以公司股权转让方式转让土地使用权的操作模式应该注意的法律问题
股权转让法律规定有哪些
遇到公司经营问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>股权转让法律规定有哪些经济的发展带来的是公司形式的多样化，合伙人之间采用股权的方式来决定对于公司利益的分配，相应的，股权就作为股东在该公司的话语权的衡量物。
当股东因为某些因素需要将手中股权进行转让时，就必须遵循一定的法律规定来进行操作，股权转让法律规定的存在是为了保证公司内其他股东的合法权益不受损害。
那么，关于股权转让法律规定具体是什么呢?赢了网小编在下文中为您带来详细介绍。
一、法律依据我国《公司法》第七十二条规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。
股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。
其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权，不购买的，视为同意转让。
“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。
两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
”“公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。
”二、法律限制《公司法》第七十二条第二款的规定对股东向股东以外的人转让股权作出了限制。
即股东向非股东转让出资时，必须经全体股东过半数同意。
不同意转让的股东又不愿意购买该股权的，视为同意转让。
但股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意。
股权转让事项应具体包括：股权受让方基本情况、股权转让数额、股权转让价格、受让款项的支付方式及时间等。
公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。
公司法第七十二条涉及的法律问题1、其他股东的同意权。
现行公司法“股东向股东以外的第三人转让股权，应当经过其他股东过半数同意”，与原公司法“股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意”的规定相比，两法对于股东同意权的归属和同意程序表决方式的具体规定明显不同。
公司因股权转让-土地登记如何办理
公司因股权转让而更名，土地登记如何办理土地权利人〔公司〕因股权转让而引起公司法定代表人、名称变更，应该按照土地权利转让办理变更登记，还是按更名登记办理？实践中，地方感到非常棘手，难以处理。
因为如果仅仅按照更名登记办理，容易导致局部公司特别是房地产开发公司通过股权转让躲避国家对土地权利转让的限制性规定〔主要是【城市房地产管理法】第三十九条对出让土地使用权转让及三十九条关于划拨土地使用权转让的限制性规定〕和逃避相关国家税收〔土地使用权转让时，发生的税费一般有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。
股权转让时，一般只涉及印花税、公司所得税或个人所得税等〕；如果按照土地权利转让办理变更登记，不仅无明确法律依据，而且增加了土地登记机构的审查难度与责任。
此问题的实质是股权转让是否导致土地使用权转让。
就此问题，2005年10月25日国土资源报第8版曾经进行过探讨，对不同的意见及理由都进行了刊登。
之后也曾屡次刊登类似的文章。
有的认为土地权利没有转让，应该按照更名登记办理；有的认为土地权利已经转让，应该先办理转让手续再办理变更登记等。
实践中，有的甚至还根据股权转让的形式不同进行不同的认定：如有的认为股东之间进行股权转让不视为土地权利转让，但股权转给现有股东之外的单位和个人那么视为转让；有的认为局部转让不视为土地权利转让，但股权全部转让的，那么应认定为土地权利转让；有的认为普通公司股权转让不视为土地权利发生转让，但房地产开发公司的股权转让视为土地转让等。
关于此问题，目前没有明确的法律规定，仅有少量的文件进行了规定。
但仅有的这些文件的规定还不一致，存在冲突。
如【国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复】〔国土资厅函[2004]224号〕规定“太古可口可乐香港将其全资拥有的独资企业—太古饮品〔东莞〕全部转让给可口可乐〔中国〕投资，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。
因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记〞；浙江省国土资源厅【关于公司名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份是否涉及土地使用权转让有关问题的批复】〔浙土资函〔2005〕186号〕认为“依法的企业名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份等行为，应属【中华人民共和国公司法】调整范畴，不作为法定的土地使用权转让情形。
两种模式下转让方案的利弊分析
股权收购与资产转让两种模式出售房地产开发项目的方案分析河北领航律师事务所主任李寅岭一、两种模式的操作流程与步骤：（一）方案一：股权收购模式1、现场考察；2、签署《项目收购意向书》；3、对目标公司进行全面的尽职调查（包括但不限于律师的《法律尽职调查》、会计师事务所的《财务尽职调查》）；4、谈判、签署正式的目标公司《股权转让合同》；5、办理目标公司实际交接及工商登记变更手续：交接包括现场实物交接、公司证照文件交接、财务交接；工商变更等包括股东变更、法定代表人变更、章程变更。
6、原目标公司股东退出，取得股权转让价款，缴纳相应的股权转让税费后操作完成。
（二）方案二：资产转让模式1、现场考察；2、签署《项目资产收购意向书》；3、对目标公司与拟购项目资产进行全面的尽职调查（包括但不限于律师的《法律尽职调查》、会计师事务所的《财务尽职调查》）；4、谈判、磋商，与目标公司签署正式的《资产转让合同》（或者《国有土地使用权转让合同》）；5、办理项目资产实际交接及产权登记变更手续：主要是国有土地使用权转移变更登记。
6、受让方将收购价款打入目标公司名下，并由目标公司与受让方依法各自缴纳税费。
7、目标公司将转让资产所得款项转移到股东名下或股东指定的公司或个人名下。
二、两种模式的利弊分析1.两者的主体和客体不同。
股权收购的主体是收购公司和目标公司的股东，客体是目标公司的股权。
而资产收购的主体是收购公司和目标公司，客体是目标公司的资产。
2.两者的负债风险不同。
股权收购方式下，收购公司成为目标公司股东,目标公司的原有债务仍然由目标公司承担。
收购公司面临着该目标公司或有负债的风险。
由于目标公司的原有债务对今后股东的收益有着巨大的影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚目标公司的债务状况，一般并购公司聘请专业的中介机构如会计师和律师对目标公司进行尽职调查，并在股权转让协议中对目标公司潜在债务风险予以规避。
而在资产收购中，资产收购后，目标公司的原有债务仍由该目标公司承担，与收购公司无关，基本不存在或有负债的问题。
划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定？
划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定？行政机关收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。
行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复；如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。
划拨地是指由国家给予的土地，它没有作用年限，但使用者不能对它进行转让、抵押、出租。
现在很多企业会以股权转让的形式来获得该划拨地的使用权，那划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定?小编为您整理了相关专业人士的意见，仅供参考。
一、以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因(一)政府陆续出台了相关调控房地产市场的政策，从2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，到2010年1月的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再到2011年4月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
上述调控政策不仅涉及商品房交易市场、银行信贷的金融市场，还涉及到土地使用权的出让市场。
这就使得一些开发商从一级市场取得土地使用权，转为到二级市场上寻找目标。
这就导致一些没有能力开发但手中有地的开发商手中的土地进入交易市场。
(二)便面繁琐的土地交易程序，特别是评估程序。
《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让，应当按照下列程序办理：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
有关土地承包经营权入股的问题及建议
有关土地承包经营权入股的问题及建议【摘要】土地承包经营权入股是指允许承包农户将自己名下的土地承包经营权以股权形式入股合作社或公司。
这一做法有助于提高农民的土地经营效率和收益，促进农业现代化发展。
土地承包经营权入股也存在一些问题，例如权益分配不均、监管不到位等。
政府需加强相关政策法规制定和执行，提高农民的法律意识。
借鉴成功的实践案例，制定有效的风险控制措施，确保土地承包经营权入股的顺利进行。
建议政府和企业加大对农民的扶持力度，鼓励和引导农民参与土地承包经营权入股，共同推动农业现代化发展，实现农民增收和乡村振兴。
土地承包经营权入股有着广阔的发展前景和重要性，是推动农业结构调整和提升农业产业化水平的重要举措。
【关键词】土地承包经营权入股、背景、意义、现状、问题、政策法规、实践案例、风险控制、建议、前景展望、重要性、推动措施。
1. 引言1.1 土地承包经营权入股的背景土地承包经营权入股的背景可以追溯到我国农村土地制度改革的历史背景。
在过去，农村土地所有权和承包经营权分离的体制使得农民只能承包土地，而无法进行流转或入股经营。
随着农村土地经营主体的多元化和市场经济的发展，土地承包经营权入股逐渐成为一种重要的经营模式。
这种模式的出现，不仅为农户提供了增收的机会，也为企业提供了稳定的生产要素。
土地承包经营权入股的背景还包括政府部门对农业结构调整和农村产业升级的政策导向，以及农民对于土地流转和经营方式变革的需求。
政府出台一系列扶持政策，支持土地承包经营权入股，并为其提供相应的政策保障，促进了土地流转和农村产业的发展。
土地承包经营权入股的背景是在当前土地制度改革和农村产业升级的大背景下，为了适应市场经济的需要，促进土地资源的优化配置，推动农村经济的发展而产生的一种新的经营模式。
通过这种模式，可以实现土地资源的最大化利用，提高农民的收入水平，促进农村产业的升级和转型。
1.2 土地承包经营权入股的意义土地承包经营权入股的意义在于利用资本市场的力量，促进农村土地资源的有效利用和增值，推动农业现代化和农村经济发展。
公司股权转让形式下的房地产转让的优缺点、转让程序及风险分析
公司股权转让形式下的房地产转让的优缺点、转让程序及风险分析一、优点。
公司股权转让形式下的房地产转让相对于土地使用权转让、房地产项目转让和在建工程转让，具有以下优点：1.费用节省。
土地使用权、项目或在建工程的转让与项目公司股权转让相比，前者受让方须多交相当于成交金额3%的契税和房地产交易中心的交易手续费0.5%，转让方也须承担转让的营业税5%和土地增值税。
2.手续简单。
收购项目公司，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目。
而土地使用权、项目或在建工程的转让涉及土地使用权过户及建设手续更名等手续，比较复杂。
3.项目开发速度加快。
一旦股权转让手续获得有关部门的审批通过，在项目公司的名义下，投资者即可立即投入资金进行后续开发建设，无须再重新立项办理建设手续。
二、缺点。
公司股权转让形式下的房地产转让还存在以下缺点：1.收购方承担的风险因素增加。
收购方除考虑房地产项目本身的建设风险外，还需考虑目标公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。
2.前期谈判调查时间比较长。
批租地块或在建工程通常停建原因复杂，存在项目权利人多个的现象，由于商业秘密的关系，外部人员很难了解项目公司的对外担保、合同违约或有负债等经营、财务或税务情况，产生的信息不对称增加了彼此沟通和谈判的难度。
3.如是国有股权的转让，股权的合法性和主体资格的认定涉及国有资产管理办公室、产权交易所等机构或部门的监督和管理，所以交易时间可能会变长。
4.转让合同的技术处理。
通常股东对项目公司的总投资大于注册资本。
为了审批的便利，需要把转让价格设计为由股权价格（实收资本）和债权（股东新增投资视作股东贷款）组成。
三、程序。
公司股权转让形式下的房地产转让程序同在建工程、房地产项目或土地使用权转让相比有很大不同点。
股权转让形式下，房地产项目仅作为一种资产，本身不是标的，随资产所有权人变化而变更，但项目立项等建设手续的名称没有变化（企业名称没有改变）。
公司股权转让与土地增值税问题辨析——对国税总局(2000)687号《批复》的商榷
地使 用权进行 处分 的权利 。 土地使用权转让 ． 即土 地使 用权人 将土地 使用权 依法转 让予他 人 的法 律
行 为 。在法 律上 ， 二者 的主要 区别 有以下几方 面。
第一 ， 权利 的属性 不 同 。股权 是基 于公 司 的 成 立而 形成 的一种 综合 性 权利 ， 承 载 它 的客体 只
通 过股 东行 使其 权利 而外 化 为公 司 的行 为 。 对 公 司而言 ， 公 司 股 权 的转 让 ， 只 是公 司 内部 股 东 结
构 和股 份 比例 的变 化 ，公 司对 外 的一 切法 律 、 经 济 等关 系并 不 发生 任何 变 化 。土 地使 用权 ， 属 物 权范畴， 是 一种 用 益物 权 ， 性 质单 一 ， 其 客 体就 是
二 者 在 立法 上 、 法 律 渊 源 上 是界 线 分 明 的 ， 在 法
其次 ， 看 该《 批复》 本 身的性 质及 效力 。 该《 批 复》 是 国务 院部 委 对本 系 统下 属单 位 工作请 示 的
批复函。 不属 于 规范性 文 件 ， 不 具有 法律 效力 。 从
我 国立 法体 制 、 法律规范体系角度看 ， 国务 院 各
转 让一 种权 益 ， 在 经济 利 益结 果上 两种 转让 方 式
对 买卖 双方 可 能很 不一 样 ． 存 在着 经 济利 益上 的
西 地 方 税 务 局 的一 份 请 示 函批 复 ： “ 鉴 于 深 圳 市 能源 集 团 有 限公 司 在 法律 上 却是 两个 完 全不 同法 域
中的 问题 。
司一 次 性 共 同转 让 深 圳 能 源 （ 钦州 ） 实 业 有 限 公
司１ ０ ０ ％的股 权 ，且 这些 以股权 形式 表 现 的资 产 主要 是 土 地使 用 权 、 地 上 建筑 物 及 附着 物 ． 经研
关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》近来看关于国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）的讨论帖子。
居然有许多朋友说它不合法或者失效了，还说造成许多冤案等等，其实是他们对税总堵住了某些“税务策划者”的财路所做的发泄情绪而已，为了说明此文的前世今身，我从借用朋友的文章方法分析一下：从目前中国境内资产转让和股权转让实务和实践来看，股权转让意图规避土地增值税的做法或者筹划，大行其道。
但是，大家经常这样做或者选择这条路径，并不意味着这条路就能绝对规避高额税费，反而搞不好弄得进退维谷。
希望企业策划时引以为鉴。
下面是具体内容，请参考！【背景和示例】：转让国有土地使用权，应到国土部门属下的土地交易中心办理交易，再在其土地所在土地部门办理土地权属变更登记。
中间涉及土地转让的税费，转让金大约每平方米土地30多元；契税，成交价的3%，以及其余零星费用。
土地成交价往往金额巨大，随之交易税费一般亦为数不低。
为省税费，有的土地交易双方不愿进入土地交易中心进行交易，而是采取转让原土地权利人（公司）股权的方式，到工商局办理股东及法人代表变更登记，通过取得公司100%股权的方式获得土地使用权。
比如，甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙，两人经协商谈妥，甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。
如以转让土地使用权方式交易，则转让金（费）为150多万元，契税为570万元。
该地登记的土地使用权人为某贸易公司。
贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人，甲持股权90%，另一人占股权10%，该贸易公司专为取得土地注册成立，没有开展其他业务，经注册会计师审计证实如此。
于是，甲与另一股东签名，将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人，并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，乙成为贸易公司股东，从而实际获得土地。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
而公司作为主体直接转让土地使用权的权利则主要依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条:“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。”
３、结果不同：股权转让的形式所导致的结果是公司所有者即股东的变更,所完成的标志为在工商登记部门股东登记事项的变更，土地使用权的转让形式结果则是土地使用权的使用人的变更,所完成的标志为土地使用权证所载明的使用主体易名。
鉴于以上不同点，笔者认为:处分土地使用权和处分股权是两个不同的层面和不同主体所形成的法律关系。《房地产法》第３7条、38条的规定显然是对土地使用权于物权层面流转时应遵循的规定,而通过股权转让方式完成实际的土地使用权的变更,于法Байду номын сангаас形式上仅仅为股权层面的变更,进行转让时仅需要满足相关法律、法规对股权转让的条件，不涉及权属公司的土地使用权的物权变动,因此无需受《房地产管理法》第3７条、３8条的限制,对于通过股权转让方式间接使受到37条、38条规定限制的土地使用权改变实际控制人，不应影响到股权转让的合法性。
以公司股权转让方式转让土地使用权的操作模式应该注意的法律问题
———————————————————————————————— 作者:
———————————————————————————————— 日期:
以公司股权转让方式转让土地使用权的操作模式应该注意的法律问题
一、以公司股权转让方式转让土地使用权模式的合法性分析
２、股权收购方式可以节省费用:直接通过转让土地使用权根据相关的税收政策、法规的规定，受让方需交纳成交金额3%的契税和房地产交易中心的0．5%交易手续费。此外，转让方还需交纳5%的营业税以及土地增值税。而股权转让的方式仅仅涉及交纳企业所得税或是个人所得税,无需交纳办理土地过户契税、营业税和手续费等税费,大大降低了投资开发成本。
《城市房地产管理法》第３７条规定：“下列房地产,不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条的条件的；（二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（三)依法收回土地使用权的;(四）共有房地产,未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的;(六）为依法登记领取权属证书的;（七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”；38条第一款规定:“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时,应当符合下列条件:(一）按照出让合同约定已经交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的…….”，基于上述土地使用权转让的诸多立法限制，实践操作中投资者通过收购项目公司的部分股权或全部股权以合理规避上述法定转让条件，尤其为规避未开发到百分之二十五的法定限制成为常例。据此,以收购房地产项目公司股权方式获取土地使用权的方式的合法性遭到部分人的置疑，有观点认为如果通过收购股权方式获取公司项下的受到上述限制的土地使用权是通过股权转让的合法形式掩盖转让土地使用权以逃避相关国家税收等“非法目的”的行为,根据合同法第5２条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(三）以合法形式掩盖非法目的……”的规定应被认定为该股权转让行为无效。鉴于此,有必要对以收购公司股权进行土地交易形式的合法性以及与直接转让土地使用权的形式进行区别和探讨。本人认为，以收购公司股权方式进行土地使用权的转让应当合法、有效。限于篇幅,以下仅针对未开发至百分二十五的房地产项目进行土地使用权的转让常例的合法性提出如下理由:
通过股权转让方式改变土地使用权的实际使用人的方式与直接土地使用权转让方式相比,有以下优点：
1，股权收购方式手续简单:股权转让方式无须办理土地使用权和项目建设开发者名称、批文、许可证等事项的变更登记,而只需在签订股权转让协议的基础上于工商登记部门办理股权转让变更登记即可。手续相对较为简单，更便于受让人进行开发利用。
其次,对于逃避国家税收的“非法目的”的分析:财政部、国家税务总局在２0０2年12月10日《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[200２]19１号)中规定：“……二、对股权转让不征收营业税。”而对于资产转让的税收,《中华人民共和国营业税暂行条例》第１条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳营业税。”
从以上立法文件的规定可以看出:如果是土地使用权的直接转让即应相应交纳营业税,而股权的转让则不需交纳营业税。这不仅从根本上区分了股东转让股权的行为与公司转让土地使用权是不同主体进行不同层面权利处分的行为,而且明确了利用股权转让方式达到土地使用权的间接流转并未逃避相关的国家税收。
二、股权转让方式的利弊分析
首先，对于股权转让方式以获得土地使用权形式的合法性分析：股东转让股份于股权层面的流转与公司转让土地使用权于物权层面的流转所表现的主体、权利依据、结果的不同点决定了二者在法律上的本质不同。
１、主体不同：根据《公司法》第3条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权……”的规定,公司拥有独立的法人财产，公司一旦注册成功，就成为了具有其独立法人资格的主体即拥有了独立的财产权,各股东完成出资后，股东所投入的资产即成为公司的独立资产，股东继而丧失了该部分资产的所有权而相应地获得了《公司法》第四条规定的“公司股东依法享有资产受益、参与重大决策和选择管理者等”股权权利，股东不得再对已完成出资部分的资产随意支配，否则即构成侵犯公司财产的行为。因此,可见股权的转让是对公司法第４条规定的股东对股权的处分行为,处分的主体是股东;土地使用权的转让则是公司依据《公司法》第3条对属于公司财产的处分行为,处分的主体是公司。