开发成本核算
房地产开发成本核算
房地产开发成本核算房地产开发成本核算是指对房地产项目进行全面的成本核算和分析，以确定项目的盈利能力和可行性。
在房地产开发过程中，需要对土地购置、规划设计、建设施工、市场推广等环节进行综合核算，确保项目的投资回报和利润最大化。
房地产开发成本的核算主要包括以下几个方面：1. 土地成本：土地是房地产开发的基础，土地成本是指购置土地所支付的费用，包括土地转让金、土地出让金、土地征用补偿费等。
土地成本通常占据房地产项目总成本的一大部分。
2. 建筑工程成本：建筑工程成本是指房屋建造所需的材料、人工、设备等方面的费用。
具体包括建筑材料采购费、施工队伍的人工费用、施工设备费用等。
建筑工程成本在整个房地产开发过程中占有很大的比重。
3. 工程设计费：工程设计费是指对房地产项目进行规划设计所需支付的费用。
项目建设前需要请相关专业设计院所进行项目的规划和设计工作，设计费用根据项目的复杂程度和设计师的知名度而有所差异。
4. 管理费用：管理费用是指在房地产项目开发过程中，用于管理和监督工程的费用，包括项目经理的工资、日常运营费用、项目管理软件的购置费用等。
5. 市场推广费：市场推广费是指为推广和销售房地产项目而进行的广告宣传、营销活动等费用。
房地产开发商需要进行市场调研、广告宣传、销售推广等工作，以吸引购房者和提高项目的知名度。
6. 贷款利息：在房地产开发过程中，开发商通常需要向银行贷款进行项目资金的筹集，借款期间需要支付相应的贷款利息。
以上是房地产开发成本核算的主要内容，每个环节的成本都需要详细核算和分析，以确保项目在投资回报和盈利能力方面的可行性和可持续性。
通过合理的成本核算，开发商可以更好地掌握项目的投资风险和利润机会，从而做出更加明智的决策。
开发成本明细科目设置及核算内容
开发成本明细科目设置及核算内容
1. 哎呀，直接材料可不能小瞧啊！就像建房子的砖头水泥一样重要呢！比如在生产产品时，那些构成产品实体的原材料，像铁块、布料啥的，都属于直接材料。
这部分可是开发成本里很关键的一项哟！
2. 嘿，直接人工也是很重要滴！这不就相当于施工队的工人嘛！像生产线上工人的工资、奖金这些，都是直接人工。
比如说制作一件精美的工艺品，工人花费的时间和精力对应的报酬，就是这里面的啦！
3. 间接费用也是不可忽视的呀！它就像幕后的小助手呢！比如车间管理人员的工资、水电费等。
就好比一场演出，灯光师、音响师等他们的花费也不能不算呀！
4. 燃料及动力，这也好理解呀！就像汽车要加油才能跑起来一样！像生产设备运行所需的燃料和电力。
比如工厂里的大型机器开动起来，消耗的电呀、油呀，都在这一块呢！
5. 制造费用不就是那些杂七杂八的开销嘛！就跟生活中的零碎支出似的！像车间设备的折旧费、修理费等。
就像是家里的一些小物件的损耗花费呀！
6. 开发过程中的设计费用可别小瞧呀！这就像给作品定个调一样重要呢！比如产品外观的设计费用。
想象一下如果一个产品没有精心设计，能吸引人吗？肯定不能呀！
7. 还有那些试验费用也得算进去呀！这就像是测试游戏好不好玩一样！比如新产品的测试开销。
只有经过试验，才能知道产品成不成熟呀，对不对？
我的观点结论就是：开发成本的明细科目设置和核算内容都很有讲究，每一项都关系到最终的成本和效益，都得重视起来呀！。
开发成本核算注意事项
开发成本核算注意事项开发成本核算是指对一个项目或产品的开发过程中所涉及到的各种费用进行全面、准确地核算和计算的过程。
这个过程对于一个企业的经营决策和成本控制非常重要。
下面是关于开发成本核算注意事项的一些重要点：1. 分类清晰：在进行开发成本核算时，首先需要将各项费用进行清晰的分类。
常见的费用分类包括人力资源费用、物料费用、设备购置费用、场地租赁费用等。
只有将各项费用按照不同的分类进行归集，才能够更好地进行后续的核算和分析。
2. 成本核算的时机：开发成本核算的时机非常重要。
一般来说，开发成本应该在开发项目完成后进行核算。
在项目进行过程中，可以根据需要进行适时的成本跟踪，但最终的核算应该在项目完成后进行，以确保最终结果的准确性和可靠性。
3. 确定合适的计算方法：在进行开发成本核算时，需要确定合适的计算方法。
常见的计算方法包括直接成本法、间接成本法和活动基准成本法等。
不同的计算方法适用于不同的项目和行业，需要根据实际情况选择合适的方法来进行核算。
4. 注意费用的时机：在进行开发成本核算时，需要注意费用的发生时机。
有些费用在项目进行过程中可能会先行发生，但实际上属于后期开发成本。
在进行核算时，需要将这些费用进行合理的调整和分配，以确保核算结果的准确性。
5. 正确计量和计算成本：在进行开发成本核算时，需要正确地计量和计算各项费用。
这包括对人力资源的工时进行准确测算，对物料的成本进行准确计算，对设备和场地的租赁费用进行准确核算等。
只有在计量和计算上做到准确无误，才能够得到真实可靠的核算结果。
6. 考虑折旧和摊销：在进行开发成本核算时，需要考虑到资产的折旧和摊销。
例如，购置的设备在使用过程中会产生折旧费用，而租赁的场地则会产生摊销费用。
将这些费用纳入核算范围内，可以更全面地反映项目的成本。
7. 考虑资本成本：在进行开发成本核算时，还需要考虑资本成本。
资本成本是指为项目投入使用的资本所应承担的机会成本，通常采用贴现率的方法进行计算。
软件开发成本核算表格
软件开发成本核算表格应包含以下关键信息：
1.软件开发项目名称：简明扼要地描述项目的主题或目标。
2.项目周期：记录项目从开始到结束的时间跨度。
3.人员成本：列出参与项目的开发人员数量及各自的角色，并详细计算他们的
工资、奖金和其他相关成本。
4.硬件与软件成本：列出为完成项目所需的服务器、设备、软件许可和其他技
术投入的费用。
5.咨询与外包费用：如果项目涉及外部咨询或外包工作，应记录相关费用。
6.维护与支持成本：预估项目上线后的维护和支持所需费用。
7.其他直接成本：包括培训、差旅、印刷等与项目直接相关的费用。
8.间接成本：例如行政、管理、财务等部门的分摊费用。
9.总成本：汇总上述所有费用，得出项目的总成本。
10.备注：记录其他需要说明的信息，如特殊费用或备注事项。
通过这样的表格，软件开发团队可以更清晰地了解项目的实际成本，有助于项目管理、预算控制和未来的成本估算。
同时，这份表格也可作为与利益相关者沟通的重要工具，确保他们了解项目的投资回报率。
研发项目成本核算实例
研发项目成本核算实例
研发项目的成本核算是一个复杂的过程，涉及到多个方面，如人力成本、物资成本、设备成本、软件成本等。
以下是一个简单的研发项目成本核算实例，以供参考：
项目名称：智能家居控制系统研发
项目描述：该项目旨在开发一套智能家居控制系统，能够实现家居设备的远程控制、定时控制和自动化控制等功能。
项目成本核算：
1. 人力成本：
研发人员工资：根据研发人员的级别和经验，确定每个人的月工资，再乘以项目周期（月），得到总人力成本。
福利和奖金：根据公司的政策和项目的重要性，确定相应的福利和奖金。
2. 物资成本：
硬件设备：包括各种传感器、执行器、网关等设备的采购成本。
软件费用：包括操作系统、数据库、编程语言等软件的授权费用。
3. 设备成本：
实验设备：用于测试和验证智能家居控制系统的实验器材和工具。
办公设备：如电脑、打印机、投影仪等办公必需品。
4. 其他费用：
差旅费：研发人员出差进行技术交流、参加会议等产生的费用。
培训费：对新进员工进行培训的费用。
咨询费：聘请外部专家进行技术咨询的费用。
5. 间接费用：
房租和水电费：公司租用的办公场所和日常水电费用。
行政费用：包括办公用品、快递费等行政支持费用。
根据以上各项费用，汇总得到智能家居控制系统研发项目的总成本。
需要注意的是，实际核算过程中可能还需要考虑更多的因素和细节，如不同地区的薪资水平、不同部门的费用分摊等。
因此，建议在实际操作中根据具体情况进行调整和完善。
房地产开发成本估算及计算
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
房屋开发成本的核算
房屋开发成本的核算1. 引言房屋开发成本核算是指对房屋开发过程中的各项费用进行详细计算和核对的过程。
在房地产开发中，准确核算房屋开发成本对于项目预算的编制和落地非常重要。
本文将介绍房屋开发成本核算的相关内容，包括成本核算的方法、要素和计算公式等。
2.1. 直接成本法直接成本法是指将与特定房屋开发项目直接相关的费用全部计入项目成本。
这些费用包括土地购置费、建设工程费、建筑材料费、设备费、劳动力成本等。
直接成本法的优点是计算简单明确，适用于较为简单的房屋开发项目。
但是，直接成本法可能会忽略一些间接费用，导致成本计算不准确。
间接成本法则是将除了直接相关的费用之外，还包括与房屋开发项目相关的间接费用计入项目成本。
这些间接费用包括行政费用、销售费用、税金、利润等。
间接成本法的优点是能够全面考虑到项目的全部费用成本，计算结果更加准确。
但是，间接成本法的计算过程较为复杂，需要对各项费用进行细致的核对。
3. 成本核算要素房屋开发成本的核算需要考虑以下几个要素：3.1. 土地成本土地成本是房屋开发中最基础的成本之一，通常包括土地购置费、土地开发费和耕地补偿费等。
在核算土地成本时，需要考虑土地面积、地段、市场价值等因素。
3.2. 建设工程成本建设工程成本是指房屋开发过程中的建筑、装修、设备采购等费用，涵盖了施工人员工资、建筑材料费、设备租赁费等方面。
核算建设工程成本需要对施工流程、材料数量和品质、劳动力费用等进行详细的统计和核对。
3.3. 管理费用管理费用是指项目管理和监督过程中产生的费用，包括项目管理人员工资、办公用品费用、差旅费等。
核算管理费用需要包括各项管理活动的具体费用以及项目管理时间的估算。
3.4. 销售费用销售费用是指销售人员工资、广告宣传费、销售渠道费用等，用于推广和销售房屋产品。
核算销售费用需要考虑销售人员数量、销售渠道的开发和维护费用等因素。
3.5. 利润利润是房屋开发成本核算的重要组成部分，是开发商获利的来源。
房地产企业开发成本 会计科目
房地产企业开发成本会计科目
房地产企业开发成本的会计科目主要涉及以下几类：
1. 土地开发成本：包括在开发土地（即建设场地）过程中所发生的各项直接费用和开发间接费用。
2. 房屋开发成本：包括开发各种房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本：包括开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4. 代建工程成本：包括房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
在核算开发成本时，房地产企业应设置明确的会计科目，并根据实际发生的费用进行归类和记录。
此外，房地产企业还需要考虑土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费等成本因素，这些费用也可能需要单独核算。
总之，房地产企业开发成本的会计科目设置应该根据企业实际情况和业务需求进行合理分类和核算，以准确反映企业的开发成本和经营状况。
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开发成本核算第一篇：开发成本核算一、房地产企业成本核算的对象但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。
于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。
还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使会计信息的真实可靠性大打折扣。
笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的．所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。
于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。
所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。
二、房地产企业成本归集与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。
在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。
由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。
合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。
在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响成本的真实性及合理性的，但对于一个大型综合开发项目来说有些成本内容未必就合理了，而且这么做也使得成本的二、三级明细核算失去意义。
所以笔者认为开发企业的成本核算也应借鉴一些制造企业的产品的核算方法，比如品种法、分批法甚至是分步法等等确定开发产品的类别，进行小类归总，借助于现代计算机技术，对各成本明细费用进行准确的分配，从而计算出可售单个开发产品的成本，真实客观地反映企业的经营成果。
下面就成本项目一一进行说明。
三、成本项目分配(一)土地成本的分配土地成本包括土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地使用税、土地闲置费等。
如果开发项目中开发产品单一，那就可以用房管测绘部门所确定的可售总面积或建筑规划部门确定的总面积去与土地开发总成本对比，得到单位面积成本，进而根据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。
如果是综合项目土地用途不一样，出让价格也不一样，那就必须根据宗地受让的用途分类计价，将商业用地、办公用地、住宅用地、可售配套设施用地的成本分开计算其相应的成本在住宅成本的计算分配时如果还有不同类别的开发产品，比如普通多层住宅、小高层、高层住宅及单体别墅或连体别墅，它们的土地成本就包括两部分，即根据单体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的土地成本的分摊之和。
(二)前期费用的分配前期费用包括勘察费、规划方案设计费、可行I!生研究费、环评费、施工图设计费、招标费、政府收取的各项规费、“五通一平费用”等为项目施工前所做的一切准备而发生的成本费用。
前期费用在开发产品的成本中所占比例相对来说较低，可以根据总费用与总面积直接计算分配。
如果其中单项费用很高的话，也可将公摊部分和单体分开计算，总之，根据重要性原则进行会计处理。
(三)建筑安装成本的分配建筑安装成本包括土建工程、水电安装工程、室内外装修工’程、设备及工器具购置等所发生的费用。
这部分成本在某个单一产品成本中所占的比重是很大的，但是相对于其他成本项目来而言，其分配对象较为明确，可直接按单体分配到单一产品对象，也可以借鉴工业企业的成本核算方法，对同一类别的开发产品进行分类汇总，比如同结构相同造价相近、装修标准或档次相同等等。
总之是便于计算，能真实准确地反映开发产品的计价成本。
(四)基础设施费的分配基础设施费包括排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、有线电视、宽带网络、照明费、环卫设施、消防设施、道路桥梁涵洞、绿化景观等其他基础性工程费用，它的分配相对于其他费用而言，要简单明了，可采用按可售面积、工程造价比等方法进行分配,这样对客观公允地反映企业的经营成果是没有影响的。
(五)公共配套设施费的分配公共配套设施包括教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区市政设施建设费、物业管理配套服务设施费、大型人防工程等配套工程的成本费用。
这部分成本的分配要根据受益对象进行，这些配套工程大部分是为了完善项目的功能或是为了提高项目的服务品质而建设的，大致可分为可单独有偿转让或不能有偿转让的大型配套项目，而可以有偿转让的配套设施在财务上应该视同开发产品进行核算，这里所指的是不能有偿转让的设施。
公共配套设施的成本只需归集其建造成本，不需要分摊土地等相关的其他成本。
分配方法与基础设施费的相同。
(六)开发间接费和财务费用的分配有些企业的项目公司将开发间接费一些应该计入期间费用的管理费用计人开发间接费，这对成本的核算和真实地反映经营成果是有影响的。
关于借款费用会计准则中所讲的是“固定资产达到预定可使用状态时应停止借款费用的资本化”：而以前的股份企业会计制度中讲的是“开发产品销售前计入开发成本或开发产品成本”，也就是开发产品开始销售后就应该将借款费用计入期间费用了；而现行税法则规定“借款费用如属于成本对象完工前发生的应按其实际发生的费用配比计入成本对象中：如属于成本对象完工后发生的应作为财务费用直接在税前扣除”这三者看上去不一致，但是税法的规定显得相对合理，完工应该是指建筑质量监督部门验收合格，以此时点为界限，这与前二者并不矛盾，因为没有质量监督部门的验收是不能交房的，换言之也是不算达到可使用状态的。
（作者纪学传曾海贤）来源：财会信报 2009年4月27日第二篇：房地产项目开发——成本核算细则房地产开发企业核算原则一、编制目的基于目前地产板块三个项目公司财务会计人员多数没有地产行业从业经验，对该行业核算特征不甚熟悉等原因。
为达到公司的运作规范和各项财税法规的要求，加强会计核算，规范各项财务操作流程，特编制此核算原则。
指导、规范、统一日常核算工作，以达到为决策者提供准确、及时的财务信息。
二、适用范围地产事业中心管理范围内的法人。
三、核算内容土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。
目前现有项目都处于开发初期，涉及的成本项基本在土地成本、前期成本及开发间接费用三项。
由于时间原因，现就上述三项进行细则解释，日后随着项目进度尽快完善。
项目开发成本核算细则一房地产企业开发成本的核算内容房地产开发成本包括八大块：土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。
(一)土地成本：土地费是指房产商取得土地的花费，主要包括土地出让金、土地转让费、拆迁补偿费、土地征用费、耕地占用费、安置费、拆迁补偿费、旧城改造费（个别区域有）、和其他与土地有关的费用（如取得土地使用证的契税、印花税、拍卖佣金、公证费、评估费和交易费）。
这是房地产开发成本的最重要组成部分，地段越好、售价越高的楼盘，土地费占总成本的比重越高。
土地费用的核算内容根据土地的取得方式不同而有所区别，土地的取得方式主要有四种：划拨、转让、出让和收购股权。
1.土地使用权的划拨是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
一般只有国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地和法律行政法规规定的其他用地方可以划拨方式取得土地。
2.土地使用权的出让是指国家以土地所有权者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，即从一级市场取得土地。
出让的最高年限为；居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
其出让方式有三种，一是拍卖，二是招标，三是双方协议。
从2003年8月1日起，上海市所有土地的出让均采用招标方式进行。
3.土地使用权的转让是指土地使用者或土地经营单位（包括房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的行为，即从二级市场取得土地。
原以划拨方式取得的土地应按规定签订土地使用全权出让合同，并向市、县级人民政府补交土地使用权出让金方可转让，以出让方式取得的土地在转让时，由于更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，需向政府补交一笔地价。
4.在不能用转让方式取得土地，通过招投标取得土地也比较困难的情况下，我们也可通过收购项目公司股权的形式取得土地。
在这种情况下，土地费用仍然是原开发商取得土地时发生的成本，土地的溢价只能通过溢价收购的形式完成（而这部分溢价只能记入收购方投资收益的借方由以后项目公司分回的利润来弥补），很难记入开发成本的土地费中，势必会造成项目公司承担很大的一笔土地增值税和所得税。