房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政
【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政一、政策背景《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。
为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。
二、主要内容1.有后续开发项目的，亏损向以后年度结转企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
2.没有后续开发项目的，可申请退税企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各年度应分摊的土地增值税各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(2)计算该项目当年度应退企业所得税税款1、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；2、企业应调整当年度的应纳税所得额（相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；3、按规定计算当年度应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税）；4、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
房地产企业土地增值税纳税筹划研究
房地产企业土地增值税纳税筹划研究1. 引言1.1 研究背景目前，随着我国税收制度的不断完善和税收政策的调整，房地产企业面临着越来越复杂的土地增值税纳税环境。
如何有效地进行土地增值税筹划，合理地减轻税负，提高税收合规性，成为每家房地产企业必须面对和解决的重要课题。
开展房地产企业土地增值税纳税筹划的研究具有重要的理论和实践意义。
通过深入挖掘土地增值税纳税筹划的规律和特点，可以为房地产企业提供科学的指导和参考，促进企业的健康发展和税收合规管理。
1.2 研究意义通过对房地产企业土地增值税纳税筹划的研究与分析，可以帮助企业了解当前税收政策背景和优惠政策，掌握筹划方法和技巧，从而实现合规纳税、降低成本、稳定经营。
本文还将通过实例分析，为读者提供具体的操作指导和实用建议，帮助企业在实际操作中更好地应对土地增值税纳税问题，最大限度地发挥税收政策对企业的利好影响。
本研究具有理论与实践相结合的特点，可以为房地产企业实际经营提供有益参考，具有一定的理论和现实意义。
希望通过本文的研究，可以为相关领域的研究工作提供新的思路和方法，促进税收领域的学术研究和实务工作的进一步发展。
2. 正文2.1 土地增值税纳税筹划概述土地增值税是指在土地所有权转让过程中，地价超过原始购买成本的部分所得到的税收。
土地增值税纳税筹划是指通过合理的税务规划和策略性安排，减少房地产企业在土地转让中需缴纳的税负，以提高企业的竞争力和盈利能力。
在土地增值税纳税筹划中，首先需要了解土地增值税的税率和征收标准。
土地增值税的税率一般为20%，征收标准为土地增值额。
房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，需要考虑的因素包括土地使用年限、土地评估价值、土地开发规划等。
通过在土地使用年限即将到期前进行土地转让，可以减少土地增值税的缴纳额；对土地进行合理评估和开发规划，可以最大程度地提高土地的价值，从而减少税负。
房地产企业还可以利用土地增值税优惠政策进行筹划。
符合条件的房地产企业可以享受免征或减征土地增值税的政策，从而减少税负。
解读《土地增值税清算规程》2009.5.28
国家税务总局于2009年5月20日发布《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）文，以加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作。
该文第一次完整地明确房地产开发企业的土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
这也是继国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）发布后的又一重要文件，虽然该文从内容上强调的是土地增值税的清算管理，但是对于广大房地产企业以及开展鉴证业务的税务师事务所和注册税务师还是有学习的必要，特别是税务机关在清算管理中特别关注的方面。
为便于大家学习理解，我们基于国税发[2006]187号文对于国税发[2009]91号文作了如下的对照解读分析如下。
1《土地增值税清算规程》 （国税发[2009]91号） 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）异同点对比一、总则第一条 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：相同点：依据相同。
两者都根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定制定。
房地产项目清算与土地增值税清算
大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、及转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、及转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内据实扣除。
三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数：会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
《房地产企业土地增值税税收筹划研究》
《房地产企业土地增值税税收筹划研究》一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的不断深入，房地产行业逐渐成为了国民经济的支柱产业。
在房地产开发的全过程中，土地增值税是房地产开发企业需要承担的重要税种之一。
由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力有着直接的影响，因此，开展房地产企业土地增值税税收筹划研究显得尤为重要。
本文旨在分析当前房地产企业土地增值税的税收政策、计算方法和存在的问题，探讨有效的税收筹划策略，以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力。
二、土地增值税概述土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人所取得的土地增值收益征收的税种。
其征收目的是为了调节土地资源的分配，促进土地资源的合理利用。
在房地产企业中，土地增值税是重要的税种之一，其税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生重要影响。
三、当前土地增值税政策及计算方法目前，我国土地增值税的征收政策主要依据《中华人民共和国土地增值税法》。
在计算方法上，一般采用预征和清算相结合的方式。
预征是指根据土地交易价格和预征率预先征收税款，而清算则是在项目完工后，根据实际销售价格和增值额进行核算并补缴或退还税款。
此外，根据不同的地区和项目类型，预征率也存在一定的差异。
四、土地增值税税收筹划的必要性由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生较大影响，因此，开展土地增值税税收筹划显得尤为重要。
有效的税收筹划可以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力，同时也有助于企业实现合法、合规的财务管理。
五、土地增值税税收筹划策略（一）优化项目规划与开发流程通过优化项目规划与开发流程，合理控制项目成本和销售价格，降低增值额，从而减少土地增值税的计税基础。
例如，通过合理规划项目布局、提高建筑密度和容积率等方式，降低单位建筑面积的土地成本。
（二）利用税收优惠政策充分了解和利用国家及地方政府发布的税收优惠政策，如地区性税收优惠、产业性税收优惠等。
房地产土地增值税清算与筹划实务
房地产土地增值税清算与筹划实务课程前言土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人是土地增值税的纳税人。
国务院决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成国家税款的流失。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一经发布，立即引起房地产开发企业的强烈反响。
该《通知》决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作，并拟将对企业的清算工作适时开展税务稽查。
这将意味着拖延了14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将予严格执行。
同时，伴随着清算通知的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。
全国各地税务部门为强化对土地增值税的清算和管理，将主要针对房地产开发企业严格制定一系列诸如项目登记和预征、年度结算、竣工决算和全面清算等具体管理办法。
这也将意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，理应引起重视；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报难度大的直接税种。
目前，房地产开发企业面对国家正规的“清算型”的土地增值税征管模式，如何理解和应对全面清算政策、如何灵活运用政策法规、如何全面掌握申报业务、如何通过纳税筹划有效降低税负，如何防范税务稽查涉税法律风险等等，已成为房地产行业财务人员迫在眉捷所要解决的难题。
土地增值税清算政策解读
1
土地增值税清算条件（一）
符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增 值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印 发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》） 三个一流考核要求
23
取得土地使用权支付金额审核要点 取得土地使用权支付金额相关票据的确认
取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出 让金的凭据，支付地价款的发票和银行转 账记录等。具体有国有土地出让合同、土 地出让专用收据（转让发票）、财政局开 具的契税票据等。
24
取得土地使用权支付金额具体审核要点
审核取得土地使用权所支付金额的真实性 审核取得土地使用权所支付金额分摊的准
实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入， 如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。
其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财 产价值的权利。
8
转让房地产收入的其他内容： 房产赠与
转让房地产收入，不包括以继承、赠与方
对于代收费用作为转让收入计税的，在计 算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为 加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣 除代收费用。
（财政字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知》）
14
转让房地产收入的确认时点问题
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可
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• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658
号）土地增值税清算是纳税人应尽义务；对不履行清算义务的纳税人，要依据相关规定 的要求严肃处理；严控核定征收。
基础设施费
园林环境工程费
给水系统费
开发建设阶段
基础设施费
采暖系统费 （1）管道系统；（2）热交换站：热交换站土建、设备、 安装及装修费 指房屋开发过程中，根据规定，产权及收益权不属于开 发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的 公共配套设施支出 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公 共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐 园、自行车棚 在开发区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归 于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如 建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、 球场等设施
• 土地增值税清算政策
清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进行土地增值税清算的时点。审核 清算时点，需重点考虑两方面因素： 第一，准确界定清算单位，以国家有关部门审批项目；
第二，准确把握清算条件，明确应清算和可清算的不同标准。
• 土地增值税优惠政策
从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成
• 土地增值税征收规定
根据《成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》（2011年
第1号），我市核定征收率具体为： 1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%； 2、非普通住宅核定征收率为6%； 3、商用房核定征收率为7%。
• 土地增值税清算政策
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、 法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填
税务机关要求报送的其他资料
新国八条
三、土地增值税与企业会计制度异同比较
取得土地使用权阶段
土地征用及拆迁补偿费 土地成本
政府地价
支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土 地变更用途和超面积补交的地价、按国家统一规定取得 土地使用权过程中相关税费，如契税。
取得土地使用权 所支付的金额
土地有关税费
工程人员人力成本
工程人员（指合约部、规划部、工程部人员）的工资、 福利、加班、培训、招聘费用
开发建设阶段
财务费用
利息支出 还包括计入工程项目成本的利息支出
财务费用
营销费用
营销顾问费 房产交易费 招商人员人力成本 招商的策划费、物业或审图的顾问费 转让手续费、登记费、预售服务费 招商人员的工资、福利、加班、培训、招聘费用
包括规划、设计、项目 可行性研究和水文地质、 勘察、测绘、“三通一平” 等支出。
报批报建费
包括：科研费、图纸审查费、人防报建费、环境评估 费和环境检测费、白蚁防治费。
招标及失标费
包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、 施工等的招标及失标费；评标专家费、公证费。
开发建设阶段
前期工程费用 前期工程费
销售费用
管理费用
管理人员人力成本 工程、招商部门以外的管理人员的工资、福利、加班、培 训、招聘费用 设计费、咨询费、律师费等专业机构提供服务的费用
管理费用
专业费用
开发建设阶段
开发费用
房地产销售合同、不动产销售发票
每月、季报送销售明细表
• 竣工验收环节
此环节需报送信息
判断竣工时间，确定清算条件 和成本截止时间。
工程综合验收报告
工程竣工验收备案表
结合房屋面积实测报告书、项 目初始产权登记等资料，审核 上述资料所记载的公共配套设 施的性质、面积与企业申报的 内容是否相符。
房屋面积实测明细表
本之和，加计20%扣除。 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。 因国家建设、城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土 地增值税。
新国八条
二、土地增值税前期管理分析
• 土地增值税前期管理相关规定
《土地增值税清算管理规程》第二章中有如下规定:
第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管
包括：涉及土地征用及拆迁补 偿的相关证明资料
• 立项开办环节
此环节需报送信息
ห้องสมุดไป่ตู้
“用地规划许可证”及附“用 地红线图”确认项目土地边界； “工程规划许可证”确认分期； ”施工许可证“确认竣工时间。
项目立项批准文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
• 建筑施工环节
此环节需报送信息
重点报送会计核算数、付款数、 发票数、决算数。
房地产开发企业土地增值税 清算政策解读与实务操作
纳税人学校课题组
课题组成员：石炜、钟歆宇、张轶、李平 （财产与行为 税处） 吴丹 徐艳 主讲人：张轶 （温江区地方税务局） （青羊区地方税务局） 余莹莹 （新津县地方税务局）
内容安排
土地增值税基本政策概述 土地增值税前期管理分析 土地增值税政策与企业会计制度异同比较 开发项目清算审核常见问题
向政府部门交纳的土地使用金、耕地占用税、土地 使用权初始登记费等。
拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、 安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费、征地包 干管理费、拆迁管理费等。
土地征用及 拆迁补偿费
开发建设阶段
前期工程费用 前期工程费
勘察丈量费
包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地 基勘察费、沉降观测费、日照测试费、交通影响分析、防 雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线 费、建筑面积丈量费。
税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项 目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情 况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 第七条：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税 人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同 项目合理归集有关收入、成本、费用。
新国八条
一、土地增值税基本政策概述
• 土地增值税征收规定
土地增值税实行先预征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值税预率具 体为： 1、对保障性住房暂不预征土地增值税。 2、普通住宅预征率为1%。 3、非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公布
的住房平均交易价格的1.4倍）分别确定：未超过普通住房价格标准的为1.5%；超过普通
基础设施费
公共配套设施费
公共配套设施费
不能有偿转让的开 发小区内公共配套设施的 支出。
不可经营设施
可经营设施
开发建设阶段
开发间接费用
工程管理顾问费 工程管理咨询（代甲方）） 监理费 支付给工程管理单位的费用（代甲方） 直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、 劳动保护费、周转房摊销 造价监理、质量监理、安全监理等 等。 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用、招标代 理费用、过程审计费用
建设方临时设施费 规划设计费
指建设方承担的临时设施费，包括：临时围墙、临 时办公室、临时场地占用、临时场地租赁费
与规划设计相关的费用，包括：方案设计、施工图 设计、设计顾问费、项目咨询费。
开发建设阶段
建筑安装工程费
基础工程 独立地下室 包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础 围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水 指独立地下室工程（含人防工程）、含半地下、地下 车库；非独立地下室计入主体结构部分 以出包方式支付给承 包单位的建筑安装工程费， 主要包括混凝土框架（含独立柱基和条基等基础）砌 体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高 以自营方式发生的建筑安 补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保 装工程费。 温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙 饰面（涂料、面砖、石材、线条）公共部位（楼梯间、 大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、地上 独立车库。 包含采光顶棚、擦窗机