某楼盘开盘阶段广告推广方案

润丰▪格兰阳光

开盘阶段广告推广方案

深圳尚玥广告

2００5－3-22

目录

一、策略核心支持

二、产品定位策略

三、黄金周推广

四、开盘推广策略

五、开盘媒体策略

一、策略核心支持

首先我们分析格兰阳光产品属性:

1、高端产品

A、高价格

１800-2000-23０0-2400元／M2，还要上调10％，相比熙园１６８0元／M2,小高层1880元/Ｍ2，高出一个档次，在遵义也是目前最高的住宅房价,（不比商住楼）

Ｂ、面积大

以140 M2为主，16０Ｍ2和部分120 M2

B、总价高

３5万—5０（以上价格区间的总价

以上分析,格兰阳光符合遵义豪宅标准。再加上苏格兰风情园林社区、中华路地段、凤凰山三位一体的附加值和稀缺性以及物管、智能化等配套，更加奠定格兰阳光在遵义市场作为：唯一拥有中华路地段、凤凰山景、城市繁华为一体的高档豪宅。

其次我们来分析格兰阳光的销售过程:

1、格兰阳光从20０4年１1月１8日认筹，有了１８6个认购客户，最大因素在

于认筹极快地把周边以及与发展商有牵连的“熟”客户消化掉，也有了认筹“旺”

的虚假,因为这种旺没有延续。为什幺在1月-3月就没有了大量的成交，甚至认购呢?

我们分析来访量,其实也不低，平均也有7－8批/天,60天也有420-480批客户(实际684人/次)。却是很低的成交，原因在于：持币观望的客户不认可你的形象,满足不了（客户的）价值观。产品价格与产品形象的不对称，造成心理压力。

我们广告的目的:提升品质,提升形象，满足客户虚荣,强化豪宅品质，弱化新都市主义生活样板概念,由虚到实，全面演绎遵义豪宅标准，打造遵义人的豪宅生活来支撑价格。

二、产品定位策略

综上分析,我们给予格兰阳光的产品定位:

遵义首席豪宅

本定位符合产品属性，具有支撑,并且能够占领遵义高端市场，形成高端消费。

我们给予格兰阳光的个性定位:

中华路凤凰山苏格兰风情首席豪宅

我们在这里强调地段(地段决定价值）、凤凰山稀缺资源、苏格兰异域风情，目的就是差异化。苏格兰风情是目前遵义唯一的源自异域风情的园林规划，我们在后期会为苏格兰风情注加新的元素：苏格兰皇室物业管理风格、苏格兰皇家会所、苏格兰情调咖啡吧等等,甚至苏格兰风情开盘,我们邀请苏格兰风情乐队、舞蹈到遵义演义纯正苏格兰风情。以此，吸引遵义高端消费，满足他们的虚荣,促使他们落定。

我们格兰阳光的市场定位：

遵义上流阶层

1、城市中产阶级(1２0－1４0M２）

A、中层公务员

B、银行中层以上干部

C、移动、电信中层以上干部

D、电力公司、电厂、烟厂以上中层干部

2、城市富商阶层(140-1６0M2）

A、本地经商(遵义及周边县经商）

B、外地经商（以义乌人为主要群体的商人）

3、政府高官、大富商(１60M2以上)

4、企业高层

我们为格兰阳光做以上客户描述，目的在于为我们的推广划定圈子，广告要针对性,一对一的做才有实效性。

我们的推广目标：短时间聚集遵义上流阶层

三、黄金周推广

我们从去年11月18日开始认筹到5月２２日（星期日)开盘,时间过了半年,其中断断续续积累了一定客户，但还达不到开盘前的积蓄量。我们建议黄金周在销售现场与房交会两地互动，聚集人气。

方案一：

黄金周全家到格兰阳光看楼,送肯德基全家桶!

活动要求:必须全家成员到齐

每天推出５0/次

先到先得（进行排号)

方案二:5月1日黄金周优惠认购，10000变2０000，通过5.1黄金周积累客户。具体方法：从5月１日—5月2２日期间落定1００00元，即可在开盘当天抵20000元购楼款。

通过黄金周的优惠认购,积累开盘客户。前面已经认筹的客户在开盘当天落定的即送家私套餐礼包(根据户型大小，10000--150０0元，实际７折),已经签定购买合同客户，即送家私套餐礼包（根据户型大小,10０00--１5000元，实际７折），黄金周认筹客户也可以选择家私套餐。

促销活动期间，可以调高单价：100元／M２

方案三:5.1黄金周限量认购“阳光至尊卡，价值1００0０元TOＰ”200张。

阳光卡纯白金制作，含钻石(与标志吻合）价值10０００元。在开盘当天，凭卡优惠１0０００元房款。而客户会有免费得到金卡的满足感。

通过卖阳光卡，卖身份，卖格兰阳光。通过天价卡的效应，短时间集聚遵义有钱人的关注。格兰阳光卡将成为遵义身份的象征。

我们要不断充实卡的含金量:

1、阳光卡业主享受遵义任一家高档消费场所贵宾级优惠折扣；

2、阳光卡业主享受遵义电信贵宾级待遇;

3、阳光卡业主享受苏格兰会所贵宾级优惠折扣；

4、等等。我们与发展商会与各消费场所联系，形成联盟。

在遵义房展会、各大酒店、高档商务会所推介阳光卡。在报纸上炒作阳光卡。

四、开盘推广策略

开盘主题：

来格兰阳光领略苏格兰风情

开盘内容:

1、遵义苏格兰风情名流沙龙（音乐酒会）

2、苏格兰皇家卫队仪仗表演（邀请世界之窗国旗护卫队,身着苏格兰卫队服装,

配8匹高马）强调皇家卫队威严,强化豪宅品质。

3、苏格兰风情乐队表演（邀请世界之窗专业表演团队)

4、开盘庆典、抽奖活动

5、配合促销

5月1日黄金周优惠认购,１０000变20０0０

通过５.１黄金周积累客户。具体方法:从5月1日—5月22日期间落定1０000元,即可在开盘当天抵２00０0元购楼款。通过黄金周的优惠认购，积累开盘

客户。前面已经认筹的客户在开盘当天落定的即送家私套餐礼包(根据户型大小，10000--１500０元,实际7折)，已经签定购买合同客户，即送家私套餐礼包（根

据户型大小,100０0-－15000元,实际７折），黄金周认筹客户也可以选择家私套

餐。

五、开盘媒体策略

1、4月1日—4月15日豪宅形象出街,强化形象，提升品质

户外广告(现有广告位、销售中心广告牌）：中华路凤凰山苏格兰风情首席豪宅

公交车体:中华路凤凰山苏格兰风情首席豪宅

中华路灯杆旗

遵义晚报、遵义日报２期硬广

配合２期软文

贵遵高速入口广告牌

2、认筹准备4月16日—４月30日

信息传达:黄金周全家到格兰阳光看楼,送肯德基全家桶!