财务必修：房地产开发企业成本费用科目核算内容一览表
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
三级或四级科目
四级或五级科目
核算内容 开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明 确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目 营销设施建造费。 支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工 程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用； 赶工奖、进度奖 建设主管部门的质监费； 建设主管部门的安监费； 门牌号费、印花税等其他费用。 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折 价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生 汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等
以前年度余额转入 公共配套设施费 不可经营性公共配 按配套设施项目 套设施 可经营性公共配套 按配套设施项目 设施 没有投资来源的费 用
经营性项目
游泳池
业主会所 幼儿园 学校 球场 车站
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项目下首 级科目-二级或三级） 开发间接费 工程管理费 监理费 预结算编审费 施工合同外奖金 工程质量监督费 安全监督费 工程保险费 其他 资本化借款费用 营销设施建造费 广告设施费 会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域 销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通 道的设计、工程、装饰等费用； 售楼处装修装饰费 设计、工程、装饰等； 包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保 样板间 安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费 其他 销售环境改造费 物业管理完善费 行政管理费 工资 职工福利费 职工社会保险 住房公积金及房贴 工会经费 职工教育经费 劳动保护费 办公费 业务招待费 差旅费 出国费用 租赁费 运输费 折旧费 修理费 低值易耗品摊销 无形资产摊销 咨询费 劳务费 手续费 其他
房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表
房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表一、管理费用应设置以下明细项目:（1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。
（2）修理费:企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3)物料消耗:企业管理服务耗用材料、用品的费用。
(4)低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）.（5)办公费:指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用.(6)会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。
根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
(7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等.（8）差旅费:指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。
根据规定,差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
（9)车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
(10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。
(11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
（15)咨询费、顾问费:是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。
房地产企业成本、费用主要会计科目
房地产企业成本、费用主要会计科目（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据上述六项来设置三级明细科目：①开发土地成本费用：借：开发成本——土地开发贷：银行存款或应付账款——XX公司分配开发的间接费用借：开发成本——土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——土地开发②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）×配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）×100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本——配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款自己组织施工的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款应付工资库存材料或设备⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本——代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本——代建工程贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本——代建工程结算成本贷：开发成本——代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。
房地产成本费用明细一览表
序号 二级科目 项目土地出让金 土地契税 耕地占用税 土地征用及 土地交易费 拆迁补偿费 土地补偿费 征(土)地管理费 土地发展资金 其他土地费用 临时施工道路费 临时施工用水接入费 临时施工污水管接入费 临时施工用电接入费 临时施工用气接入费 临时施工办公电话网络接入费 场地平整 临时办公室费 临时厕所费 场地围墙费 其他费
可行性研究 市场调研费 营销推广费 规划设计费 施工图设计费 装饰专项设计费 智能化专项设计费 规划设计费 景观专项设计费 其他专项设计费 规划设计模型制作费 制图、晒图费 方案评审费 前期工程费 项目报建费 施工许可证费 规划管理费 人防建设费 防雷检测费 消防审查费 白蚁预防费 施工噪音管理费 行政规费及规划报建 散装水泥费 工程质量监督费 工程造价管理费 安全监督费 劳动定额测定费 招投标管理费 房屋所有权登记费 综合开发管理费 房屋所有权登记工本费 地质勘察费 环境评测费 水准测量工程测量 勘测丈量费 日照分析合同 交通分析费 面积测绘 地形地貌测绘 其他前期费用 其他 专家评审费
按实际发生明细列支,有 单位按往来单位核算
二
按实际发生明细列支,有 单位按往来单位核算,注 意分清楚进成本的还是 保证金,保证金属押金类 挂列"其他应收款"
按实际发生明细列支,有 单位按往来单位核算
房地产开发成本科目核算一览表
序号 二级科目 三级科目 四级科目 五级科目
土方工程 地基加固处理费 桩基础 围护及支撑费 地下室工程 土建(结构)工程 土建(建筑)工程 照明电气(强电)工程 弱电智能化工程 给排水工程 消防安装工程 火灾报警工程 煤气安装工程费 综合布线系统 避雷接地工程 空调及通风工程 电梯及自动扶梯 园林环境工程费 停车设备 室内停车交通设施 其他安装工程费 室外装修 室内装修
房地产会计开发成本明细科目
一级 项目 科目
二级科目 （一）土地出让金
三级科目 合计 其中：1.土地征用费用 2.耕地占用费用 3.安置养老费用 4.拆迁补偿费用 5.土地补偿费用 6.契税 7.土地使用费 8.土地闲置费 9.土地变更用途和超面积补交地价及相关税费 10.回迁房建造支出 11.农作物补偿费 12.其他
(六)其他
(一)室外给排水系统
开 发 成
基础 设施 费用 (红线
(二)室外电气系统
开 一级 发 科目 成 本
基础 设施 项目 费用 (红线 内)
房地产开发成、期间费用明细一表 二级科目 (三)室外燃气系统 (四)通讯系统 (五)环卫设施及园林绿化 (六)采暖系统 (七)预提费用 (八)其他 合计: 其中1.基础工程 2.主体结构工程 3.门窗工程 4.公共部位精装修 5.室内精装修 6.样板房 合计: 其中:1.室内水暖电管线设备 2.室内设备及安装 3.消防系纺 4.智能化系统 合计: 其中:1.道路系统 2.园林环境工程 3.其他 合计: 其中:1.工程监理费 2.咨询费 3.施工合同外奖金 4.质监费、验收费 三级科目 合计: 其中1.燃气配套费 2.其他
(二)三通一平费用
前期 工程 费用
(三)可行性研究费用
(四)人防费 (五)预提费用 合计: 其中1.招标代理及管理费 2.配套方案征询费 3.测绘费 4.工程保险费 5.环境评估费 6.竣工档案编制费 7.日照分析 8.审图费用 9.晒图费用 10.其他 合计: 其中1.上水配套费用 2.雨污水 3.直引水 4.热水 5.其他 合计: 其中1.供电配套工程费 2:其他
(一)建筑结构工程
建筑 安装 工程 费
(二)设备及设备安装工程
房地产开发成本费用项目及核算内容
房地产开发本钱和期间费用科目标准一、开发产品本钱核算〔一〕本钱工程一般包括以下六项：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、根底设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费〔二〕各本钱工程的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费(1) 土地征用费：①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税(2) 拆迁补偿费：①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费，管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费(4) 土地闲置费：超过出让合同约定的开工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
2、前期工程费(1) 工程前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2) 规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4) “三通一平〞费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
(6) 预算编、审费：支付给社会中介效劳机构受聘为工程编制或审查预算而发生的费用。
(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
3、根底设施费(1) 道路工程费：开发工程内道路铺设费。
房地产开发企业成本构成明细科目(大全)
《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。
3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。
可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。
建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。
4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。
此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。
可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。
房地产开发成本费用项目及核算内容
房地产开发成本费用项目及核算内容房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一）成本项目一般包括下列六项：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费（二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费(1) 土地征用费：①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税(2) 拆迁补偿费：①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费，管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费(4) 土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2) 规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
(6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
3、基础设施费(1) 道路工程费：开发项目内道路铺设费。
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管线设计费
改造设计费
施工图设计费
基坑工程设计费
小市政施工图设计费
景观设计费
人防设计费
精装设计费
制图费
晒图费
测绘费
避雷设施检测费
防震设施检测费
其他
3.勘察丈量费
建筑面积丈量费
产权面积实测费
楼房放线验线费
工程竣工图测绘费
地基测量钉桩费
勘察放线费
销售许可证及面积测量费
水文勘测费
地质勘测费
文物勘测费
土地登记费
新材料基金
图纸审查费
定额鉴定费
定额劳保费
城市绿化费
地质灾害评估费
雷电灾害风险评估费
项目环境影响评价费
项目环境验收费
开发成本
节能评估报告编制费
可行性研究编制费
设计评审费
勘察评审费
方案评审费
日照分析报告编制费
墙体材料专项基金
散装水泥专项基金
白蚁防治费
防洪评估费
气象服务费
其他
2.规划设计费
总体规划设计费
大市政配套费
税金（契税、耕地占用税）
土地交易费
土地使用费
土地闲置费
土地开发费
补交地价款（变更、超面积）
合作款项（地价及相关税费）
其他
2.拆迁补偿费
拆迁补偿费
安置及动迁费
回迁房建造费
农作物补偿费
危房补偿费
劳动力安置费
其他
二、前期工程费
1.报批报建费
规划管理费
拆迁管理费
施工许可证费
工程造价管理费
人防报建费
物业管理用房
派出所
公共厕所
公共休闲设施
其他
幼儿园/托儿所/学校
邮局/邮电/通信
开发成本
2.可经营性公共配套设施
图书馆/阅览室
健身房
游泳池
球场
医院
其他
3.其他配套设施
人防工程设施
地下室
地下车位/车库
其他
开发间接费用
一、工资
二、职工福利费
三、办公费
四、水电费
五、折旧费
六、修理费
七、周转房摊销
八、低值易耗品摊销
绿化工程费
景观工程费
其他
1.基础工程费
土石方工程费
桩基检测费
开发成本
四、建筑安装工程费
桩基工程费
降水
2.主体工程费
柱梁板工程费
墙体工程费
楼地面工程费
屋盖工程费
3.安装工程费（主体内的）
电梯工程费
暖通/空调工程费
室内消防工程费
室外门窗工程费
入户门工程费
防火门工程费
弱电系统工程费
给排水安装工程费
排污安装工程费
燃气安装工程费
通信安装工程费
信报箱制作安装工程费
其他
4.装修工程费
内外墙装修费
室内精装修费
样板房装修费（未来作为i精装修房销售）
电梯间装修费
公共部位装修费（首层大堂、遮雨棚、栏杆等）
开荒清洁费
其他
五、公共配套设施费
1.不可经营性公共配套设施
消防设施
水泵房
水塔
锅炉房/热力站
居委会
岗亭
自行车棚
变电所/变电站
地基勘测费
沉降观测费
日照测试费
其他
4.工程招标费
工程招投标管理费
开发成本
二、前期工程费
工程招投标交易服务费
工程招投标代理服务费
5.“三通一平”费
临时道路
临时用电
临时供水
建设场地平整、填土费
渣土外运清理费
6.临时设施费
临时办公费
临时场地占用费
临时借用空地租金
临时围墙
临时围栏
临时围板
挡土墙
临时工程费
临时设施
其他
2.办公费
3.差旅费
4.水电费
5.会议费
6.劳动保护费
7.折旧费
8.修理费
9.车辆使用费
燃油料费
过路过桥费
停车费
10.业务招待费
11.低值易耗品摊销
12.开办费摊销
13.咨询顾问费
14.审计费
15.董事会费
销售费用
1.销售推广费
媒介广告费
广告制作费
促销广告费
展位费
宣传资料及礼品费
现场销售器具费
灯箱制作费
展板制作费
楼书印刷费
户外发布费
其他
2.合同交易费
总产权登记费
分户产权转移登记费
交易手续费
网上备案费
其他
3.销售中介费
中介策划及咨询费
销售代理费及佣金
其他
4.销售机构费用
职工薪酬
办公费
差旅费
修理费
水电费
租赁费
其他
财务费用
1.利息支出
2.汇兑损益
3.金融机构手续费
4.其他
税金及附加
1.房产税
2.车船税
3.印花税
其他
7.其他
挡光费
危房补偿鉴定费
施工噪音管理费
三、基础设施费
1.社区官网工程费（主体外的）
给排水工程费
排洪工程费
排污工程费
供电工程费
燃气工程费
供暖工程费
通信工程费
照明工程费
电视工程费
智能化系统费
பைடு நூலகம்安防监控工程费
室外消防工程费
其他
2.环卫工程费
垃圾站（箱）建设费
公厕建设费
其他
3.园林工程费
广场建设费
道路工程费
九、营销设施建造费
十、物业管理完善费
公建维修基金
前期物业管理费
其他
十一、劳动保护费
十二、工程管理费
预决算编审费
工程监理费
工程保险费
工程咨询费
工程监理及安监费
工程质量鉴定费
工程验收费
其他
十三、借款费用
利息支出（资本化）
汇兑损益
十四、其他
管理费用
1、职工薪酬
工资
职工福利费
社保费
住房公积金
工会经费
职工教育经费
房地产开发企业成本费用科目核算内容一览表
为了核算和反映房地产开发建设过程中各项开发建设费用的发生、归集和分配情况，正确计算开发产品成本和期间费用，房地产开发企业应设置下列会计科目，详见下表。
一级科目
二级科目
三级科目
三级科目的内容
开发成本
一、土地征用及拆迁补偿费
1.土地征用费
土地买价或出让金
拍卖佣金、拍卖手续费
4.城镇土地使用税
5.资源税
6.消费税
7.土地增值税
8.城市维护建设税
9.教育费附加
10.地方教育附加