伟业顾问：北京沿海赛洛城综合商业项目全案策划报告2005-78页
策划方案-伟业顾问北京融科橄榄城商业部分前期策划报告(原版) (2)
3.1.5 望京地区人均收入水平分析据统计，2004 年北京市人均可支配收入为 15637.8 元。
而望京地区居住人口中，演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、 记者、外籍人员等职业身份的人士较多，因此望京地区的人均可支配性收入要高于北京市整体水平，这部分人也构成了望京地区中、 高档楼盘以及中、高档商业的主力消费客群。
统计对象 人均可支配收入（元/人）北京市 2004 年人均可支配性收入调查低收入 7400.9较低收入 10960.8中间收入 14245.1较高收入 18454.5高收入 29634.6平均水平 15637.8数据来源《2004 年北京市统计年鉴》望京地区人均可支配性收入调查统计对象低收入人均可支配收入（元/人） 8400所占比例10%较低收入 中间收入 较高收入12000150002000015%25%30%高收入 35000 20%平均水平 19390 100%数据来源《伟业指数》望京地区收入情况调查根据伟业指数对望京地区人均可支配性收入的调查结果显20%示，望京地区较高收入以上的人数比例占到了 50%，低收入与较低收入的比例仅占到 25%，根据统计得出的望京地区人均可支配性收入为 19390 元/年，高出北京市平均水平近 24个百分点，说明望京地区的人均消费潜力还是十分巨大的。
30%10% 15%25%低收入 较低收入 中间收入 较高收入 高收入2004 年各行业平均薪金水平调查行业律 师 企业管理者 外企职工 医 生平均薪金（元/年） 43632651895352429888记者 34866文艺影视 平均收入3286243326数据来源《中华英才网》备注：上表只是中华英才网根据网上调查得出的职业平均薪金水平，上述职业的实际收入水平要高于网上统计结果。
根据对望京 地区居住人口中职业身份较为显著的六种职业薪金水平分析，估算出该区域高收入人群的平均薪金在 43326 元/年左右。
北京伟业顾问-北京孔雀城项目汇报报告
25平方公里定位
孔雀城
公园城市 休闲街区 儿童优先 产业积聚
别墅生活 小镇风情
B.A.Consulting
定位的核心思想是：营造出“运动、休闲、郊区化”的生活氛围， 打造具备低密度特征的社区， 实现都市新精英的第二居所梦想，兼顾少量第一居所。
III. “固安孔雀城”给我们的启示
每个项目结合地块 特性，产品类型和档 次有细微的区别，某 种意义上也可避免竞 争。
亚运村
中关村
CBD区域
金融街
固安孔雀城
大厂项目 一城项目
B.A.Consulting
II. “孔雀城”品牌的打造和延续
“雅居乐”品牌给予我们了很好的启示！
花都雅居乐
雅居乐.雍华庭
南湖雅居乐
雅居乐.半岛花园
广州市区
“雅居乐”走 郊区化发展线路；
说明：住宅郊区化、第二居所前提条件下，拥有低密度特征的产品是客户 购买的很重要因素。
B.A.Consulting
IV. 政策环境
“70、90”政策、容积率限制
➢ 北京90平方米细则于2006年9月5日出台，《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强 住房结构规划管理的通知》（20061101号）文件将从9月1日起执行。该文件对37号文所规定 的“90平方米中小套型”和“70%”作了明确规定：凡6月1日后，北京新审批、新开工的住宅 项目将严格按照国办37号文和建设部165号文执行，即建筑面积90平方米以下住房（含经济适 用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。——北京
潮白河300米 宽水面
第一城内部 孔雀城实景
河堤西侧凉亭 第一城内部水 榭
孔雀城沙盘
B.A.Consulting
推荐-伟业顾问北京朝阳区金隅双桥项目营销策划报告158页 精品
属于相对高单价，相对低总价类产品
属于绝对高单价，绝对低总价类产品
具备一定的居家功能
属明显过渡类产品，不做居家考虑
项目基本属于住宅立项，属纯住宅产品
项目属性较为复杂，目前成为非住宅立项 项目做居住化处理的重要选择
Part 2_市场竞争分析
写在前面
从特例的产品出发，界定竞争的地域 1、写字楼立项，50年产权，且有向居住类物业建设的趋势。 2、50平方米以下的超小户型为主。
小！有所为！
－MINI COOPER 的居住理想，国际青年行政公寓
伟业顾问
一个人驾驶一部大车，钢铁的重量在挥霍昂贵的油 耗，就像买一个空旷的大宅，让灰尘分享昂贵的按揭。
我们梦想创造一个“小”的奇迹，就像BMW之于 MINI COOPER的伟大创意。
事实上，金隅还有更多的事情要去完成，一些“小” 事，不如让有心之人，全权承担，去重复成功的奇迹。
１、今明两年，房地产总体政策会以平稳调控为主，但在房地产开发过程和营销环节，政府将 会提出更加严格的要求，确保其规范性；
２、近期由于奥运临近所带来的政策稳定期和巨大的市场热情，北京房地产市场居住型物业基 本供需关系短期内难以达到平衡状态，写字楼等商用物业的售价及涨幅将小于居住类物业；
３、解决市民的居住问题是政府的长期工作重点，以解决居住问题而产生的非住宅类物业将不 会受到政府的过多干预；
因素 建筑面积 产品结构
产品分布 通风采光
装修部分 价格部分 客户使用 项目属性
小户型
超小户型
面积一般在50-70平方米左右，表现为一居 面积大多在35—45平方米，表现为零居
具有完整且独立的空间分割，生活功能完 全
除卫生间（部分包括厨房）外，其余空间 一般不具分割条件，生活功能体现为压缩 化、复合化和多变化
伟业顾问-北京王府井地产项目前期报告-79页
尊 贵
B.A.Consulting
核心价值：
稀缺地段
皇城历史
B.A.Consulting
& vs
稀缺居住
现代繁华
项目特质
价值挖掘
核心问题
市场环境
B.A.Consulting B.A.Consulting
定位思路
价值挖掘－稀缺的世界遗产景观
繁华都市 紫禁城
B.A.Consulting
金瓦红墙
• 俯瞰皇城、坐靠繁华都市，交错于历史与现代交汇点
B.A.Consulting
稀缺地段－气质
关键词：
紫禁城 人文价值
[故宫，又称紫禁城，是世界文化遗产， 故宫的宫殿建筑，是我国也是世界上现 存最大、最完整的木结构古建筑群，同 时也是国内收藏文物最丰富的博物馆， 世界著名的古代文化艺术博物馆，其中 很多文物是绝无仅有的无价国宝。作为 明清两代的皇宫，故宫始建于明永乐四 年（公元1406年），历时14年才完工， 共有24位皇帝先后在此登基，因此故宫 不仅是中华文化文明的集粹，同时也是 皇朝帝王气质的象征]
城市豪宅认知——典型项目分析
NAGA上院
客户情况
• 客户为顶级人士，大部分为各行业私营老板，有部分演艺界人士和社会名流， 据销售人员称影星成龙订购了一套整层1200平米的户型 • 客户拥有一定的社会地位，自身修养普遍较高，并且对北京皇城文化高度认可
• 臵业动机主要为自住，含有私人会所及部分社交功能
项目所在区域内四星级以上酒店分布图
价值挖掘－繁华的都市核心－高档商业云集
世都百货 利生商厦
• 大型高档商业星 罗棋布，区域发 展Байду номын сангаас熟，消费档 次较高。
北京伟业顾问-北京孔雀城项目汇报报告
1
宏观分析
I. 项目背景 II. 指导原则 III. 项目对比分析
I. 项目背景
北京住宅郊区化发展 “孔雀城”品牌的打造和延续 “固安孔雀城”给我们的启示
政策环境
I. 项目背景
北京住宅郊区化发展 美国住宅郊区化发展过程
第一阶段 第二阶段
城市居住功能郊区化
主要因素：美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地 带，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便 利工具。
5300～ 10000元/平 米
1.33
高层洋房、小 高层洋房、多 6500元/平 层洋房（带电 米 梯和不带电梯）
开盘时间 2004.9 2004.5
南湖 雅居乐
占地约30万 平米，建面 约34万平米
1.28
高层洋房、独 8000元/平
栋、联排
米
2004.5
广州 雅居乐
占地约330 平米，建面 约400平米
必需 的生 活配 套
对外 交通
产业拉 动的基 础设施
联动 拉升 公共 设施
对外 交通 发达
产业 升级
第
第
郊
第
相
相
卫星
魅
N 或 2
２
区
居
大
所
盘
１.５ 居
对 封 闭
对 开 放
城镇
力
（第
城
１.５
镇
居
小
小
居或
所
镇
镇
第１
居）
第一 次别 墅生 活冲 动
相对 完备 的生 活配 套
......
II. “孔雀城”品牌的打造和延续
D260-300㎡
1%
10%
伟业-山海关古建商业街项目营销策划全案报告
伟业-山海关古建商业街项目营销策划全案报告造城攻略打造——体验式仿古商业旗舰挖掘——山海关焕新历史渊源成就——宏越综合品牌魅力升腾——以商业运营拉动山海关古城新形象及城市经济第三章：客户定位与锁定提报内容陈列第四章：营销执行策略第二章：阶段性运作策略与执行第一章：市场定位项目资料扫描纵向对比——区域市场简读衡向对比——跳开市场看全局市场定位前期到访意向客户总结分析客户动态构成及描述价格定位（定价步骤、定价依据）推盘次序销售计划开盘销售保障第一张牌——城市运营第二张牌——品牌拉动品牌第三张牌——借势奥运扩大战果第四张牌——续写古城商业传奇第五张牌——资源重组，形象再塑第六张牌——精彩收官第一章市场定位由于本案规模大，操作周期长，商业地位高，且区域内无同类可比项目，因此项目的定位的推导过程不能沿用常规模式，应从全国选取典型成功案例，从而寻找自身区隔于其他项目、同时体现项目长期规划价值的真正定位。
我们现在在哪里?一、项目简况扫描【基本资料】开发商：河北建投集团·宏越开发公司占地：240亩总建规模：12万平米南北长度：1079米项目类型：古建商业街建筑形态：仿明清古建拟定业态：古典酒楼、餐饮、旅游商品、情景INN、酒吧、高端会所、演艺坊、拓展中心、关文化博物馆、办公……二、纵向对比——区域市场简读北京秦皇岛天津唐山【经济圈概念】大北京态势——环渤海，津京冀大经济圈将拉动山海关未来几年迅速发展，城市化进程及需求对山海关经济有巨大的促进作用；秦皇岛——现代化港口与旅游城市，秦皇岛的旅游资源将更多的客户分流至山海关，带动本地旅游经济增长。
【奥运利好】奥运秦皇岛——2008年第29届奥运会足球比赛分赛区，热赛的有机引入将引发世界目光汇聚秦皇岛，继而引起对古城的关注，加之大赛之际正执项目热销旺季，将成为把古城推向世界的一个重要契机。
【商业契机】区域内经济发展呈上升趋势，区域内商业已不能满足市场需求，旅游产业虽有利推动地方经济，但相对而言经济效应尚未完全释放。