房地产评估测算表
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房地产评估假设开发法测算表1
% 万元
土地总价=房地产市场价值-（建安工程费+前期费用+不可预见费+管理 费+投资利息）-开发利润
楼面地价=土地总价÷格=楼面地价×容积率（含购买土地扣减的契税）
单位面积价格（元/㎡）
制表： 七秀坊
名称
面积及数量 单价（元） 总价(万元）
非住宅（商业） 建安造价
序号
估价对象位置 设定用途 项目
1
房地产市场价值
2
建安工程费用
前期费用百分比 3
前期费用
管理费百分比 4
管理费折算
不可预见费百分比 5
不可预见费折算 投资周期 贷款利率
6 建筑部分利息
销售费用率 7
销售费用单价 销售税费率
8 销售税费单价 开发利润率
9 开发利润
10
土地总价（万元）
11
楼面地价
假设开发法测算
弥阳镇北门新村
使用权面积
住宅用地
容积率
取值依据及计算公式
332.80 1.50
评估取值 单位
经调查与待开发物业类似的房地产在同一供求圈内，通过用途、结构 、成新、装修条件多方面的比较与综合，确定其市场价值。
万元
经评估人员结合估价对象的具体情况，对工程造价平米经济含量指标 进行分析得出的平米造价。包括建设工程费、装饰工程费、设备购置 费及安装工程费等。
结合估价对象的具体情况，一般按建安工程费、前期工程费、管理费 之和的5-10%计算。
投资利息计算基础包括土地总地价、建安工程费前期费用、不可预见 费、管理费用。建设周期根据具体项目大小确定，并假设土地取得费 在开发周期开始时一次性投入，建设期内建筑开发成本费用均匀投入 。贷款利率为估价时点时的利率。（预计建设期约为2年）
土地总价=房地产市场价值-（建安工程费+前期费用+不可预见费+管理 费+投资利息）-开发利润
楼面地价=土地总价÷格=楼面地价×容积率（含购买土地扣减的契税）
单位面积价格（元/㎡）
制表： 七秀坊
名称
面积及数量 单价（元） 总价(万元）
非住宅（商业） 建安造价
序号
估价对象位置 设定用途 项目
1
房地产市场价值
2
建安工程费用
前期费用百分比 3
前期费用
管理费百分比 4
管理费折算
不可预见费百分比 5
不可预见费折算 投资周期 贷款利率
6 建筑部分利息
销售费用率 7
销售费用单价 销售税费率
8 销售税费单价 开发利润率
9 开发利润
10
土地总价（万元）
11
楼面地价
假设开发法测算
弥阳镇北门新村
使用权面积
住宅用地
容积率
取值依据及计算公式
332.80 1.50
评估取值 单位
经调查与待开发物业类似的房地产在同一供求圈内，通过用途、结构 、成新、装修条件多方面的比较与综合，确定其市场价值。
万元
经评估人员结合估价对象的具体情况，对工程造价平米经济含量指标 进行分析得出的平米造价。包括建设工程费、装饰工程费、设备购置 费及安装工程费等。
结合估价对象的具体情况，一般按建安工程费、前期工程费、管理费 之和的5-10%计算。
投资利息计算基础包括土地总地价、建安工程费前期费用、不可预见 费、管理费用。建设周期根据具体项目大小确定，并假设土地取得费 在开发周期开始时一次性投入，建设期内建筑开发成本费用均匀投入 。贷款利率为估价时点时的利率。（预计建设期约为2年）
评估费测算表
1000 2000 5000 8000 10000 10500
一般宗地评估收费测算表 土地价格总额 （万 累进计费率 档次 元人民币） （‰） 1 100以下（含100） 4 2 101至200 3 3 200至1000 2 4 1001至2000 1.5 5 2001至5000 0.8 6 5001至10000 0.4 7 10000以上 0.1
评估费测算 4000 11268 10016 30828 40205 400042000 100072000
总地价（待输入） 100 342.28 350.81 1521.85 2275.61 100000000
100000000
房地产估价收费测算表 房地产价格总额 （万元 累进计费率 档次 评估费测算 人民币） （‰） 100以下（含100） 1 5 5000 2 2.5 15500 1001至2000 3 1.5 36054 2001至5000 4 0.8 66500 5001至8000 5 0.4 78500 8001至10000 6 0.2 82500 7 10000以上 0.1 92500
房地产总价（待输入） 100 520 1570.26 5000 8000 10000 20000
司法鉴定估价收费测算表 房地产价格总额 累进计费率 档次 评估费测算 （万元人民币） （‰） 1 1万元以下（不含1万） 750 2 1万元-10万元 1000 10万元-25万元 3 5.5 2575 25万元-50万元 4 4.5 3700 50万元-100万元 5 3.5 5450 100万元-1000万元 6 2 23450 1000万元-2000万元 7 1.2 35450 2000万元-5000万元 8 0.6 53450 5000万元-8000万元 9 0.3 62450 8000万元-10000万元 10 0.15 65450 10000万元以上 11 0.08 65850
一般宗地评估收费测算表 土地价格总额 （万 累进计费率 档次 元人民币） （‰） 1 100以下（含100） 4 2 101至200 3 3 200至1000 2 4 1001至2000 1.5 5 2001至5000 0.8 6 5001至10000 0.4 7 10000以上 0.1
评估费测算 4000 11268 10016 30828 40205 400042000 100072000
总地价（待输入） 100 342.28 350.81 1521.85 2275.61 100000000
100000000
房地产估价收费测算表 房地产价格总额 （万元 累进计费率 档次 评估费测算 人民币） （‰） 100以下（含100） 1 5 5000 2 2.5 15500 1001至2000 3 1.5 36054 2001至5000 4 0.8 66500 5001至8000 5 0.4 78500 8001至10000 6 0.2 82500 7 10000以上 0.1 92500
房地产总价（待输入） 100 520 1570.26 5000 8000 10000 20000
司法鉴定估价收费测算表 房地产价格总额 累进计费率 档次 评估费测算 （万元人民币） （‰） 1 1万元以下（不含1万） 750 2 1万元-10万元 1000 10万元-25万元 3 5.5 2575 25万元-50万元 4 4.5 3700 50万元-100万元 5 3.5 5450 100万元-1000万元 6 2 23450 1000万元-2000万元 7 1.2 35450 2000万元-5000万元 8 0.6 53450 5000万元-8000万元 9 0.3 62450 8000万元-10000万元 10 0.15 65450 10000万元以上 11 0.08 65850
2024版房地产开发投资测算表完整版
资金使用计划
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
房地产成本测算表(13个表格汇总)
#DIV/0!
#DIV/0!
###### #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0!
7 其他 七 配套设施费 1 游泳池 1 会所 2 幼儿园 3 学校 5 球场 6 设备用房 7 车站建造费 8 其他 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销设施建造费 4 物业完善费 5 不可预见费
表 本汇总）
集团目标成本
分摊标准说明
可售面积单位成本 （元） 商业 0
0
总成本（万元）
0
0
0
0
490 794
0
合计
0
0
0 1284
分摊标准说明
0 0
0
0
0
0
0
0
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
###### ###### ###### ###### 表中公式把地价按
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
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###### #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! ###### ###### ###### ######
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房地产成本测算表(全面)
产品构成 住宅 类型1 类型2 小计 商业 商业 小计 合计 商业 幼儿园 会所 公共配 物业用房 套建筑 市政公用 学校 其它
占地面积
容积率
建筑面积
可售面积 1 1 2 1 1 3
产品比例
平均每户面积
单元数
户数
如商业单独可售且可独立核算，需分摊所有八 大类费用
如不可售，成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
车位数 地下车位 架空层单独保留成本 本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 核 算 说 明
见填表指引第13项说明
停车
说 明
停车 地面露天 小计 合计
不单独留成本
0
××项目 规 划 指 标
总占地面积 建筑物占地面积 计容积率面积 道路用地合计 绿化用地合计 m2 m2 m2 沥青路面车行道 重要公共绿地 建筑用地面积 建 筑 密 度 容 积 率 砼路面车行道 组团宅间绿化 硬质铺装车行道 底层私家花园 m2 总建筑面积 绿 地 率 围墙长度 硬质铺装广场 体育(游乐)设施占地 m2 m 硬质铺装人行道 水景占地面积
房地产项目经济测算表(全套4页)
1123.584233
预测销售价格（元 /m2） 6560 4100 4100 4100 4100 6000 6000 5125 50000 4468
备注
0.30%
按要求配置 按要求配置 按要求配置
层以上的按一层面积计算，其他按容 按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
备注 50平米/车位，不可销售
按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
)
100.00% 综合销售价格
2343
类 型 内 容
建筑面积(M²)
结构形式
备注
业主会所、物业管理用房、居委
公 会等管理用房等 建 幼儿园
配 学校
套 市政公用
设
小计
施 人防工程地下室
独立地下车库
小计
停车方式 内 容
汽 人防地下车位
车 地下、半地下（车位）
停 车
架空层（车位）
地面露天（车位）
框架结构 框架结构
11层以上的按一层面积计算，其他按容 积（率按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
1209.32
占总停车数量 比例(%)
70.0%
20.0% 10.0% 100% 占住宅总建筑面积比例(%) 100%
备注
50平米/车位，不可销售 按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
安徽合肥 1.66 40573 58164 1728
表 一
项目经济技术指标
项目名称 项目规划用地面积（m2） 容积率建筑面积（m2） 可售建筑面积（m2） 公建配套设施面积（m2）（地上） 项 地下建筑面积（m3） 目
合肥
128397 213139 212500
预测销售价格（元 /m2） 6560 4100 4100 4100 4100 6000 6000 5125 50000 4468
备注
0.30%
按要求配置 按要求配置 按要求配置
层以上的按一层面积计算，其他按容 按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
备注 50平米/车位，不可销售
按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
)
100.00% 综合销售价格
2343
类 型 内 容
建筑面积(M²)
结构形式
备注
业主会所、物业管理用房、居委
公 会等管理用房等 建 幼儿园
配 学校
套 市政公用
设
小计
施 人防工程地下室
独立地下车库
小计
停车方式 内 容
汽 人防地下车位
车 地下、半地下（车位）
停 车
架空层（车位）
地面露天（车位）
框架结构 框架结构
11层以上的按一层面积计算，其他按容 积（率按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
1209.32
占总停车数量 比例(%)
70.0%
20.0% 10.0% 100% 占住宅总建筑面积比例(%) 100%
备注
50平米/车位，不可销售 按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
安徽合肥 1.66 40573 58164 1728
表 一
项目经济技术指标
项目名称 项目规划用地面积（m2） 容积率建筑面积（m2） 可售建筑面积（m2） 公建配套设施面积（m2）（地上） 项 地下建筑面积（m3） 目
合肥
128397 213139 212500
房地产一体成本法综合测算表
2000
元/平方米
c。设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%—15％的比例综合确定.根据估价人员现场勘查,估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
3%
二、管理费用
120
元/平方米
指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数,一般按2%—5％的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等因素按2％计取
5.50%
七、房屋成新率
90%
——
通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =（1-6/40)x100％=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通,现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率为(理论成新率+实际观察成新率）/2=(95%+85%）/2=90％
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a。基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素,根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
元/平方米
c。设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%—15％的比例综合确定.根据估价人员现场勘查,估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
3%
二、管理费用
120
元/平方米
指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数,一般按2%—5％的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等因素按2％计取
5.50%
七、房屋成新率
90%
——
通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =（1-6/40)x100％=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通,现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率为(理论成新率+实际观察成新率）/2=(95%+85%）/2=90％
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a。基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素,根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
房地产评估测算表
委估房地产 住宅 100 100 待估 交易价格
比较实例A 住宅 100 100 0 交易价格
比较实例B 住宅 100 100 0 交易价格
比较实例C 住宅 100 100 0 交易价格
个别因素 朝向 通风、采光 小区园林景观 其他因素 评分
#DIV/0!
因素比较修正系数表及计算比准价格
#DIV/0!
#DIV/0!
比较因素调整系数 比较项目 交易情况 交易时间 区域因素修正 个别因素修正 比准价格（元/M2）
算术平均评估单价（元/M2）
委估房地产 100 100 0 0
交易实例A 100 100 0 0 0.00 0.00
交易实例B 100 100 0 0 0.00
交易实例C 100 100 0 0 0.00
建筑面积（M2） 评估单价（元/M2） 评估总价（元）
0
交易案例基本情况 项目 坐落 交易日期 销售价格 （元/㎡） 楼层 比较实例A 比较实例B 比较实例C
Hale Waihona Puke 委估房地产 住宅 正常 —— 待估 交易价格 住宅
比较实例A 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
比较实例B 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
比较实例C 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
交易实例及因素比较指数 项目名称 用途 交易情况 交易日期 交易价格（元/㎡） 价格类型 区域功能定位 商服繁华度 交通便捷度 区域因素 公共设施完善度 基础设施完善度 环境质量 评分 小区规模 物业管理 设施配套 公共部分装修 室内装修 个别因素 楼层
XXX房产测算表
交易实例及因素比较 项目名称 用途 交易情况 交易日期 交易价格（元/㎡） 价格类型 区域功能定位 商服繁华度 区域因素 交通便捷度 公共设施完善度 基础设施完善度 环境质量 小区规模 物业管理 设施配套 公共部分装修 个别因素 室内装修 楼层 朝向 通风、采光 小区园林景观 其他因素
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交易单价（元/㎡）
交通便捷度 区 域 因 素 自然和人文 环境质量
区 域 因 素
自然和人文 环境质量 社区成熟度 基础设施 公共配套设施 层位置 内外装修 楼幢位置 面积
比准价格（元/㎡） 平 均 法 权重比例（根据相似程度取值） 权 重 法 面积
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99.5 100 100 100 100 100 90 18425 17394 20% 17188 65.82
便利 较好 良好 便利 较好 良好
正常（满五） 12.11.
便利 较好 良好
五通一平 较完善
混合 一般
五通一平 较完善
混合 一般
五通一平 较完善
混合 一般
五通一平 较完善
混合 较优
2F 简单装修 较好
65.82㎡
1F 简单装修 较好
47.5㎡
2F 简单装修 较好
66㎡
6F 中档装修 较好
76.32㎡
16500
18500
17500
比准价格计算表
内 比 较 因 素
容
交易情况 交易日期
案
例
实例A 16500 100 100 100 100 100 100 100
实例B 18500 100 100 100 100 100 100 100
实例C 17500 100 100 100 100 100 100 100
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 18500 40% 权重法总价： 平均法总价：
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 102 100 102 100 105 100 100 100 105 15257 40% 1131298 1144875
测算过程：
因素条件说明表
XXXXX XXXX XXXX XXXX
交易情况 交易日期 交通便捷度 自然和人文环境质量 区域因素 社区成熟度 基础设施 公共配套设施 建筑结构 采光通风 层次 个别因素 装修 楼幢位置 房型面积 价格(元/m2)
正常（满五） 12.11.
便利 较好 良好
正常（未满五） 正常（未满五） 12.11. 12.11.