火车站地下商场招商经营建议案
火车站商业可行性研究报告
火车站商业可行性研究报告一、研究背景和目的火车站是城市的重要交通枢纽，是连接城市内外的重要枢纽。
随着城市化的不断发展，火车站作为大众出行的重要选择，其商业价值也越来越受到重视。
本研究旨在探讨火车站商业可行性，为火车站商业的发展提供参考。
二、研究方法本研究采用了文献综述、实地调研和数据分析等方法，结合实际案例进行分析研究。
三、火车站商业现状分析1.火车站商业形态火车站商业主要包括地面商业、地下商业和周边商业。
地面商业通常包括车站大厅、售票厅、候车室等，提供便利店、快餐店等服务。
地下商业多为地下商场或购物中心，提供购物、餐饮等服务。
周边商业则是火车站周边的商业街或商业中心，提供更为丰富的商业选择。
2.火车站商业发展现状近年来，随着城市发展和人民生活水平提高，火车站商业发展迅速，商业形态也日益多样化。
很多火车站不仅仅是交通枢纽，更是城市商业的重要组成部分，吸引了大量商家入驻。
3.火车站商业存在问题火车站商业虽然发展迅速，但也存在一些问题。
比如商业空间规划不合理、商业类型单一、服务质量不高等，影响了商业的发展和乘客的体验。
四、火车站商业可行性分析1.商业需求分析根据乘客购物、娱乐、休息等需求，可以分析出火车站商业的发展方向和潜在商机。
比如提供多样化的商业服务、增加品牌商家等。
2.商业定位分析根据火车站所在地的地理位置、乘客群体特点等，可以确定火车站商业的定位。
比如选择高端商业、休闲娱乐等。
3.商业模式分析根据市场需求和火车站自身条件，可以选择合适的商业模式。
比如自营、招商等。
五、火车站商业发展建议1.提升商业空间规划，使商业设施更加便利和舒适。
2.引入多元化商业形态，增加火车站商业的吸引力。
3.提高商业服务质量，加强乘客体验。
4.加大对火车站商业的投入，提升品牌形象和市场竞争力。
六、结论火车站商业具有广阔的发展前景，但也面临着一定挑战。
只有通过深入研究和细致规划，才能使火车站商业实现可持续发展。
希望本研究可以为火车站商业的发展提供一定的借鉴和参考。
青岛火车北站地下商业规划方案
05
实施与执行
项目时间安排
时间表制定
首先，制定详细的项目时间表，明确各个阶段的任务 划分和时间节点，确保项目按计划有序推进。
前期工作
完成地质勘察、方案设计、审批报备等前期工作，为 项目顺利开工奠定基础。
施工组织与管理
施工团队组建
组建专业的施工团队，包括土建、电气、给排水等专业 技术人员，确保施工质量。
07
结论与展望
结论
地理位置优越
青岛火车北站位于青岛市中心区域，交通便捷，人流密集，为地下 商业发展提供了良好的地理位置条件。
商业需求旺盛
随着城市发展和人口增长，青岛火车北站周边商业需求旺盛，地下 商业空间具有较大的市场潜力。
规划方案合理
针对青岛火车北站的实际情况，规划方案综合考虑了商业布局、人流 动线、交通组织等多方面因素，提出了科学合理的规划方案。
02
市场分析与定位
目标客群分析
旅客
作为火车站的地下商业空间，首 要的目标客群是火车站的旅客， 包括短途和长途的旅客，他们通 常需要便捷的快餐、零售商品、
旅行必需品等。
商务人士
青岛作为一个重要的商务城市， 商务出差人士也是重要的目标客 群，他们对餐饮、休闲、办公用
品等有一定的需求。
本地居民
除了旅客和商务人士，周边的本 地居民也是地下商业的一部分目 标客群，他们更倾向于日常生活
餐饮娱乐配套
设置各类餐饮店和娱乐场所，如快餐店、特色餐厅、电影院等，丰富消费者的购物体验，延长消费者 在地下商业空间的停留时间。
建筑设计与室内装修
与周边环境协调
地下商业建筑的外观设计应与周边环境 相协调，体现青岛的地域文化和建筑风 格。
VS
室内装修环保节能
高铁商业合作招商方案
高铁商业合作招商方案尊敬的招商团队：我代表高铁商业合作项目组，非常荣幸能够向您介绍我们的项目，并期待与您合作。
以下是我们的招商方案：一、项目背景高铁商业合作项目是与高铁站相邻的商业综合体项目，旨在利用高铁站的客流优势和交通便利性，打造一个集购物、餐饮、娱乐、办公等功能于一体的商业中心。
项目总面积约50000平米，坐落在一座现有或即将建设的高铁站旁。
二、项目优势1.客流优势：高铁站通常拥有大量的乘客流动，每天都有大量的人流通过，为商业项目带来了广阔的市场。
2.地理位置优越：高铁站所在的位置一般都在城市的交通枢纽，靠近主干道，交通便利，可为商业项目的发展提供便利。
3.消费潜力巨大：高铁站的乘客往往是有较强消费能力的人群，他们在候车期间或到站后通常有较多的时间和消费需求。
三、项目规划1.商业区域规划：商业区域分为购物区、餐饮区、娱乐区和办公区。
购物区将引入知名品牌商店、便利店等，吸引商旅乘客购物。
餐饮区将引入各类餐厅和小吃店，满足不同食客的需求。
娱乐区将引入影院、KTV等娱乐项目。
办公区将提供办公空间，满足商务客户的需求。
2.设计特色：项目将突出高铁元素，采用现代化的建筑设计和装修风格，使整个商业中心更具吸引力和独特性。
3.服务理念：在项目运营过程中，我们将注重服务质量，提供便捷的购物、餐饮和娱乐体验，为乘客提供舒适和愉快的消费环境。
四、招商目标和方式1.招商目标：我们的目标是引入多元化的品牌商家，包括服装、餐饮、娱乐、办公等行业，打造一个独具特色的商业中心。
2.招商方式：我们将通过招标、洽谈等方式来寻求合作，重点选择具有品牌影响力和市场竞争力的企业。
五、合作条件和支持1.合作条件：我们将根据合作商家的品牌影响力、市场竞争力和租金报价等因素来评估和选择合作伙伴。
2.支持政策：对于优秀的合作伙伴，我们将提供一定的租金减免和广告宣传支持，并帮助合作伙伴在宣传、招聘和运营管理等方面提供必要的支持和指导。
六、合作前景我们相信，高铁商业合作项目具有巨大的商业潜力和发展前景。
高铁地下商业招商运营方案
高铁地下商业招商运营方案一、背景分析高铁地下商业是指建设在高铁车站地下的商业综合体，以满足高铁出行人群的生活和消费需求。
随着高铁交通的普及和发展，高铁地下商业也受到越来越多的关注和重视。
高铁地下商业的发展具有以下特点：1. 交通便利性：高铁地下商业位于高铁车站地下，与高铁出行紧密相连，交通便利，客流量大，具有较强的发展潜力。
2. 品牌效应：高铁地下商业的地理位置优越，客流量大，对品牌商家有着较强的吸引力，有助于品牌的推广和销售。
3. 消费需求：高铁出行人群具有较高的消费水平，对高品质、便捷的消费场所有着较大需求，因此高铁地下商业对于满足消费需求具有很大的市场空间。
4. 政策扶持：政府对高铁地下商业的发展给予了一定的政策扶持，包括税收优惠、土地资源支持等。
综上所述，高铁地下商业具有较大的发展潜力和市场空间，对于商业运营而言，具有较高的吸引力和利润空间。
二、招商运营方案1. 定位策略针对高铁地下商业的特点和市场需求，我们将制定如下定位策略：（1）高端定位：定位为高品质、高服务的消费场所，吸引高端人群和品牌商家入驻。
（2）便捷定位：高铁地下商业地理位置优越，交通便利，为高铁出行人群提供方便快捷的消费场所。
（3）多样化定位：综合多种消费需求，提供餐饮、购物、休闲、娱乐等多种服务，满足不同人群的消费需求。
2. 招商策略为了吸引更多的品牌商家入驻高铁地下商业，我们制定了如下招商策略：（1）品牌优先：优先吸引知名品牌商家入驻，提高商业的品牌形象和吸引力。
（2）多元化合作：与各种商业类型进行合作，包括餐饮、购物、休闲、娱乐等，满足不同消费需求。
（3）政策扶持：与政府部门合作，争取政策支持，提供税收优惠、土地资源支持等，降低商家的入驻成本。
（4）客户导向：以客户需求为导向，根据高铁出行人群的特点和生活习惯，吸引对应的商家入驻。
3. 运营策略为了保障高铁地下商业的良好运营和服务质量，我们制定了如下运营策略：（1）服务品质：提高服务品质和商业环境，打造高品质的消费场所，吸引更多的消费者。
大庆东站商场规划方案最新
大庆东站商场规划方案最新1. 引言随着经济的发展和城市化进程的加速，大庆东站作为大庆市交通枢纽的重要组成部分，其周边商业区的建设也越来越受到关注。
本文旨在提出一份最新的大庆东站商场规划方案，以满足人们不断增长的消费需求，同时提升大庆东站商业区的整体吸引力。
2. 商场定位与规模2.1 定位大庆东站商场将以综合性商业中心的定位，打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐、办公等功能于一体的综合性商业体。
2.2 规模商场总建筑面积约为10万平方米，其中包括地上6层和地下2层。
商场将设置300个左右的商铺，以满足不同消费者的需求。
3. 商场布局设计3.1 地上部分商场地上部分分为6层，各层的功能规划如下：- 第一层：主要设置大型品牌店、国际快时尚、奢侈品牌、超市等，以满足消费者的各类购物需求。
- 第二层：设立餐饮中心，包括各种特色餐厅、餐饮连锁品牌，为消费者提供美食选择。
- 第三层：设置影城、儿童乐园、娱乐设施等休闲娱乐区域，满足不同年龄段人群的娱乐需求。
- 第四层：规划为集会展览中心，为企业、组织和个人提供举办会议、展览等活动的场所。
- 第五层：设立办公楼层，向各类企业提供办公场地，以促进商业和产业的发展。
- 第六层：打造观光休闲区，设置露天花园、休闲滑雪场等，为城市居民提供休闲娱乐和健身锻炼的场所。
3.2 地下部分商场地下部分分为两层，其中一层为停车场，另一层为仓储及设备区，保证商场正常运营所需。
4. 商场特色服务与创新4.1 特色服务为了提升商场的竞争力和用户体验，大庆东站商场将提供以下特色服务：- 为游客提供免费Wi-Fi覆盖，方便用户上网、使用移动支付等。
- 设置手绘地图和电子导览，用户可以快速了解商场布局和各个区域的功能。
- 提供婴儿室、母婴店等服务设施，方便父母购物时照顾婴儿。
- 设置休息区和充电站，为消费者提供便利的休息和充电场所。
4.2 创新策略商场将引入智能科技，提供更先进的购物体验：- 引入智能购物车系统，实现自助结账，提高购物效率。
地下商业街方案
地下商业街方案地下商业街作为一种新兴的商业发展模式，正日益受到城市规划者和商业投资者的关注。
它利用地下空间，为商业活动提供了新的发展机会。
本文将探讨地下商业街的潜力和发展方案。
一、地下商业街的潜力地下商业街作为城市商业发展的一种尝试，具有以下潜力：1. 利用空间：地下商业街利用地下空间，充分利用城市地下城市空间资源。
它可以在不占用地面土地的情况下，创造出更多的商业发展机会。
2. 解决交通问题：地下商业街可以分流地面交通压力，减少城市交通拥堵。
它为行人提供了更便利的交通方式，使城市更加友好和可持续发展。
3. 提高城市形象：地下商业街的建设可以改善城市形象，并为城市增添新的亮点。
它可以吸引更多的游客和消费者，提升城市的知名度和吸引力。
4. 增加商业发展机会：地下商业街的出现为商业投资者提供了新的机会。
他们可以在地下商业街中开设店铺或经营业务，从而扩大市场份额和盈利空间。
二、地下商业街的发展方案1. 市场调研：在建设地下商业街之前，必须进行市场调研，了解潜在消费者的需求和市场竞争情况。
这有助于确定商业街的定位和发展方向。
2. 建设规划：地下商业街的建设需要详细的规划方案。
这包括确定商业街的位置、面积、布局设计等。
规划方案需要综合考虑城市规划、交通流量、消防安全等因素。
3. 建设技术：在地下商业街的建设过程中，需要运用适当的技术和设备。
这包括地下空间的挖掘、排水系统的建设、施工材料的选用等。
建设技术的选择应根据地质条件和项目预算进行综合考虑。
4. 商业运营：地下商业街建设完成后，需要进行商业运营。
这包括招商引资、租赁管理、品牌推广等。
商业运营需针对当地的消费市场制定合理的运营策略，以吸引更多的消费者。
5. 安全管理：地下商业街的安全管理至关重要。
需要制定消防安全方案、安防设施布局等，并定期进行安全检查和维护工作。
安全管理是保障商业街正常运营的基础。
三、地下商业街的挑战和解决方案在地下商业街的发展过程中，可能面临一些挑战，需要采取相应的解决方案：1. 土地招拍挂问题：地下商业街的建设涉及到土地使用权问题。
地下商业街招商方案
地下商业街招商方案1. 引言随着城市化进程的不断推进，地下商业街作为一种新兴的商业形式，在城市发展中起到了重要的作用。
地下商业街以其独特的经营环境和便利的交通条件，吸引了越来越多的消费者和商家。
本文将介绍地下商业街招商方案，以帮助商家更好地了解并参与地下商业街的经营。
2. 地下商业街概述地下商业街是建在地下的商业设施，通常位于地铁站、购物中心等人流密集的地方。
它可以提供各种商品和服务，包括餐饮、服装、娱乐等。
地下商业街的特点包括空间狭小、交通便利、人流集中等。
3. 招商优势3.1 人流优势地下商业街通常位于繁华地段，人流量大，能够吸引大量的潜在顾客。
这为商家带来了巨大的商机和潜在的消费者。
3.2 独特经营环境相比传统的商业街，地下商业街通常有着独特的经营环境。
在地下商业街中，各种商店互相紧密相连，形成了集聚效应，为商家带来更多的互补销售机会。
3.3 便利交通条件地下商业街通常与地铁站或购物中心相连，交通便利。
消费者可以直接从地铁站进入地下商业街，省去了步行时间，提高了购物的便利性。
3.4 低租金成本由于地下商业街地理位置的特殊性，通常租金相对较低。
这为商家提供了一个低成本的经营场所，降低了经营风险。
4. 招商方案4.1 吸引人流为了吸引更多的顾客，商家可以采取以下措施：•借助地铁站内外的广告牌进行宣传，吸引顾客的眼球；•在地铁站附近设立引导标识，指示顾客前往地下商业街。
4.2 优化商业布局商家可以根据商业街的特点，合理进行布局：•设立招牌店铺在地下商业街的入口处，吸引顾客进入；•将不同类型的店铺合理分布，形成互相促销的效果；•设立休闲区域，提供舒适的环境给顾客休息。
4.3 提供差异化服务为了与竞争对手区分开来，商家可以提供差异化的服务：•在地下商业街内设立美食街，提供各种美食，满足顾客的口味需求；•提供增值服务，如免费WiFi、充电设备等，增加顾客的满意度；•举办各类促销活动，如打折、抽奖等，吸引顾客的注意力。
车站超市经营方案
车站超市经营方案1. 概述车站超市是位于火车站、地铁站等交通枢纽的便利店，为乘客提供各种食品、饮料、生活用品等日常生活所需。
本文将介绍车站超市的经营方案，包括选址、产品组合、营销策略等内容。
2. 选址车站超市的选址至关重要，应选择位于车站进出口附近或乘客流量较大的区域。
选址时需要考虑到以下几点：•人流量：车站附近的人流量是决定超市客流量的关键因素，乘客进出车站的流量较大的地点是理想的选址地点。
•竞争环境：需要调研周边是否已有其他超市或便利店存在竞争，如果竞争剧烈，需要考虑选择其他位置或调整经营策略。
•地理位置：选址要考虑到便于乘客抵达和离开，交通便利性是重要的考虑因素。
3. 产品组合车站超市的产品组合要满足乘客的日常需求，以便捷、实用为主要特点。
根据乘客的需求和市场调研，车站超市可以提供以下产品：•零食和饮料：提供各类零食、饮料，如方便面、糖果、饼干、饮料等，满足乘客的口腹之欲。
•日用品：提供洗漱用品、纸巾、湿巾、护理用品等日常生活所需的产品。
•烟酒：提供各类烟酒产品，满足烟民和需求烟酒的乘客。
•礼品和纪念品：提供各类纪念品和小礼品，吸引乘客购置作为纪念或送礼之用。
4. 价格策略车站超市的价格策略应该以合理定价、吸引顾客为目标。
以下是几种常见的价格策略：•经济套餐：提供一些产品的组合套餐，价格相对低廉，吸引顾客购置。
•促销活动：定期开展购物折扣、满减活动等，吸引顾客增加购置欲望。
•会员制度：设置会员制度，给予会员特定的折扣和优惠，提高顾客的忠诚度和购置频率。
5. 营销策略营销策略对于车站超市的经营至关重要，以下是几种常见的营销策略：•广告宣传：通过车站的广告牌、地铁电视等宣传媒体进行广告宣传，吸引顾客关注。
•促销活动：定期开展促销活动，如打折、满减等，吸引顾客增加购置欲望。
•合作联盟：与车站、旅行社等相关企业建立合作关系，进行互惠互利的合作活动，扩大顾客群体。
•效劳体验：提供优质的效劳体验，如友好的员工效劳、整洁的店面环境等，增加顾客满意度和忠诚度。
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本案位于火车站商圈核心的火车站出口位置，通过地下延伸，将火 车站周边的交通网络及商业网点连成一体。
2005年3月12日，本案一期正式开盘；2006年1月3日，二期项目 开盘，期间采取售后包租的形式，将600多间店铺基本销售一空。
随着本案经营的开展，前期规划、执行、管理上存在的问题逐渐暴 露，由此产生的客流稀少，销售疲软，导致本案出现经营状况恶化的情 况。
■ 本项目的定位与火车站商贸城非常相似，但该对比商业已经营十 年，因此参考权重为30%；而龙城广场将对项目竞争商家的竞 争，因此设置为20%；项目现状空置率非常之高，因此租金设置 应该更多的考虑区域的整体情况。
■ 项目按一楼的租金水平，进行市场比较法得出项目的租金为90元 ∕㎡左右。
■ 根据商业的7A租金设置理论：–1F=2F=（40%–60%） 1F=87.15*60%。
需求及消费能力，从业态分布上合理规划为服装、鞋帽、皮具、饮 食、休闲等中低端业态搭配，从衣食住行乐各方面满足消费人群的需 求。现已形成十分浓厚的商业氛围。
— 分析总结 —
火车站商圈与台江商圈、学生街商圈在消费环境、消费人群、消 费习惯、消费水平、业态搭配上存在着惊人的相似性，台江农贸市场 与仓山学生街商业前期成功的案例，在许多方面值得本案项目参考借 鉴。
二、招商目标
1、业态种类 定位：以特价的美食、服饰、鞋帽、皮具、精品、八闽特产为主。
业态特色亮点： 1、各地价格较低的特色美食、老餐饮 2、外贸返销的特价欧美、日韩流行前线服饰、皮具、精品、饰品 3、青年少男少女玩酷的特价时尚服饰 4、品牌服装特价、特卖服饰、皮具、精品、饰品 5、八闽土特产、纪念品、工艺品 业态组合： 60%=服饰、鞋帽、皮具、精品、饰品 25%=美食 10%=八闽特产 5%=跳蚤市场 2、招商对象定位 目标商户： 1、本土特色美食、老餐饮商户，福建省内外各县市特色美食、老 餐饮商户。 2、福州市及周边县市服装经营商，竞争对手处经营商。 3、泉州、晋江等地的中低档服饰品牌商家，包括厂家及代理商、
档次等） ■ 项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通
规划等） ■ 项目商圈氛围因素：30%（经营氛围、周边的商业情况、经营的
年限等） ■ 项目整体规划因素：20%（商业定位、商业档次等）
修正 参考 因素 比重
权重 ------
火车 站商 30% 贸城
地段 因素 30%
1.3
环境 因素 10%
4、消费人群
主要消费群体：周边居民、出榕旅客。 次级消费群体：回榕旅客、福州市区居民。 消费群体的主要特征：中低收入，以务工人员、学生、低收入青年 为主，饮食消费偏低端，服饰消费在50-100元左右，服饰消费的年轻 女性占居多。 小结：从消费群体的分析可以看出，消费目标主人群，属于中低 收入群体，大部分为周边居住的女性群体，主要都是想用最少的钱买
2、师大学生街
业态定位：主要为中低档学生时尚服饰鞋帽，风味菜馆，饭 馆，风味小吃，特色餐馆（如：肯德基、麦当劳、西餐厅 等），特色餐吧（如：烧烤吧、小酒吧等），理发店，服 饰、小商品摊点等 交通物流：百米范围内就分布有五个公交站点，有二十多条 公交线路经过。 购物环境：动线规划一般，购物整体环境一般。 消费人群：学生群体。 小结：“学生街”商圈是福州仓山最有商业氛围的区域，其显著 特点在于浓厚的学区氛围，周边分布有六十多所大中小院校，拥有近 10万学生群体的消费力。“学生街”针对学生群体的消费习惯、消费
厦铁路及温福铁路的启动建设，将进一步奠定火车站作为交通枢纽中心 的地位。
小结：火车站商圈，拥有明显的区位优势，每天大量的人流、物 流，为火车站商圈提供了相当的购买力，给火车站商圈提供了一个良 好的发展机会。
3、商业分析
火车站商贸城：现火车站商圈的领导商业，主营无品牌中低 档服饰及部分低档风味小吃，其所处地理位置较佳，整体规 划比较合理，经营比较稳定，消费氛围成熟，但装修低档、 购物直观印象差。 龙城广场：主营眼镜城、网吧及中低档饮食，以服务流动人 口为主，经营比较杂乱，整体经营氛围较差。 新华都购物广场、永辉超市：主营日用百货为主，主要客流 为周边居民及来往旅客，基本垄断商圈内该类型消费市场， 竞争力强劲。 沿街店面以餐饮（主要是快餐）、杂货店为主，业态档次 低，经营的东西一般为服务旅客的商品。 小结：从商业形态分析，商圈内基本以主营饮食、中低档服装为 主，其他延伸业态作为配套补充。商品特征偏中低档化，顺应周边居 民及旅客需求。
美食及快餐，在有竞争力的价位上，满足各种人群的饮食需求。
7、案名建议
案名：福州特价第一城 建议理由：针对消费群体的直入式特色宣传。
第三部分 招商构思
一、招商优势
鉴于独特的场地资源优势，以及自身作为后起之秀的特殊地位，在 火车站商贸城等成熟卖场的招商竞争中，本案项目采用“低价”等优惠 的招商策略，作为招商的核心亮点，在目前整体市场环境不太理想的形 势下，吸引商户进驻。
（1）福州第一个特价淘宝集散地——特价城：按价位区隔的十 元、五十元、百元等各种特定价格街，以丰富的商品品类及实惠的商品 价吸引消费客流。
（2）八闽特色商品街：集中引进八闽大地的地方特色商品，一站
式满足消费人群的购物需求，打造福建缩影。 （3）跳蚤市场：开辟区域（火车站广场）以固定周期举行各类特
价商品的特拍会，以低廉的价格和丰富的品类形成人气聚集点。 （4）美食城：饮食在火车站商圈不可或缺的业态，灵活集中各地
2、动线规划误区
分解：直通型的主干道设置，狭长的侧干道布局，不能实现客流的 场内迂回流转，导致阴阳区和死区的出现。同时场外引导和场内指示规 划不科学，导致客流量稀少。
3、宣传推广误区
分解：宣传手段单一，侧重项目品牌打造，但忽略了新闻事件亮点 炒作和活动的的多方面配合，不能实现真正意义上的炒热场子，从而不 能达到吸引社会关注度和客流的目的。
注：充分考虑项目处于火车站的出站口及地段位置，设置租金为一 楼的60%。
结论：项目的平均起始租金应在50元-55元较为合理。 （二）、起始租金设置：项目的租金设置采用“低开高走”、“稳 步发展”的市场策略。 通过以上几点分析：
项目起始租金设置：全场平均租金设置50元∕㎡。 租金增长情况设置：项目2009年、2010年租金不变； 2011年上浮5%、2012年、2013年均逐增上浮8%；2014 年、2015年上浮10%。 项目出租率设置：考虑明后年宏观经济环境呈下降趋势及项 目已经经营两次而不成功，因此2009年、2010年的出租率 设置为50%、60%，之后争取较大幅度的提升； 2、租金测算表
四、我们要做成什么样的一个项目？
1、客户群定位——三大目标人群
（1）主力客流：火车站周边居住人群 （2）次要客流：火车站往外旅客流 A、福州往外方向乘客流 B、莆田、厦门、泉州、漳州、宁德往福州搭乘列车旅客流 （3）补充客流：鼓楼以北区域人群 其中，周边客流约占70%，旅客客流约占20%，其他客流约占 10%。
三、项目前期经营存在哪些误区？
1、项目定位误区
分解：前期业态规划包括超市、餐饮、服装、鞋帽、箱包、精品、 网吧、休闲娱乐、书局、药房、土特产等，其基本囊括了商圈内存在的 所有业态。
业态结构在延伸层面不利于实现客流群的完美结合。 在招商经营结构上实现了同质化，但没有形成自己的亮点及 侧重点，没有实现生存所必须的差异化经营。 在业态布局上不够科学。
还要规划进入经营期后的经营支持保障。主要的保障有：
（1）在经营期中定期为经营作统一主题性宣传广告，统一的宣传
推广，树立整体风格，使项目保持统一的形象，为项目吸纳更多的消费
客源。
（2）在经营前期围绕项目的风格和经营主题定位开展一系列的主
题性公关活动，并力争形成一种固定的模式期举行一次，这样可以树立
起自身的经营品牌；
加盟商。 4、浙江义乌小商品代理商、加盟商。 5、八闽特产、纪念品经销商。
三、招商策略
1、优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的 商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再 做生意。
2、强化项目规划、与区位后发优势，良好的交通物流组织优势。
四、优惠政策
1、关于办理手续及税费的优惠 （1）争取与行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目 经营商家的一部分相关税费的减免； （2）与主管工商管理部门联系，争取本项目的经营商家办理手续 的简化，同时代经营商家办理相登记手续； （3）由招商部们作为平时商家与工商及税务的联系单位，以解除 商家的后顾之忧。 2、租金优惠措施： （1）租金标准：前期以低租金的方式收取租金，同时以周期按比 例递增的标准进行。 （2）对于学生创业商家及失业人员再就业商家再给予一定比例的 租金优惠，积极支持政府提倡的鼓励学生创业及失业人员再就业工程。 3、关于对商家经营配套的优惠 （1）对于部分非常有影响的品牌商家可以从招商费用中拨出专门 的款项作为商家的部分装饰款。 （2）针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管 理费。 4、项目招商中的后期经营支持 为了使经营商家免去因为经营不善而产生的风险顾虑，在招商期中
无论是从本案项目的地理位置、商业氛围以及整个市场的大环境等 因素的多重考虑，本案项目从立项层面上看，无疑是具有可行性与未 来的盈利性的。而火本案项目所解决的核心问题便是如何确定自身的 核心招商优势（招商政策）、招商结构（区隔竞争对手）、厚实的推 广（宣传攻势抢占）以及扬长避短的项目定位（层次上优越感）。
2、定位思路
以业态及价格为单位的主题化、特色化的特价商业广场。
3、经营定位
同质化定位，差异化经营。
4、档次定位
品牌形象中档化，市场价位定位低档化。
5、业态定位——三大类主打业态
（1）物美价廉的低价外贸服装、鞋帽、饰品等。 （2）极具特色的八闽特产、纪念品、旅游产品等。 （3）亮点餐饮、休闲等。
6、亮点建议——四大商机点：