02第二章 房地产金融基本知识[42页]
房地产金融知识
房地产金融知识房地产作为一个重要的领域，涉及到许多金融知识。
在这篇文档中，我们将涵盖一些基本的房地产金融知识。
以下是我们将讨论的主题：•风险管理•资本运作•财务管理•投资策略•地产融资风险管理风险管理在房地产金融领域中是非常重要的。
房地产投资往往伴随着巨大的风险。
一些常见的风险包括：•市场风险•信用风险•声誉风险•利率风险因此，投资者需要制定风险管理计划来降低这些风险的影响。
投资者可以通过多元化投资组合和投资不同类型的房地产来降低市场风险。
他们也可以通过了解借款人的信用记录来降低信用风险。
另外，投资者也需要具备声誉管理的能力，维护信誉可以更好地获得资金。
最后，由于贷款中存在利率风险，因此投资者需要了解市场以及与贷款和保证金有关的金融知识。
资本运作资本运作是指在房地产领域中，投资者寻求实现资本增值的过程和方法。
房地产运营可以通过投资、销售、租赁等方式实现资本增值。
投资者在进行资本运作时需要了解房地产市场的供求情况、市场价格以及竞争对手的情况等各种因素，以降低风险并实现效益最大化。
财务管理在房地产投资领域中，财务管理是一个关键的领域。
下面是一些常见的财务知识：•持有成本•固定资产投资回报率•现金流量管理•费用管理持有成本是指房地产所有者所支付的额外费用，如税金和维护费用等。
固定资产投资回报率则是指投资者所投资的房地产产生的收益率。
现金流量管理是确保现金流量的不断流动，以保证项目的顺利进行并实现最大收益。
费用管理则是确保所有费用均合法、合理且适度。
投资策略在房地产领域中，选择正确的投资策略至关重要。
下面是一些常见的投资策略：•长期投资•短期投资•高风险高回报投资•投资股权长期投资是指购买房地产并将其等待一定期限以期望在未来获得更高的回报。
短期投资则是指在一定短期内购买房地产，以快速获得回报。
高风险高回报投资则是投资者所追求的策略，面临着相对高的风险，但回报也同样高。
另外，投资股权是指投资者使用预付款购买房地产所有权。
房地产金融基本知识
房地产金融基本知识房地产金融中的资金流及资本来源一、房地产金融中的资本流整个资本流通包括三方参与者：一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者；二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府三是处在两者至今的服务组织。
二、资金来源1、保险公司2、商业银行3、储蓄贷款银行4、互助储蓄银行5、抵押银行6、房地产投资信托公司影响房地产金融市场的社会经济因素一、通货膨胀的变化二、银行利率的变化三、所得税法的变化四、货币汇率的变化五、日用品价格的变化六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化七、金融政策八、社会福利制度利率、贴现率、现值一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。
在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。
二、利息的计算方法1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。
例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，例：上题按复利方法计算3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。
（简单介绍我国现行利率政策）三、现值、终值与货币的时间价值1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。
例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。
房地产金融相关资料
房地产金融相关资料1. 引言房地产金融是指将金融工具和机构与房地产市场相结合，为房地产交易提供融资和风险管理服务的金融活动。
在多数国家中，房地产金融是房地产市场中不可或缺的一部分，对于促进房地产市场的发展和稳定起着重要的作用。
本文将详细介绍房地产金融的概念、主要产品和作用，以及全球房地产金融市场的现状和趋势。
2. 房地产金融的概念和主要产品房地产金融是指将金融工具和机构与房地产市场相结合的一种金融活动。
其主要产品包括：•房地产贷款：银行或其他金融机构向个人或企业提供用于购买房地产的贷款。
常见的房地产贷款产品包括商业贷款、住房贷款和房地产开发贷款等。
•房地产信托：通过设立房地产信托基金，将投资者的资金集中起来，通过购买和管理房地产资产来实现收益。
•房地产证券化产品：将房地产贷款、租赁收入等转化为可交易的证券产品，提供给投资者进行投资。
3. 房地产金融的作用房地产金融在房地产市场中发挥着重要的作用，主要体现在以下几个方面：•提供融资支持：房地产交易通常需要大量的资金投入，而房地产金融机构通过提供各类贷款产品，为购房者和开发商提供必要的融资支持。
•促进房地产市场发展：房地产金融的健康发展有助于促进房地产市场的发展，在一定程度上增加了购房者的购房能力，推动了房地产市场的供需平衡。
•风险管理：房地产金融机构通过对房地产贷款进行风险评估和管理，有助于降低金融风险，保护金融机构和投资者的利益。
4. 全球房地产金融市场的现状和趋势房地产金融市场在全球范围内呈现出多样化的形态和发展趋势。
以下是一些主要的现状和趋势：•北美地区：北美地区的房地产金融市场相对发达，住房贷款是该地区房地产金融市场的主要产品。
近年来，美国房地产金融市场还出现了新的发展趋势，如P2P房贷平台的兴起，为投资者提供了更多的投资渠道。
•欧洲地区：欧洲地区的房地产金融市场相对较为保守，许多国家对房地产贷款有较严格的监管要求。
但随着金融科技的不断发展，一些新兴的金融技术公司开始涉足房地产金融领域，为欧洲房地产市场带来了新的变革。
房地产金融资料
房地产金融资料房地产行业是一个与金融密切相关的领域，房地产金融是指以房地产资产作为抵押或担保的金融活动。
本文将介绍房地产金融的概念、主要产品和市场特点，旨在帮助读者更好地了解房地产金融。
一、概念房地产金融是指以房地产为对象的金融业务，包括但不限于房地产开发贷款、购房贷款、抵押贷款、房地产信托、房地产基金等金融产品和服务。
这些金融产品和服务的提供方可以是商业银行、房地产开发公司、房地产信托公司等金融机构。
二、主要产品1. 房地产开发贷款：指金融机构向房地产开发商提供的用于开发房地产项目的专项贷款。
这种贷款的特点是金额较大、期限较长，并且通常需要以该房地产项目作为抵押或担保。
2. 购房贷款：指金融机构向个人或家庭提供的购买房屋的贷款。
购房贷款通常需要购房者提供一定的首付款，贷款金额和期限会根据购房者的个人信用状况、还款能力以及所购房屋的价值等因素进行评估。
3. 抵押贷款：指以房地产作为抵押物的贷款。
房地产所有权人将房地产作为抵押物，向金融机构借款。
如果借款人未能按时偿还贷款，金融机构有权将抵押物进行拍卖或变现来收回借款。
4. 房地产信托：指通过信托公司将房地产作为信托财产，通过发行信托产品吸引投资者资金来投资房地产项目的一种金融工具。
投资者可以通过购买信托产品来间接参与房地产市场，实现资金增值。
5. 房地产基金：指通过募集投资者资金，专门投资于房地产项目的一种基金。
房地产基金通常由专业投资管理人负责管理和运作，投资者可以通过购买基金份额来分享房地产项目的收益。
三、市场特点1. 高风险高收益：房地产金融市场有较为丰富的投资机会，但同时也伴随着较高的风险。
鉴于房地产市场的波动性和不确定性，投资者需要谨慎评估风险并寻找适合自己的投资策略。
2. 刚性需求支撑：房地产是人们生活的基本需求之一，因此房地产金融市场具有一定的刚性需求。
即使在经济低迷时期，人们仍然需要购买和租赁房屋，这为房地产金融提供了相对稳定的投资机会。
房地产金融学复习资料
房地产金融学复习资料引言：房地产金融学是指研究房地产市场中的金融机制、金融体系及金融工具等相关理论和实践问题的学科。
随着中国房地产市场的发展壮大，房地产金融学已成为房地产行业中一个重要的研究领域。
本文将以复习资料的形式，介绍房地产金融学的基本概念、理论模型、市场分析和政策措施等方面的内容。
一、房地产金融学的基本概念房地产金融学是指以金融为手段、房地产为对象、房地产市场为研究平台的学科。
它主要研究房地产金融的获取、运用和管理等方面的理论和实践问题，涉及金融机构、金融市场、金融工具等方面的内容。
二、房地产金融学的理论模型1. 房地产金融流动性模型房地产市场的金融流动性对房地产资产的价格和交易量具有重要影响。
该模型研究了金融机构、金融市场和房地产之间的相互关系，以及为实现房地产市场流动性而采取的金融工具和金融机制。
2. 房地产金融风险管理模型房地产金融风险是指金融机构和投资者在房地产市场中面临的风险。
该模型研究了金融机构如何通过分散投资、风险定价和风险管理等手段来降低房地产金融风险，以保护自身和投资者的利益。
三、房地产金融市场分析1. 房地产金融市场的特点房地产金融市场具有高度的专业性、流动性较低、交易周期长等特点。
了解这些特点有助于投资者和金融机构更好地理解和把握房地产金融市场的机遇和挑战。
2. 房地产金融市场的主体和功能房地产金融市场的主体包括金融机构、投资者和房地产开发企业等。
金融机构提供房地产金融服务，投资者通过金融机构参与房地产市场，房地产开发企业融资和资本运作等。
这些主体之间的相互作用形成了房地产金融市场的功能。
四、房地产金融政策措施1. 宏观调控政策宏观调控政策主要包括货币政策、信贷政策和财政政策等。
通过调整货币供给、信贷投放和财政出台等手段来对房地产金融市场进行影响和引导，以维护房地产市场的稳定和健康发展。
2. 房地产税政策房地产税政策是指国家对房地产进行税收调控的政策。
通过对房地产征收税收，可以调节房地产市场的供求关系，促进房地产市场的稳定和调整。
房地产金融基本知识知识
政府 家庭 外国投资者
资本供应者
投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人
资本—债务
股权 债务
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
服务机构
资本使用者
二、资金来源
（一）资金来源的主要渠道
保险公司 各种公积金 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司
（二）我国房地产开发资金主要来源于国家拨款、 银行贷款、证券市场融资等。
2014年人民币兑美元汇率累计贬值2.42%，是2005年汇改 以来首次年度贬值。尽管近期人民币兑美元偶有上扬，但不少 专家以及市场人士认为，由于美国经济强势增长，而中国经济 发展趋缓，人民币兑美元将保持贬值趋势。
货币波动情境下，汇率下跌对房价的作用机理：流动性效应。 人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成 国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关 系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持， 房地产价格上涨冲动将被抑制。
是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经 济系统的现金流量绘制到一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流 出与相应时间的对应关系。
0 12
50
n
100
二、利 率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使 用权所得到的补偿。
Fn＝P＋In
利率是在单位时间（一个计息周期）内得到的 利息额与借贷金额（即本金）之比，一般百分数表 示。
利息的计算
【例题1】总投资为2000万元，开发期为2年，投 资在两年内均匀投入，同期银行贷款的年利率为5.6%。 求开发费用的利息。
分析：因为投资在2年内均匀投入，因此计息期 从开发活动开始1年的时点开始，至开发完成为止， 计息期为1年。
房地产金融知识点
一、名词解释(4分*5)1、房地产金融:围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生得筹集、融通与结算资金得金融行为,其中最主要得就是以房屋与土地作为信用保证而进行得资金融通行为。
(2页)2、房地产金融市场:房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易得场所,其基本职能就是为房地产得开发、流通以及消费筹集与分配资金。
(5页)3、信托:委托人基于对受托人得信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人得意愿,以自己得名义,为受益人得利益或者特定目得进行管理或者处分得行为。
(35页)房地产信托包括房地产财产信托与房地产资金信托4、房地产保险:以房地产业中得各类财产、责任、信用与人身为保险标得得保险业务得总称(135页)5、房地产信贷: 以商业银行为主体得房地产金融机构以房地产为服务对象,围绕房地产再生产得各个环节发放贷款得借贷活动。
即各房地产金融机构运各种信用手段,把动员与筹集起来得社会闲散资金得支配权让渡给土地与房屋得开发、经营者以及住房购买、消费者。
(48页)6、房地产开发贷款:贷款人向借款人(开发商)发放得用于房地产开发及其配套设施建设得资金7、房地产抵押:抵押人以其合法得房地产,以不转移占有得方式向抵押权人提供债务履行担保得行为。
(69页)8、住房公积金:国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存得长期住房储金。
职工个人缴存得住房公积金及其单位为其缴存得住房公积金,实行专户专储,其所有权归职工个人所有。
9、房地产夹层融资:夹层融资就是一种优先级债务与股本之间得融资方式,就是企业或项目通过夹层资本得姓氏融通资金得过程。
将夹层融资应用于房地产产业,就被称为房地产夹层融资。
10、房地产投资信托基金:以发行受益凭证或股票得方式汇集特定多数投资者得资金,由专门得投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者得一种信托基金。
11、住房抵押贷款证券化:住房抵押贷款得发放机构将其持有得质量、偿还期限相同或相近得住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池,并将其出售给特定目得得载体,由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。
房地产金融第二章房地产金融基本知识
第二节 影响房地产金融的因素
按照联合国欧洲经济委员会最新的统计资料， 按照联合国欧洲经济委员会最新的统计资料， 欧美发达和较发达国家的总自有住宅率普遍在 60%一70%。比较高的是爱尔兰(80%)、挪威 一 。比较高的是爱尔兰 、 (78%)、葡萄牙 、葡萄牙(76%)、英国 、英国(70%)、美国 、美国(68%)、 、 意大利(68%)。处于中间层次的有法国 意大利 。处于中间层次的有法国(60%)、芬 、 兰(63%)、加拿大 、加拿大(64%)。比较低的是瑞士 。比较低的是瑞士(31%)、 、 德国(39%)、瑞典 德国 、瑞典(46%)、丹麦 、丹麦(50%)、荷兰 、荷兰(50%)、 、 奥地利(57%)。 奥地利 。
第三节 资金时间价值及相关概念
一、利率
（二）名义利率与实际利率（考虑通货膨胀率） 名义利率与实际利率（考虑通货膨胀率） 实际利率是指物价不变、 实际利率是指物价不变、货币购买力不变条件下的利 在通货膨胀情况下是剔除通货膨胀因素后的利率。 率，在通货膨胀情况下是剔除通货膨胀因素后的利率。 名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率， 名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率，也称为票 面利率。 面利率。 名义利率与实际利率之间关系： 名义利率与实际利率之间关系： 名义利率=实际利率＋ 名义利率 实际利率＋通货膨胀率 实际利率 若名义利率小于通货膨胀率，此时实际利率为负。 若名义利率小于通货膨胀率，此时实际利率为负。
第二节 影响房地产金融的因素
八、社会福利制度的影响
社会福利制度对房地产的影响是： 社会福利制度对房地产的影响是：福利条件 越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的 越好，个人买房越不踊跃， 比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃， 比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃， 在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主 房屋比率越高。 房屋比率越高。
第二章房地产金融基本知识
第二章房地产金融基本知识第二章房地产金融的基本知识第一节房地产金融中的资本流及资金来源1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的）债务的承担者和股权的拥有者】股权与债务（3答：房地产金融中的资本流可以从以下几方面理解：（1）资本流的参与者在整个资本流通中包括三方参与者。
一是资本供应者，包括储蓄家庭，银行、保险公司、中央和地方政府等。
二是资本使用者，包括开发商、房屋预购者等；三是处在两者之间的各种服务组织，他们从储蓄、商业银行中筹集资金（资本），又将资本投放到房地产的买方，是房地产的资本融通过程更简单，效率也更高。
（2）资本流中的股权与债务房地产金融中的资本可以以股权和债务两种方式通过服务机构在资本供应者和资本使用者间流动。
（3）债务的承担者和股权的拥有者债务的承担者是资本使用者。
股权的拥有者是资本供应者。
2、简述房地产金融市场资金的来源？答：房地产市场资金的来源主要有：（1）政府对银行的投入。
（2）居民的储蓄。
（3）保险公司。
（4）公积金。
（5）股票市场。
3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？答：（1）保险公司保险公司主要从事长期贷款。
（2）各种公积金公积金也是房地产金融体系中资金的重要来源。
（3）商业银行商业银行既向开发商发放开发建设贷款，也向房地产经纪人和房地产公司发放贷款。
（4）储蓄贷款银行储蓄贷款银行的主要存款来自消费者，其主要资产是抵押住宅。
储蓄贷款银行在住宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。
（5）互助储蓄银行互助储蓄银行产生于美国东海岸，主要投资于当地的房地产，在住宅抵押贷款和商业房地产贷款投资方面很活跃。
）抵押银行6（．抵押经纪人作为放款人和借款人的中介，向双方收取一定的服务费。
我国目前还没有这类中介机构。
（7）房地产投资信投公司房地产投资信投公司是为股东的利益而经营一组房地产的公司。
房地产金融基金知识点总结
房地产金融基金知识点总结一、房地产金融基金概述房地产金融基金是指以房地产开发、投资、运营等领域的项目收益为对象，通过集合资金、分散风险、专业化管理和期限约定等方式，向投资者开放的一种金融投资工具。
它是一种综合性的金融产品，涉及到房地产投资、金融管理、政策法规等多个领域。
二、房地产金融基金的种类1.资产管理计划：资产管理计划是指以资产管理公司为执行主体，通过募集资金集中管理的方式，对房地产相关资产进行投资、管理和运作，以实现投资者的财富增值目标。
2.房地产基金：房地产基金是指由房地产投资管理公司发起设立，通过募集合格投资者出资组建，专门用于房地产投资和运作的一种有限合伙制基金。
3.REITs：REITs是指房地产投资信托基金，是一种由资产证券化的房地产投资基金，以融资购买、租赁、交易、持有和管理不动产为主要经营范围。
三、房地产金融基金的投资对象1.商业地产：商业地产是指可以用于商业用途的不动产，包括购物中心、办公大楼、酒店等，是房地产金融基金的重要投资对象。
2.住宅地产：住宅地产是指用于居住的不动产，包括公寓、别墅等，也是房地产金融基金的常见投资对象。
3.工业地产：工业地产是指用于工业生产的不动产，包括工厂、仓库等，是房地产金融基金的另一种投资对象。
四、房地产金融基金的投资策略1.投资标的：房地产金融基金的投资标的包括地产项目、在建工程、存量房产等，投资策略包括土地开发、楼盘销售、租赁运营等。
2.项目选择：房地产金融基金在选择投资项目时，需要考虑项目的地理位置、市场需求、开发潜力等因素，并进行风险评估和回报预期分析。
3.融资方式：房地产金融基金可以通过银行贷款、债券发行、股权融资等多种方式获取资金，并根据项目需求和市场条件选择合适的融资方式。
五、房地产金融基金的风险管理1.市场风险：市场风险是指由于市场供求关系、政策变化、经济周期等原因导致的投资价值波动风险。
2.政策风险：政策风险是指由于政府政策、法律法规等因素导致的投资项目变数风险。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第一节 房地产金融中的资本流及资金来源
我国现阶段整个资金来源及运作过程（图2-2）：
资金来源
政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹 集体集资
预收款
用户
国营公司 各公司
证券 股票
特定公司
公积金 住宅合作社
各公司
地方政府和地方居民
房地产金融（第三版）
资产价值=I1/（1+IRR）+ I2/（1+IRR）2+ I3/ （1+IRR）3+…+ In/（1+IRR）n
自有资金=税后收益1/ （1+IRR）+税后收益2/ （1+IRR）2+税后收益3/ （1+IRR）3+…+税后收益n/ （1+IRR）n
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
（五）利率和可贷资金
贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利 率的高低。
利率 D
O
S‘ S
可贷资金数量
2-3
利 关率 系同 图可 （贷 图资
金 ）数
量
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
（六）利率同风险溢价
第三节 利率、贴现率和现值
（二）未来多年收益的贴现
多年收益的贴现值实际上是各年份收益贴 现值之和。
PV0 = CF1 / （1+i）+ CF2 / （1+i）2+ CF3 / （1+i）3+ …+CFn / （1+i）n
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第四节 资产收益率
一、资产收益率
资产收益率=
服务机构
资本使用者
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第一节 房地产金融中的资本流及资金来源
二、资金来源
世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的，资金来源 渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。
1.保险公司 2.各种公积金 3.商业银行 4.储蓄贷款银行 5.互助储蓄银行 6.抵押银行 7.房地产投资信托公司
21世纪房地产系列教材
第二节 影响房地产金融市场的社会经济因 素
一、通货膨胀 二、银行利率 三、税法 四、货币汇率 五、日用品价格 六、房地产证券和其他投资工具的回报率 七、金融政策 八、社会福利制度
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
一、利率
利息是借款人付给贷款人所借款项的租 金。利息对借款人而言是资金的使用成本， 对贷款人而言就是资金的时间价值。
由预测因素而造成的风险，在将未来收益贴现时， 在贴现率中都应有不同的利率溢价来补偿。
一项投资有出现几率不同的几种收益的可能性， 这时投资的期望收益是各种可能收益以出现几率为权 重的加权平均值。风险的大小可以表示为同期各种期 望收益的加权离散系数。
当未来可能收益的离散程度加大时，标准差升高， 风险加大。
利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通 性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
（三）实际利率
1.定义
实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力 变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得） 利息（润）率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通 货膨胀的衡量标准，可以说明购买力的变化情况。
未来值的计算可以按照利率和复利率计算。
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
（一）一年收益的贴现
未来值的计算公式：
FVn =PV0（1+i）n
未来收益贴现值公式：
PV0 = FVn / （1+i）n 其中：（1+i）n 为贴现因子
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
二、未来值
未来值是计算存款在未来一定计算。
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
三、未来收益的贴现
未来值是计算存款在未来一定期限后的价值， 它包括原本金和利息。
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第一节 房地产金融中的资本流及资金来源
一、房地产金融中的资本流
现代西方国家房地产金融中的资本流（图2-1）：
商业银行
保险公司 养老金
投资银行 抵押贷款银行
股权
开发商 家庭
房地产投资信托 政府
房地产经纪人 资本—债务
债权
商业资本家 土地所有者
家庭
外国投资者
资本供应者
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
房地产金融
（第三版）
谢经容 殷红 王玉玫 编著
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第二章 房地产金融基本知识
内容提要
房地产金融研究房地产融资的方式、数量、 期限、利率以及决策的全过程。这一章主 要讲述房地产金融的基本知识，包括房地 产金融的资金来源，影响房地产金融的社 会经济因素，利率及其相关问题，房地产 融资中的资产收益，房地产开发，消费贷 款类型等问题。
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
（一）名义利率和现值
名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的 利率。
现值为未来不同时期收益的贴现值，即时间为 零（即投资时间）时的价值量。
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
（二）利率集
随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一， 这些从低到高的所有利率组成一个利率集。
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
2.物价指数校正
一般贷款合同所用的利率为表面利率。我国通常 使用的储蓄保值率实质上就是通胀溢价，是利用物价 指数对利率的校正。
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第三节 利率、贴现率和现值
（四）利率的期限结构
贷款期限不同，利率不同，这种差别可以 称为期限结构溢价。不同期限贷款的利率不同 是由利率期限结构理论所决定的。
净营业收益 资产总投资 =
营业收益-经营费用 资产购买价格
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第四节 资产收益率
二、权益收益率
权益收益率 =
税前收益 自有资金=
净营业收入-年还债额 自有资金
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第四节 资产收益率
三、有效收益率
有效收益率又称内部收益率，是贷款人实际能 够取得的收益率。