信托业与房地产的合作模式初探下
信托投资与房地产投资
信托投资与房地产投资引言：信托投资和房地产投资是两个常见的投资方式，它们在实现资产增值和财务规划方面都具有重要作用。
本文将探讨信托投资和房地产投资的概念、特点以及风险与收益，并分析它们之间的关联和相互影响。
一、信托投资1. 概念信托投资是指投资者将资产委托给信托公司或信托机构进行管理和运作，以实现投资收益的一种方式。
投资者通过购买信托产品来参与信托投资，信托公司负责管理和运作投资组合。
2. 特点（1）专业化管理：信托公司具备专业的投资管理团队和风控体系，能够为投资者提供专业化的资产管理服务。
（2）分散风险：信托产品通常以多元化的方式进行投资，分散风险，提高收益的稳定性。
（3）灵活性：信托投资可以根据市场状况和投资者需求进行灵活调整和配置，以追求最佳投资回报。
3. 风险与收益信托投资的风险与收益主要取决于投资组合的配置和管理能力。
相对于传统金融资产，信托投资通常具有较高的风险和回报，需要投资者对市场和信托产品有一定的了解和风险承受能力。
二、房地产投资1. 概念房地产投资是指投资者通过购买、持有或交易不动产来获取投资回报的一种方式。
房地产投资包括购买住宅、商业地产、物业租赁等形式。
2. 特点（1）稳定性：相对于股票和债券等金融产品，房地产投资具有较低的波动性和较稳定的收益性，适合长期投资和财务规划。
（2）资产保值增值：房地产通常是一种有形的资产，其价值受到供需关系、经济发展等因素的影响，具有保值增值的潜力。
（3）通胀对冲：房地产投资可以作为一种对冲通胀的手段，随着物价上涨，房地产价值也往往上涨。
3. 风险与收益房地产投资的风险与收益主要取决于物业的位置、市场供需状况和宏观经济环境等因素。
房地产投资有着较高的资金投入门槛和较长的回报周期，同时也面临租赁风险、市场波动等风险因素。
三、信托投资与房地产投资的关联与相互影响1. 相互融合信托投资和房地产投资可以相互融合，形成多元化的资产配置。
一些信托产品投资于房地产项目，通过信托的专业管理，为投资者提供更便捷的房地产投资机会。
浅析当前中国房地产投资信托操作模式
当前中国房地产投资信托操作模式浅析引言随着中国经济的快速发展，房地产市场成为了一个重要的投资领域。
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）作为一种投资方式，近年来在中国得到了快速发展。
本文将对当前中国房地产投资信托的操作模式进行浅析。
1. 中国房地产投资信托的定义中国房地产投资信托是一种由资金管理公司设立，以房地产作为基础资产的信托产品。
投资者通过购买信托份额，可以间接参与房地产项目的投资与运作。
2. 中国房地产投资信托的操作模式中国房地产投资信托的操作模式可以分为以下几个步骤：2.1 资金募集与信托设立资金管理公司根据市场需求，发起房地产投资信托计划，并开始进行资金募集。
投资者通过购买信托份额，将自己的资金投入到信托计划中。
一旦达到一定的募集规模，信托计划将正式成立。
2.2 房地产项目选择与投资信托计划设有专业的投资团队，负责选择适合投资的房地产项目。
投资团队会进行严格的尽职调查和风险评估，确保选择的项目具有良好的投资价值和可持续发展潜力。
一旦确定投资目标，信托计划将以资金募集的方式，将资金投入到房地产项目中。
2.3 房地产运营与管理房地产投资信托不仅仅是投资，更注重房地产项目的运营与管理。
信托计划将委托专业的运营和管理团队，负责项目的日常运营，包括租赁管理、维护保养、财务管理等。
通过专业的管理，提升房地产项目的价值和收益。
2.4 收益分配与退出机制房地产投资信托的收益分配方式一般以现金分红的形式进行，投资者按照持有份额比例分享投资项目的收益。
同时，信托计划也设有退出机制，投资者可以在一定条件下，将自己的信托份额出售或赎回，实现资金的流动性。
2.5 风险管理与监管房地产投资信托面临着一定的风险，包括市场风险、运营风险等。
为了降低投资风险，信托计划设有专业的风险管理团队，负责监测和评估投资风险，并采取相应的风险控制措施。
同时，中国证监会等监管机构也加强对房地产投资信托的监管，确保市场的稳定和投资者的合法权益。
信托公司的不动产信托探讨房地产投资的信托解决方案
信托公司的不动产信托探讨房地产投资的信托解决方案在不动产投资领域，信托公司扮演着重要的角色，通过不动产信托解决方案提供了一种可行的投资方式。
本文将探讨信托公司在房地产投资方面的作用，并提出相应的解决方案。
一、信托公司在房地产投资中的作用信托公司作为第三方信托管理机构，具备专业的资产管理经验和风险控制能力，对房地产投资起着至关重要的作用。
其主要职责包括但不限于以下几个方面：1.1 资金池管理信托公司接受委托人的资金投资，并统一进行资金池管理。
通过对不同项目的资金池进行整合，可以有效降低委托人的投资风险，提高整体收益水平。
1.2 投资项目评估信托公司以专业的团队，对房地产项目进行全面评估和尽职调查。
通过分析市场前景、收益潜力和风险状况等因素，为委托人提供投资决策的依据。
1.3 风险控制信托公司作为独立的第三方，负责资金的安全及风险控制。
他们可以通过合理的风险管理策略，降低房地产投资风险，并确保委托人的利益最大化。
1.4 资产运营管理信托公司负责对投资项目的资产进行全程管理，包括租赁、装修、维护等环节，以确保资产的稳定运营和最大化的价值实现。
二、不动产信托解决方案的优势不动产信托解决方案凭借其特有的优势，在房地产投资中得到广泛应用。
以下是不动产信托解决方案相对于其他投资方式的优势：2.1 风险分散由于信托公司通常管理多个不动产项目，投资人的风险可以通过多元化分散，避免了单一项目的投资风险。
2.2 专业管理信托公司具备丰富的不动产管理经验，可以提供专业的资产管理服务。
投资人可以放心将房地产交由专业管理团队进行操作，减轻了自身的管理负担。
2.3 灵活性不动产信托解决方案具有灵活的投资方式，可以根据投资人的需求进行定制化设计。
投资人可以根据自身的资金实力、风险承受能力和投资期限等因素，选择适合自己的投资项目。
2.4 益处分享投资人通过不动产信托可以分享到由房地产所产生的收益，获得持续和稳定的回报。
三、不动产信托的应用场景不动产信托解决方案在以下几个场景中得到广泛应用：3.1 商业地产投资信托公司可以通过不动产信托解决方案，为投资人提供商业地产的投资机会。
房地产投资信托及其运作模式的探讨
283《商场现代化》2005年10月（下）总第447期如：“玉兔”这一商标为什么英译成“Ｍｏｏｎ Ｒａｂｂｉｔ”而不译成“Ｊａｄｅ Ｒａｂｂｉｔ”？原因在于：“玉免”乃我国神话中陪伴吴刚生活在月宫桂花树下的兔子，因此，它又成为月的代称。
将它译成Ｍｏｏｎ Ｒａｂｂｉｔ体现了我国古代文化的风味，读英文不易产生异解，不会误认为是玉做成的兔子。
３．广告面向不同国家，应使用当地的民族语言，包括语音、词汇、句子结构和惯用法，愈地道愈纯正愈好。
国际上成功的广告范例很多。
例如：日本的三菱汽车公司（Ｍｉｔｓｕｂｉｓｈｉ） 向美国市场倾销产品时，创制了下列广告：Ｎｏｔ ａｌｌｃａｒｓ ａｒｅ ｃｒｅａｔｅｄ ｅｑｕａｌ。
熟悉美国历史的人一见这则广告，立即会想起《美国独立宣言》中“Ａｌｌ ｍｅｎ ａｒｅ ｃｒｅａｔｅｄ ｅｑｕａｌ”。
日本广告商将原句中的ｍｅｎ 改为ｃａｒｓ 来突出广告诉求的目标，将原来的肯定句式改为否定句式，道出了该车的优越性能。
这则广告词套用了美国家喻户晓的名句，使三菱汽车在美国成功地打开销路。
而三菱公司向我国进行广告宣传时将其广告词改为“古有千里马，今有三菱车”。
巧妙地利用了中国古谚，运用对偶这种中国人喜爱的修辞手法，使中国消费者读起来既亲切熟悉，又生动形象。
４．广告翻译者在将源语广告的信息转换到目的语的过程中应尽量保留原语广告的美感特点，不能机械沿袭普通翻译的标准。
譬如我们知道，专有名词的翻译一般采用音译法，但由于人们在商标、 企业名称的音、形、义等方面均有较高的审美心理期望值，这种审美心理机制会影响译者的策略取向，使其倾向于选择既与原名读音近似又能迎合目的语受众审美情趣的对应名称。
例如Ｊｏｈｎｓｏｎ 制药公司的译名“强生”既在读音上与原名贴近，又有语义上的美感，易为我国消费者所接受，比普通音译“约翰逊”就要好许多。
类似的还有Ｓｐｒｉｔｅ （雪碧）饮料、Ｐａｒｌｉａｍｅｎｔ （百乐门） 和Ｍａｒｌｂｏｒｏ （万宝路） 香烟、以及Ｗｅｌｌｃｏｍｅ （惠康） 超市、Ｈｅｗｌｅｔｔ Ｐａｃｋａｒｄ（惠普） 打印机、Ｂｅｎｚ （奔驰）汽车等。
房地产行业报告房地产信托模式的创新与应用
房地产行业报告房地产信托模式的创新与应用房地产行业报告：房地产信托模式的创新与应用随着房地产行业的不断发展和市场需求的变化，房地产信托模式作为一种新型的投融资方式，逐渐受到了人们的关注和运用。
本文将重点探讨房地产信托模式在房地产行业中的创新与应用。
一、房地产信托模式的概述房地产信托模式是指通过信托机构作为中介，将资金与房地产项目进行结合，实现投资回报和风险分散的一种金融模式。
它通过将投资者的资金集中起来，由信托机构进行专业的资产管理和运营，从而实现房地产项目的开发、运营和销售。
二、房地产信托模式的创新点1. 资金来源多元化房地产信托模式可以吸引各类投资者的参与，包括个人、企业、金融机构等，从而实现资金来源的多元化。
这样一来，房地产行业可以通过吸引更多的资金，加快项目的建设进度，提高项目的成功率。
2. 风险分散与规避房地产信托模式可以将投资分散到多个项目中，从而降低了单个项目的风险。
同时，信托机构在项目的选择和管理上具备专业经验，能够有效规避潜在的风险，提高整体投资的安全性。
3. 灵活的融资方式房地产信托模式具有较高的灵活性，可以根据项目的需求选择不同的融资方式。
例如，可以采取债权信托、股权信托或混合模式等，从而更好地满足不同投资者的需求。
三、房地产信托模式的应用案例1. AAA房地产项目信托AAA房地产开发公司自2018年起启动了一项房地产信托计划，旨在筹集资金用于公司下一阶段的项目开发。
该信托计划吸引了多家金融机构和个人投资者的参与，成功募集资金5000万人民币，并实现了项目的顺利推进。
2. BBB商业综合体信托BBB地产集团近期启动了一项商业综合体信托计划，计划筹集资金用于商业地产项目的开发与运营。
该信托计划通过吸引多家企业和金融机构的资金参与，成功集资1亿元，并已开始进行项目的规划和土地的购置。
3. CCC住宅项目信托CCC建设公司面临多个住宅项目的资金需求，为了降低项目风险并实现融资的灵活性，公司决定采用房地产信托模式。
信托服务在房地产投资中的应用研究
信托服务在房地产投资中的应用研究近年来，随着房地产市场的快速发展，信托服务作为一种新型金融工具，逐渐在房地产投资领域中得到广泛应用。
本文将从信托服务的定义和特点入手，探讨其在房地产投资中的应用情况，并分析其优势和局限性，最后提出一些发展建议。
一、信托服务的定义和特点信托服务是指投资者将资金或资产委托给第三方专业机构，由该机构进行专业化管理和运作，以实现投资者的利益最大化。
信托服务具有以下几个特点：1. 专业性强：信托服务机构具有专业化的投资管理团队和丰富的投资经验，能够为投资者提供专业化的投资服务；2. 风险分散：通过信托服务，投资者可以将资金分散投资于不同项目或资产，降低投资风险；3. 透明度高：信托服务机构会及时向投资者披露项目信息、运作情况和风险提示，确保投资者了解项目状况；4. 灵活性强：信托服务机构为投资者提供多样化的投资方案和产品选择，满足不同投资者的需求。
二、信托服务在房地产投资中的应用情况在房地产投资领域，信托服务的应用日益广泛。
一方面，房地产项目通常需要大量资金投入，而信托服务机构能够为房地产开发商提供资金支持；另一方面，投资者可以通过信托产品间接参与房地产投资，享受房地产市场的回报。
信托服务在房地产投资中可以发挥以下几个作用：1. 融资支持：信托服务机构可以向房地产项目提供融资支持，帮助项目推进和完成；2. 风险共担：投资者通过信托产品参与房地产投资，将风险分散化，降低单一资产的风险；3. 投资多样化：通过信托服务，投资者可以投资于房地产信托计划、房地产基金等多种产品，实现投资多元化；4. 优化资本结构：房地产开发商可以通过信托服务优化资本结构，提高资金使用效率，降低融资成本。
三、信托服务在房地产投资中的优势和局限性信托服务在房地产投资中具有诸多优势，如融资渠道多样化、风险分散、专业化管理等，但也存在一些局限性，比如投资周期长、运作费用高等。
在房地产投资中，投资者和信托服务机构需要充分了解彼此，合作共赢，实现双方利益最大化。
信托服务在房地产投资中的应用研究
信托服务在房地产投资中的应用研究随着时代的进步和科技的发展，房地产投资已经成为许多投资者关注的焦点。
在房地产投资领域，信托服务作为一种专业化的金融工具，发挥着越来越重要的作用。
本文将深入探讨信托服务在房地产投资中的应用，并分析其优势和特点。
一、信托服务在房地产投资中的基本概念信托服务是指投资者将一定的资金或资产交由受托人管理和运用，以实现特定的投资目标。
在房地产投资中，信托服务主要包括房地产信托、资产证券化信托等多种形式。
通过信托服务，投资者可以间接参与房地产市场，实现资金的多样化配置和风险的分散化。
二、信托服务在房地产投资中的优势1. 专业化管理：信托服务机构拥有丰富的房地产投资经验和专业的团队，能够为投资者提供专业化的管理服务，降低投资风险。
2. 资金灵活运用：信托服务机构可以根据市场情况和投资者需求，灵活配置资金，实现高效的资金运作。
3. 风险分散：信托服务通过多元化的投资组合和资产配置，能够有效降低投资风险，提升投资者的收益。
4. 信息透明：信托服务机构会及时向投资者披露投资情况和资产状况，保障投资者的知情权和监督权。
三、信托服务在房地产投资中的应用案例1. 房地产信托：某信托公司发行了专门用于房地产投资的信托产品，通过资金募集和资产管理，为投资者提供房地产增值服务，实现了投资者与房地产市场的对接。
2. 资产证券化信托：某地产开发商将自身的房地产项目转化为证券化产品，通过信托服务机构进行资金募集和理财管理，实现了资产的优化配置和资金的高效运作。
四、展望未来随着房地产投资市场的不断发展和信托服务行业的逐步完善，信托服务在房地产投资中的应用将会越来越广泛。
未来，信托服务机构将不断创新产品和服务，满足投资者多样化的需求，为房地产投资者创造更多的价值和机会。
总之，信托服务在房地产投资中具有重要的价值和意义。
投资者应当充分了解信托服务的特点和优势，合理利用信托服务工具，实现房地产投资的增值和保值。
中国房地产投资信托模式浅析
中国房地产投资信托模式浅析中国房地产业发展时间相对较短，传统投融资渠道具有局限性。
房地产投资信托是房地产投融资的新渠道。
通过对美、日两种房地产投资信托的流程模式的分析，以期给我国房地产投资信托模式的选择带来启示，促进我国房地产投资信托的健康发展。
一、房地产传统投融资渠道分析中国的房地产业发展时间相对较短，发展到今天，这个新兴的资金密集型行业，在国家一系列产业政策的调控下，需要更加多元化的融资体系来保证这个行业的健康发展。
传统的房地产公司融资模式主要靠银行的信贷体系的支撑，同时也将房地产的高风险向银行信贷体系传导，导致了银行的坏帐及高额的资金沉淀，使银行资金失去了高度的流动性。
1 资本市场融资的局限在我国资本市场的体系相对发展不健全还比较初级的阶段，对房地产企业来说获得资本市场的融资渠道仅限于股市融资，债券市场对绝大多数中国房地产企业是关闭的。
即使是股市融资，对中国的房地产企业来讲，由于企业自身的良莠不齐，上市融资也是相对较少的个别国有大型地产公司。
中国证监会统计数字显示2002年，地产企业只占当年融资额的8％，因而股市不是中国房地产企业的主要融资渠道。
2 单一银行体系信贷融资的局限资本市场的严格限制，地产企业只好向资金雄厚的银行申请资金融通。
采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。
房地产业与银行业高度依存，将导致风险向银行体系传导，产生泡沫经济。
同时，由于市场的催化作用，地产企业自有资金比例的严重不足，使得银行成了实际的资金的投资方，进一步恶化了房地产市场的资金状况，加大了市场供给的泡沫程度。
为了避免这种隐患，我国银行体系加强了自身风险问题的监管，中国人民银行于2003年6月13日出台了新的房产信贷政策，收紧了对地产行业及个贷投机行为银根。
房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高，房地产行业迫切需要选择另外新的融资渠道，以解决庞大的资金问题。
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信托业与房地产的合作模式初探（下）■文：方正商学院李明旭宋兵继调整银信合作模式、实施信托公司净资本管理等措施之后，监管部门继续着规范房地产信托合作业务的步伐。
近日，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。
《通知》重申信托公司发放贷款的房地产开发项目要“四证”齐全、开发商要具备二级资质且项目资本金比例满足要求等条件。
另有媒体报道称，监管层要求“对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资四证不全的房地产公司，将被禁止。
”这些措施对于目前财务状况较为窘迫的房地产企业来讲，无疑又是一个坏消息。
在《信托业与房地产的合作模式初探（上）》（发表于本刊2010年第9期）中，笔者简要介绍了房地产信托贷款融资、信托股权融资以及房地产信托投资基金（REITs）三种类型的房地产信托工具。
因篇幅所限，本文将简要梳理房地产信托PE、信托租赁与买入返售的运作模式，并介绍受同一实际控制人控制的房地产企业与信托公司之间的业务合作所涉及的关联交易等问题，以期抛砖引玉、启发思路。
一、房地产信托PE（私人股权投资信托业务）（一）基本特性2008年6月，银监会发布《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》，信托公司开展私人股权投资信托（PE）业务有了规范文件。
《指引》明确规定，私人股权投资信托，是指信托公司将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。
图1：房地产信托PE的基本运作模式（二）产品特点（1）募集对象：投资信托PE产品的多是高端投资者，集中于资金雄厚、理财要求较强、有一定财经知识的人群。
（2）收费与分成：《指引》规定，信托公司管理PE信托，可收取管理费和业绩报酬，此外不得收取任何其他费用；并且规定，业绩报酬仅在信托计划终止且实现盈利时提取。
（3）股东权利的行使：信托公司应当通过有效行使股东权利，推进信托计划项下被投资企业治理结构的完善，提高业务体系、企业管理能力，提升企业价值。
（4）收益及退出渠道：信托PE收益的主要来源包括：所投资股权的买卖差价、所投资股权的红利、新股、一二级市场的买卖差价等。
在退出渠道的设计上，信托公司在管理私人股权投资信托计划时，可以通过股权上市、协议转让、被投资企业回购、股权分配等方式，实现投资退出。
（5）以固有资金进行投资的限制：1、以固有资金参与私人股权投资信托计划的，应当遵守信托公司净资本管理的有关规定，且在信托存续期间不转让受益权，也不得直接或间接以该受益权为标的进行融资。
2、信托公司以固有资金参与设立私人股权投资信托的，所占份额不得超过该信托计划财产的20%；用于设立私人股权投资信托的固有资金不得超过信托公司净资产的20%。
下面，我们以中原理财聚富资本1期股权投资集合资金信托计划为例，来说明集合信托型PE理财产品较为典型的运作模式：表1：中原理财-聚富资本1期股权投资集合资金信托计划（三）有限合伙制信托PE的兴起《指引》规定，信托PE可通过股权上市、协议转让、被投资企业回购等多渠道实现投资退出。
但真实的情况却是：目前我国PE业退出机制极不完善，退出渠道高度依赖于IPO，通过IPO退出的比例超过了60%；而证监会却并不支持信托资金参与新股上市，这对信托公司开展私募股权投资业务显然是致命的门槛。
上市企业法规和信托法中有这样两个原则：披露原则：按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则》的有关规定，上市企业必须披露企业的实际股权持有人。
保密原则：《信托法》规定，信托公司作为受托人，对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务。
此外，证监会认为信托持股突破了《公司法》对股东人数的限制（信托计划的投资者可以有几百上千人），违反证券法对IPO的有关规定。
现今，多家信托公司正致力于通过合伙制PE来突破证监会设下的困局。
其具体的运作方式是：放弃以往成立PE资金池直接投资项目点额做法，转而先由信托公司成立信托计划，并在此基础上成立合伙制创投公司，以LP（有限合伙人）的身份将信托资金转为创投公司资本金。
这便是“信托+有限合伙”的PE模式。
中信信托在9月份与上海华岳投资合作，成立了博道信元、华辰嘉业、玉道元诚三家股权投资合伙企业。
西安信托在8、9月间，分别发行了西安信托-长安投资5号和6号分层式集合将资金信托计划，资金总规模上亿，其投资领域均明确为“合伙企业股权投资”。
总结起来，有限合伙制对于信托PE而言具有多重优势：首先，这个制度避免了双重征税的问题：《合伙企业法》规定，有限合伙制企业所产生的收益，应当由其自然人投资方和法人投资方按照各自所分得的收益，分别缴纳个人所得税和企业所得税。
其次，在“信托+有限合伙”模式下，基本规避了前文所述的IPO障碍，因为待上市公司的股东将体现为有限合伙企业，而不是信托机构。
更为关键的是，PE经验不足的信托公司担任LP的角色，具备PE 投资能力的投资机构单人GP，负责投资管理事务的执行，拥有很大的自主权。
这个制度是各取所长、各司其职。
二、房地产信托租赁与买入返售（一）售后回租售后回租交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主（即承租人）将一项自制或外购资产出售后，又将该资产从买主（即出租人）回租。
在这种租赁方式下，卖主同时又是承租人，买主同时又是出租人。
承租人通过售后回租交易在不影响其对租赁物的占有、使用、收益的前提下，将固有资产转变为流动资产，增强了资金的流动性，大大提高了资金使用效率，有力地解决了企业流动资金不足这一难题。
信托公司的售后回租投资集合信托计划就是利用售后回租的基本原理——租赁公司在形成租赁债权的同时，将租赁债权出售给信托公司（如图2）；也可以由信托公司直接担当租赁公司的角色，获得租赁债权，信托公司再以该租赁债权设立信托计划向投资者募集资金。
原企业和租赁公司可能需为信托计划提供担保。
该方式实质是利用企业存量设备资产加上租赁公司和信托公司的信用实现了向外部投资者的融资。
以下是平安信托公司在2005年推出的易初莲花售后回租物业投资集合信托计划：表2：平安信托公司易初莲花售后回租物业投资集合信托计划产品特点：1、交易业务具有双重性。
售后回租交易双方具有业务上的双重身份，业务处理上具有重叠性，资产销售方同时又是承租人，资产购买方同时又是出租人。
2、需要进行充分的披露。
我国《企业会计准则——租赁》中对于融资租赁业务的披露要求有明确的规定。
3、风险小、收益稳定。
售后回租可以给出租方带来稳定的收益，且由于所有权的转移，风险也得到很好的控制。
（二）房地产买入返售信托买入返售是与售后回租很相似的另一种企业较常用的融资手段。
买入返售指甲方对乙方合法持有的资产实施限时购买，乙方按约定的时间、价格和方式将资产赎回的交易行为。
其中，甲方是买入返售方，乙方是卖出回购方。
这种手段是乙方融通资金的一种方式。
买入返售在房地产信托行业的主要应用，是由信托公司将信托计划募集资金用于购买不动产，到期前溢价返售给出让人，从而获取信托收益并分配给受益人，部分产品还包括物业持有期间的租赁收入等其他收益来源。
2009年1-2月，中原信托、新华信托、华宸信托共推出了4款不动产投资信托产品，主要都采取了买入返售的运作模式。
目前来看，这类产品的规模通常不大，上述4个产品的发行规模大多不超过2000万元，仅有新华信托发行的产品达到了7000 万元。
另外，这4个不动产投资信托产品的期限从1年半到3年不等，预期年收益率最高为12% ，最低为8%。
表3：新华信托公司运河明珠物业买入返售集合资金信托此类产品的特点主要包括：1、买入返售有时不需进行实质性的产权过户，而是出让人将标的房地产抵押给信托公司。
因为买入返售的主要目的在于融资，而不在于转移物权，买入后预期还将卖出，因而有时会省略了产权过户的环节。
2、如果出让人未能到期支付信托本金及收益，则受托人在履行相应的法律程序后可获得相应不动产的所有权并进行处置。
这也是买入返售信托优于普通的贷款信托的主要方面——如果出让人到期未支付信托本金及收益，那么受托人就可以行使对房地产的所有权。
3、如果标的物业并未构成实质出售，则买入返售信托产品与贷款类信托产品的结构十分类似，二者之间的区别主要在于两方面：一是买入返售信托的抵押物通常是已经建成并能获取租赁收益的成熟物业，而传统的贷款类信托产品多是以土地使用权或在建工程进行抵押；二是买入返售信托所指向的标的物业具有更好的变现能力，即使原物业所有者出现支付困难，仍有其他的潜在购买人可能受让物业，从而为收回信托本金及收益提供较好的保障。
（三）房屋租赁业务房屋租赁业务属于不动产信托的一种。
不动产信托是指房地产公司或个人、企事业、团体（统称委托人）将自己所拥有的房产或地产委托给信托公司，由信托公司按照约定的条件融资或转让、出租、出售等，从而使委托人取得资金或获得收益的信托业务。
由于单纯的土地租赁业务不具有经济意义和市场需求，目前在实践中存在的仅有房屋信托租赁业务。
房屋信托租赁是将传统中介所从事的房屋租赁业务，转换为以信托公司为签约主体，将业主的房产租赁权转化为信托财产后，形成由业主向信托公司委托经营的信托关系，再由信托公司转委托专业公司经营，向市场提供租赁服务。
2006年2月28日，北京千万家房地产经纪公司与中信信托联手推出房屋租赁信托业务。
他们利用中信信托旗下的泛易网络公司为平台，以信托公司为签约主体将业主的房产租赁权转化为信托财产后，形成由业主向信托公司委托经营的信托关系，再由信托公司转委托专业公司经营，向市场提供租赁服务。
在信托存续期间，东方银安信用担保有限公司将与业主签订《担保函》，平安财产股份有限公司制定了《信托租赁房屋家庭财产投保单》和承保流程。
三、房地产信托涉及的关联交易（一）关联交易的概念及分类根据《企业会计准则第36号——关联方披露》的规定，关联方是指“一方控制、共同控制另一方，或对另一方施加重大影响，以及两方或以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。
”关联交易指“关联方之间转移资源，劳务或义务的行为，而不论是否收取价款。
”在此准则的第8条列举了关联交易的类型：“1、购买或销售商品；2、购买或销售商品以外的其他资产；3、提供或接受劳务；4、担保；5、提供资金（贷款或股权投资）；6、租赁；7、代理；8、研究与开发项目的转移；9、许可协议；10、代表企业或由企业代表另一方进行债务结算；11、关键管理人员薪酬。
”对于信托投资公司关联交易的分类，在2002年12月份中国人民银行发布的《信托投资公司关联交易行为指引》（讨论稿）中，将其划分为四类，包括“1、信托投资公司一起信托财产与其关系人发生的交易；2、信托投资公司以固有财产与其管理的信托财产发生的交易；3、信托投资公司一起不同信托账户下的信托财产进行的交易；4、信托投资公司管理的信托财产与其作为代理人所管理的财产发生的交易。