物流园区盈利模式
合肥仓储物流项目--投资收益分析414
目录
第一部分： 盈利模式分析 第二部分： 投资收益分析 第三部分： 优劣势对比
第一部分 盈利模式分析
一、盈利模式
根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在十年左右，其主要 原因是物流园区投资大，盈利途径有限，投资回报缓慢。 由于投资主体的不同(有的以政府为主，有的以企业为主)，以及物流园 区功能上的不一样，各园区投资者有着不同的盈利能力，回报率也不一 样。总的来说，物流园区的盈利主要来自五个方面，即土地增值、出租 收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。
19.70 5.08% 年
9.49 年 7.05 年 10.53 % 14.17 %
2.7152 3574. 亿 75万
12、20 2.3232 3874. 、30 亿 27万
85%
结束语
THE END,
THANK YOU!
附件1
④停车场：100辆（日车流量）*15元*365天=54.75万 ⑤生活配套、汽修服务：20元/㎡*4000㎡*12个月=96万 即：预计约6.0年收回成本，投资回报率16.7%
（备注：不考虑市场招商情况，按满租计算；不考虑仓库租金递增幅度，及其他运营管 理成本。其中地价升值速度及收益递增比例，均远远超过方案一）
第三部分 优劣势分析
满租 未满租 投资 回报 率 8.46% 13.17 % 16.70 %
出租 率对 比
租金均 价（元 ）
成本
收益
盈利 年限 11.8 年
7.6 年 6.0 年
出租 率
60% 80%
收益
盈利 年限
投资 回报 率
原方 案
新方 案一 新方 案二
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。
近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。
其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。
目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有形式。
1、产业园区的盈利模式纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。
客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。
目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。
国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。
在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。
（1）重复建设，形成恶性竞争。
如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。
（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。
目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。
如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。
（3）园区运营以及配套服务偏差大。
如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。
工业地产的盈利模式
工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。
但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建,分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式：科技园区开发模式采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。
该类园区一般辅以居住、商业配套。
这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。
其盈利模式分为三种。
第一，直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。
第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地,突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）附件一：华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。
公司于1998年成立.经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。
公司自1998 年创建至今，年营业收入20亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。
2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。
是一家具有良好美誉度的企业。
公司以“区域经济发展专家"为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。
港口物流园区运营模式分析
摘要：近年来，许多地区纷纷建设港口物流园区，而要保证物流园的盈利水平，运营模式的设计是关键。
运营模式是借助组织管理体系的建立，明确物流园区的发展战略，规划经营活动，以提升园区的经济效益并兼顾社会效益。
但从一些地方港口物流园区的运营现状来看，由针对运营模式缺少整体规划，物流园建成后运营困难，因此研究物流园区运营模式具有重要意义。
关键词：港口；物流园；运营模式当前国内的物流产业正处快速发展中，许多地方发挥临港优势，掀起了兴建港口物流园区的圈地热潮。
但是许多地方建设港口物流园区后并没有达到预期的目的，这主要是没有科学选择运营模式，没有结合实际研究运营模式。
一些物流园区运营模式缺少新意，照搬外地园区的经验并直接使用。
物流园区要保证盈利水平，要坚持市场化运作，明确发展方向，合理选择运营模式。
1.物流园区运营模式的内涵港口物流园区是港口区域发展物流业的产物，也是物流设施与企业加以集中的区域。
物流园区需要有物流管理技术与组织方式作为基础，以建立运营模式。
科学有效的运营模式是实现专业化经营的基础，可以提升物流管理和服务水平，保证效益的实现。
物流园区作为服务性组织，本身不直接创造价值，其实现效益是借助园区内的企业经营，保证园区内企业的收益水平是运营模式建立要思考的首要问题。
物流园区运营模式包括运营管理模式、入园企业选择模式、运营盈利模式。
2.港口物流园区运营要解决问题2.1针对运营管理部分港口物流园区由于发展的特殊性，存在管理政企不分问题，园区组织机构不合理，人员配置不科学，园区的经营工作受到影响。
园区内存在较多的管理部门，但是服务部门少，并且经营模式不固定。
部分政府主导的物流园区，园区的管理部门是政府的派出机构，政府角色存在“错位”、“缺位”问题，过多干预园区企业的日常经营，管理体制不能适应现代物流业的发展。
政府部门与园区管理难以有效协调。
由于园区规划不完善，物流建设难以实现规模化、系统化，物流保障、部门协调存在问题，导致物流供应效率低下，难以满足园区的物流需求。
仓储盈利模式
(1)仓储服务仓储运输服务模式是物流最主要的盈利模式，空间仓储物流服务也是第三方仓储物流企业最原始、最初级的盈利模式，这种模式比较简单，其主要业务就是为客户提供单纯的存储服务以及最简单的装卸服务，对经营管理和人力资源的要求较低。
目前长沙周边的仓储租赁价格为23元至26元/平方米，装卸价格为0.5元/件（装卸成本在0.3元/件）。
(2)物流服务延伸所谓物流服务延伸模式，即提供增值物流服务，就是现有物流服务的基础上，通过向两端延伸，向客户提供更加完善和全面的物流服务，从而提高物流服务的附加价值，满足客户高层次物流需求的经营模式。
如，仓储企业利用掌握的货源，通过整合社会车辆从事配送服务；运输企业在完成货物的线路运输之后，根据客户的要求从事货物的临时保管和配送。
这种模式不仅可以拓展物流服务的范围，而且达到提高物流服务层次的目的。
运输配送服务是增加盈利的关键点，此项收入要根据客户货物的出口量来决定，一般利润可以控制在物流运输全部费用的10%至15%左右，优质客户的物流运输利润在35%至40%左右(盐业公司，移动，联通，电信等公司),物流运输不需要自有车辆，可全部采取整合社会车辆从事配送服务。
(3)定制式物流服务的盈利定制物流服务是指将物流服务具体到某个客户在外包过程中，涉及到储存、运输、加工、包装、配送、咨询等全部业务，甚至还包括订单管理、库存管理、供应商协调等在内的其他服务。
强调与客户建立战略协作伙伴关系，采用定制式服务模式不仅能保证公司有稳定的业务，提高产品的附加价值，而且能节省公司的运作成本，增加利润。
物流企业可以根据客户的实际情况，为其确定最合适的物流运作方案，以最低的成本提供高效的服务。
提高利润的模式。
定制式物流服务的盈利要根据客户的需求来确定，各现服务的利润在5%至8%左右。
(4)管理费用的盈利客户全部产品交由我公司管理，包过货物进库、入库、运输、安全等。
此项费用式按客户全部费用总和的5%收取。
关于辽宁省物流产业发展情况的调查与思考——以物流园区和物流企业为例
关于辽宁省物流产业发展情况的调查与思考——以物流园区和物流企业为例本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！作为降低原材料消耗、提高劳动生产率之外的第三个利润增长源，现代物流业正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的重要力量，其发展水平和质量已成为衡量一个国家或地区综合竞争力的重要标志之一。
在实现东北老工业基地的二次振兴中，加快发展现代物流产业，对于辽宁省加速产业结构调整，提升流通产业现代化水平，提高经济运行质量和效益等均具有重要意义。
一、辽宁物流产业未来发展前景广阔改革开放以来，辽宁省经济得到长足发展，也对物流业产生了巨大需求，有力地带动了物流业的迅速发展。
由于辽宁省大中城市密集、交通网络发达以及独特的区位优势，未来物流产业发展前景仍将十分广阔。
(一)经济增长势必带动物流产业持续发展辽宁省地处东北亚地区核心地带，海陆空运输体系较为完备，沿海地区及广大腹地经济加速发展，为现代物流业发展提供了有利条件。
目前，辽宁省经济正由传统的以要素投入、工业拉动、政府主导、高速增长为显著特征的发展模式，正向结构更合理、速度更适中的阶段演化。
虽然当前经济发展遇到一些困难和问题，但是依靠体制机制改革和较为发达的工业资源，辽宁省经济依然可以维持较高质量的持续增长。
2015年下半年，辽宁省经济结构调整成效已初步显现，伴随着产业结构的转型升级，物流产业运行质量和运行效益也将随着需求结构的提升而有所提升。
仅从近几年货运量的情况来看，辽宁省货运量就一直呈现出稳步上升趋势。
(二)政府高度重视并支持物流产业发展长期以来，中央一直高度重视物流业发展，积极出台各项规划政策措施予以支持。
2011年，国家发改委出台了《东北地区物流业发展规划》，明确了物流业在振兴东北老工业基地过程中的作用。
2014年，国务院颁布了《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》，明确物流业为“基础性、战略性产业”。
物流园区的盈利模式
物流园区的盈利模式物流园区的盈利模式分为三种：第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。
对于开发性物流园区，持有比例控制在20%至30%，低线不要超过20%，高线也不要超过30%较合适。
如此，可以尽快收回投资，减轻资金压力。
同时，部分持有也是进行运营管理的基础。
无论选择哪一种盈利模式，都要注意以下几个问题：（1）要形成物流企业的聚集区，形成群聚效应。
（2）注意网上和线下相结合，短期和长远的结合。
（3）要搭建公共服务体系和公共服务平台，发挥电子商务在物流园区中作用，为物流企业提供增值服务。
作为园区的管理者要和经营者统一对外联系业务。
物流园区的主要收入来源首先是库房/货场租金，办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；其次是入驻物流企业的增值服务费、设备租金等；再次是业务整合收入；最后是土地升值后出售。
当然，还有政府的税收优惠以及国家扶持政策获得的收益等。
物流园区的收入结构应该包括如下几方面：（1）商务办公区经营收入主要来源为物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心入驻企业办公间租金和物业管理费收入。
（2）物流电子商务平台的收入。
主要包括货运交易信息费和电子结算费用。
货运交易信息费是指通过物流园区电子商务平台的网上直接货运交易和吸引货运代理参与的间接货运交易两种功能，而取得的信息代理和信息交易的费用，按会员形式或按周转量一定比例收取。
电子结算费用是指物流园区内的电子商务平台信息系统与银行合作，通过集成的金融工具（网银系统、一卡通）完成收付款等作业流程，实现交易结算电子化，结算方式先进、安全、高效、便捷。
（3）物流配送区的收入包括基本收入和增值收入。
基本收入主要来源是城际物流中心、城区配送中心办公用房出租收入，仓储中心仓库出租收入，运输中心停车收入等。
增值收入指业务整合收入。
（4）商务生活服务区包括园区管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理人商务会所、餐饮购物中心和公寓等。
物流园区的商业模式和盈利模式
物流园区的商业模式和盈利模式1、公路港模式2、工业物流地产模式3、商贸物流模式4、货运枢纽模式5、综合服务型物流园区模式6、电商物流园区模式1、公路港模式这是一种物流从业者最熟悉最了解的一种模式，比较典型的就是传化和林安。
它的模式就是在一些城市的交通尤其是公路的这种枢纽打造一些零担物流空车配货专线运输企业提供这种服务的这种物流园区，那么这种园区的特点就是入驻的企业数量比较多，车流量比较大，主要的业务就是货运交易案例：林安。
形成网络化经营，最开始形成网络化经营的是林安物流，因为他掌握了全国超过 60万的车源信息，以广州为核心向全国进行辐射扩张，同时打造了全国第一个物流交易所（广州物流交易所）林安是非常典型的公路港模式。
2、工业物流地产模式工业物流资产的模式就是一些工业产业比较集中的区域打造一些为工业企业服务的像苏州工业园区物流中心。
这种园区的特点是一次性投资非常大，因为它主要是建设大面积的仓储设施而且投资回收期相对比较长。
这就是刚才分析为什么国际巨头能够发展就是因为它利用国际上比较低廉的这种资金成本和对投资回报率要求比较低的这种资金，所以能够发展起来，而我国很少出现这种模式。
案例：普洛斯在全国 35 个城市有 100 多个园区，建筑面积高达 2000 万平方米，最新的一个股票是在新加坡上市的目前的是指大概在 1000 亿。
他的扩张就是利用了国外的这种产业基金、私募基金、养老基金在我们国主要依托商贸市场形成的物流园区，我们看传统的服装还有这种百货商品的批发市场，他基本上就是一种商业业态，但是有一些商贸市场已经跟物流融合的非常高了，比如钢材批发市场和建材批发市场，这些市场已经跟物流的功能非常接近了，因为它主要需求或者说他出现的业态就是商铺这种，以仓储式为主的这种批发市场主要功能就是大宗货物的存储和交易功能。
案例：华南城深圳起家目前在哈尔滨、西安、郑州、合肥、南昌、深圳等都建有这种以商贸市场的这种商贸物流园区。
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物流园区盈利模式
物流园区是一个集中了物流企业和相关服务企业的区域。
它为物流企业提供了配套的基础设施和服务，提升了物流效率和降低了物流成本。
物流园区的盈利模式主要体现在以下几个方面：
1.土地租赁和销售：物流园区可以通过出租或销售土地来获取利润。
物流企业可以租赁或购买园区内的土地建设仓储设施，而园区开发商则可以通过土地租金或销售来获得利润。
2.仓储设施租赁和管理：物流园区可以承担物流企业的仓储需求，并通过租赁仓储设施和管理服务来获取租金和服务费用。
3.物流服务提供：物流园区可以提供一系列的物流服务，包括货物运输、配送、装卸、包装等，通过收取服务费用来实现盈利。
4.基础设施开发和管理：物流园区需要建设和维护各种基础设施，如道路、堆场、码头、停车场等。
园区开发商可以通过基础设施的建设、租赁和管理来获得收益。
5.物流信息平台运营：物流园区可以建立和运营物流信息平台，通过提供物流信息共享、物流跟踪和监管等服务，吸引物流企业和相关服务企业使用平台，并通过收费或广告等方式来获取收益。
6.物流金融服务：物流园区可以与金融机构合作，提供融资、保险和结算等金融服务，为物流企业解决资金问题，并通过收取利息、手续费等获得收益。
7.园区推广和品牌合作：物流园区可以通过广告、宣传和品牌合作等
方式，吸引更多的物流企业和相关服务企业入驻，提高园区的知名度和影
响力，并从中获得盈利。
8.城市物流服务集成：物流园区可以与城市政府和其他相关部门合作，整合城市的物流资源和服务，提供综合的物流解决方案，为城市的供应链
和物流需求提供支持，并从中获得收益。
需要注意的是，不同的物流园区的盈利模式可能有所差异，具体的盈
利方式与园区的规模、定位、地理位置和运营方式等因素相关。
物流园区
在运营过程中需要综合考虑多种盈利模式，以实现可持续发展和盈利能力。