最新最全上海浦东写字楼市场分析
上海中心大厦分析
汇报人：XX
2024-01-24
CATALOGUE
目 录
• 引言 • 上海中心大厦概述 • 建筑结构与技术分析 • 机电系统与智能化技术应用 • 运营管理与服务品质提升策略 • 总结与展望
01
CATALOGUE
引言
目的和背景
分析上海中心大厦的建筑特点、设计 理念及在城市发展中的地位和作用
地震作用下的结构安全
通过精细化的抗震设计，采用隔震支座、耗能支撑等减震 技术，提高结构的抗震性能，确保在地震作用下的结构安 全。
施工过程中的关键技术
采用先进的施工技术，如大模板施工、滑模施工、爬模施 工等，提高了施工效率和质量，确保了工程的顺利进行。
建筑材料选择与性能评估
1 2 3
高性能混凝土
采用高性能混凝土作为主要建筑材料，具有高强 度、高耐久性、高抗渗性等优点，能够满足超高 层建筑的特殊要求。
智能化技术应用
大厦在智能化技术应用方面取得 了显著成果，如智能电梯、智能 空调系统等，为超高层建筑的智 能化发展树立了典范。
绿色环保理念
上海中心大厦注重环保和节能设 计，采用了先进的绿色建筑材料 和技术，对未来超高层建筑的绿 色化发展具有积极的推动作用。
不断提升自身专业素养，为行业发展贡献力量
深入学习专业知识
基本情况
上海中心大厦是中国第一高楼， 也是世界第二高楼，建筑主体为 119层，总高度632米，结构高度 为580米，机动车停车位布置在 地下，可停放2000辆。
建筑设计特点
独特的外形
上海中心大厦外形呈螺旋式上升 ，建筑表面的开口由底部旋转贯 穿至顶部，与城市的天际线和周
围环境相融合。
高科技应用
大厦采用了众多高科技技术，如智 能电梯、双层玻璃幕墙、风力发电 等，体现了绿色、环保、节能的理 念。
上海中心大厦可行性分析
上海中心大厦可行性分析上海中心大厦位于上海浦东新区陆家嘴金融贸易区，是一栋高度达到632米的超高层建筑。
下面将从市场需求、地理位置、建筑技术、经济效益等方面对上海中心大厦的可行性进行分析。
首先，市场需求是判断一个项目是否可行的重要因素之一。
上海中心大厦位于陆家嘴金融贸易区，周边集聚了大量金融机构、总部企业以及知名国际企业，这些企业的高端办公需求非常强烈。
而上海中心大厦的超高层建筑形象、先进的办公设施以及独特的地标性都能够吸引这些企业入驻，满足其对高品质办公空间的需求。
其次，地理位置对一个项目的可行性也有重要影响。
上海中心大厦位于陆家嘴金融贸易区的核心地段，交通便利，与地铁、高速公路等交通网络连接紧密，对于企业员工和客户的出行非常方便。
另外，上海中心大厦紧邻黄浦江畔，可享有壮丽的江景和城市全景，环境优美，增加了项目的吸引力。
其三，建筑技术是超高层建筑项目可行性的重要保障。
上海中心大厦采用了最先进的结构设计和施工技术，拥有强大的抗震抗风能力，能够确保建筑物在自然灾害中的安全性和稳定性。
同时，该建筑还应用了先进的节能技术和智能化管理系统，能够最大限度地降低能耗，提高建筑的运营效率和节约成本。
最后，经济效益是评估项目可行性的重要指标。
上海中心大厦作为一幢单体超高层建筑，其办公空间的出租收入非常可观。
经过精确的市场调研和定价策略，开发商可将大厦的出租率控制在较高水平，从而保证稳定的租金收入。
此外，上海中心大厦作为上海市乃至中国的地标建筑，其所带来的品牌价值和形象推广效应也会进一步增加经济效益。
总结起来，从市场需求、地理位置、建筑技术和经济效益等方面来看，上海中心大厦具备了较高的可行性。
它能够满足高端办公需求、拥有良好的地理位置、采用先进的建筑技术以及带来稳定的经济效益。
这使得上海中心大厦成为了上海乃至全国的一座地标性建筑，对于推动上海的国际化进程和提升城市形象具有重要意义。
同时，对于区域经济发展和吸引更多金融机构入驻上海也将产生积极的促进作用。
小陆家嘴区域写字楼市场浅析
小陆家嘴区域写字楼市场浅析小陆家嘴区域写字楼市场浅析1. 小陆家嘴区域介绍1.1 区域界定小陆家嘴区域，西、北濒临黄浦江、东至浦东南路、南至东昌路。
图1－1：小陆家嘴区域界定1.2 功能定位在未来几年里，浦东发展的定位是将浦东新区建设成未来上海国际经济、金融、贸易和航运中心的核心功能区。
浦东陆家嘴金融贸易区的开发将形成“五大功能组团”，以金茂大厦、证券交易所为重心的中外贸易机构要素市场组团；以人行、汇丰、中银大厦等为重心的国际银行楼群组团；以东方明珠、香格里拉、正大广场为重心的休闲旅游景点组团；以仁恒、汤臣等沿江地带为重心的顶级江景住宅园区组团；以陆家嘴中心区西区为重心的跨国公司区域总部大厦组团。
1.3 区域现状小陆家嘴区域共规划有甲级写字楼26幢，现已竣工写字楼20幢。
代表楼盘有金茂大厦、中银大厦、汇丰银行大厦、中国保险大厦、招商局大厦、浦发银行大厦、证券大厦等。
同时，上海环球金融中心、印尼黄金置地大厦、上海银行大厦、合生国际大厦、中国平安金融大厦以及新宏基投入巨资的原美食城地块等工程都如火如荼的展开。
在已使用的办公楼中，客户主要以中外金融机构为主，小陆家嘴区域将逐渐成为金融机构在沪的中心点。
小陆家嘴CBD最大的软肋在于交通问题和配套问题。
该地区虽然有轨道交通疏散人流，但地面的交通组织非常混乱。
道路虽然宽阔，但众多的岔路和人流使交通拥挤不堪。
更严重的是堵车问题。
陆家嘴的规划定位于CBD，强调CBD必须以集中建造高档写字楼为主，相对就忽视了配套商业零售和餐饮娱乐设施的布局。
在陆家嘴地区建成的大型零售商业只有正大广场。
与浦西徐家汇等商圈相比，在小陆家嘴密集的办公楼宇内外，几乎没有能够满足白领群体不同消费需求的商业和服务网点分布。
2.小陆家嘴区域写字楼市场状况小陆家嘴区域是现阶段上海甲级写字楼的集中地，按照我们对小陆家嘴区域的界定，区域内已投入使用的甲级写字楼共20幢。
由于交银金融大厦、上海银行大厦、世界金融大厦和银都大厦均不对外出租出售，中商大厦正处于内部改建中目前也未对外进行租售，故对以上5楼盘不做分析，在下文中将对另外15幢甲级写字楼作为样本进行分析。
上海中心大厦分析
上海中心大厦分析上海中心大厦是由美国建筑设计师Gensler设计的，其设计理念是将大自然与现代建筑融为一体。
这座建筑的外立面呈螺旋形状，如同一片翻滚的海浪，象征着上海这座国际大都市的蓬勃发展和无穷活力。
此外，大厦内部还拥有许多独特的设计元素，如高效的天气系统和有机农场，为居民提供健康舒适的工作和生活环境。
上海中心大厦在建设过程中充分考虑了可持续发展的原则。
其采用了先进的节能技术与绿色建筑材料，能最大限度地降低对环境的影响。
例如，大厦的外墙表面采用了双层玻璃幕墙，不仅能有效地隔绝热量和噪音，还能最大限度地利用自然光线，节省能源。
此外，大厦还采用了太阳能和风能发电系统、雨水收集系统等先进技术，使其成为一个高度可持续的建筑物。
上海中心大厦的政府支持和战略位置也是其成功的重要原因之一、作为上海市经济中心的陆家嘴地区，这里是全球知名金融机构和跨国公司的聚集地。
充足的资源与便利的交通网络，使得上海中心大厦成为了各行各业企业在上海市发展的首选地点。
上海中心大厦对于上海市的经济和旅游业发展也产生了积极的影响。
首先，该大厦为上海市提供了更多的办公空间和商业机会，吸引了更多的国内外企业进驻。
这不仅推动了上海市的经济增长，还为当地居民提供了更多的就业机会。
其次，上海中心大厦成为了上海市的旅游景点之一，吸引了大量的游客前来参观。
游客们可以到大厦的观景台欣赏整个上海市的美景，还可以体验高速电梯、360度旋转餐厅等独特的设施和体验。
这为上海市的旅游业带来了可观的收入，同时也提升了上海市作为国际大都市的形象和知名度。
总之，上海中心大厦作为中国上海市的地标性建筑之一，在设计、可持续发展、地理位置和经济影响等方面都具有重要意义。
它不仅是一座雄伟壮观的建筑物，更是上海市向世界展示其经济实力和创新能力的象征。
随着时间的推移，上海中心大厦将继续为上海市的发展做出更多的贡献。
上海正大广场市调分析
7F楼层较高，且 主要经营运动品牌， 美容健身，展览，因 此顾客群体较窄，人 流相对于其它楼层也 较少。 但7楼还可以看 到美发店，洗剪吹90 元，通常美发店很少 开在这么高的楼层。 可见该楼层平日的客 流量也还不错
7F业态分布概况
7F以健身、文化教育及美容SPA为主 主要餐饮、休憩品牌包括：港丽餐厅、广州蕉叶、喜多屋国际海鲜料理、威 尔士健身中心、紫颖美胸美体专业连锁机构、佰草集SPA、艾维庭、纽悦伊人、 史云逊护发、俊奥形象设计、大众书局、汤尼英盖美发培训学校、英孚教育
10被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，在地理位置上 很有优势，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大 的投资项目，也是华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠 实的家庭消费者。 正大广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。 正大广场面向陆家嘴最繁华地带，边上是东方明珠电视塔，对面是苹果上海旗舰 店，距离地铁2号线也只有10分钟步行的路程，客流量非常巨大，除了每日大批来此旅 游的外地游客，还有大量在周边写字楼上班的白领人员以及附近居住的居民。 正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过80多家具国际水准的特 色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，引进超过一百家国际著名 的优质时尚品牌，为消费者提供了高档次消费的便利。
1F业态分布概况
1F的业态分布是：东、中、西三个区，东区为生活休闲区（黄色）、中区为家庭生活 区（橙色）、西区为时尚精品区（紫色） 主要餐娱品牌有：美国猫头鹰餐厅、新元素、宜芝多、多乐星、星巴克、香啡缤、哈 根达斯（滨江休闲街）。 主要零售品牌有：希思黎、贝纳通、CK Jeans、Swatch、丝芙兰、波芒得、H&M、NOVO Concept、阿迪达斯经典、ZARA、LACOSTE、Tissot天梭、FANCL、HAZZYS、ENZO、天美 钻、AMIAMO、西雅衣家
2024年上海商业地产市场调查报告
2024年上海商业地产市场调查报告一、市场概况上海商业地产市场是中国最具活力和发展潜力的市场之一。
随着经济的发展和城市人口的增长，商业地产市场快速扩大并吸引了大量的投资者和企业。
本文将对上海商业地产市场进行全面调查和分析。
二、市场规模根据调查结果显示，上海商业地产市场规模庞大。
截至目前，上海共有XXX个商业地产项目，其中包括商业广场、购物中心、百货公司等。
市场总面积达到XXXX万平方米，年租金收入超过XXXX万元。
三、市场发展趋势1.区域发展差异化：上海的商业地产市场呈现出区域发展差异化的趋势。
市中心地段的商业地产更受欢迎，租金相对较高；而远离市中心地段的地区，由于交通不便和消费需求较低，商业地产发展相对滞后。
2.消费结构升级：随着经济发展，上海消费结构也在不断升级。
消费者对品质、服务和体验的要求越来越高，这对商业地产提出了更高的要求。
商业地产市场正朝着个性化、多元化和高品质发展的方向前进。
3.电子商务的冲击：随着电子商务的兴起，传统商业地产面临着巨大的挑战。
线上购物的便利和价格的竞争使得实体商业地产不得不适应新的环境。
因此，商业地产市场正积极转型，加强线上线下融合，并提供更多的综合服务。
四、市场竞争状况上海商业地产市场竞争激烈。
市中心地段，由于地段优势和较高的租金回报率，吸引了大量的商业地产开发商。
此外，国内外知名品牌也纷纷进入上海市场，增加了市场的竞争压力。
五、投资前景上海商业地产市场的投资前景广阔。
随着中国经济的稳定增长和消费需求的提升，商业地产市场仍然是一个非常有吸引力的投资领域。
政府的支持政策和城市基础设施的不断改善也增加了市场的可持续发展性。
六、风险与挑战尽管上海商业地产市场前景广阔，但也存在一些风险与挑战。
经济的不确定性、政策调整和竞争激烈等因素都可能对市场造成影响。
因此，投资者需要根据市场情况做出明智的决策，并采取相应的风险控制措施。
结论综上所述，上海商业地产市场是一个充满机遇和挑战的市场。
写字楼项目定位及市场分析
写字楼项目定位及市场分析写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。
校园式写字楼目前在上海会非常多。
甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。
每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。
乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。
写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。
房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。
这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。
出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。
建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。
单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。
上海写字楼报告
上海写字楼报告1. 引言上海作为中国的经济中心和国际大都市，写字楼市场一直是繁荣的。
近年来，随着上海的经济发展和城市化进程的加速，新建和改建的写字楼数量呈现出快速增长的趋势。
本文对上海的写字楼市场进行了深入调研和分析，旨在提供对上海写字楼市场的全面了解。
2. 上海写字楼市场概述2.1 市场规模截至目前，上海拥有大量的写字楼供应，并且整体市场呈现出稳步增长的态势。
据统计数据显示，上海的写字楼总供应面积已达到X万平方米，其中办公楼占比最高。
而且，随着上海国际金融中心建设的推进，预计未来几年内，上海的写字楼市场将保持高速增长。
2.2 区域分布上海的写字楼市场主要集中在浦东新区、黄浦区和徐汇区等商业中心区域。
这些区域具有发达的交通网络和完善的商业配套设施，吸引了众多公司租赁写字楼。
此外，随着城市发展的不断扩大，新的商业区域正在逐渐兴起，例如杨浦区和虹口区等。
2.3 租金水平上海的写字楼租金水平与其地理位置、楼层面积和配套设施有关。
一般来说，市中心地区的写字楼租金较高，而远离市中心的地区相对较低。
此外，写字楼的楼层面积越大，租金水平也越高。
根据市场调研数据，上海的写字楼租金平均每平方米每月在X元至X元之间。
3. 上海写字楼发展趋势3.1 环保与节能随着全球环保意识的加强，上海的写字楼市场也开始注重环保与节能。
许多新建的写字楼在设计和建设中充分考虑环保和节能因素，采用绿色建筑材料和技术。
此外，一些老旧的写字楼也进行了翻修和升级，以提高能源利用效率。
3.2 空间灵活性随着办公模式的不断变革，企业对写字楼空间的需求也发生了变化。
传统的固定办公区域正在被灵活的办公空间所取代。
因此，上海的新建写字楼普遍设计有更灵活的空间布局，以适应不同企业的需求。
3.3 一站式服务随着企业对办公环境的要求越来越高，写字楼市场也逐渐提供了更多的一站式服务。
除了标准的办公空间外，写字楼还提供配套设施，如会议室、健身房、餐饮服务和停车场等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
上海浦东写字楼市场分析第一章．办公楼市场分析一．办公楼及其发展空间办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。
建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。
随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。
经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念。
也有人给出了新的名字——写字楼。
独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。
CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。
高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。
这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。
因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。
二．办公楼的环境这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。
写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。
这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。
但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。
目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。
对“两空一绿”有很高的要求。
“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。
归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件：（一）交通交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。
员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。
转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。
因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。
（二）氛围除了交通外，是否有办公氛围也至关重要。
如莘庄地铁站附近，尽管拥有轨道交通的便利，但并不适于办公。
建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。
这种氛围就是中央商务区（CBD）的氛围，陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区，其写字楼的租价也是较高的。
（三）品质写字楼本身的品质也十分重要，除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理性、通风、采光情况等硬件条件，同时还应具有完善的配套服务体系，如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。
而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。
（四）景观白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。
（五）精神良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。
而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。
对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。
三．办公楼的市场状况（一）现状上海写字楼市场自2000年年中起开始复苏，一方面租金开始上调，出租率也稳步提高；另一方面上海GDP已经连续11年保持两位数增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展提供了无限机遇。
戴德梁行执行董事认为，目前上海住宅市场经历一段时间的发展，已经日趋成熟，竞争也比较激烈。
而销售型写字楼，特别是甲级写字楼，作为一种新产品，市场正处于成长阶段，并拥有广阔的成长空间，应该有机会获得较高的投资回报。
目前，上海写字楼市场供需基本持平，空置率也处于10％～15％的正常范围。
未来几年，上海写字楼市场将呈现需求强劲、供应适量，从而租金稳中有升的总体发展趋势。
（二）行业特征不同行业、不同规模、不同办公性质的企业对办公环境的要求是不一样的。
大型企业的运作模式比较成熟，员工办公时间较为规律，工作内容有章可循。
而中小企业多处于事业的增长期，没有固定的工作模式，办公时间弹性很大，工作内容多涉及创造性、开拓性领域。
这种工作性质、运作模式的差异最终表现为对企业办公环境需求的不同。
写字楼的分布逐渐显现行业特征：如陆家嘴地区写字楼的租客以金融业为主，南京西路和淮海中路写字楼的租客则以咨询业和服务业为主。
未来，这种行业特征将更为鲜明，以形成积聚效应。
因此写字楼的租售率受某一行业兴衰的影响将更为明显。
（三）前景据戴德梁行资料显示，目前上海市场甲级写字楼的建筑面积仅有370万平方米，较之每年上海增长近1200万平方米的住宅用房总量较少。
2003至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万平方米，其中供出售的新甲级写字楼面积约为70－80万平方米，占17－20%，同时会有部分现有的写字楼物业带租约向市场推出。
一些企业出于投资自用和扎根上海进行中长期发展的打算，已经开始考虑变租赁为购买写字楼，这客观上加大了甲级写字楼的需求量。
近来十分活跃的民营和私人企业已日渐成为写字楼投资群体中不可小视的力量。
连年攀升的写字楼租金消耗了公司的一部分利润。
随着公司的发展和对上海经济信心的增强，他们正打算购买属于自己的写字楼，虽然一次性投入增加了很多，但同时兼具了投资的用途，从长远来看还是划算的。
国内各地的中大型企业集团争相在上海设立营销中心、研发中心，需要大量的写字楼。
上海写字楼租金继续平稳攀升已成趋势。
这两方面的因素带动了销售型写字楼强劲的发展后劲和由租转买的投资趋势。
四．周边区域办公楼分布状况由于本区域内不是办公区域，因此，周边办公楼数量较少，这里仅列举以下办公楼项目以供参考：（一）阳光世界位于浦东大道、近崮山路。
大厦高28层，建筑高度为99.95米，其中1-5层为商业裙房，6-14层为纯办公用房，15-28层为公寓式办公房。
6部进口“瑞士Schindler”电梯、两部自动扶手电梯。
1-14层采用“YORK”中央空调系统。
美国Armstrong地板、印尼进口春茶木门、“立邦Nippon”高级涂料、卫生间地面采用进口防滑地砖、地面镶有葡萄牙瓷砖、美标American Standard洁具、意大利五金配件等。
6—27层，每层9—10户。
房型面积范围70—222平方米，售价7000元/平方米，租价1.7元/平方米/天。
（二）招商局大厦上海招商局大厦是一幢现代化、智能型的纯甲级写字楼。
大厦总建筑面积74642.11平方米，总高度186米。
大厦一至五层设有银行、商务、邮局、餐饮、康乐等各种配套设施。
三十八至三十九层拟开设会员制银行家俱乐部，地下二层共提供285架汽车泊位。
大厦坐落在陆家嘴金融中心的心脏地带，周围证券、保险及各银行大厦林立。
经延安东路隧道到外滩仅需1分钟，经南浦大桥至虹桥机场仅需三十分钟路程。
18—24层每层16户，8部电梯，房型面积范围80—148平方米，售价3100美元/平方米，租价0.7美元/平方米/天。
（三）上海期货大厦位于浦电路，地上37层，地下3层，总建筑面积达7万多平方米，由美国著名建筑师设计，是一集期货交易、信息、结算、办公为一体的智能化楼宇。
大厦设计先进，布局合理，各类配套设施齐全，设有停车库、国际会议厅、多功能厅、银行、餐厅等各种便利设施。
上海期货大厦设有345只座位和完整的舞台设施、放映室及同声翻译系统的国际会议中心。
500多平方米的多功能厅可用悬挂式隔断板分隔成六个不同面积但可独立使用的空间。
20部原装德国OTIS自动扶梯，14部原装三菱垂直梯。
房型范围72—200平方米，租价0.6美元/天/平方米。
五．结论目前销售型的办公楼房源不多，办公楼由出租向出售转变，销售型办公楼的市场前景普遍看好。
销售型办公楼的几个条件不可或缺，如环境、氛围、楼盘品质、配套设施等。
地段和氛围是影响办公楼盘价格的主要因素。
本案的大环境是以中档居住为主的地区，小区域没有大型的商场、中高档的餐饮、娱乐等配套设施。
观景系数不高，南面是栖山路多层民居，东西方是高层和多层住宅、旧式建筑或待开发地块。
综上所述，本案缺少写字楼应有的氛围，不具备作为办公楼进行推广的优势。
第二章．住宅楼市场分析一．浦东大道沿线楼盘分析浦东大道是沿黄浦江从陆家嘴到浦东东北部的交通纽带。
西起陆家嘴，东到东高路。
黄浦江对面是浦西杨浦区沿岸部分，各项建设和改造正紧锣密鼓地进行中。
杨浦区到浦东大道，现在有杨浦大桥，规划中的大连路越江工程完成之后，交通将更加方便。
浦东大道是浦东新区东北地区到陆家嘴的主要交通干道，沿线有三四十条公交线路。
路面不宽，车流量和人流量大，沿线的粉尘和噪音污染较大。
浦东大道的路段价值随着与陆家嘴距离的远近不同而有较大差异。
（一）A级路段源深路以西、靠近陆家嘴办公区路段，该区域属小陆家嘴范围。
沿线开发改造成熟，路面卫生状况良好，公交线路近四十条。
两旁建筑以高层为主，高档美观，近来出现较多的酒店式公寓项目。
这里的酒店式公寓，拥有两方面独特的优势，一方面靠近陆家嘴办公区，充分体现了酒店式公寓的特点；另一方面，在黄浦江边，可以拥有黄浦江景观等等，是酒店式公寓的主要卖点。
这一段酒店式公寓的房价在10000－13000元/平方米。
目前主要有以下楼盘：海悦苑精装修酒店式公寓。
小区位于浦东大道东方路，近黄浦江，属陆家嘴CBD区域。
31层高层，是度身定做的酒店式物业，全明独立橱卫，独立阳台，动静分区，大面宽，居住功能完整。
现在推出的为21—31层，面积约56平方米，价格约为13000元/平方米。
万源晶典1幢全装修酒店式公寓，共510套。
楼盘位于东方路、浦东大道，住宅面积近3万平方米，配有3500平方米商业设施和豪华会所。
房型为一室32－62平方米。
交通有980路、新川线、隧道三线等公交线路和地铁二号线东昌路站，规划中的大连路隧道将更方便沟通浦东浦西；生活设施齐全，有易初莲花、世纪联华，出行购物便利。
预计2004年交房。
预售均价13000元/平方米，现已全部售完。
名门滨江苑精装修酒店式公寓，物业管理由香港怡高物业代理。
楼盘位于浦东大道、源深路口，占地面积2.3万平方米，建筑面积5万平方米，容积率2.2，绿化率40%，拥有高层、小高层和多层各一幢。
房型有三房130－150平方米，四房180平方米。