房地产合作开发大模式学起
房地产合作开发的模式有哪些
房地产合作开发的模式有哪些房地产合作开发的模式有以下几种：一、合资合作模式合资合作模式是指开发商与土地资源拥有者（常为政府）成立合资企业，共同投资开发房地产项目。
双方按照约定的股权比例投资，共同承担开发风险和获利。
合资合作模式一般适用于大型综合开发项目。
二、建设用地出让模式建设用地出让模式是指土地资源拥有者通过招拍挂等方式将土地使用权出让给开发商，并约定开发商需要按照规定的建设用途和规模进行开发，一般要求开发商按照要求支付土地出让金。
这种模式适用于普通住宅、商业用地等开发项目。
三、建设用地租赁模式建设用地租赁模式是指开发商与土地资源拥有者签订土地租赁合同，租用土地进行开发。
开发商需要按照约定的租赁期限和租金支付方式进行开发，并在租赁期限结束后将开发的房地产交还给土地资源拥有者。
这种模式适用于产权不明晰、房地产投资风险较大的地区。
四、委托开发模式委托开发模式是指土地资源拥有者将土地使用权委托给专业开发商进行开发，开发商按照约定的开发要求和标准进行开发，并支付给土地资源拥有者约定的开发利润或租金。
这种模式适用于土地资源拥有者不具备自行开发能力或愿意将开发风险转移到开发商的情况。
五、物业公司参与模式物业公司参与模式是指物业管理公司与开发商合作，物业公司通过提供物业管理服务，参与房地产项目的开发。
开发商可以将房地产项目的物业管理工作交给专业的物业公司进行管理，从而提高项目的整体竞争力和投资回报率。
六、产权交换模式产权交换模式是指开发商在与土地资源拥有者协商前，与其具有其他地块产权的项目进行交换。
通过产权交换，开发商可以获得开发的土地资源，并减少与土地资源拥有者进行资金交易的风险。
这种模式适用于土地资源拥有者需要获取其他地块产权的情况。
以上就是房地产合作开发的几种模式，每种模式都有其优缺点和适用条件。
在实际操作中，开发商和土地资源拥有者需要根据具体情况选择最合适的合作模式。
附件：无法律名词及注释：无。
房企合作开发的五大模式
房企合作开发的五大模式房企合作开发的五大模式为了拓展市场以及降低风险，房地产企业常常选择与其他企业进行合作开发。
本文将介绍房企合作开发的五大模式，包括联合开发、合作开发、共同开发、竞争性开发和委托开发。
这些模式在房地产行业中普遍存在，每一种模式都有其独特的优势和适用场景。
一、联合开发模式联合开发模式是指两个或多个房地产企业共同合作进行开发项目。
合作方在开发项目中共同分担风险、投入资源和管理开发过程。
合作方可以是地产开发商、建筑公司、金融机构等。
此模式适用于项目规模较大、投入较高，需要多方共同合作的情况。
1.1 合作协议在联合开发模式中，合作方需要签订详细的合作协议，明确各方的权益和责任。
协议应包括项目的目标、范围、资金投入、利益分配等内容，以确保合作的顺利进行。
1.2 资源与风险共担联合开发模式中，各方共同投入资源，共同承担风险。
这有助于减轻单方的风险压力，并提高项目的成功率。
1.3 利益分配在联合开发模式中，合作方的利益如何分配是一个关键问题。
一般可采用按投入比例分配、按风险分配、按劳分配等方式进行分配。
二、合作开发模式合作开发模式是指房地产企业与其他行业的企业进行合作开发项目。
这种模式可以充分发挥各方的专长，实现互补优势。
例如，房地产企业与酒店集团合作开发，可以将住宅和酒店项目结合，提供更多样化的产品。
2.1 合作伙伴选择在合作开发模式中，选择合适的合作伙伴至关重要。
合作伙伴应具备专业知识和经验，并且与房地产企业的发展战略相符合。
2.2 项目规划与设计合作开发模式中，双方应共同进行项目规划和设计，确保项目符合市场需求并达到预期目标。
2.3 资本投入与利益分配在合作开发模式中，房企和合作伙伴可以共同投入资金，也可以通过股权合作的方式进行。
利益分配可以根据各方的投入比例进行，也可以通过协商达成分配方案。
三、共同开发模式共同开发模式是指两个或多个房地产企业共同开展项目开发，并通过优势互补实现双赢。
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房地产合作开发4大模式学起导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。
而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。
下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。
一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。
1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。
万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点：1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践；2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措；3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险；4）可以实现一次合作到战略合作。
房地产合作开发三种模式
房地产合作开发三种模式在房地产行业中，合作开发是一种常见的模式。
通过不同的合作方式，房地产开发商可以与其他公司或个人合作，共同开发房地产项目。
本文将介绍房地产合作开发的三种主要模式，并分析它们的优势和不足。
一、合资合作模式合资合作模式是指开发商与投资方共同出资成立一个合资公司，共同进行房地产项目的开发。
在这种模式下，开发商和投资方共享风险和收益。
合资合作模式的优势在于：1. 分摊风险：由于投资方共同承担项目风险，开发商能够减少自身的风险，提高项目的可行性。
2. 资金实力：投资方通常会提供大量的资金支持，使得开发商能够更加从容地进行开发。
3. 专业技能：投资方可能具备更丰富的房地产开发经验和专业技能，可以为项目提供更加专业的支持和指导。
然而，合资合作模式也存在一些不足之处：1. 决策困难：由于合资公司需要双方共同决策，可能会存在意见不合导致决策困难的情况。
2. 利益分配：在项目收益分配上，双方可能存在分配比例和方式等方面的分歧，导致合作关系紧张。
3. 控制权问题：合资合作模式下，投资方通常会要求参与项目的决策和管理，可能对开发商的独立性产生一定影响。
二、合作开发模式合作开发模式是指开发商与合作方签订合作协议，共同承担房地产项目的开发。
在这种模式下，合作方通常是具有土地资源或其他资源的企业或个人。
合作开发模式的优势在于：1. 充分利用资源：通过与合作方合作，开发商可以充分利用合作方的土地资源或其他资源，减少自身的投入。
2. 分工合作：合作方可能在某一特定领域具有专长，可以为项目提供专业的支持，协助开发商更好地完成开发工作。
3. 互惠共赢：通过合作开发，双方可以分享项目的风险和收益，实现互惠共赢的局面。
然而，合作开发模式也存在一些问题：1. 信任问题：开发商与合作方之间需要建立起良好的信任关系，避免合作过程中的矛盾和纠纷。
2. 权益保护：合作开发中，开发商需要确保自身权益得到保护，避免合作方的不当行为对项目造成负面影响。
房地产合作开发模式
房地产合作开发模式房地产合作开发模式1. 引言房地产合作开发模式是指开发商与土地使用权人（或开发商、设计单位、施工单位）共同合作开发房地产项目的一种合作模式。
该模式旨在减少开发商的风险并提高项目的成功率。
本文档将详细介绍房地产合作开发模式的各个方面。
2. 合作模式概述2.1 合作模式的定义房地产合作开发模式是指开发商与土地使用权人以合作的方式共同开发房地产项目的模式。
双方根据协议约定各自的权益、责任和利益分配。
2.2 合作模式的优势2.2.1 分散风险房地产开发过程中存在各种风险，包括市场风险、政策风险、土地风险等。
合作模式可以通过共同分担风险，降低开发商的风险承担压力。
2.2.2 共享资源合作模式可以使双方共享各自的资源，包括土地资源、资金资源、技术资源等，提高项目的综合竞争力和开发效率。
2.2.3 提高项目成功率通过共同合作，开发商可以得到土地使用权人的支持和配合，提高项目的成功率。
3. 合作协议3.1 协议要素3.1.1 项目背景协议应明确合作项目的背景，包括土地情况、开发需求、合作目标等内容。
3.1.2 权益、责任和利益分配协议应明确双方的权益、责任和利益分配，包括土地使用权、开发权、销售权、盈利分成等。
3.1.3 合作方式和期限协议应明确合作的方式，可以是合资、合作、合同等形式，并规定合作期限。
3.1.4 因素变动处理协议应规定因市场情况、政策变动等因素引起的合作方式调整和解决方案。
3.2 协议签署及履约协议签署后，双方应按照协议约定的方式履行各自的责任，并解决可能发生的合作纠纷。
4. 案例分析本章将对几个典型的房地产合作开发案例进行分析，包括合作模式选择、协议条款设计、合作过程中的问题及解决方案等。
5. 法律问题及风险防范5.1 相关法律法规概述介绍与房地产合作开发相关的法律法规及适用范围，包括国家法律、地方法规和行业规定。
5.2 合同风险防范分析房地产合作开发过程中可能涉及的合同风险，并提出相应的防范措施。
房地产合作开发模式
房地产合作开发模式房地产合作开发模式1. 引言房地产合作开发模式是指在房地产项目开发过程中，由多方共同参与开发、分担风险和收益的一种合作机制。
该模式通过整合各方资源，实现项目的快速推进和风险的分散，对于提高开发效率、减少资金压力具有重要意义。
本文将介绍房地产合作开发模式的类型、特点以及常见的合作主体。
2. 房地产合作开发模式的类型房地产合作开发模式可以分为以下几种类型：2.1 联合开发模式联合开发模式是指不同开发商或投资机构共同合作开发一个项目。
各方根据协议约定，共同承担项目的开发风险和收益。
该模式适用于大型综合项目，各方资源互补，可以提高项目的竞争力和降低风险。
2.2 合资开发模式合资开发模式是指两个或多个企业共同出资成立合资公司，通过合资公司进行项目开发。
各方按照出资比例共享项目收益，并承担相应风险。
该模式适用于规模较大的项目，各方形成合力，共同推进项目。
2.3 委托开发模式委托开发模式是指业主或土地所有者将项目开发的具体工作委托给专业的开发企业。
开发企业负责项目的规划、设计、施工等工作，并按约定支付给业主一定比例的回报。
该模式适用于业主资金有限、不具备开发能力的情况，可以将风险分担给专业开发企业。
3. 房地产合作开发模式的特点房地产合作开发模式具有以下几个特点：3.1 风险共担房地产合作开发模式下，各方共同承担项目的风险。
通过多方共同参与，可以将风险分散，降低单方面承担风险的风险。
3.2 资源整合房地产合作开发模式可以实现各方资源的整合。
不同企业、机构和个人通过合作，可以共享各自的资源，提高项目的竞争力和效益。
3.3 利益共享房地产合作开发模式下，各方根据协议约定共享项目的收益。
各方通过合作共赢，实现利益最大化。
3.4 项目共同协调推进房地产合作开发模式要求各方共同协调推进项目。
合作方需要保持沟通和协商，形成一致的意见和决策，确保项目的顺利进行。
4. 常见的合作主体房地产合作开发模式涉及到多个合作主体，常见的合作主体包括：- 开发商：负责项目的整体规划、开发和销售。
房地产开发项目的合作模式
房地产开发项目的合作模式在房地产行业中，为了更好地进行项目开发和合作，不同合作模式应运而生。
本文将探讨几种常见的房地产开发项目合作模式，以帮助读者更好地了解和选择适合自己的合作方式。
一、合资合作模式合资合作模式是指由两个或多个公司通过共同出资成立一个全新的公司，共同承担风险和分担利益。
此模式适用于项目规模较大、需要更多资金投入和风险分担的情况下。
参与者可以共同讨论和决策项目的各项事务，并按照约定的股权比例分享项目收益。
此外，合资合作模式也能整合各方优势资源，提升项目的成功几率。
二、建设-经营-转让（BOT）模式BOT模式是指合作方在自己的资金和技术支持下，负责整个项目的规划、建设和运营管理，并在一定合同期满后将项目转让给政府或其他购买方。
这种模式适用于需要对项目进行长期维护和管理的情况下，对于拥有较强资金实力和运营管理经验的企业来说，能够最大化地发挥自身优势，实现项目的长期稳定运营。
三、合作开发模式合作开发模式是指房地产开发企业与土地所有者或其他相关企业，通过签署协议进行共同开发和销售项目。
开发企业通常负责项目的设计、建设和销售，而土地所有者或其他企业则负责提供土地资源或其他资源。
此模式能够充分发挥各方的优势，减少风险和成本，提高项目的整体效益。
四、合约约定模式合约约定模式是指房地产开发项目各方通过签署合同来明确各自的权益和义务，并按照约定条款进行项目的开发和运营。
此模式适用于开发过程相对简单、项目规模较小或只涉及特定领域的情况下。
各方通过合约的约束，确保项目按照合同约定的方式进行，避免纠纷和风险的发生。
五、投资合作模式投资合作模式是指房地产开发企业与投资机构或个人合作，后者提供资金支持，共同投资开发项目，并根据约定分享项目的收益。
此模式适用于开发企业需要获取更多资金进行项目开发，而投资方则希望通过投资房地产来获取回报的情况下。
双方通过签署投资协议明确各自的权益和责任，实现共同投资和共赢。
在选择房地产开发项目的合作模式时，开发企业和合作方需要综合考虑自身实力、资源优势、项目需求以及市场状况等因素，并在明确各方权益和责任的基础上，选择最合适的合作模式。
万科房地产合作开发模式
万科房地产合作开辟模式万科房地产合作开辟模式本旨在介绍万科房地产公司的合作开辟模式。
万科是中国房地产行业的领军企业之一，秉承着合作共赢的理念，与各方合作火伴共同开辟房地产项目，为客户提供高质量的住宅和商业地产。
在本中，将详细介绍万科房地产合作开辟的流程、主要合作对象、项目合作形式等。
以下是详细内容：一、合作开辟流程1. 需求调研：万科房地产公司会通过市场调研和内部份析，确定合适的地产项目和合作火伴。
2. 合作火伴选择：根据项目需求，万科会选择合适的合作火伴，包括政府机构、地产开辟商等。
3. 意向书签署：万科与合作火伴签署意向书，明确双方合作意向、开辟规模、分工等内容。
4. 立项评审：经过内部评估，万科决定对该项目启动立项评审流程，确保项目可行性。
5. 合作协议签署：万科与合作火伴签署合作协议，明确各方责任、权益、利益分配等内容。
6. 开辟设计：万科与合作火伴共同进行项目的规划、设计、方案论证等工作。
7. 资金筹措：根据项目需要，万科和合作火伴共同筹措资金，并确保项目顺利推进。
8. 施工建设：万科和合作火伴共同组织施工团队，按照设计方案进行施工建设。
9. 销售推广：万科负责项目的市场推广和销售工作，确保项目的销售情况。
10. 交付验收：项目建设完成后，经过验收合格后交付使用。
二、主要合作对象1. 政府机构：万科与政府机构合作，参预城市更新、城市改造等项目的合作开辟。
2. 地产开辟商：万科与其他地产开辟商合作，共同开辟房地产项目，提高资源利用效率。
3. 建造设计机构：万科与建造设计机构合作，共同进行项目的规划和设计工作。
4. 建造施工单位：万科与建造施工单位合作，共同组织项目的施工和建设工作。
三、项目合作形式1. 联合开辟：万科与合作火伴共同出资，共同承担风险，共同开辟房地产项目。
2. 委托开辟：万科将项目委托给合作火伴进行开辟，由合作伙伴全权负责项目开辟。
3. 合作管理：万科作为项目的主管方，与合作火伴共同管理项目，共同分享项目利益。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式.房地产合作开发10种模式房地产合作开发是指开发商与其他企业或个人共同合作进行房地产项目的开发与运营。
在目前市场经济的环境下，房地产合作开发成为了一种常见的合作模式。
下面将介绍房地产合作开发的十种模式。
1. 建设运营模式在这种模式下，开发商与房地产经营管理公司合作，由开发商负责项目的建设，而房地产经营管理公司负责项目的运营管理。
开发商可以将投资风险减少到最低，而经营管理公司可以发挥自己的专业优势，实现项目的长期稳定运营。
2. 资本运作模式在这种模式下，开发商与金融机构合作，通过金融手段来进行项目的资金运作。
金融机构可以提供贷款、融资等方式来支持开发商的项目，从而实现项目的开发和运营。
3. 品牌合作模式在这种模式下，开发商与知名品牌合作，将品牌效应与房地产项目相结合。
通过品牌的影响力和影响力，吸引更多的购房者和投资者，从而提高项目的销售额和市场份额。
4. 地产公司合作模式在这种模式下，开发商与其他地产公司合作，共同进行项目的开发与销售。
通过合作，可以分担风险和成本，还可以共享资源和市场，实现项目的共同发展。
5. 政府合作模式在这种模式下，开发商与政府合作，共同进行土地开发与项目建设。
政府可以提供土地资源和政策支持，开发商则负责项目的具体开发与销售。
通过政府的支持和合作，可以加速项目的进展和实施。
6. 科技创新模式在这种模式下，开发商与科技企业合作，将科技创新与房地产项目相结合。
通过科技创新，可以为项目带来更多的附加值和竞争优势，提高项目的市场价值和竞争力。
7. 共享经济模式在这种模式下，开发商与共享经济平台合作，将房地产项目转化为共享经济的业务模式。
通过共享经济的方式，可以提高项目的利用率和效益，还可以提供更多的服务和体验。
8. 产业园区模式在这种模式下，开发商与产业园区合作，将房地产项目与产业发展相结合。
通过引入产业园区的企业和资源，可以为项目带来更多的增值空间和商机，还可以提高项目的市场价值和影响力。
房地产合作开发4大模式学起
房地产合作开发4大模式学起令狐采学导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。
而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。
下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。
一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。
1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。
万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE 的提升。
2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点：1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践；2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措；3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险；4）可以实现一次合作到战略合作。
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而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。
下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。
一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。
1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。
万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点：1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践；2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措；3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险；4）可以实现一次合作到战略合作。
对于大型房企来说，与大型房企合作可以实现强强联合，与中小房企合作，则可以打破土地瓶颈、进军低级别城市；对于中小企业来说，与比自己规模大，实力强，有品牌影响力的大型房企合作，能够借助前者在土地市场上的议价能力，资金和品牌优势，为自己在日益狭窄的市场中谋得一定的发展空间。
二、项目合作开发的分类对于项目合作开发，目前业界并没有标准的分类。
从不同的角度出发，其类别并不一样。
在法律意义上，项目合作开发分为“法人型房地产合作开发经营”和“非法人型房地产合作开发经营”2种（详见表1）。
1、法律意义上的合作开发有两种表2 法律意义上的项目合作开发分类2、双方合作的4种合作模式明源地产研究院注意到，三方乃至N（N＞3）方合作开发已经不再鲜见，但涉及的合作方过多必然导致沟通磨合的成本以及法律风险等的提高，因此市场上主流的模式还是双方合作开发。
在双方合作模式下，当合作中的一方没有房地产开发资质时，则主要有4中模式（详见表3）可以选择。
表3事实上，除上述4种之外，现行的项目合作模式多种多样，主要包括合作建房、成立项目公司、投资商形式、借贷、土地转让、股权转让、品牌输出、信托、契约式合作开发等。
这其中涉及开发商之间，以及开发商与非开发商（包括拥有土地的企业，或者拥有资金的地产基金公司等）之间的合作。
我们主要聚焦于市场主流的合作开发模式，并以万科为标杆进行详细阐述。
三、万科怎么玩转合作开发在合作开发上，万科是行业内的代表。
除了与国内的开发商合作，2013年，万科还进军海外市场，与新世界发展、铁狮门以及吉宝置业合作，开发香港、旧金山和新加坡的项目。
万科将适合自身的合作模式分为两类（详见表4）：与土地方的合作（土地方出地，万科出资，合作方享有土地使用权）、与资金方的合作（合作方有一定的资金实力，与万科合作开发项目）。
表41、与土地方的合作1）项目公司模式万科与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目，有时被视为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。
在项目公司模式中，万科在项目公司中保持绝对控股；项目分配利润后，万科收购合作方全部股权，在与业主的买卖合同履行完之后注销公司。
该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。
2）合作建房模式万科与合作方，一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产。
合作建房模式又分为协议模式和挂牌模式。
实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。
①协议模式——以深圳银湖项目为例土地出让负责提供项目土地使用权，出让农村征地返还用地，完成地块红线内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文，在项目中占20%的权益；中介方负责缴纳项目用地的政府地价，并负责相关手续的办理，占15%的权益；万科占项目剩余的65%权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。
②挂牌方式已经交清地价款的出让方（农村征地返还用地除外）直接进入土地交易市场，通过挂牌、招标、拍卖等方式寻求合作。
实质上是二手地，但在合作方选择上与一手地挂牌相似，成交后依据的是双方的合作协议。
3）股权收购模式土地方将土地使用权变更到项目公司名下，万科将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金（如图1）。
图1 股权收购模式示意图股权收购模式分为收购新设项目公司方式，收购现有项目公司方式，收购现有非项目公司方式3种。
下面以上海金丰兰乔圣菲项目为例，来看万科在采取收购新设项目公司方式使是如何进行实操的。
★合作项目大体情况占地面积万平米，土地方为上海金丰房地产实业有限公司，隶属于闵行区华漕镇政府。
公司注册资本1000万元，资产总额9013万元，负债8735万元，所有者权益278万元。
土地方在签约前已获得A-1、A-3地块的建设用地批准书，A-5地块的建设用地规划许可证。
★股权收购操作模式①金丰公司与镇属企业上海华漕房地产开发公司注册成立上海华欧房地产有限公司，注册资金800万元。
②金丰公司将A-1、A-3、A-5地块相关资产、负债和所有者权益注入华欧公司，所有前期证照也更名至华欧公司名下。
③待华欧公司与闵行区土地发展中心签定土地有偿使用协议，取得地块的土地权证后，万科收购华欧公司100%股权，公司的运转及操作均由万科进行。
需要注意的是，三种股权收购方式的风险由低到高，在实际的合作开发中做选择时，应当按照风险由低到高的方式进行。
2、与资金方的合作相比于与土地方的合作，万科在与资金方的合作时显得小心谨慎很多，更多的是为了增加市场份额，加强发展优势，推动公司融资多样化以及国际化战略。
在与新世界的合作开发中，双方采取的是联合竞买的模式，成立合资公司，以约34亿港元投得荃湾西站六区物业发展项目，万科置业只占有20%的权益。
在与国际房地产投资银行HYPO Real Estate Bank International(简称HI)合作开发中山项目时，尽管HI拥有项目52%的股权，但并不拥有项目的控制权，也不分享项目的利润。
项目完成后，万科以特定的利息赎回股权。
实质上，这是一本低成本的“曲线融资”。
这种方式对大多数房企来说可行性较低，但对试图走国际化合作开发道路的实力房企来说，无疑可以打开境外融资之门，丰富融资的渠道和手段。
信托模式与HI模式类似，但通常情况下，万科为此付出的成本要比后者高一些。
总体而言，万科与土地方的合作模式适合大量房企与万科之间的合作，或者与其他房企的合作，而与资金方合作的3种模式，对合作方的资金实力要求非常之高，合作模式复杂，操作难度大，诸如HI模式、信托模式，对万科来说都是崭新的尝试，其他不是一个量级上的企业显然更加望尘莫及。
四、需要注意的6大问题合作开发模式很美，但开发房地产项目具有资金密集、开发建设周期长的特点，从其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的未知风险，因此在进行合作开发时，需要对风险有足够认识。
明源地产研究院主要总结了6点。
1、确认合作项目的合法性合作开发，首先要确定该房地产项目主体合法（房地产项目的成立于开发收到法律保护，双方至少一方具有房地产企业开发资质，项目已经得到相关主管部门的新政审批）。
除此之外还需要注意其他的点，如经常有开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改，由于未经政府认可，项目无法通过竣工验收备案，最后将导致无法对外销售和办理产权证，就算最终获得政府认可，也要缴纳不少的罚款。
2、项目开发主体问题考察审查房地产项目公司真正法人主体与审批文件中的法人主体是否吻合；审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合，避免被移花接木；审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系，确保投资额能事先准确预算，合同能有效约束；3、选择和确定合作的方式在上面的模式分类中已经有充分的论述，这里不再赘言。
各房企结合自身和合作方的实际情况，进行选择。
4、确保资金均用于项目之中在合作开发商，通常一方处于相对弱势地位，甚至近乎缺乏决策权，如何才能保证资金不被挪用无论是审查经过法定审计事务所审计的财务报表，还是派出财务人员入住监管，建立共同账户都不能根本解决问题。
较为妥当的办法是审查合作方是否存在不良记录、是否有诉讼以及其他争议纠纷、合作方主要投资人的人品，项目的市场前景等角度综合分析。
同时要特别仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算。
普遍来说，大房企之间不会出现这类问题。
中小房企与中小房企合作，或者非房企与中小房企合作时，需要特别注意一些。
5、综合考量项目地政府的态度房地产项目开发的诸多细节，不同城市有不同的规规定，而且不少细节，地方政府并没有明文规定，在新进入城市，尤其需要对此进行梳理分析和评估。
6、拟定详细严谨的合同条款一个成功的房地产合作开发项目，离不开一个完善的合作开发合同。
实践中，有大量的房地产合作开发产生法律纠纷。
典型的，建筑面积的价格因所处的楼层、朝向、户型等的不同而不同，如果楼盘竣工经验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配就会产生纠纷。
因此在合作前期，一定要签订好详细和完备的合作开发合同，对合作中涉及的各项细节在合同中明确约定。
小结：合作开发已成新常态曾几何时，房企联合开发项目还是新鲜事物，业内业内有赞有弹。
不过，随着房地产行业进入“新常态”，房企抱团取暖、联合扩张已经成为不可阻挡的趋势。