第八讲其它税种的筹划
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第八章 其他税种的税务筹划
方案一： 房屋的售价为2000×5000=1000（万元），扣除项
目金额为840万元， 增值额为1000－840=160（万元）， 增值率为160÷840=19.05%，小于20%的临界点，
无需缴纳土地增值税， 企业的利润为160万元。
5
案例：
方案二： 由于增加销售收入50万元（100×5000）， 导致增加营业税及附加50×5％＋50×5％×（7％＋3
课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额。
2
税率：超率累进税率
级数 增值额与扣除项目金额的 税率% 比率（%）
1 不超过50%的部分
30
速算扣除率 %
0
2 50%-100%的部分
40
5
3 100-200%的部分
50
15
4 超过200%的部分
60
35Biblioteka 3第一节 土地增值税的筹划
6
案例2：
一家房地产企业有可供销售的10 000平方米 的商品房。
方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣 除额为835万元（含20%的加计费用）
方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元， 扣除额为838万元（含20%的加计费用）
该选哪一种方案呢？
7
案例2：
应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金 额*速算扣除率
13
案例4：
1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下： 应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元） 应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元） 应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元） 扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋ 7.20+200 ＝3464（万元） 土地增值额＝4800－3464＝1336（万元） 土地增值率＝1336÷3264＝40.93% 应缴纳土地增值税＝1336×30%＝400.80（万元）
第八章关税及其他税种的税收筹划
用于出口关税税率。 （3）特别关税：报复性关税、反倾销税、反补贴税、保障性关税 等。
1）最惠国税率:
适用于原产于与我国共同使用最惠国待遇条款的WTO成员国或地区的 进口货物，或原产于与我国签订又相互给予最惠国待遇条款的双边贸易
协定的国家或地区的进口货物，以及原产于我国境内的进口货物。
2）协定税率： 适用于原产于我国参加的含有关税优惠条款的区域性贸易协定有关缔 约方的进口货物； 3）特惠税率： 适用于原产于与我国签订有特殊优惠关税协定的国家或地区的进口 货物； 4）普通税率： 适用于原产于上述国家或地区以外的其他国家或地区的进口货物。
10%——书报、刊物、手表、教育专用电影片、幻灯
片、原版录音带、录像带、金银及制品、食 品、饮料等。
8、关税减免： （1）法定减免税：是税法中明确列出的减税或免税,纳税人无须提出 申请,海关可按照规定直接予以执行。 1）关税税额在人民币10元以下的一票货物，免税。 2）无商业价值的广告品和货样，免税。 3）外国政府、国际组织无偿赠送的物资，免税。 4）进出境运输工具装载的途中必须的燃料、物料、饮食用品 等，免税。 5）海关放行前损失的货物，减或免税。 （2）特定减免税——也称政策性减免税 1）科教用品 2）残疾人用品 3）扶贫、慈善性捐赠物资 4）加工贸易产品 5）边境贸易进口物资——边民3000元以下小额贸易 6）保税区进出口货物 7）进口设备——国家鼓励项目 （3）临时减免税：一案一批
7、反倾销税的税收筹划 1）倾销：指在对外贸易中，廉价能源、原材料、劳动力竞争优势 下的合理低成本、低出口价常常被认为是“倾销”。 2）倾销的代价：承受高额的反倾销税。 【可见】对如何避免不公平的反倾销税进行筹划十分必要。 【措施】 1）提高产品附加值，取消片面的低价策略； 2）组建出口企业商会，加强内部协调和管理，塑造整体战略形象 3）分散出口市场，尽量减少被控诉的可能； 4）调整产品利润预测，改进企业会计财务核算，以符合国际规范 和商业惯例； 5）还要密切注意国际外汇市场的浮动状况； 6）与外方投诉厂商私下进行谈判、妥协 7）全面搜集有关资料信息情报，有效地获取进口国市场的商情动 态，查证控诉方并未受到损失，以便在应诉中占据有利、主动的地位； 8）就出口地设厂，筹建跨国公司； 9）以便利销售条件、优质产品、高水平服务和良好运输条件去占 有市场，增强外方市场对我方产品依赖性，获取群众支持等。
1）最惠国税率:
适用于原产于与我国共同使用最惠国待遇条款的WTO成员国或地区的 进口货物，或原产于与我国签订又相互给予最惠国待遇条款的双边贸易
协定的国家或地区的进口货物，以及原产于我国境内的进口货物。
2）协定税率： 适用于原产于我国参加的含有关税优惠条款的区域性贸易协定有关缔 约方的进口货物； 3）特惠税率： 适用于原产于与我国签订有特殊优惠关税协定的国家或地区的进口 货物； 4）普通税率： 适用于原产于上述国家或地区以外的其他国家或地区的进口货物。
10%——书报、刊物、手表、教育专用电影片、幻灯
片、原版录音带、录像带、金银及制品、食 品、饮料等。
8、关税减免： （1）法定减免税：是税法中明确列出的减税或免税,纳税人无须提出 申请,海关可按照规定直接予以执行。 1）关税税额在人民币10元以下的一票货物，免税。 2）无商业价值的广告品和货样，免税。 3）外国政府、国际组织无偿赠送的物资，免税。 4）进出境运输工具装载的途中必须的燃料、物料、饮食用品 等，免税。 5）海关放行前损失的货物，减或免税。 （2）特定减免税——也称政策性减免税 1）科教用品 2）残疾人用品 3）扶贫、慈善性捐赠物资 4）加工贸易产品 5）边境贸易进口物资——边民3000元以下小额贸易 6）保税区进出口货物 7）进口设备——国家鼓励项目 （3）临时减免税：一案一批
7、反倾销税的税收筹划 1）倾销：指在对外贸易中，廉价能源、原材料、劳动力竞争优势 下的合理低成本、低出口价常常被认为是“倾销”。 2）倾销的代价：承受高额的反倾销税。 【可见】对如何避免不公平的反倾销税进行筹划十分必要。 【措施】 1）提高产品附加值，取消片面的低价策略； 2）组建出口企业商会，加强内部协调和管理，塑造整体战略形象 3）分散出口市场，尽量减少被控诉的可能； 4）调整产品利润预测，改进企业会计财务核算，以符合国际规范 和商业惯例； 5）还要密切注意国际外汇市场的浮动状况； 6）与外方投诉厂商私下进行谈判、妥协 7）全面搜集有关资料信息情报，有效地获取进口国市场的商情动 态，查证控诉方并未受到损失，以便在应诉中占据有利、主动的地位； 8）就出口地设厂，筹建跨国公司； 9）以便利销售条件、优质产品、高水平服务和良好运输条件去占 有市场，增强外方市场对我方产品依赖性，获取群众支持等。
税务筹划课件 第八章 其他税种的税务筹划
【案例】 某企业通过竞价得到当地综合处理垃圾
发电的项目，需要从国外进口一种最新技术设备。 厂家报价510万美元，但新产品刚开发出来，在国 际市场还没有形成确切的市场价格，目前市场上的 类似产品的价格为440万美元。
纳税分析：由于该产品进口的价格是510万美元， 而类似产品的价格为440万美元，那么，该公司向 海关申报进口时，可以不完整的单证进行申报。海 关认为不合理，就会对这种进口产品的完税价格进 行评估，因为国际市场上还没有这种产品，则会按 类似货物成交价格法进行评估。这样，此种产品的 完税价格至多被评估为440万美元，从而达到了少 缴纳关税的目的。
2．海关估定完税价格 当实际价格高于海关估定完税价格时，可有意使成交价
格不能确定，以海关估定完税价格交税。
需要注意的是，利用完税价格进行的税务筹划不能片面地理 解为降低成交价格，如果为了少缴关税而一味降低成交价格， 那么若申报价格明显不合理，海关可以不接受其申报价格， 而按规定估定完税价格，这样将使筹划失败，有可能带来不 应有的损失。
2．海关估定完税价格 当进口货物的价格不符合成交价格条件或成交价格不能确定的，海
关按以下次序对完税价格进行估定：相同货物成交价格法、类似货物成 交价格法、国内市场倒扣法、计算价格法及其他合理的方法。因此，当 实际价格高于海关估定完税价格时，可有意使进口货物的价格不符合成 交价格条件或使成交价格不能确定，以海关估定完税价格交税。
三、利用税收优惠政策筹划
关税优惠为企业展开税务筹划，调整经营战略提供了空间， 是纳税人进行筹划的重点。世界上几百个经济性特区对关税 的课征一般都实施大同小异的优惠待遇。根据我国《海关法》 规定，关税减免分为法定减免、特定减免和临时减免。
第二节资源税的税务筹划
第8章 其他税种的纳税筹划与案例
◦ 1）房产余值筹划法
◦ 2）优惠筹划法
东北财经大学出版社 ——专业性、开放式、国际化的财经教育出版机构
一、计算 1.应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部
价款及有关的经济收益。从收入的形式看，包括货币收入、实 物收入和其他收入。
2.扣除项目金额的确定 (1)取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付
的地价款或出让金，以及按国家规定缴纳的有关费用。 (2)房地产开发成本，是指纳税人房地产开发的实际成本。包括土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费等。 (3)房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的营业费用、管理费用 和财务费用。 Ａ：＝利息＋（取得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）＊５％以内 Ｂ：＝（取得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）＊１０％以内 注：利息费用：能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
补：存量房地产
房屋及建筑物的评估价格＝重置成本×成新度折扣 率
地价款＋相关费用
转让环节缴纳的税金
3.增值额的计算 土地增值额的计算公式为： 土地增值额＝转让房地产的收入－扣除项目金额 4.应纳税额的计算 土地增值税采用超率累进税率，只有在计算增值率后，才能确
定具体适用税率，并据以计算应纳税额。其计算公式如下： 增值率＝(增值额÷扣除项目金额)×100％ 应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率) 或可采用下列简便的计算方法： 应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除 系数
（三）、土地增值税征税范围
土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附
◦ 2）优惠筹划法
东北财经大学出版社 ——专业性、开放式、国际化的财经教育出版机构
一、计算 1.应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部
价款及有关的经济收益。从收入的形式看，包括货币收入、实 物收入和其他收入。
2.扣除项目金额的确定 (1)取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付
的地价款或出让金，以及按国家规定缴纳的有关费用。 (2)房地产开发成本，是指纳税人房地产开发的实际成本。包括土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费等。 (3)房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的营业费用、管理费用 和财务费用。 Ａ：＝利息＋（取得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）＊５％以内 Ｂ：＝（取得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）＊１０％以内 注：利息费用：能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
补：存量房地产
房屋及建筑物的评估价格＝重置成本×成新度折扣 率
地价款＋相关费用
转让环节缴纳的税金
3.增值额的计算 土地增值额的计算公式为： 土地增值额＝转让房地产的收入－扣除项目金额 4.应纳税额的计算 土地增值税采用超率累进税率，只有在计算增值率后，才能确
定具体适用税率，并据以计算应纳税额。其计算公式如下： 增值率＝(增值额÷扣除项目金额)×100％ 应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率) 或可采用下列简便的计算方法： 应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除 系数
（三）、土地增值税征税范围
土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附
个人所得税及其他税种的筹划
个人所得税及其他税种的筹划1. 引言个人所得税是指个人取得的各类收入按照法定比例缴纳给国家的一种税种。
除了个人所得税外，还有其他一些税种需要个人进行筹划，以减少税负并合法合规地进行税收规划。
本文将从个人所得税及其他税种的筹划的概念、重要性以及筹划的方法等方面进行探讨，并为个人提供一些建议和指导，以便更好地进行个人税收规划。
2. 个人所得税的筹划2.1 概念个人所得税是由个人按照国家税法规定，根据其取得的各类收入额计算，并按规定的税率缴纳给国家的一种税种。
个人所得税筹划是指个人在合法合规的前提下，通过合理的税收规划方法，降低个人所得税的税负。
2.2 重要性个人所得税是国家财政收入的重要组成部分，对个人税务负担的减轻和税务风险的规避具有重要意义。
通过合理的个人所得税筹划，个人可以合法减少个人所得税的缴纳金额，提高个人的税后收入，提高个人生活品质。
2.3 筹划方法个人所得税筹划可以通过以下一些方法实现：2.3.1 合理利用个税政策不同地区和不同行业的个人所得税政策可能存在差异，个人可以通过合理选择居住地和工作地点，利用不同地区的个税优惠政策来减少个人所得税的缴纳金额。
2.3.2 合理选择税务申报方式个人可以选择适合自己的税务申报方式，如按季度申报或按年度申报，以减少税务申报中的税负和税务风险。
2.3.3 合理选择个税计算方法个人可以选择适合自己的个税计算方法，如综合计税方法或分档计税方法，以降低个人所得税的缴纳金额。
3. 其他税种的筹划除了个人所得税外，个人还需要进行其他一些税种的筹划，以减少税负并合法合规地进行税收规划。
3.1 房产税的筹划个人在拥有房产时，需要缴纳相应的房产税。
个人可以通过合理合规的房产税筹划，如选择适当的房产评估方法、合理选择适用的房产税减免政策等，以减少房产税的缴纳金额。
3.2 车船税的筹划个人在拥有车辆或船只时，需要缴纳相应的车船税。
个人可以通过合理合规的车船税筹划，如选择适当的车辆或船只评估方法、合理选择适用的车船税减免政策等，以减少车船税的缴纳金额。
关税及其它税种的筹划PPT课件
（3）推动国外进口商组织起来，推动其反贸易保 护活动。因为一旦我方产品被征收反倾销税，受损 失的还有外国进口商。我们可通过加强与当地工商 组织的交流，以实际的商业利益为砝码促使其向政 府施加压力。
13
❖ 避免被裁定为损害进口国产业
（1）不要迫使进口国厂商采取降价促销的营销手段。 （2）全面搜集有关资料信息情报，有效地获取进口 国市场的商情动态，查证控诉方并未受到损失，以 便在应诉中占有有利的主动地位。 （3）就出口地设厂，筹建跨国公司。这样可以使我 方产品免受进口配额等歧视性贸易条款的限制。 （4）以便利的销售条件、优质的产品、高水平的服 务和良好的运输条件去占取市场，提高单位产品的 价值（效用），降低其替代率，从而增强外方消费 市场对我方产品的依赖性，获取稳定的客户群。
16
方案二 ： 在中国境内设立一家总装配公司作为子
公司，通过国际间转让定价，压低汽车零部 件的进口价格，从而节省关税。这样也可以 使中国境内子公司利润增大，以便更好地占 领中国市场。
3
一、合理控制关税完税价格
❖ 华厦科学技术研究所经批准投资3亿元建立一个能源 实验室,其中的核心设备只有西欧某国才能建造.这 是一种高新技术产品产品,由于这种新产品刚刚面世, 其确切的市场价格尚未形成,该研究所已经确认其未 来的市场价格远远高于目前国内市场的类似产品价 格.因而,开发商预计此种产品进口到中国国内市场 上的销售价格将达到2000万美元,经多次友好协商, 华厦科学技术研究所以1800万元的价格获得该设备, 其类似产品的市场价格仅为1000万美元.关税税率 25%,银行汇率为1:6.22.
14
五、关税法律救济
❖ 进出口贸易中发生关税纠纷时，纳税人有权 分析产生税务纠纷的原因、纠纷带来的损失、 纠纷的解决途径、纠纷的胜算率等，从而采 取主动，以便减少损失，或者采取正当法律 行为维护自己的合法权益。
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❖ 避免被裁定为损害进口国产业
（1）不要迫使进口国厂商采取降价促销的营销手段。 （2）全面搜集有关资料信息情报，有效地获取进口 国市场的商情动态，查证控诉方并未受到损失，以 便在应诉中占有有利的主动地位。 （3）就出口地设厂，筹建跨国公司。这样可以使我 方产品免受进口配额等歧视性贸易条款的限制。 （4）以便利的销售条件、优质的产品、高水平的服 务和良好的运输条件去占取市场，提高单位产品的 价值（效用），降低其替代率，从而增强外方消费 市场对我方产品的依赖性，获取稳定的客户群。
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方案二 ： 在中国境内设立一家总装配公司作为子
公司，通过国际间转让定价，压低汽车零部 件的进口价格，从而节省关税。这样也可以 使中国境内子公司利润增大，以便更好地占 领中国市场。
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一、合理控制关税完税价格
❖ 华厦科学技术研究所经批准投资3亿元建立一个能源 实验室,其中的核心设备只有西欧某国才能建造.这 是一种高新技术产品产品,由于这种新产品刚刚面世, 其确切的市场价格尚未形成,该研究所已经确认其未 来的市场价格远远高于目前国内市场的类似产品价 格.因而,开发商预计此种产品进口到中国国内市场 上的销售价格将达到2000万美元,经多次友好协商, 华厦科学技术研究所以1800万元的价格获得该设备, 其类似产品的市场价格仅为1000万美元.关税税率 25%,银行汇率为1:6.22.
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五、关税法律救济
❖ 进出口贸易中发生关税纠纷时，纳税人有权 分析产生税务纠纷的原因、纠纷带来的损失、 纠纷的解决途径、纠纷的胜算率等，从而采 取主动，以便减少损失，或者采取正当法律 行为维护自己的合法权益。
其他税种筹划
2017/6/19 8/476
3．利用税收优惠进行税收筹划
房地产所有人可以利用土地增值税的税收优惠进行筹划， 如建造一般民用住宅时，将增值率控制在20%之内；个人住 房居住满5年后再予以转让等。
2017/6/19
9/476
表8-3
房地产开发企业主要税种在现行政策下 的实际税收负担 （普通商品房的开发）
3.营业税及 附加税负 5.5% 4.所得税税 负 4.95% 5.税负合 计 10.45%
1.房产增 值率(T) ≤20%
2.土地增值 税实际税负 0
50%
100% 200%
10.00%
17.50% 28.33%
5.5%
5.5%.95%
20.45%
27.95% 38.78%
第八章 其它税种筹划
案例导入
一家房地产开发企业有可供销售的10000平方米同档次 的商品房两栋，均属于普通商品房： 甲栋每平方米售价是1000元（不含装修费70元）转让 收入是1000万元，它的扣除项目金额是835万元，增值 额是165万元。 乙栋每平方米售价是1070元（含装修费70元）转让收 入是1070万元，它的扣除项目金额是838万元，增值额 是232万元。
5/476
根据土地增值税征税范围与不征税范围的大致分类， 可以用表8-2来概括。 表8-2 是否课征土地增值税的企业行为概表
有关行为 1.以房地产投资、联营 2.合作建房 3.企业兼并转让房地产 4.房地产抵押 5.房地产交换 6.出租 7.房地产重新评估增值 8.国家收回房地产权 9.继承、赠与
300%
36.25%
5.5%
4.95%
46.70%
2017/6/19
10/476
3．利用税收优惠进行税收筹划
房地产所有人可以利用土地增值税的税收优惠进行筹划， 如建造一般民用住宅时，将增值率控制在20%之内；个人住 房居住满5年后再予以转让等。
2017/6/19
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表8-3
房地产开发企业主要税种在现行政策下 的实际税收负担 （普通商品房的开发）
3.营业税及 附加税负 5.5% 4.所得税税 负 4.95% 5.税负合 计 10.45%
1.房产增 值率(T) ≤20%
2.土地增值 税实际税负 0
50%
100% 200%
10.00%
17.50% 28.33%
5.5%
5.5%.95%
20.45%
27.95% 38.78%
第八章 其它税种筹划
案例导入
一家房地产开发企业有可供销售的10000平方米同档次 的商品房两栋，均属于普通商品房： 甲栋每平方米售价是1000元（不含装修费70元）转让 收入是1000万元，它的扣除项目金额是835万元，增值 额是165万元。 乙栋每平方米售价是1070元（含装修费70元）转让收 入是1070万元，它的扣除项目金额是838万元，增值额 是232万元。
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根据土地增值税征税范围与不征税范围的大致分类， 可以用表8-2来概括。 表8-2 是否课征土地增值税的企业行为概表
有关行为 1.以房地产投资、联营 2.合作建房 3.企业兼并转让房地产 4.房地产抵押 5.房地产交换 6.出租 7.房地产重新评估增值 8.国家收回房地产权 9.继承、赠与
300%
36.25%
5.5%
4.95%
46.70%
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纳税筹划其他税种
双方当事人在签订合同时应充分考虑经济 交往中将遇到的种种情况，确定比较保守 的合同金额。如果这些合同金额难以确定， 也可以采用模糊金额筹划法，待合同最终 实现后，再根据实际结算情况补贴印花， 这样也能达到节税效果。
充分考虑从 经济交往中 遇到的情况
无法确定 合同金额
确定保守合 同金额
采用模糊金 额筹划法
应纳税额＝800万元×0.3‰＋200万元× 0.5‰＝3400（元） （3）只是就加工费部分签订合同，则其应交 纳印花税为：
– 一是澳大利亚，铁矿石优质高品 位，价格为20美元/吨，运费10万 美元；
– 一是加拿大。铁矿石品位较低， 价格为19美元/吨，但航程为澳洲 两倍，又经巴拿马运河，故运费 杂费高达25万美元，且其他费用 只高不低
– 应选择何种进货渠道?
• 澳洲铁矿完税价＝20×10+10+其 他＝210+其他
• 加拿大铁矿完税价＝19×10+25+ 其他＝215+其他
如果合同中未分别记载，则就全部金额依照 加工承揽合同计税贴花。
如果是由受托方提供原材料的加工、定作合 同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材 料金额的，加工费金额按“加工承揽合同”， 原材料金额按“购销合同”计税，两项税额 相加数。
案例剖析：目前有一家公司委托鑫海 源公司加工一批化学物品。该公司提 供原材料800万，我们工厂提供辅助 材料150万，加工费为200万。
加工承揽收入，而不包括辅助材料金额
二、利用计税金额的税收筹划
• （三）采取保守金额实施税收筹划 • 由于我国印花税是一种行为税，因而只要
有签订应税合同的行为发生，双方或多方企 业的纳税义务便已产生，应该计算应纳税额 并贴花。 • 根据印花税规定，无论合同是否兑现或是 否按期兑现，均应贴花，而且对已履行并贴 花的合同，所载金额与合同履行后实际结算 金额不一致的，只要双方未修改合同金额， 一般不再办理完税手续。
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• （四）成本控制法 • 某房地产开发企业建造一栋售价2000万元的普通标准住宅
，根据税法相关规定可扣除费用为1600万元，增值额为 400万元。增值率=400÷1600×100%=25%，则适用税率为 30%，速算扣除系数为0. • 应缴土地增值税=400×30%=120（万元） • 另按税法相关规定缴纳营业税=2000×5%=100（万元）， • 城市维护建设税和教育费附加=100×（7%+3%）=10（万元 ） • 该企业税后（不考虑企业所得税）利润=2000-1600-120100-10=170（万元）
第8章 其它税种的筹划
8.1 土地增值税的税收筹划 8.2 资源税的税收筹划 8.3 房产税的税收筹划 8.4 土地使用税的税收筹划 8.5 印花税的税收筹划 8.6 契税的税收筹划
8.1土地增值税的税收筹划
• 土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值 性收入的单位和个人征收的一种税。
• 在本例中，可以应用降低收入的方法进行纳税筹划，将该 批住宅的出售价格降低为4800万元，则增值率为（4800－ 1000－200－2000－160－640）/（ 1000+200+2000+160+640）=20%，免征税额。企业税后利 润=4800－1000－200－2000－160－640=800（万元）
• 由于该房屋已经装修过，因此可将装修部分与房屋本身销 售通过两份合同进行分离。在房屋出售合同（不含装修费 用）中说明该栋房屋出售价格为1400万元，
• 另外，在房屋装修合同中说明该栋房屋装修的费用为600 万元，同时在账务上分别核算、分别结转成本。已知房屋 销售允许扣除成本为500万元。经过以上处理，增值率为 ：（1400－500）÷500 ×100%=180%，应纳税额=（1400－ 500）×50%－500×15%=375（万元）
• 而装修允许扣除的成本为300万元，但装修收入不在土地 增值税征收范围之内。通过分开核算房地产销售额，有效 降低了土地增值额，从而使税负减轻了105万元。
• （三）收入控制法 • 某房地产开发企业建造一批普通标准住宅。已知取得土地
使用权所支付的金额为1000万元，开发土地的费用为200 万元，新建房及配套设施的成本为2000万元，税金为160 万元，该批住宅以5000万元的价格出售。另外，还有加计 20%的优惠（640万元）。 • 增值率=（5000－1000－200－2000－160－640）/（ 1000+200+2000+160+640）=25%， • 应纳税额=（5000－1000－200－2000－160－640） ×30%=300（万元） • 企业税后利润=5000－1000－200－2000－160－640－ 300=700（万元）
• 通过纳税筹划企业可以节税98万元。
利用税收优惠进行税收筹划 房地产所有人可以利用土地增值税的税收优惠进行筹划， 如建造一般民用住宅时，将增值率控制在20%之内，这是 该税最重要的优惠政策。
8.1.1土地增值税的主要法律界定
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权 、地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入 的单位和个人。
土地增值税的课税对象是转让国有土地使用 权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值 额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产 的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
表8-1 土地增值税税率表
税收筹划分析
• （一）利用适当增值进行税务筹划 • 房地产开发企业如果既建造普通住宅，又进行其它房地
产开发的话，分开核算与不分开的情况下，如果能把普通标准住宅控制在扣除项目金 额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负 。
分开核算多缴纳土地增值税50万元。
• （二）其它
• 案例2：一家房地产开发企业签售出一栋精装修房屋。已 知该房屋总售价为2000万元（含装修600万元），并在税 法允许范围内，该项房地产业务的费用扣除为800万元（ 含装修费用扣除300万元），增值额为1200万元。则土地 增值率为=1200 ÷800×100%=150%。应纳税额=1200 ×50% －800×15%=480（万元）。
• （2）分开核算，增值率为： • =（10000－8000）/8000×100%=25% • 应纳税额=（10000－8000）×30%=600（万元） • 豪华住宅，增值率为： • =（5000－3000）/3000×100%=67% • 应纳税额=（5000－3000）×40%－3000 5%=650（万元） • 普通住宅和豪华住宅应纳税合计1250万元，分开核算比不
• 案例1：某房地产开发企业，某年商品房销售收入为15000 万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的 销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000 万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华 住宅的可扣除项目金额为3000万元。
• （1）不分开核算是，增值率为 • =（15000－11000）/11000×100%=36% • 应纳税额=（15000－11000）×30%=1200（万元）
• 本例应通过提高成本的方法进行纳税筹划。例如，将此房 屋进行简单装修，费用为400万元，因此房屋总费用就增 加至1600+400=2000（万元）。此时，按照税法相关规定 可扣除项目增加为2000万元，增值额为2400-2000=400（ 万元），增值率为400÷2000×100%=20%。根据土地增值税 税收优惠条款，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未 超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。此时土地增 值税为0，应缴营业税为2400×5%=120（万元）；城市维护 建设税和教育费附加120×（7%+3%）=12（万元）。该企业 税后（不考虑企业所得税）利润为2400-2000-0-12012=268（万元）