某书院国学研究院维修改造项目申请建设申请建设建议书

目录第一节摘要∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙2第二节目的与依据∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙5 第三节市场分析∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙5 第四节项目定位∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙9第五节项目的提出∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙13第六节建设条件∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙17第七节组织计划∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙22第八节投资预测∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙23第九节经营预测∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙26 第十节财务分析∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙27 第十一节发展规划∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙28第十二节结论∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙34第一节摘要一、项目的简介1、项目名称：书院国学研究院（暂定名）2、地理位置：中国九江市庐山白鹿洞书院。

本项目位于庐山白鹿洞书院南部，坐落于上畈李村庄，该区三面环山背靠五老峰，一条河流自北向南贯穿其中，环境幽静，自然景观丰富且植被保存较为完好。

远眺有庐山俊秀的五老峰，近览有文化久远的白鹿洞书院，地理位置极佳。

区位示意图白鹿洞国学研究院（三）项目概述庐山白鹿洞书院，是中国历史上“四大书院”之首。

建设中国庐山白鹿洞书院国学研究院项目弘扬中华国学的精神，传承中华国学遗产，推动中华国学的发展。

构建和谐社会，促进九江乃至江西省文化建设，推动社会经济发展，提升高等教育水平，打造历史文化名城等方面，都具有现实意义。

建设中要做到保护和利用并举，充分发挥庐山文化遗产资源优势，把庐山白鹿洞书院国学研究院办成中华国学研究、教育、交流中心。

其现实意义和历史意义都是深远的。

由于庐山白鹿洞书院在庐山风景名胜区内，又属于国家重点文物保护单位，建设新项目一定要符合《江西省庐山风景名胜区管理条例》。

（四）定位策略1、规划策略本项目的规划共分4个板块16所建筑，包括：国际学术研究中心区、国图会展中心区、学术交流接待中心区、专家综合寓所生活区四个主题建设内容，并引入国学孵化器概念和成果技术转化一体概念。

项目以国学、国风、国韵、国术、国医、国际为主题进行功能设施装修布置，设置讲堂、会展、办公、星级酒店、购物中心、健康疗养及综合服务性公建等，实现“白鹿洞书院”国学文化与现代文明的横向结合，充分发掘文化与旅游双重资源的社会因素与经济因素，推进九江市的文化品牌与旅游品牌的深化发展，为资源开发做足文章。

2、定位方针本案依照九江市政府提出的大力实施文化旅游发展战略，努力发掘九江厚重的历史文化底蕴和丰富的生态旅游资源，着力提升区域经济发展水平，创建“文化旅游城市”要求。

经过初步论证，拟将项目建设成为以“白鹿洞书院”为核心，以弘扬国学文化为利基的，打造集文化、旅游、学术交流、国际论坛、展览展示、艺术研习、健康疗养等公共服务功能为一身的，具有顺应时代发展、与时俱进特征的文化旅游品牌“白鹿洞书院国学研究院”项目。

3、开发建设策略本案采取公益性开发与经营性开发相结合的策略。

我们主张立足于为九江市文化旅游的建设服务，以公益性开发来完善代表城市文化形象的“白鹿洞国学研究院”主体建设内容，大力倡导国际学术交流、研发、会展等主旨内容，弘扬国学文化精神，塑造古韵景观，为“白鹿洞书院”的文化旅游面貌更添姿彩。

经营性开发是建立以文化旅游产业的景观与人气发掘，大力发展文化会展经济。

向专家、学者、游客、市民供给具有古韵与现代相结合的休闲度假寓所及各项配套设施，积极拉动文化旅游的多元经济，实施公益事业与经营相辅相成的利益模式运营。

三、项目的技术指标本项目地理情况较为复杂，通过对项目地块的初步考察与专家论证，在技术上我们强调用地分配合理、理念超前、以人文为本的原则，充分利用该地块的地形地貌，科学调配各项指标的分配，多方征求和采纳专家建议，把技术性指标做到可施行、可标新、可利用，从根本意义上满足文化旅游发展需求。

建设分配技术指标表四、项目的经济指标●建设开发周期 2.5年（即2011年运营）●项目固定投资￥6854万元●单位固定成本￥3313元/平米●经常性营业收入￥1460万元/年●年上缴税收￥235万元●投资回收周期9-10年●投资利润率：21.3%●净利润率 31.3%●项目启动资金￥1538.4万元第二节目的与依据一、编制目的：本案通过对“白鹿洞国学研究院”项目建设的必要性、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性定量研究和专业策划，从而为投资开发提供决策依据。

二、编织依据：1、行业性调查资料及九江、庐山投资环境调查资料。

2、九江、庐山招商引资政策及相关促进行业发展的政策。

3、项目相关批复性文件及项目前期工作进展状况。

4、委托设计单位规划设计方案及九江、庐山投资开发收费标准。

5、江西省建安工程预算相关定额及取费标准。

第三节市场分析一、投资环境投资者在择选投资创业之区时，就是充分认识所选区域产业结构和空间经济结构的优化性质，包括：基础设施供给是否充裕，发展空间、资金、人力等要素市场是否完善，市场体制、服务效率、政策环境、生态环境和人文环境是否健全。

本案综合分析九江市的发展状况以明显的比较优势论证，九江的投资环境具有能够吸引投资者关注、实现投资预期目标，形成强大的区域聚集效应等特点。

1、基础环境九江市优越的区位优势，丰富的自然资源，使得九江的投资环境十分优越。

交通运输：铁路有京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工修建的铜九（至铜陵）、景九（至景德镇）等五条线路在九江交汇；公路有105(北京—珠海)、316(福州—兰州)国道过境，昌九高速公路全长113公里，九江境内93公里，正在修建、即将竣工的九景高速公路全长133.3公里，九江境内76.5公里，其中湖口大桥长3200米。

市内已基本实现县县、乡乡通油路；民航已开通至北京、成都、广州、海口等航线；水运上通重庆，下达上海并延伸海外，内河航道里程762公里，共有各类港口及专用码头144个，年吞吐能力3000万吨，九江港是东西水运、南北水陆中转的重要枢纽港，最高年客运量500万人次，最高货物吞吐量2000万吨，分别居长江各港口的第二位和第四位。

另外，为欢迎中外客商前来投资，九江市人民政府已制订9个规范性文件，凡在九江投资的外资企业，可享受国家制订的开放城市所有优惠政策；享受江西省特定地区优惠政策，在流转税、企业所得税、地方所得税、其它地方税等方面分别给予减免；在生产经营、资金筹措、财务收支、利润分配、机构设置、员工招聘等方面享有充分的自主权；在项目建设期间，所有收费将根据实际情况实行减、缓、免。

九江市的招商引资政策为本案的建设提供了充分的开发条件，相信本案的策划建设能够顺应九江建设规划的发展需要，取得丰硕成果。

2、社会调查九江是旅游资源大市，拥有庐山、鄱阳湖、庐山西海、石钟山、浔阳楼等230多处自然景区和人文景观。

九江市高度重视旅游业的发展，组建了“九江市构建大旅游推进工作小组”，设立旅游发展专项资金，并将旅游经济发展指标列入县域经济考评体系。

为推进“大旅游”战略实施，实现旅游业整体提升，九江市高起点编制了旅游规划，目前已完成了《九江市旅游业“十一五”发展规划》和《九江市红色旅游规划》，并指导彭泽、星子、湖口、修水、庐山区等地和鄱阳湖、桃红岭、龙宫洞等旅游区编制了县级旅游发展总体规划以及旅游区（点）控制性详细规划，初步形成了全市旅游规划体系。

“发掘九江厚重的历史文化底蕴和生态旅游资源、坚持统筹规划，分步实施、重点突破、全面推进，把九江发展成为长江中下游地区旅游休闲中心城市，成为全国乃至全球知名的文化旅游胜地。

”这是江西九江市第九次党代会上对旅游业发展的重新定位。

为打造文化旅游大市，九江市委、市政府推出系列举措，发挥庐山品牌效应，构建庐山风光、浔阳古城、庐山西海、星子温泉、共青高尔夫等景区景点交相辉映的大旅游经济圈。

构建旅游大产业，从单一的观光旅游向休闲度假和会展方向转变，打好文化生态牌。

3、项目调查九江市文化资源并不缺乏，关键没有打好品牌。

白鹿洞书院有古建筑三十二座，总面积近7000余平方米。

自1980年开始，逐年都有维修，据统计，国家和地方政府先后共投资700余万元用于古建筑的维修和碑刻的保护。

陆续维修了礼圣殿、朱子祠、报功祠、崇德祠、文会堂、春风楼、书斋、膳堂、高等林业学堂、丹桂亭、独对亭、五个门楼和800米长的护院围墙等。

白鹿洞书院得到维修和保护，有独立的管理机构，书院现有的山林、土地得以界定和保护，书院进行了多次维修，开展了许多学术、教学活动，旅游事业得以开展，总之呈现出喜人的景象。

然而，至今仍有很多不足：●人气不旺。

目前的旅游者多将书院作为一个旅游点匆匆而过，而对书院这千年的文化领略不多。

●交通不便。

书院坐落在幽静的山区,风景宜人，但远离城市，缺少城市的依托。

●藏书资料缺失严重。

由于战乱,白鹿洞藏书悉数迁移至星子县，后由火灾而毁于一旦。

经过历朝历代所藏的大量善本书荡然无存。

●配套设施严重不足。

面对现代人的生活条件，需增添相当的硬件。

●投入不足。

书院主要职能在于保护文物方面而在开发利用方面不足。

●发展定位不明。

缺乏具有战略眼光的投资主体。

目前投资人看重的投资回报。

投资教育本来是一件周期长的项目，更何况是投资古代书院教育，这是一件功德无量的好事,但对急功近利的当代人有些勉为其难。

这需要既具有眼光，又具有经济实力、社会资源的投资者，还要有信念及坚忍不拔的精神，同时还需要适当的外部环境，共同打造白鹿洞书院这一品牌,使之发扬光大。

其他城市的经验对九江打造文化产业品牌是一个很好的启示。

以项目为突破口，以书院学术研究活动，带动旅游活动，扩大社会和经济效益。

打造特色文化品牌。

为此，打好书院文化牌，充分挖掘北宋四大书院之首白鹿洞书院的文化底蕴，在书院内建立国学院，弘扬国学，组织专人挖掘整理程朱理学遗产和白鹿洞书院文化遗存，出版系列丛书，开发白鹿洞文化旅游产品，将是庐山旅游乃至江西旅游的一个重要特色。

白鹿洞书院的潜力亟待深入挖掘。

4、国际关注度新中国改革开放后，联合国科教文组织官员在考察完书院后，均给与了很高的评价。