5）、关于以房地产进行投资或联营的征 免税问题 国税发[2006]21号
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政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： ‚普通标准住宅‛ 的认定，可在各省、自治区、直辖市人民 政府根据《国务院办公厅转发建设部等部 门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 》(国办发[2005]26号)制定的‚普通住房标 准‛的范围内从严掌握。
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列举:
①市政公用基础设施配套费（经济适用房 含安居工程免收）—— “土地征用及拆迁补 偿费气‛； ②建制镇市政公用基础设施配套费——“ 土地征用及拆迁补偿费‛； ③发展新型墙体材料专项用费（经济适用 房含安居工程免收）——“建筑安装工程费 ‛；
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稽查要点（2）
(2)审核收入确认的符合性 重点对低价销售的情况进行核实，对销售 价格明显偏低且无正当理由的，按规定进 行纳税调整处理。
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稽查要点（3）
(3)审核收入确认的准确性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企 业对外出租房产的收入记入‚其他业务收 入‛科目，房产销售记入‚主营业务收入 ‛科目，对于部分房地产开发企业对外出 租门面房的收入和集体土地上的房产销售 行为（即房产所占土地性质为集体土地） ，不应在清算土地增值税时计入的转让收 入总额中，而相应的成本也不能扣除。
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政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：‚一对在1994年1月1日以 前已签订房地产开发合同或立项并已按规 定投入资金进行开发，其首次转让房地产 的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复 征税。 二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。‛
评估的基本方法是：对于出售的旧房及建 筑物， 第一步：应确定该房屋及建筑物的重置成 本价 第二步：再确定其新旧程度（即成新度折 旧率） 第三步：以重置成本价乘以其新度折旧率 ，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目 金额。
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案例
案例（1） 某房地产公司2007年11月2004年2月建成 自用的房屋1000平方米，当时造价300万元 ，转让方式取得土地使用权。 如果按现行市场价的材料、人工费计算， 建造同样的房子需600万元，该房子为7成 新，按500万元出售，支付有关税费计27.5 万元。 计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。
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视同销售收入的确认
(2)非直接销售 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 、奖励、对外投资、分配给股东或投资人 、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货 币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产。
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确认方法和顺序
土地增值税处理与清算实务
主讲:易坤山 主办:武汉房地产开发企业协会 协办:武汉市金瑞君安税务师事务所
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课程安排
时间:四小时左右 内容: 第一节：增值税历年重要政策回顾 第二节：清算政策分析及实务处理 第三节：三个清算案例分析 第四节：税收优惠与纳税筹划案例 专题：合作建房涉税分析
列举
④结建人防经费（经济适用房含安居工程 免收）——“公共基础设施费‛； ⑤供电工程贴费（经济适用房含安居工程 免收或减收）——“前期工程费‛； ⑥消防设施建设费——“公共基础设施费‛ ； ⑦煤气建设费——“公共基础设施费‛；
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列举
⑧散装水泥专项资金——“建筑安装工程费 ‛； ⑨教育地方附加费“经济适用房含安居工 程和已配套教育设施的项目免收）——公 共基础设施费（建委代收）。
七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已 使用一定时间或达到一定磨损程度的房产 均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由 各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地 方税务局具体规定。
财税字【1995】第048号
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转让旧房扣除项目
第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物 的评估价格、取得土地使用权所支付的地 价款和按国家统一规定交纳的有关费用以 及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金 额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能 提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除 取得土地使用权所支付的金额。 国税发[1995]48号
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一、重要政策回顾
土地增值税溯源 追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界 开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904 年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦 推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土 地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征 和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名 义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内 地和台湾。