广州市国家税务局关于广州市外商投资房地产开发经营企业所得税申
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税1. 简介房地产开发企业所得税是指房地产开发企业根据国家税法规定和相关政策，就其所得利润应纳税的一种税收。
本文将从以下几个方面介绍房地产开发企业所得税的相关内容。
2. 税收政策根据国家税收政策，房地产开发企业的所得税主要包括企业所得税和城市维护建设税。
企业所得税是指企业根据其所得利润缴纳给国家的税款，税率根据企业所得利润不同而有所不同。
城市维护建设税是用于城市基础设施建设和维护的税款，税率通常为企业所得税的一定比例。
3. 纳税对象房地产开发企业作为纳税人，必须按照规定将应缴的所得税和城市维护建设税依法纳入国家税务部门。
纳税对象主要包括房地产开发企业及其分支机构、合资企业和外商投资企业等。
4. 税前应纳所得税计算房地产开发企业的应纳税所得额是指企业在一定纳税期内的总收入减去各项费用、成本以及加计扣除项目后的金额。
常见的费用包括房地产开发过程中的购地费用、建筑施工费用、人员薪酬、物资采购费用等。
加计扣除项目包括高新技术企业加计扣除、科技型小型企业加计扣除、研发费用加计扣除等。
5. 税收申报和缴纳房地产开发企业在纳税期限内，必须按照规定进行税收申报和缴纳。
通常，纳税人需要填写企业所得税纳税申报表，将企业所得利润、各项费用、加计扣除项目等相关信息报给税务机关，并按照税务机关的要求缴纳税款。
6. 税收优惠政策为鼓励房地产开发企业的发展，国家税务部门提供了一系列的税收优惠政策。
企业根据自身的情况，可以享受国家对于房地产开发企业所得税的一些减免、优惠政策。
如免征企业所得税政策、减半征收企业所得税政策等。
7. 税务风险和合规房地产开发企业在纳税过程中，必须遵守税法规定，按时申报和缴纳税款。
同时，应密切关注税收政策的变化，及时进行税收筹划和规避潜在税务风险。
8. 结语房地产开发企业所得税是房地产行业中一个重要的税收项目。
企业应严格按照国家税法规定进行申报和缴纳税款，同时合理利用税收优惠政策，降低税收负担，提高企业的经济效益。
广东省国家税务局、广东省地方税务局关于下发广东省纳税百强企业排行榜的通知
广东省国家税务局、广东省地方税务局关于下发广东省纳税百强企业排行榜的通知文章属性•【制定机关】广东省国家税务局,广东省地方税务局•【公布日期】2008.04.15•【字号】粤国税发[2008]83号•【施行日期】2008.04.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文广东省国家税务局、广东省地方税务局关于下发广东省纳税百强企业排行榜的通知（粤国税发〔2008〕83号）广州、深圳、各地级市国家税务局、地方税务局：经过省国税局、地税局的共同筛选和审定，2007年度广东纳税百强排行榜已于4月1日在广州发布。
现将2007年度广东纳税百强排行榜下发给各单位，作为进一步做好税收工作的参考。
2007年度广东纳税百强排行榜按照综合纳税和主要税种、主要行业、主要经济类型进行分类，共分为15大类，即：广东综合纳税百强企业；广东国内增值税纳税百强企业；广东营业税纳税百强企业；广东国内消费税纳税百强企业；广东企业所得税纳税百强企业；广东代扣代缴个人所得税百强企业；广东制造业纳税百强企业；广东交通运输业纳税百强企业；广东电力、燃气及水的生产和供应业纳税百强企业；广东商业纳税百强企业；广东餐饮住宿业纳税百强企业；广东金融业纳税百强企业；广东房地产业纳税百强企业；广东外商投资及港澳台投资企业纳税百强企业；广东私营企业纳税百强企业。
所有入围名单均为独立纳税企业，对总、分支机构纳税数额不进行合并，不包括有纳税活动的行政事业单位和个体户。
入围纳税排行榜的依据是国内税收收入实际直接入库税额，包括当年度正常征收入库税款、稽查查补入库税款和清理欠税入库税款，不包括海关代征税收收入以及税务部门依法征收的各种规费和罚没收入，剔除了正常的退库，不剔除出口退税，其中：国内增值税收入不包括增值税免抵调库收入；代扣代缴个人所得税收入不包括储蓄存款利息所得个人所得税收入。
税款入库日期均为2007年度，即2007年1月1日至2007年12月31日。
广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见
广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2024.03.15•【字号】穗府办规〔2024〕4号•【施行日期】2024.03.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业管理正文广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见穗府办规〔2024〕4号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为进一步深化我市商事制度改革，降低市场准入的门槛和成本，激发投资创业热情和经济发展活力，经市人民政府同意，现结合我市实际就进一步放宽我市商事主体住所、经营场所条件提出以下意见。
一、进一步放宽“一址多照”经房屋产权人或其授权经营管理方书面同意，允许多个商事主体将同一地址登记、备案为住所或经营场所。
二、进一步放宽“一照多址”本市登记的企业（包括公司、非公司企业法人、合伙企业、个人独资企业及其分支机构）在住所以外本市范围内增设经营场所，可不办理分支机构设立登记，但应当向商事登记机关备案。
三、进一步放宽住所、经营场所条件属于下列情形的住所、经营场所，申请人可提交以下有关部门（单位）出具的证明文件作为场地使用证明，凭场地使用证明办理注册登记。
（一）住所、经营场所位于区以上人民政府或行政管理部门批准设立的工业园、科技园、产业园、孵化器、战略性新兴产业基地等园区，或者位于高校、市级以上科研单位范围内的，可提交园区管委会（高校、市级以上科研单位）出具的场地使用证明。
（二）住所、经营场所位于广东自贸区南沙新区片区、广州经济技术开发区（含中新广州知识城、国际生物岛）、天河中央商务区内的，可提交相应管理机构或其授权部门出具的场地使用证明。
（三）住所、经营场所位于已办理市场企业登记的市场内的，可提交市场企业营业执照和铺位租赁合同作为场地使用证明。
（四）住所、经营场所位于宾馆、饭店等商事主体（主营项目属于住宿业）内的，可提交宾馆、饭店等商事主体营业执照和场地租赁合同作为场地使用证明。
关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知等
关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知等作者：来源：《财会学习》2009年第05期国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知随着新企业所得税法的实施，国家税务总局颁布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称“新法规”)，统一了内外资房地产企业所得税规定，并对部分以往法规不清晰的问题给予了明确。
新法规是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)以及《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)等文件的基础上重新修订、补充后制定的。
对比原法规，本刊认为以下内容比较重要，相关企业需予以关注。
·新法规明确处理办法的适用对象新法规适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括外商投资企业，内外资企业不再有区别。
·明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
·新法规调低了预售开发产品的计税毛利率·新规定规范了成本、费用的税前扣除限制企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10％的部分，准予据实扣除。
企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知 财税〔2008〕1号(一)
财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知财税〔2008〕1号(一）2008年03月07日星期五 23:28各省、自治区、直辖市，计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条的规定，经国务院批准，现将有关企业所得税优惠政策问题通知如下：一、关于鼓励软件产业和集成电路产业发展的优惠政策（一）软件生产企业实行增值税即征即退政策所退还的税款，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。
（二）我国境内新办软件生产企业经认定后，自获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。
（三）国家规划布局内的重点软件生产企业，如当年未享受免税优惠的，减按10％的税率征收企业所得税。
（四）软件生产企业的职工培训费用，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除。
（五）企事业单位购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年。
（六）集成电路设计企业视同软件企业，享受上述软件企业的有关企业所得税政策。
（七）集成电路生产企业的生产性设备，经主管税务机关核准，其折旧年限可以适当缩短，最短可为3年。
（八）投资额超过80亿元人民币或集成电路线宽小于0.25um的集成电路生产企业，可以减按15％的税率缴纳企业所得税，其中，经营期在15年以上的，从开始获利的年度起，第一年至第五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税。
（九）对生产线宽小于0.8微米（含）集成电路产品的生产企业，经认定后，自获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。
已经享受自获利年度起企业所得税“两免三减半”政策的企业，不再重复执行本条规定。
（十）自2008年1月1日起至2010年底，对集成电路生产企业、封装企业的投资者，以其取得的缴纳企业所得税后的利润，直接投资于本企业增加注册资本，或作为资本投资开办其他集成电路生产企业、封装企业，经营期不少于5年的，按40％的比例退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。
国家税务总局关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知国税发[2009]79号
![国家税务总局关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知国税发[2009]79号](https://img.taocdn.com/s3/m/4008a628bd64783e09122bae.png)
国家税务总局关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知国税发[2009]79号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为加强企业所得税征收管理，进一步规范企业所得税汇算清缴工作，在总结近年来内、外资企业所得税汇算清缴工作经验的基础上，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，税务总局重新制定了《企业所得税汇算清缴管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
执行中有何问题，请及时向税务总局报告。
二○○九年四月十六日企业所得税汇算清缴管理办法第一条为加强企业所得税征收管理，进一步规范企业所得税汇算清缴管理工作，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例（以下简称企业所得税法及其实施条例）和《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则（以下简称税收征管法及其实施细则）的有关规定，制定本办法。
第二条企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
第三条凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。
实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。
第四条纳税人应当自纳税年度终了之日起5个月内，进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税税款。
纳税人在年度中间发生解散、破产、撤销等终止生产经营情形，需进行企业所得税清算的，应在清算前报告主管税务机关，并自实际经营终止之日起60日内进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税款；纳税人有其他情形依法终止纳税义务的，应当自停止生产、经营之日起60日内，向主管税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。
国家税务总局关于跨地区运营建筑企业所得税征收管理问题的通知
国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知国税函〔2010〕156号【发布机构】：国家税务总局【发文日期】：2010-04-19【有效级别】：有效各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为加强对跨地区（指跨省、自治区、直辖市和计划单列市，下同）经营建筑企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发[2008]28号）的规定，现对跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题通知如下： 一、实行总分机构体制的跨地区经营建筑企业应严格执行国税发[2008]28号文件规定，按照“统一计算，分级管理，就地预缴，汇总清算，财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。
二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部（包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同）不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发[2008]28号文件规定的办法预缴企业所得税。
三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。
四、建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴： （一）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳； （二）总机构只设二级分支机构的，按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款； （三）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。
五、建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税年度汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。
解读“国税发(2009)31号文”二
解读二从2008年1月1日内外资企业所得税合并开始，所得税政策便发生了天翻地覆的变化，国家税务总局、财政部连续出台了税法街接、费用扣除、资产处置等方面的具体政策，其中多少与房地产业务有关联，但针对房地产企业并全面规范所得税的政策却迟迟没有露面，企业在政策的盲区前行。
我们怀着忐忑不安的心情期待着新政策的横空出市，但一切似乎那么平静，让我们大惑不解。
直到2009年3月，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文终于如翩翩少女般姗姗迟来，给这个春天带来一丝惊喜和亮色，我们姑且称之为一份迟来的爱，不过这爱意有多深，不同的企业、不同的专业人员也许有不同的看法。
非常巧合的是，原内资房地产企业适用的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）居然也是31号文，为便于说明，该文简称为“旧31号文”，国税发[2009]31号文简称为“新31号文”。
通读新31号文，我们可以发现其内涵丰富，亮点连篇，值得从事房地产业务的同仁共同交流。
一、进一步落实了公平税负的原则我们知道，外资房地产企业以前执行的是《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）、《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号），而内资企业在2006年之后执行的是《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，即旧31号文。
由此，导致内外资房地产企业在预征、视同销售、代销费用扣除等多方面的税负不均衡，外资房地产企业占有明显的税收优势。
举一个简单的案例，A房地产开发企业将自建的商品房（市场价值5000万元）转作自用，如果A企业是外资企业，则不用缴纳所得税，如果是内资企业，对不起，你要缴纳所得税，假如该企业的税前利润率为10%，则应缴纳企业所得税165万元。
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广州市国家税务局关于广州市外商投资房地产开发经营企业
所得税申报征收管理问题的通知
【法规类别】企业所得税税收征收管理
【发文字号】穗国税发[2007]65号
【发布部门】广州市国家税务局
【发布日期】2007.03.14
【实施日期】2007.03.14
【时效性】失效
【效力级别】地方规范性文件
【失效依据】广州市国家税务局关于2011年公布废止或失效的税收规范性文件目录(第一批)的通知
广州市国家税务局关于广州市外商投资房地产开发经营企业所得税申报征收管理问题的
通知
（穗国税发[2007]65号2007年3月14日）
广州市国家税务局各直属单位，各区、县级市国家税务局：
为加强我市外商投资房地产开发经营企业（以下简称涉外房地产企业）所得税年度纳税申报管理，进一步规范涉外房地产企业所得税的申报内容和格式，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法）第二十五条第一款及其实施细则第三十四条第（六）项、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》
（以下简称税法）第四条和第十六条及其实施细则第十条和第九十五条、《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发〔2001〕142号）的规定，现对我局《关于广州市外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（穗国税发〔2003〕98号）第十二、十三条作如下修改补充，请遵照执行。
一、企业从事多房地产项目开发的，对房地产销售开始的项目，应按照国税发〔2001〕142号第三条的规定计算企业年度实际应纳税额，并按照《国家税务总局关于印发修订后的外商投资企业和外国企业所得税申报表的通知》（国税函〔2004〕54号）第二条的规定填报A类申报表办理年度纳税申报；对预售并取得预收款的项目，应按照《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通
知》（国税发〔1995〕153号）第三条第（一）项的规定预缴企业所得税，并按照国税函〔2004〕54号第二条的规定填报B类申报表办理年度纳税申报。
二、企业在进行年度所得税纳税申报时，应附送《涉外房地产企业基本情况表》等6张汇算清缴附表（见附件1-6）。
本次对附表的部分内容、格式以及填表说明进行了修改和补充，具体内容见附表，请认真阅读后填报。
注册会计师在出具查账报告时，应对前款规定的汇算清缴附表加具审核意见，并作为查账报告的附列资料。
三、关于受益对象涉及既有确定可售面积项目又有尚未确定可售面积项目如何分摊成本、费用的问题。
如涉外房地产企业既有确定可售面积项目，又有部分项目（期）当期尚未确定可售面积项目（期），发生受益对象难以准确认定的成本、费用，可依次按建筑面积、用地面积、征地面积占相应总面积的比例先在可售面积的项目（期）和未确定可售面积的项目（期）间进行分配，然后再对已确定总可售面积的项目（期）按本项目（期）可售面积占各项目（期）总可售面积的比例进行分配。
四、本通知自涉外房地产企业办理2006年度所得税税款结算申报时开始执行。
穗国税发〔2003〕98号第十二条第（二）项第1目和第十三条的有关规定与本通知规定不一致的，按本通知的规定执行。
对以前年度未按规定办理企业所得税年度纳税申报的企业，也应按本通知的规定填报有关申报资料。
请经管税务机关向纳税人做好宣传辅导工作。
附件：1.涉外房地产企业基本情况表
2.涉外房地产企业年度内预售款结转情况表
3.涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表
4.涉外房地产企业营业成本计算表
5.涉外房地产企业管理费用、营业费用、财务费用计算表
6.涉外房地产企业所得税计算表
附件1：涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表
企业名称：年度：金额单位：元
本项目应分摊预提配套设施费 单位面积预提费用 受益项目
（期）上年
末累计已售
面积（平方
米） 0 1 2＝批准的预提费
×（1/1栏合计） 3＝2/1 4
5 6＝1-4-5 7＝3×5 8
合 计
备注：1.本表适用于经税务机关批准预提不可转让的公共配套设施建设费的企业。
2.多个公共配套设施应分别填写本表。
附件2：
涉外房地产企业营业成本计算表
企业名称（盖章）：年度：_________项目（第期）金额单位：元
开发成本内容12
3＝1
＋2
4＝3/本项目
（期）总可
售面积
5＝4×
当年已
售面积
6＝（4-上年度单位工
程成本）×本项目
（期）上年末累计已
售面积（＋／－）
7＝5＋
6
8
（一）土地征用及拆迁补偿费
1.土地征用费
2.耕地占用税
3.劳动力安置费
4.地上、地下附着物拆迁补偿费
5.安置动迁用房支出
6.其他
（二）前期工程费用
（三）基础设施费
（四）建筑安装工程费用
1.自营方式发生的建筑安装工程费
2.发包支付的建筑安装工程费
（五）公共配套设施费
其中：当期预提的公共配套设施费
（六）开发间接费用
其中：分配计入的期间费用
（七）加：其他
（八）减：其他。