房地产合作开发模式
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式.房地产合作开发10种模式房地产合作开发是一种常见的房地产项目开发模式，旨在通过合作伙伴关系共同投入资源和资金来实现共同开发和共享利益。
这种合作模式在房地产行业中具有广泛的应用，可以有效地降低开发风险、提高投资回报率。
本文将介绍房地产合作开发的十种模式，以供参考。
1. 联合开发模式联合开发模式是最常见的房地产合作开发模式之一。
它包括两个或多个合作伙伴共同合作开发一个房地产项目。
每个合作伙伴根据其参与程度投入资源和资金，并共享最终的利益。
这种模式可以减轻单个开发商的风险和负担，同时整合各方的优势资源，提高项目的成功率。
2. 委托开发模式委托开发模式是指业主委托开发商进行项目的开发和管理。
业主可以将房地产项目的规划、设计、施工和销售等一系列工作委托给专业的开发商来完成。
开发商以承包商的身份负责整个项目的实施，业主则分享项目的利润。
3. 平台合作模式平台合作模式是指房地产开发商与政府、企事业单位等共同合作，在一定区域或范围内进行多个项目的开发。
通过合作共享资源和成本，降低开发难度和风险，并提高项目的规模效益。
这种模式常见于新区开发和城市更新等项目。
4. 创业投资模式创业投资模式是指风险投资机构与房地产开发商合作进行项目开发。
风险投资机构投资资金，提供专业经验和管理支持，帮助开发商完成项目的开发和运营。
开发商则分享项目的成果和收益，同时也承担风险。
5. 建筑业主与房地产开发商合作模式这种模式是指建筑业主与房地产开发商合作共同开发一个房地产项目。
建筑业主可以利用自己的土地资源和建筑经验，与开发商合作开发房地产项目。
开发商则通过与建筑业主的合作，获得土地和建筑方面的专业支持，以提高项目的成功率。
6. 短期合作模式短期合作模式是指合作伙伴在短期内合作开发一个或多个房地产项目。
合作伙伴可以通过合作共享资源和成本，快速推进项目的开发和销售，同时也能够迅速实现投资回报。
7. 银行担保模式银行担保模式是指开发商与银行合作进行项目开发。
房地产合作开发的模式有哪些
房地产合作开发的模式有哪些房地产合作开发的模式有以下几种：一、合资合作模式合资合作模式是指开发商与土地资源拥有者（常为政府）成立合资企业，共同投资开发房地产项目。
双方按照约定的股权比例投资，共同承担开发风险和获利。
合资合作模式一般适用于大型综合开发项目。
二、建设用地出让模式建设用地出让模式是指土地资源拥有者通过招拍挂等方式将土地使用权出让给开发商，并约定开发商需要按照规定的建设用途和规模进行开发，一般要求开发商按照要求支付土地出让金。
这种模式适用于普通住宅、商业用地等开发项目。
三、建设用地租赁模式建设用地租赁模式是指开发商与土地资源拥有者签订土地租赁合同，租用土地进行开发。
开发商需要按照约定的租赁期限和租金支付方式进行开发，并在租赁期限结束后将开发的房地产交还给土地资源拥有者。
这种模式适用于产权不明晰、房地产投资风险较大的地区。
四、委托开发模式委托开发模式是指土地资源拥有者将土地使用权委托给专业开发商进行开发，开发商按照约定的开发要求和标准进行开发，并支付给土地资源拥有者约定的开发利润或租金。
这种模式适用于土地资源拥有者不具备自行开发能力或愿意将开发风险转移到开发商的情况。
五、物业公司参与模式物业公司参与模式是指物业管理公司与开发商合作，物业公司通过提供物业管理服务，参与房地产项目的开发。
开发商可以将房地产项目的物业管理工作交给专业的物业公司进行管理，从而提高项目的整体竞争力和投资回报率。
六、产权交换模式产权交换模式是指开发商在与土地资源拥有者协商前，与其具有其他地块产权的项目进行交换。
通过产权交换，开发商可以获得开发的土地资源，并减少与土地资源拥有者进行资金交易的风险。
这种模式适用于土地资源拥有者需要获取其他地块产权的情况。
以上就是房地产合作开发的几种模式，每种模式都有其优缺点和适用条件。
在实际操作中，开发商和土地资源拥有者需要根据具体情况选择最合适的合作模式。
附件：无法律名词及注释：无。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式在当今的房地产市场中，合作开发已成为一种常见的模式，它不仅可以分散风险，还可以扩大资源和技术优势。
以下是房地产合作开发的10种常见模式：1、平行合作模式：在这种模式下，两个或多个开发商平等地参与项目的规划和实施，各自承担各自的风险和收益。
这种模式可以带来更多的资源和技能，同时也可以减少单个开发商的风险。
2、联合体模式：在这种模式下，两个或多个开发商组成一个联合体，共同进行项目的规划和实施。
联合体的成员通常会根据各自的专业技能和资源贡献进行协商分配利益。
3、合资模式：在这种模式下，两个或多个开发商共同出资成立一个新的公司，负责项目的开发和运营。
这种模式的优点是可以集中更多的资金和资源，同时也可以分散单个开发商的风险。
4、股权转让模式：在这种模式下，一个或多个开发商将他们持有的股权转让给其他开发商或投资者，以换取资金或其他资源。
这种模式可以带来更多的资金和资源，同时也可以减少单个开发商的风险。
5、项目承包模式：在这种模式下，一个开发商作为总承包商，将项目的建设和开发全部承包给其他开发商或施工企业。
这种模式的优点是可以集中更多的资源和技能，同时也可以减少单个开发商的风险。
6、租赁模式：在这种模式下，一个开发商将土地或建筑物出租给其他开发商或投资者，以换取租金或其他收益。
这种模式可以带来更多的租金和其他收益，同时也可以减少单个开发商的风险。
7、技术合作模式：在这种模式下，两个或多个开发商通过技术合作来共同开发和推广新的房地产产品或技术。
这种模式的优点是可以带来更多的技术和资源，同时也可以减少单个开发商的风险。
8、管理外包模式：在这种模式下，一个开发商将项目的规划和管理外包给其他专业管理公司。
这种模式的优点是可以提高项目的效率和品质，同时也可以减少单个开发商的风险。
9、联合营销模式：在这种模式下，两个或多个开发商共同进行项目的营销和推广活动。
这种模式的优点是可以扩大营销效果，同时也可以减少单个开发商的风险。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式.房地产合作开发10种模式1. 平面销售模式- 项目方开发建设楼盘，开发商按照合作协议购买一定面积的房屋，然后进行销售。
2. 共同开发模式- 项目方与开发商联合投资、开发和销售楼盘，共同分担风险和利润。
- 合作协议中明确双方的责任、投资比例和利润分配等内容。
3. 地平线开发模式- 项目方将地块划分成若干分块，每块分别与不同的开发商签订合作协议进行开发。
- 合作协议中规定每个开发商负责开发的地块面积、高度限制等要求。
4. 转让式合作模式- 项目方将土地或已有房地产项目转让给开发商，开发商负责整个项目的开发和销售。
- 合作协议中明确转让价格、项目规划、开发进度以及利润分配等内容。
5. 委托开发模式- 项目方委托开发商进行开发工作，一般适用于项目方没有开发能力或者不想承担风险的情况。
- 合作协议中规定开发商的权责、和报酬方式等。
6. 物业服务模式- 项目方将房地产项目开发完成后，委托物业公司进行物业管理和服务运营。
- 合作协议中规定物业公司的权责、管理费用和服务标准等。
7. 货币置换模式- 项目方不直接进行开发，而是将土地或房屋作为抵押，向开发商借款进行其他投资。
- 合作协议中规定借款金额、利率以及还款方式等。
8. 国企合作模式- 项目方与国有企业合作，共同开发和销售房地产项目。
- 合作协议中明确双方的责任、投资比例和利润分配等内容。
9. 长期租赁模式- 项目方将土地出租给开发商，开发商负责建设用于出租的房屋，并按月支付租金。
- 合作协议中规定租金、租期以及租赁标准等。
10. 资金集合模式- 项目方将多个投资者的资金集合起来，共同进行房地产开发和销售。
- 合作协议中明确每个投资者的投资额度、利润分配方式和退出机制等。
附件：1. 合作协议范本2. 土地转让合同范本3. 法律法规相关文件法律名词及注释：1. 房地产开发合同：约定项目的开发内容、投资比例、利润分配等事项的合同。
2. 土地转让合同：买卖双方就土地的转让事宜达成的协议。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式.房地产合作开发10种模式1.合作开发模式在房地产开发项目中，合作开发模式是最常见的一种模式。
此模式下，房地产开发商与其他企业或个人进行合作，共同参与项目的开发、建设和销售。
合作方式可包括合资、合作开发、合作销售等形式。
通过合作，开发商可以共享风险和利润，提高项目的成功率和盈利能力。
2.融资合作模式融资合作模式是指房地产开发商与金融机构合作进行项目的融资。
开发商可以通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式，筹集资金用于项目的建设和开发。
而金融机构则通过向开发商提供融资服务获得收益，如借贷利息、债券回报等。
3.土地出让开发模式土地出让开发模式是指开发商通过购买出让的土地，进行项目的开发和建设。
在此模式下，开发商需要向支付土地出让金，并承担项目的开发风险。
项目建设完成后，开发商可以通过销售房产获得利润。
4.建设管理合作模式建设管理合作模式是指房地产开发商与建筑企业进行合作，共同参与项目的建设和管理。
在此模式下，开发商负责项目的筹备、开发和销售工作，而建筑企业负责项目的具体建设工作。
开发商和建筑企业可以根据合同约定，共享项目的利润。
5.建设运营模式建设运营模式是指房地产开发商与物业管理公司进行合作，共同参与项目的建设和运营管理。
在此模式下，物业管理公司负责项目的后期运营管理工作，包括物业维护、设施管理、安全管理等。
开发商则负责项目的建设和销售工作。
6.地产基金模式地产基金模式是指房地产开发商与投资机构成立房地产基金，共同投资房地产项目。
通过资金的整合和优化配置，开发商可以得到更多的资金支持，从而提高项目的规模和盈利能力。
投资机构则可以通过基金的运作获得投资回报。
7.进口房模式进口房模式是指房地产开发商引进国外的优质房地产项目，并在国内进行销售。
开发商可以通过合作伙伴关系或独立运作来引进国外房地产项目，满足国内市场对高品质房产的需求。
8.产城融合模式产城融合模式是指在房地产开发过程中，将商业、办公、住宅等多种功能进行融合，形成综合性的开发项目。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式房地产合作开发10种模式1. 资金投资合作模式：在这种模式下，一方作为资金方，向另一方提供资金用于房地产项目的开发。
资金方可能是金融机构、个人投资者或其他企业。
另一方负责项目的开发和管理。
2. 土地出让合作模式：在这种模式下，或土地所有者将土地出让给开发商，作为一种合作方式。
开发商负责项目的开发、建设和销售，而或土地所有者会在一定程度上参与项目的监管和管理。
3. 收购重建合作模式：在这种模式下，开发商收购已有的建筑物或旧楼盘，并进行改造和重建。
投资方可以是企业、个人或金融机构。
开发商负责项目的进行，投资方提供资金支持。
4. 物业管理合作模式：这种模式下，物业管理公司与房地产开发商合作，共同管理楼盘。
物业管理公司负责提供物业管理服务，如维修、保洁、安保等，房地产开发商则负责楼盘的开发和销售。
5. 商业运营合作模式：在这种模式下，房地产开发商与商业运营公司合作，共同开发和运营商务楼宇、购物中心等商业项目。
商业运营公司负责商户招商、运营管理等，房地产开发商提供场地和资金支持。
6. 建设运营权转让合作模式：这种模式下，开发商将已建成的楼盘的建设和运营权转让给运营商，运营商负责楼盘的经营和管理。
这种模式常用于酒店、写字楼等商业地产。
7. 联合开发合作模式：在这种模式下，两个或多个开发商合作共同开发一个房地产项目。
各方共同承担风险和利益，共同投入资金、人力和资源。
8. 长期租赁合作模式：这种模式下，租赁方与房地产开发商签订长期租赁合同，租赁方租用房地产项目用于经营。
租赁方负责经营管理，开发商负责项目的建设和维护。
9. 特许经营合作模式：在这种模式下，特许方将自己的品牌、技术和经验授权给房地产开发商，开发商以特许权的形式进行经营。
特许方提供品牌支持和运营指导，开发商负责项目开发和运营。
10. 纯委托开发合作模式：在这种模式下，委托方将项目的全部开发工作委托给房地产开发商，开发商承担开发风险和投资。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式房地产合作开发是指不同的合作方共同合作，共同承担开发项目，并按照约定分享开发收益的一种模式。
在房地产行业中，合作开发是一种常见的方式，它可以降低风险、减少投资、提高项目效益。
以下是房地产合作开发的10种模式。
1. 资金合作模式资金合作模式是指不同的合作方通过资金的投入共同承担项目的开发成本。
合作方可以按照合作协议约定的比例出资，并按照比例分享项目的收益。
这种模式适用于资金充足但缺乏项目经验的合作方。
2. 土地共同开发模式土地共同开发模式是指不同的合作方共同出资购买土地，并共同承担土地的开发成本。
合作方可以按照土地面积或投资比例分享项目的收益。
这种模式适用于资源紧缺但具有土地资源的合作方。
3. 技术支持合作模式技术支持合作模式是指不同的合作方通过专业技术支持共同开发项目。
合作方可以共同承担开发成本，并按照技术支持的价值分享项目的收益。
这种模式适用于拥有先进技术但缺乏项目资金的合作方。
4. 物业管理合作模式物业管理合作模式是指不同的合作方通过共同管理项目的物业，提供物业管理服务并分享物业管理费用。
合作方可以按照合作协议约定的比例分享物业的收益。
这种模式适用于拥有物业管理经验但缺乏项目开发能力的合作方。
5. 内外销合作模式内外销合作模式是指不同的合作方通过内外销渠道的整合共同开发项目。
合作方可以共同承担开发成本，并按照销售额或利润比例分享项目的收益。
这种模式适用于拥有销售渠道但需要项目资金支持的合作方。
6. 品牌合作模式品牌合作模式是指不同的合作方通过共同打造和推广品牌共同开发项目。
合作方可以共同承担开发成本，并按照品牌价值的贡献分享项目的收益。
这种模式适用于拥有品牌影响力但需要项目实施支持的合作方。
7. 设计合作模式设计合作模式是指不同的合作方通过共同设计和提供设计服务共同开发项目。
合作方可以共同承担设计成本，并按照设计贡献的价值分享项目的收益。
这种模式适用于拥有设计能力但缺乏项目资金的合作方。
房地产合作开发模式
房地产合作开发模式房地产合作开发模式1. 引言房地产合作开发模式是指在房地产项目开发过程中，由多方共同参与开发、分担风险和收益的一种合作机制。
该模式通过整合各方资源，实现项目的快速推进和风险的分散，对于提高开发效率、减少资金压力具有重要意义。
本文将介绍房地产合作开发模式的类型、特点以及常见的合作主体。
2. 房地产合作开发模式的类型房地产合作开发模式可以分为以下几种类型：2.1 联合开发模式联合开发模式是指不同开发商或投资机构共同合作开发一个项目。
各方根据协议约定，共同承担项目的开发风险和收益。
该模式适用于大型综合项目，各方资源互补，可以提高项目的竞争力和降低风险。
2.2 合资开发模式合资开发模式是指两个或多个企业共同出资成立合资公司，通过合资公司进行项目开发。
各方按照出资比例共享项目收益，并承担相应风险。
该模式适用于规模较大的项目，各方形成合力，共同推进项目。
2.3 委托开发模式委托开发模式是指业主或土地所有者将项目开发的具体工作委托给专业的开发企业。
开发企业负责项目的规划、设计、施工等工作，并按约定支付给业主一定比例的回报。
该模式适用于业主资金有限、不具备开发能力的情况，可以将风险分担给专业开发企业。
3. 房地产合作开发模式的特点房地产合作开发模式具有以下几个特点：3.1 风险共担房地产合作开发模式下，各方共同承担项目的风险。
通过多方共同参与，可以将风险分散，降低单方面承担风险的风险。
3.2 资源整合房地产合作开发模式可以实现各方资源的整合。
不同企业、机构和个人通过合作，可以共享各自的资源，提高项目的竞争力和效益。
3.3 利益共享房地产合作开发模式下，各方根据协议约定共享项目的收益。
各方通过合作共赢，实现利益最大化。
3.4 项目共同协调推进房地产合作开发模式要求各方共同协调推进项目。
合作方需要保持沟通和协商，形成一致的意见和决策，确保项目的顺利进行。
4. 常见的合作主体房地产合作开发模式涉及到多个合作主体，常见的合作主体包括：- 开发商：负责项目的整体规划、开发和销售。
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《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案 件适用法律问题的解释》
• 第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地 使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利 益的，应当认定为土地使用权转让合同。
• 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金 的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋 的，应当认定为房屋买卖合同。
房地产合作开发模式之二
• 以组建项目公司方式进行的房地产合作开发 • 合作各方以土地使用权、资金、技术等作为出资，共同成
立新的项目公司进行房地产开发。 • 1、土地使用权应过户登记到项目公司名下。 • 2、土地使用权应进行评估作价（《公司法》第27条），
其价值部分作为注册资本金，部分列入资本公积或作为企 业负债。 • 3、项目公司的经营适用《公司法》的规定。 • 4、合作各方可以按照实缴的出资比例分取红利，也可以 不按出资比例分取红利（《公司法》第35条）。 • 5、原房地产公司在开发新项目时也通常会组建新的项目 公司，以降低原公司风险。
企业所得税
• 《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》 (国税发〔2000〕第118号)规定：企业以经营活动 的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的 法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股 份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分 解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两 项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认 资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额 较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税 确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所 得，在投资交易发生当期及随后不超过5个月纳税 年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。
房地产合作开发的法律风险防范之二
• 结合项目本身及自身条件科学设计合作开发模式
• ⑴自行开发VS合作开发：如要实现自行开发的目的，必须设定项目 转让的路径
• ⑵联营VS项目公司 • ★出地方为专业房地产公司，另一方出资较少或缺乏专业房地产开发
人员情况下，选择联营多 • ★出地方为非房地产公司，出资方为房地产公司，未来双方分配房屋
土地增值税
• 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税〔1995〕48号)规定：对于以房地产进行投资、联营的投资联营 的一方经土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产 转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
• 财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21 号)
• ★档案管理人，一方面保存证据，建立合同库，要保存所有合同及补 充协议、附件、会议纪要、图纸、签证、来往信函包括交接记录、信 封，特快专递的接收
房地产合作开发涉及的主要税种
• 根据我国税法规定，销售不动产时出卖方应按出 售收入的5%缴纳营业税，同时还需缴纳其他税种： 按应缴营业税的7%缴纳城市维护建设税，按应缴 营业税的4%缴纳教育费附加，按转让收入的 0.5‰缴纳印花税（产权转移书据），按增值额缴 纳土地增值税，转让所得并入当期应税所得缴纳 企业所得税。
• 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的 企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行 投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增 值税的规定。 六、本文自2006年3月2日起执行。
以合作开发形式进行的项目转让
• 先联营后转让的房地产合作开发： • 出资方先以出地方的名义进行开发建设，待投资额达到总
投资额的25%时再将项目由出地方过户到出资方。 • 规避《城市房地产管理法》第38条的规定 • 先成立项目公司后进行股权转让的房地产合作开发 • 规避《城市房地产管理法》第38条的规定 • 避税考虑：不交营业税、教育费附加，需交纳契税、所得
•
(七)外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其
他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
房地产合作开发的法律风险防范之一
• 对合作各方的诚信和履约能力进行尽职调查 • 房地产开发周期长、需要资金量大、法律关系复
杂，因此在合作前必须对合作各方的情况进行充 分了解，包括其所陈述的项目情况是否客观真实， 项目本身是否具有合法性，所承诺的合作条件是 否具备履行条件，合作方是否具有不诚信的记录 等等。合作前必须对上述情况进行调查了解。 烂尾楼 担保诉讼 增加费用（拆迁、挡光、土地 出让金） 规划制约、变更
税 • 资产独立、降低风险考虑：使该项资产独立于公司其他资
产，避免受让方因担心公司潜在债务而不敢收购
外商合作开发房地产的特殊规定
•
(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当申请设立外商投资企业。
•
(二)外商投资设立房地产企业的注册资本要求：投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注
身使用；合建的主体不局限于企事业单位，也可以是单位和个人之间； 合作开发的利益分配，有的约定分利润，有的约定分房屋，有的则约 定给予土地补偿。 • 2、房地产合作开发不同于一般的联营： • ⑴共同出资、共享利润、共担风险是合作开发的必备条件，但不强调 共同经营 • ⑵联营合同中的保底条款问题 • 3、有效的房地产合作开发合同应具备的特殊要件 • ⑴主体:当事人一方必须具备房地产开发资质 • ⑵标的:土地使用权应为出让土地使用权 • ⑶内容:合作内容、合作方式应探求当事人的真实意思及目的，就不同 类型的合同进行分别认定。
善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，
不允许其在境内进行上述活动。
• (六)外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目 资本金来达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的 外汇借款结汇。
最高人民法院《关于审理联营合同 纠纷案件若干问题的解答》
• 四、关于联营合同中的保底条款问题 （一）联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与 共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时， 仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵 循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合 法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款 收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿 后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按 联营各方的投资比例重新分配。 （二）企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营， 也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利 润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。 除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另 一方则应处以相当于银行利息的罚款。
契税
• 财农税字（1991）38号]规定，以房产作价 投资或作股权转让的行为，应视同房屋买 卖，由产权承受方缴纳契税。纳税人应当 持契税完税凭证和其他规定的文件材料， 依法向土地管理部门、房产管理部门办理 有关土地、房屋的权属变更登记手续。由 此可见，以房产作价投资应视同房屋买卖 征收契税。
房地产合作开发的税收筹划
（共管帐户） • 出资方式约定 • 办理项目手续约定 • 利润分配方式约定（取得固定回报存在风险）针对性条款 • 房地产因出地方债务被查封的约定 • 负责开发建设方被罚款或涉诉约定 • 开发建设质量监督约定 • 税收约定 • 违约责任条款以及解除合作开发合同的条件 • ⑵项目公司模式下主要适用《公司法》的规定
• 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金 的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币 的，应当认定为借款合同。
• 第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金 的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形 式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
房地产合作开发模式之一
• 以联营形式进行的房地产合作开发 • 一方出地，其他各方提供资金或劳务。目前实践
中，出地方一般为具有开发资质和出让土地使用 权的开发公司，因资金不足而进行合作开发。提 供劳务的一般为施工企业，施工企业通常存在垫 资行为，以补充开发商资金的不足。当前的土地 储备中因政府要求企业必须向土地储备机构提供 三通一平的土地，为筹集拆迁补偿资金和取得较 好的规划设计条件，拥有政府拟储备的工业及其 他用地的企业与房地产开发商之间的合作在不断 增加。此种情形下，有地方一般不具备开发资质， 而另一方通常为专业的房地产开发公司。
册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
•
(三)设立外商投资房地产企业，必须由商务主管部门审批取得《外商投资企业批准证书》，到工
商管理机关办理《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
•
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等
• 受让不动产应当缴纳契税 • 股权转让的转让方应当缴纳所得税
营业税
• 《营业税税目注释(试行稿)》第八、九条中规定以无形资 产和不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同 承担投资风险的行为，不征收营业税，但转让该项股权， 应按转让不动产和无形资产征收营业税。但《财政部、国 家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税 〔2002〕191号)第一条、第二条分别规定：以无形资产、 不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投 资风险的行为，不征收营业税，并且对股权转让不征收营 业税。同时规定：《营业税税目注释(试行稿)》国税发 〔1993〕149号第八、九条中与本通知内容不符的规定废 止。该通知从2003年1月1日起执行。
方信任度较高，选择联营多 • ★出地方资产、债权债务复杂情况下选择项目公司多 • ★中外合资情况下需选择项目公司 • ★大项目通常选择项目公司