我国房产税改革浅析

我国房产税改革浅析
摘要：本文从税收税种、征收范围、税率制定和征收不力等方面对我国目前房地产税收制度的弊病进行分析，根据原因给出改革的具体建议。

关键字：房产税改革
为遏制过高的房价，我国政府接连出台国十条、国五条，但房地产市场依旧高温不下，买房对于大部分的工薪阶层来说越来越成为奢望，畸形的房价成为影响和谐稳定最大隐患。

为遏制房价过快上涨，保证房地产市场的良性发展，需要对目前我国房产税上存在的问题进行大胆改革。

近年来，随着改革开放的不断深入，各地方政府逐步形成了以土地收入为增加财政收入的主要手段的政绩观，加上城镇化程度的不断提高，房地产市场快速发展，房价蹭蹭上涨到普通工薪阶层几十年不吃不喝都无法购买的地步，所以很多专家和有识人士都建议开征房产税。

税收制度是我国调节收入、实现资源更为合理配置的杠杆工具，在房地产开发税务上，已经有土地流转税、财产税、所得税和行为税四大类共12种。

包括土地开发、房子购买、房子转让和房租租赁等四个环节的税收，可以说在一定程度上实现了利益的有效分配，但由于我国法制制度的不健全和国民法制观念的普遍缺失，使得我国的房产税体系存在不少的弊病，亟需认真加以分析，进行必要的改革，使房地产市场的运行更加符合市场规律。

一、我国房地产税收制度存在的问题主要有几下几个方面
（一）房地产开发税税种混乱复杂、作用不明
在房地产开发过程中和房屋买卖交易过程中，存在不少的税费交叉现象。

如，土地使用税，是为了土地的级差收益，在城镇土地使用税中明文规定，采用定额税率，对土地面积划分不同的等级进行级差收取，而不是国际比较通用的评估实际土地价值后按照实际价值进行收取，存在明显的以税代租现象；在房地产管理法中，对于土地出让一年后，还未开始建设的，当地政府可以征收一定的闲置费用，金融不超过原来出让金的两成。

但从本质上看，这个费用是一种税，符合税种强制性、无偿性和规定性的特点，而这样做就是以费代税。

（二）在税收制度上内外有别、区别对待
这种区别对待是改革开放的产物，指的是我国在税收征收上在对外资企业和内资企业上采用两种不同的税收制度，如对于内地企业，征收城市房地产税和企业所得税，但是对外资企业则只征收房地产税。

在改革开放的初期，这样做，能够形成对外资企业的最大吸引力，但如今市场经济全球化，内资企业快速发展，已经能够和外资企业掰手腕，而执行两套税收制度，无疑是对内资企业的一种伤害，很大程度上打击了内资企业发展的积极性，也破坏了市场应有的公平、公正。

（三）税收政策执行不行、覆盖不广
一方面，国家虽然制定了种类繁多的房地产税收政策，但在实际征收过程中难度较大，偷税、漏税和变相减税的现象比较严重，甚
至不少执法人员略施小计就能够为亲朋好友的房子减掉几千的税费。

另一方面，这些政策在特定的房种和区域征收上也并没有采取相对优惠的税率，如对于国家为改善住房困难人群而建设的经适房、廉租房和土坯房改造等，并没有大幅度的税费减少，在经济较为落后的中西部地区，土地出让和房产购买的税费也是执行的全国统一标准，并没有发挥出税收应该具有的调节利益分配的作用。

二、和欧美等发达国家的房地产税收政策相比，我国的房产税制度确实存在不少的问题，为此，应着重从以下几个方面着手，完善税收制度
（一）统一税制、优化税种
我国已经加入世贸组织，就应该更加尊重市场规律，对于内资、外资企业公平对待，在税费的征收上应采取相同的制度。

对于房地产税和土地税应予以统一，计算税费的方法也要遵守国际约定，对土地和房产进行实际的估价后进行征收。

停止一些不必要的税种，如土地增值税，可以考虑开征新税种，如欧美国家相对健全的遗产税和房产持有税，可以有效地调节收入，有效地缩小贫富差距。

目前房产持有税在北京和上海已经在试点，成熟后应该在全国予以推广。

（二）扩大范围、调整税率
应将征收范围扩大到全国各地特别是广大农村，但同时，也应充分考虑农村和西部地区较为贫困、经济较为落后的实际，采取区别对待，减少和免去一些税种，降低落后地区人民的税收负担。

税率
方面，可以参照我国的个人所得税按不同等级进行征收的方法，针对不同收入的家庭、不同产权的房产和不同地区设置不一样的税率，如别墅、高尔夫球场等高规格的房地产，税率设置高一点，占比重一点，而一些经适房、廉租房和贫困地区的房产，税率低一点，占比小一点。

（三）健全制度、约定职责
一方面，探索建立财产登记制度，实现实名登记，以更好地征收房地产持有税，同时要试行产权合一，以减少私下交易、扰乱市场的不法行为，特别是能够减少小产权房和无产权房的黑市交易行为。

另一方面，要完善房地产评估制度，产权评估在我国已经试行，但不少证件持有人只挂证，不从事房产评估工作，而从事评估工作的人往往是学历较低的无证人员，所以要加强房产评估从业人员的教育培训和责任约束，对于一些恶意高评或贱评房产价值的人员，坚决予以处罚，以儆效尤。

（四）加强监管、强化征收
房地产税收流失严重，给国家和政府造成了不小的损失，应该加强税收的征收监管，税务部门要抓紧制定科学合理的监管方式，利用科技和信息化手段，实现动态监督。

要加强税务督查，采取定时不定时地督查方式，增加检查次数，对企业纳税情况进行详细审查，对于查处的问题要加大惩罚力度，罚的心痛，罚出严肃，让违反的惩罚代价超过获得的利益。

同时，要着手建立起工商、税务、公安等相关职能部门的联动机制，在监管工作上联合行动，在税费征收
上信息共享，堵住制度的漏洞，确保房地产税足额征收。

结合以上所述可以看出，我国的房地产税确实还存在不少的漏洞，相关职能部门应该加快研究，从调整税率和征收范围、加强税收征管等方面着手，加快立法，健全制度，保证房地产市场健康有序发展。

参考文献：
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